Anulare contract de vânzare cumpărare. Prescripţia dreptului la acţiune., privind nulitatea relativă a contractului de vânzare cumpărare.

Prin cererea adresată Judecătoriei Orşova şi înregistrată sub nr. X din data de 14.11.2014, reclamanta E.E.  a chemat în judecată pe pârâtul G.A. pentru ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se constate nulitatea contractului de vânzare cumpărare numărul 940 din 17 aprilie 2006 încheiat de către BNP O.D. si repunerea pârtilor in situaţia anterioara; să se constate ca cele doua contracte de împrumut încheiate la 7 ianuarie 2004 si 31 ianuarie 2004 nu mai produc efecte juridice intervenind prescripţia; cu cheltuieli de judecată.

În motivare, arată  că în urma cu aproximativ 10 ani a fost intr-o situaţie materială dificilă si a avut nevoie de o suma de bani. Cum pârâtul deţinea mai multe firme, iar ea purta contabilitatea acestora, a apelat la ajutorul său pentru a fi împrumutată.

Arată că pârâtul a fost de acord cu demersurile făcute de ea, dar i-a explicat că pentru moment nu are suma de bani respectivă si e necesar să încheie contract de împrumut cu garanţie imobiliara urmând a procura banii de la un cămătar din Dr. Tr. Severin.

In acest sens, precizează că la 7 ianuarie 2004 se încheie contractul de împrumut pentru suma de 2400 Euro echivalentul a 98.400.000 lei suma ce urmează a fi restituită la data de 7 iulie 2004. Această suma i-a fost remisă în rate, pentru că nu avea toţi banii intr-o perioada de trei săptămâni de la data încheierii contractului.

Ulterior în luna mai, pârâtul face demersuri prin care îi explică faptul că la suma împrumutată restituirea cu dobândă cu tot se ridica la suma de 7500 Euro echivalentul a 306.045.000 lei care fac obiectul unui contract de împrumut cu o garanţie imobiliara urmând a fi restituiţi la 7 martie 2005 si in felul acesta se poate bucura de banii împrumutaţi de cei 2400 de Euro si restitui suma de 7500 de Euro. Acest al doilea contract de împrumut arată că s-a încheiat la 31 mai 2004 la BNP O.D..

Solicită a se constata, că, cu privire la restituirea sumei de bani împrumutată cea reala de 2400 de Euro, dar si cea de a doua suma cu dobânzile aferente de 7500 de Euro a intervenit prescripţia extinctivă şi acestea nu mai pot fi solicitate.

Arată că în anul 2006 pentru că nu a putut să restituie suma de bani, pârâtul i-a explicat că a făcut acest împrumut pentru a-i da ei banii solicitaţi de la un cămătar din Dr. Tr. Severin pe care i l-a şi prezentat, o persoana violentă şi agresivă şi pentru a nu fi nici o discuţie ca pârâtul şi cămătarul va primi banii este  bine a se încheia un contract de vânzare cumpărare a imobilului său, moştenire de la părinţii săi, pe care sa-1 prezinte cămătarului şi să nu mai fie presat de acesta.

Precizează că pârâtul o convingea că totul este doar o ficţiune si că nu se va întâmpla nimic cu casa ce face obiectul contractului, fapt ce a determinat-o să se prezinte la notar unde i se spunea acelaşi lucru şi se încheie contractul de vânzare cumpărare nr. 940 din 17 aprilie 2006 prin care se vinde imobilul proprietate personală cu suma de 74 000 lei, sumă cu mult mai mică decât valoarea reală. Mai precizează instanţei de judecată că suma de vânzare este de aproximativ 17 000 Euro, iar valoarea reală a imobilului este de peste 50 000 Euro. Cum se şterg si ipotecile convenţionale de rang 1 si 2 din împrumuturile autentificate anterior, arată că i s-a creat convingerea că lucrurile stau aşa. Mai mult decât atât nu îi este remisă nici o suma pentru vânzarea imobilului. Si pentru a nu exista nici un dubiu cu privire la faptul ca totul este aşa cum s-a arătat si că în realitate nu are loc nici o vânzare cumpărare si doar s-a obţinut contractul pentru a se acoperi pârâtul de obligaţiile pe care le avea fata de cămătari, pentru ca ulterior a aflat ca acesta împrumutase de la cămătari 100 000 Euro si pentru a-1 asigura că îi restituie girase împrumutul cu imobilul său, paratul pentru a o linişti încheie cu ea la acelaşi notar public si la aceeaşi data si un antecontract de vânzare cumpărare imobil prin care se obliga să-i revândă ei imobilul in care locuia cu aceeaşi suma de 74 000 lei echivalentul a 17 000 Euro pana la data de 17 iunie 2006.

