Revendicare imobiliară

Prin sentinţa civilă nr. 6032 din 30.09.2013  pronunţată de Judecătoria Bacău  în dosarul 7704/180/2007 a fost admisă în parte acţiunea având ca obiect „ revendicare imobiliară”, formulată de  reclamanţii O.L. ŞI  O.R. în contradictoriu cu  pârâţii  S.C. ŞI  S.M. şi au fost obligaţi pârâţii  să lase reclamanţilor  în deplină proprietate şi liniştită posesie  suprafaţa de 895mp  teren  intravilan  situat în com. M. (tarlaua 10,parcelele 613,614,615  şi 616,nr. cadastral  1528/2) identificat pe  punctele de contur  1-2-3-4-5-6-7-8-1 în anexa nr. 1 a completării la raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de d-l expert  A.G. ( fl. 68). S-a luat act de declaraţia de renunţare  la judecata capătului de cerere  având ca obiect" ridicare construcţii" şi a fost obligată pârâta să plătească reclamanţilor  suma de 2624,3 lei  cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa sentinţa civiă de mai sus instanţa de fond a reţinut următoarele:

 „Reclamanţii sunt proprietarii suprafeţei de 13 508 mp teren situat în intravilanul loc. B., com. M. , jud.Bacău, identificat prin tarlaua 10 parcelele 606, 612-617 şi 718 şi tarlaua 7, parcelele 357, 378,353,356, 355 ,354, 351/1, 350/1, 363, 364, 335, 362, 360, 359, 352, 336, 334, 361 şi 358, astfel cum rezultă din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1458 din data de 10 iulie 2002 la BNP Z.C.C. (filele8-9) din care suprafaţa de 895 mp teren- tarlaua 10, parcelele 613, 614, 615, şi 616 –este stăpânită de către pârâţi.

Această situaţie de fapt nu a fost contestată de către pârâţi care au menţionat că au dobândit posesia imobilului în anul 1995, în urma unei convenţii încheiată  cu numitul G.D. , concretizată într-un înscris sub semnătură privată intitulat „act de vânzare –cumpărare”.

Instanţa reţine, de asemenea, că acţiunea având ca obiect constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1458/10 iulie 2002, formulată de S.C. şi S.M. a fost respinsă prin sentinţa civilă nr. 909/31 ianuarie2012  a Judecătoriei Bacău, recursul promovat de către recurenţii reclamanţi a fost respins prin decizia civilă nr. 227/28 februarie 2013.

Acţiunea în revendicare reprezintă acea acţiune prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său cere restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.

În cadrul acţiunii în revendicare, sarcina probei revine reclamantului, astfel cum prevede  art. 1169 Cod civil, potrivit căruia:” cel care face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească”.

În cauză, instanţa reţine că reclamanţii au făcut dovada calităţii de proprietari ai suprafeţei de 895 mp de teren situat în loc. B., sat M., titlul lor de proprietate reprezentându-l contractul de vânzare cumpărare anterior enunţat.

În ceea ce îi priveşte pe pârâţi, în întâmpinarea depusă aceştia nu au opus vreun titlu, dar , ulterior, au făcut referire la convenţia încheiată în anul 1995, apoi la sentinţa civilă  nr.1169/13 februarie 2008  a Judecătoriei Bacău, pentru ca la ultimul termen să invoce excepţia dobândirii dreptului de proprietate ca efect al prescripţiei  achizitive de  10 -20 de ani.

Referitor la convenţia încheiată în anul 1995, instanţa reţine că aceasta reprezintă doar o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, de vreme ce nu a fost încheiată în forma prevăzută „ad validitatem” de lege şi că, prin urmare, dreptul de proprietate cu privire la suprafaţa de 5 prăjini de teren nu s-a transmis de la G.D. către pârâţii S.C. şi S.M.; de altfel, la data la care a intervenit promisiunea, titlul de proprietate cu privire la terenul care a făcut obiectul acesteia nu fusese încă eliberat.

Sentinţa civilă nr. 1169/13 februarie 2008 a Judecătoriei Bacău nu le este opozabilă reclamanţilor O.L. şi O R., aceştia neavând calitatea de părţi în dosarul nr. 1183/180/2006.