Reclamanta arată că toate lucrurile decurg normal si locuieşte in imobilul său, plăteşte impozitele, curentul, toate datoriile aferente, convinsă fiind că cele relatate mai sus corespund adevărului. În luna august 2014, primeşte însă o somaţie intitulată notificare din partea BEJ P.C. prin care i se cerea să achite în 10 zile preţul imobilului potrivit contractului nr. 940/2006, in caz contrar procedându-se la evacuarea sa. Notificarea este 9/N/2014 din 26 august 2014 însoţită de copia contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 940 din 17 aprilie 2006. A încercat să ia legătura cu executorul judecătoresc, dar acesta a refuzat sa discute cu ea, situaţie în care şi-a dat seama că a căzut victima unei înşelăciuni. Aceasta precizează că niciodată nu a consimţit să vândă imobilul, moştenire de la părinţii săi, că a fost indusă în eroare şi s-a profitat de starea de nevoie, obligându-o sa încheie acte notariale care nu au reprezentat voinţa sa şi care nu corespund realităţii deoarece nici sumele de bani reprezentând contravaloarea vânzării nu i-au fost plătite, aşa încât nu are de ce să le restituie.

Reclamanta învederează cele relatate, rezultă din faptul ca de 8 ani de zile nu a fost deranjată şi nu i s-a atras atenţia cu privire la situaţia juridică a imobilului şi a rămas doar să plătească împrumutul primit de ea cu dobânda la care a stabilit paratul, fiind ori 2400 Euro ori 7500 Euro, care este singurul act legal încheiat intre ea si pârât. Cum în urma notificării exista riscul evacuării, dar prin aceasta se constată că paratul nu a încercat sa îşi acopere împrumuturile făcute aşa cum a indus-o în eroare, stă mărturie si faptul ca peste termenul stabilit a încercat să restituie împrumutul de 2400 Euro, încercări ce i-au fost refuzate constant de către pârât fără nici o altă explicaţie. In fine,arată că în urma cu puţin timp a înţeles că pe acesta nu-1 interesează decât să intre în posesia casei potrivit contractului de vânzare cumpărare ceea ce a determinat-o sa promoveze prezenta acţiune.

În drept, cererea a fost întemeiată pe disp. art.948 si urm vechiul Cod civil, art. 1303 din vechiul Cod civil, art. 3 din Decretul 167/1958Legal citată, pârâtă a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii.

În dovedire  au depus notificarea comunicată de executorul judecătoresc, contractul de vânzare cumpărare, antecontractul de vânzare cumpărare imobil şi cele două contracte de împrumut cu garanţie imobiliară.

Reclamanta a formulat  cerere de  ajutor public judiciar, cerere ce a fost admisă prin încheierea  din 11.12.2014, fiind redusă m taxa de timbru  de la 4.505,71 lei la 2.252,85 lei.

Taxa de timbru stabilită  în cuantum de 2.253 lei a fost achitată de reclamantă  la 16.12.2015 şi chitanţa ataşată la dosar  la data de 17.12.20114.

Pârâtul, legal citat a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

În motivare a arătat că aşa cum reiese din actele depuse de reclamanta la dosar, este vorba de doua contracte de împrumut distincte, contractul de împrumut a sumei de 2.400 Euro, autentificat de BNP O.D. sub nr 20/07.01.2004, respectiv contractul de împrumut a sumei de 7.500 Euro, de BNP O.D. sub nr 1416/31.05.2004, ambele garantate cu imobilul situat în X, termenele de rambursare fiind 07.07.2004, respectiv 07.03.2005.

Arată că nu se face, sub nici o forma, vorbire în cuprinsul celui de al doilea contract de împrumut ca suma de 7.500 de Euro ar fi constituit din suma de 2.400 de Euro împrumutată de el reclamantei în baza primului contract, plus dobânzi, aşa cum în mod mincinos încearcă să prezinte reclamanta lucrurile în motivarea acţiunii

In realitate, arată că  reclamanta i-a cerut aceşti bani (cei 2.400, respectiv 7.500 de Euro) cu titlu de împrumut pentru a demara o afacere - vânzare de produse cu amănuntul - chiar în imobilul cu care a girat împrumuturile.

Precizează că după ce scadenţa pentru returnarea banilor împrumutaţi a trecut cu mai bine de un an, în urma discuţiilor pe care le-a avut cu reclamanta, a ajuns la concluzia că acesteia  îi este imposibil să îi returneze sumele împrumutate, fiind astfel nevoit sa se adresez executorului judecătoresc din oraş pentru vânzarea imobilului cu care reclamanta a girat împrumuturile.

Cheltuielile de executare au fost foarte mari, astfel ca, la propunerea executorului, a fost de acord să cumpere el imobilul.

Astfel, arată că la data de 17.04.2006 a cumpărat de la reclamanta, în baza unui contract de vânzare autentificat sub nr 940/17.04.2006 de BNP O.D., imobilul situat in X, preţul oferit de el si acceptat de reclamanta fiind de 74.000 lei (17.000 de Euro la cursul de schimb de la aceea data).La rugăminţile reclamantei, la promisiunea acesteia ca îi va returna suma de 74.000 lei în termen de un an, a fost de acord să încheie cu aceasta un antecontract de vânzare - cumpărare. Acesta arată că nici de această dată reclamanta nu s-a ţinut de cuvânt, astfel că a reziliat acest antecontract, radiind şi ipoteca aferentă.

Precizează că a fost de acord să o lase să locuiască în continuare în casă, înţelegându-se cu aceasta ca în contul chiriei pe care ar fi trebuit sa i-o perceapă să facă micile reparaţii inerente, să întreţină casa, pentru ca acum sa încerce sa folosească aceasta înțelegere cu rea-credința în acţiunea promovata împotriva sa. Toate celelalte relatări ale reclamantei privind bani luaţi de la cămătari, giraţi cu acest imobil, arată că sunt simple ficţiuni, menite sa abată atenţia instanţei de la starea de fapt reală, dovada fiind faptul ca reclamanta nu a depus nici o dovada în acest sens la dosarul cauzei.

Reclamanta a depus prin serviciul registratură la 29.01.2015 răspuns la întâmpinare prin care solicită instanţei de judecata a avea în vedere ca întâmpinarea depusă de pârât nu este de natură a schimba cele afirmate prin acţiunea iniţială.

Mai mult învederează  instanţei că întâmpinarea nu este motivată în drept şi nu întruneşte condiţiile cerute de art. 205 CPC.

Şi în al treilea rând învederează instanţei faptul că prin întâmpinare nu se respectă dispoziţiile art. 205 lit. d) CPC în sensul că nu se arată dovezile cu care se apără, nu se cere proba testimonială şi nici interogatoriu, urmând a fi decăzut din administrarea oricăror probe în faţa instanţei de judecată.

Analizând întâmpinarea depusa la pct. 1 al acesteia arată că se face vorbire de cele două contracte de împrumut, ambele garantate cu imobilul proprietate personala încercând a convinge instanţa că sunt doua contracte succesive, iar suma împrumutată este de 2400 Euro şi respectiv 7500 Euro.

La punctul 2 al întâmpinării vorbeşte de trecerea scadenţei pentru returnarea banilor şi de componenta preţului de cumpărare a imobilului, şi după cum se observă prin întâmpinare nu se răspunde nici intr-un fel la obiectul acţiunii.