Este de reţinut că această hotărâre a fost pronunţată ulterior promovării prezentei acţiuni în revendicare, în contradictoriu, printre alţii, şi cu pârâtul G.D.- promitent vânzător care decedase anterior formulării acţiunii (respectiv la data de 15 iulie 2006), astfel încât nu avea capacitate procesuală de folosinţă, şi în patrimoniul căruia nu se mai afla terenul care făcuse obiectul promisiunii bilaterale în condiţiile în care fusese înstrăinat către reclamanţii din prezenta cauză,prin act autentic; declaraţia promitentului vânzător, autentificată sub nr.366 din data de15 februarie 2006 la BNP A.L.D.- în sensul că terenul „vândut” pârâtului S.C. „nu face parte din actul de vânzare către domnul O.L. încheiat în luna martie a anului 2002” nu prezintă relevanţă deoarece probatoriul administrat face proba contrară.

Cu privire la forţa probantă a sentinţei civile nr.1169/2008 a Judecătoriei Bacău au îndoieli chiar şi pârâţii de vreme ce, înainte ca instanţa să acorde cuvântul pe fondul acţiunii în revendicare au invocat excepţia dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu ca efect al uzucapiunii de 10 până la 20 de ani.

Potrivit art. 1895 Cod Civil, care reglementează acest mod de dobândire a proprietăţii : „cel care câştigă cu bună- credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea acestuia prin 10 ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a tribunalului judeţean unde se află nemişcătorul şi prin 20 de ani,dacă locuieşte afară din acea rază teritorială”.

Rezultă, aşadar, că în cazul uzucapiunii de scurtă durată nu este suficientă existenţa unei posesii utile. Este necesar ca această posesie să se întemeieze pe un just titlu si, de asemenea,ea să fie de bună credinţă.

Justul titlu (art. 1897 alin.1 Cod Civil), se înfăţişează ca un act juridic translativ de proprietate care îndeplineşte toate condiţiile de validitate cerute pentru transmisiunea proprietăţii, mai puţin aceea a calităţii de proprietar a transmiţătorului, iar buna –credinţă (art.1898 alin.1 Cod civil) constă în convingerea posesorului că a dobândit lucrul de la adevăratul proprietar al acestuia.

În cauză, înscrisul intitulat „act de vânzare cumpărare” , încheiat în anul1995 (promisiunea bilaterală de vânzare cumparare) nu poate constitui, raportat la cele enunţate anterior, just titlu, deoarece nu îndeplineşte toate condiţiile de validitate pentru transmisiunea proprietăţii.

Având în vedere situaţia de fapt reţinută, respectiv împrejurarea că reclamanţii sunt proprietarii suprafeţei de 895mp teren  situat în loc. B., com. M.  (astfel cum a fost identificat în schiţa anexă a raportului de expertiza întocmit de expert A.G.), teren a cărui posesie este exercitată de către pârâţi, care nu au făcut dovada dreptului lor de proprietate , precum şi dispoziţiile art. 480 Cod Civil, instanţa constată că acţiunea în revendicare este întemeiată, astfel încât urmează a fi admisă.

În conformitate cu dispoziţiile art. 246 alin. 1 Cod procedură civilă, instanţa va lua act de declaraţia reclamanţilor în sensul că renunţă la judecata capătului de cerere având ca obiect „ obligaţia de a face- ridicare construcţii”

Văzând şi dispoziţiile art. 274 alin. 1 Cod procedură civilă.”

 Împotriva  sentinţei civile nr. 6032 din 30.09.2013  pronunţată de Judecătoria Bacău  în dosarul 7704/180/2007 au declarat apel, înregistrat ca recurs, pârâţii S.C. şi S.M., solicitând desfiinţarea în totalitate a sentinţei civile atacată şi pe fond respingerea acţiunii în revendicare imobiliară.

În motivarea recursului se arată că  instanţa a omis să reţină valoarea probatorie a sentinţei civile nr. 1169/2008, a interogatoriului şi a declaraţiei martorului propus de către pârâţi si nici nu a făcut referire în motivare la aceste apărări şi mijloace de proba. În motivare instanţa a dat o greşita interpretare actelor juridice prezentate de către pârâţi în cauză.

În acţiunea în revendicare, pârâţii au înţeles să formuleze apărări atât în temeiul titlului - sentinţa civila nr. 1169/2008 - cât şi pe excepţia uzucapiunii si compararea titlurilor. Atât în situaţia comparării titlurilor cât şi în situaţia uzucapiuni decenale, câştig de cauza au pârâţii deoarece in primul caz titlul nostru declarativ provine de la adevăratul proprietar unic - G.D. - au avut posesia mai caracterizată decât reclamanţii care, deşi au opus titlul lor translativ de proprietate, acesta este infirmat de către vânzător şi nu au avut niciodată posesia asupra terenului.

Actul autentic al reclamanţilor este anihilat de actul autentic - declaraţia vânzătorului G.D. - care la 15.02.2006 în faţa B.N.P.A. „A.L.D." a precizat ca revoca contractul de vânzare - cumpărare nr. 1458 din 10.07.2002, în privinţa terenului in suprafaţa de 895 mp, pe care 1-a vândut in 1995 pârâtului S.C. Declaraţia este expresă şi în privinţa contractului de vânzare - cumpărare nr. 1458/2002 în sensul în care acest teren nu face parte din actul de vânzare către O.L. si O R. astfel că, respectând principiului simetriei actelor juridice era necesar ca instanţa să reţina care este efectul juridic al acestui act juridic unilateral care nu poate fi ignorat în raporturile dintre părţile in litigiu.

Sentinţa civila nr. 1169 din 13.02.2008 are efecte între autorul reclamanţilor G.D. si paraţi si pe cale de consecinţa are valoarea unui act juridic care are valoarea de proba în cauză. Prin urmare, efectul principal al partajului judiciar realizat prin sentinţa civilă nr. 1169/2008 este acela că G.D. a devenit proprietar cu efect retroactiv de la decesul lui N.P., iar fam. C. este considerată de la aceeaşi dată a decesului autorului lor, că nu au avut proprietatea acestui teren.

Consecinţă a acestui efect juridic al sentinţei civile nr. 1169/2008 este şi faptul că la data 10.07.2002 singurul care era proprietar exclusiv al terenului de 895 mp era G.D. şi nu si cele trei succesoare din fam. C. (N.C., M.T. si R.C.). Prin urmare, revocarea consimţământului exprimat prin mandatar la 10.07.2002 de către G.D. prin efectul declaraţiei autentice nr. 366 din 15.02.2006 este de natură să lipsească de dreptul de proprietate asupra terenului de 895 mp pe reclamanţii O.

În ceea ce priveşte excepţia uzucapiunii, consideră îndeplinite cele patru condiţii desprinse din reglementarea art. 1895 C. Civil.  La 20.05.1995 terenul ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare era în proprietate indiviză ceea ce a determinat şi declanşarea acţiunii oblice şi de perfectare finalizate prin sentinţa civila nr. 1169/2008. Justul titlu este în principal promisiunea bilaterală din 20.05.1995 perfectată la 13.02.2008 prin sentinţa civila nr. 1169 şi coroborată cu declaraţia autentificată nr. 366 din 15.02.2006.

 Intimaţii-reclamanţi O.L. ŞI  O.R. au formulat întâmpinare prin care solicită respingerea recursului ca fiind neîntemeiat şi menţinerea sentinţei  ca temeinică si legală. Pe baza probelor administrate în cauză, prin compararea titlurilor, instanţa a stabilit ca reclamanții sunt proprietarii suprafeţei de teren de 895 m.p. ce face parte integrantă din obiectul material al contractului nr. 1458/2002, care este valid ., respingând acţiunea de constatare a nulităţii actului, conform sentinţei civile nr.909/31.01.2012, pronunţată în dosar civil nr.9025/180/2008, care a fost menţinută prin decizia civila nr. 227/2013 a Tribunalului Bacău. Motivele de recurs invocate respectiv sentinţa civila nr. 1169/2008 au fost verificate de către instanţe la soluţionarea dosarului care a avut ca obiect nulitate titlu și aşa cum a menţionat mai sus, s-a respins actiunea si sentința este definitivă.

Excepţia uzucapiunii de 10 ani corect a fost soluționată de către instanţa de fond, motivându-se că înscrisul prezentat de către recurenţi nu îndeplineşte cumulativ condiţiile legale, ca act de vânzare – cumpărare, încheiat în anul 1995, nu constituie just titlu,pentru că nu îndeplineşte condiţiile de validitate de transmitere a proprietăţii, aşa cum prevede art. 1895.art. 1897 și ale art. 1899 al.1 V.CC.

În recurs nu s-au administrat probatorii noi.