Prin serviciul registratură la 13.03.2015 reclamanta a depus  precizare prin care arată că acţiunea  a fost întemeiată  pe disp. art.948 din vechiul  Cod civil, art.1303 vechiul Cod civil şi art.3 din Decretul 167/1958, acestea fiind şi temeiul juridic  al acţiunii.

A mai arătat că pentru că disp. art.948 vechiul cod civil tratează despre condiţiile esenţiale pentru validitatea convenţiilor şi cum se cere anularea unui contract de vânzare cumpărare, dezvoltă disp. art.948 vechiul cod civil în sensul că, cauza de nulitate a convenţiei o constituire dolul în condiţiile art.960 vechiul Cod civil.

La termenul din 19.03.2015 instanţa a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune privind nulitatea relativă a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 940 din  17.04.2006, pentru dol, iar sub aspectul probatoriului a încuviinţat pentru reclamantă proba cu înscrisuri şi proba testimonială cu martorul H.I.L., iar pentru pârât proba cu înscrisuri, prorogând discutarea probei cu expertiză solicită de reclamantă.

La termenul din 09.04.2015 instanţa a încuviinţat proba cu expertiză, fiind numit expert dl. D.E., raportul de expertiză fiind depus la dosar la 02.06.2015 (filele 82-88).

În cauză a fost audiat martorul H.I.L. (fila 76).

La termenul din 11.06.2015 reclamanta a formulat obiecţiuni la raportul de expertiză, obiecţiuni ce au fost încuviinţate în parte şi la care expertul a comunicat răspunsul la 23.06.2015.

La termenul din 25.06.2015 reclamanta prin apărător a depus extrase din ziar.

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarele:

Reclamanta E.E., în calitate de debitoare, a împrumutat de la pârâtul G.A. suma de 2.400 euro echivalentul a 98.400. lei, sumă ce urma a fi restituită creditorului, în euro, la 07.07.2004, încheind în acest sens contractul de împrumut cu garanţie imobiliară autentificat de BNP D.O. sub nr. 20 din 07.01.2004. Împrumutul a fost garantat cu imobilul situat în X, compus din patru camere şi dependinţe , întabulat în CF fila nr. 312 vol II A X, fără nr. top de sub A1 şi B4, dobândit prin moştenire legală, instituindu-se o ipotecă de rang I asupra bunului.

Reclamanta,  în calitate de debitoare, a împrumutat de la pârâtul G.A. suma de 7.500 euro echivalentul a 306.045 lei, sumă ce urma a fi restituită creditorului, în euro, la 07.03.2005, încheind în acest sens contractul de împrumut cu garanţie imobiliară autentificat de BNP D.O. sub nr. 1416 din 31.05.2004. Împrumutul a fost garantat cu imobilul situat în X, compus din patru camere şi dependinţe , întabulat în CF fila nr. 312 vol II A X, fără nr. top de sub A1 şi B4, dobândit prin moştenire legală, instituindu-se o ipotecă de rang II asupra bunului.

La data de 17.04.2006 reclamanta E.E., în calitate de vânzător, a încheiat cu pârâtul G.A., în calitate de cumpărător, contractul nr. 940 având ca obiect imobilul situat în X, compus din casa de locuit cu parter şi etaj, întabulat în CF fila nr. 312 vol II A X, fără nr. top de sub A1 şi B4, terenul aferent construcţiei fiind proprietatea Statului Român.

Preţul total al vânzării stabilit de comun acord este de 74.000 lei , imobilul fiind grevat de ipotecile convenţionale de rang I şi II notate în favoarea creditorului-pârât, sub C 3, 4, sarcini care se radiază ca urmare a achitării împrumutului conform procesului-verbal încheiat la 17.04.2006 de executorul judecătoresc P.C.,

La aceeaşi dată părţile au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 941 (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare) prin care pârâtul-cumpărătorul imobilului mai sus amintit, în calitate de promitent  vânzător se obligă să vândă bunul reclamante-promitentă cumpărătoare  la preţul de 74.000 lei sumă ce va fi achitată până la data de 17.06.2006, dată la care se va încheia actul autentic de vânzare-cumpărare.