Analizând actele şi lucrările dosarului, prin prisma motivelor de recurs, Tribunalul reţine următoarele:

În speţă atât reclamanţii cât şi pârâţii au invocat titluri de proprietate , astfel că în cadrul prezentei acţiunii în revendicare esenţial este compararea titlurilor de proprietate invocate , pentru a stabili care dintre ele este mai bine caracterizat.

Astfel , reclamanţii au invocat ca titlu de proprietate contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1458 din data de 10 iulie 2002 la BNP Z.C.C., iar pârâţii au invocat pe de o parte existenţa unui titlu de proprietate ,  convenţia încheiată  cu numitul G.D. , concretizată într-un înscris sub semnătură privată intitulat „act de vânzare –cumpărare”, perfectată prin sentinţa civilă  nr.1169/13 februarie 2008  a Judecătoriei Bacău, (prin aceeaşi sentinţă efectuându-se şi partajul cu privire la suprafaţa de 897 mp), iar pe de altă parte au invocat uzucapiunea.

În cauza Amurăriţei c. României pronunţată în 2008, Curtea Europeană a arătat  că instanţele trebuie sa ţină cont chiar şi de constatările de fapt din procedurile judiciare anterioare finalizate prin hotărâri definitive, si să nu le repună în discuţie într-o nouă procedură.

În consecinţă, Tribunalul are în vedere că, cu putere de lucru judecat ,  prin sentinţa civilă nr. 909/31 ianuarie 2012  a Judecătoriei Bacău  s-a respins acţiunea de constare a nulităţii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1458 din data de 10 iulie 2002 la BNP Z.C.C. ( rămasa irevocabilă prin respingerea recursului prin decizia civilă nr. 227/28 februarie 2013)  şi  s-a reţinut că  terenul ce face obiectul înscrisului sub semnătură privată încheiat între G.D. şi reclamanţi (pârâţii din prezenta cauză) a făcut obiectul şi a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1458 din data de 10 iulie 2002 la BNP Z.C.C. , că intenţia numitului G.D. a fost să înstrăineze cumpărătoarei O.L. întreaga suprafaţă de teren înscrisă in titlul de proprietate şi că nu are relevanţă  declaraţia autentică cu nr. 366/2006, ulterioară încheierii actului în formă autentică, prin care G.D. ar susţine că nu a înţeles să înstrăineze şi terenul vândut reclamanţilor( pârâţii  din prezenta cauză). Prin aceeaşi  hotărâre s-a reţinut că terenul ce a făcut obiectul înscrisului sub semnătură privată nu a ieşit din patrimoniul lui G.D.  şi nu a intrat în patrimoniul reclamanţilor( pârâţii  din prezenta cauză).

În consecinţă, atunci când s-a efectuat partajul după defunctul N.P. şi s-a perfectat convenţia de vânzare-cumpărare pentru terenul de 897 mp acest teren nu mai era în patrimoniul rămas după defunctul N.P.

De altfel, în ceea ce priveşte justul titlu invocat în susţinerea uzucapiunii, Tribunalul reţine că sentinţa civilă nr. 1169/13 februarie 2008  a Judecătoriei Bacău, prin care s-a dispus partajul cu privire la suprafaţa de 897 mp are efect declarativ în ceea ce priveşte partajul şi nu poate servi ca just titlu. Instanţa de fond în mod corect a reţinut că  , înscrisul intitulat „act de vânzare cumpărare” , încheiat în anul1995 (promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare) nu poate constitui,just titlu, deoarece nu îndeplineşte toate condiţiile de validitate pentru transmisiunea proprietăţii, iar sentinţa civilă civilă  nr.1169/13 februarie 2008  a Judecătoriei Bacău prin care a fost perfectată convenţia şi invocată ca just titlu, a fost pronunţată în anul 2008 , dată de la care nu  au trecut  decât  7 ani , astfel că, nici la data pronunţării prezentei decizii,  nu se poate reţine împlinirea termenului pentru uzucapiunea scurtă.

Instanţa de fond a făcut o analiză a celor două titluri de proprietate invocate de părţi stabilind în mod corect că titlul de proprietate al reclamanţilor este mai bine  caracterizat.

Faţă de cele reţinute mai sus , Tribunalul reţine că recursul este nefondat şi având în vedere dispoziţiile art. 312 alin.1 Cod de procedură civilă, urmează să - l respingă.

Domenii speta

Spete similare