Având în vedere dispoziţiile art. 102 alin. 1 din Legea pentru punerea în aplicare a Codului civil potrivit cărora ”Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa”, observând că,contractul de cesiune de vânzare-cumpărare a fost încheiat la 17.04.2006, anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, instanţa apreciază că  în speţă fiind incidente dispoziţiile vechiului Cod civil.

Reclamanta a invocat în apărare ca motiv de nulitate absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 940/17.04.2006 dispoziţiile art. 948, art. 960 şi art. 1303 din Codul civil, respectiv dolul ca viciu de consimţământ şi faptul că preţul vânzării ar fi fictiv, neserios şi derizoriu.

În raport de faptul că prin încheierea din 19.03.2015 (f.58) instanţa a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune privind nulitatea relativă a contractului de vânzare+cumpărare autentificat sub nr. 940 din 17.04.2006, pentru dol, urmează să respingă  acţiunea formulată de reclamanta E.E., în contradictoriu cu pârâtul G.A., privind nulitatea relativă a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 940 din 17.04.2006, pentru dol, ca fiind prescrisă.

Două din condiţiile preţului vânzării, ca obiect al prestaţiei cumpărătorului, este că acesta trebui să fie sincer şi serios.

Prin preţ sincer se înţelege un preţ real, pe care părţile să-l fi stabilit cu scopul de fi cerut şi plătit în realitate.

Pentru ca preţul să fie serios acesta nu trebuie să fie derizoriu, adică atât de disproporţionat în raport de valoarea bunului vândut încât să nu existe un preţ.

Analizând înscrisurile depuse la dosarul cauzei instanţa reţine că reclamanta datora suma de 9.900 euro (7500+2400) pârâtului din anul 2004, sumă ce nu a fost achitată până la încheierea contractului de vânzare cumpărare.

Examinând contractul autentic de vânzare cumpărare nr. 940/17.04.2006 încheiat de BNP D.O., instanţa constată preţul total al vânzării a fost stabilit de comun acord de părţi la 74.000 lei, sumă ce a fost achitată integral vânzătoarei, la data autentificării actului.

Deşi reclamanta invocă în apărare faptul că pârâtul i-a comunicat că a împrumutat la rândul său bani de la un cămătar din Dr.Tr.Severin, convingând-o astfel să încheie cu el contractul de vânzare-cumpărare a imobilului,  motivând că vânzarea este doar o ficţiune care nu o va afecta, aceste aspecte sunt susţineri care nu au nici un suport probator.

Constatând că reclamanta-debitoare nu ş-a achitat la scadenţele din 07.07.2004 şi 07.03.2005 datoriile către pârât, convingerea instanţei este că prin vânzarea imobilului reclamanta a fost exonerată de la plata celor debite datorate, pentru care erau instituite cele două ipoteci, primind suplimentar diferenţa de bani de la acesta până la suma de 74.000 lei. Menţiunea „ preţul total al vânzării a fost stabilit de comun acord de părţi la 74.000 lei, sumă ce a fost achitată integral vânzătoarei la data autentificării actului” necontestată până în prezent, în lipsa unei probe contrarii creează prezumţia că preţul a fost plătit chiar şi prin exonerarea de la plata datoriilor.

Faptul că în aceeaşi dată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv 17.04.2006 părţile au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare prin care pârâtul se obligă să vândă bunul înapoi reclamantei la 17.06.2006, iar aceasta să achite preţul, nu este un argument care să ducă la concluzia că preţul vânzării a fost fictiv ci mai degrabă o modalitate prin care reclamanta îşi putea redobândi în viitor bunul.

Cu privire la seriozitatea preţului, observând raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză de expertul în specialitatea construcţii D.E., instanţa constată că prin utilizarea  metodei costului standard şi a metodei alternative de evaluare, acesta a stabilit o valoare medie de piaţă a imobilului construcţie la data vânzării, respectiv 17.04.2006 de 81.986 lei.

Deşi în apărare reclamanta  depus mai multe oferte de vânzare imobile din perioada în care s-a efectuat vânzarea,din ziarul „Piaţa Severineană” sumele solicitate ca preţ nu sunt foarte relevante întrucât reprezintă doar cererea vânzătorului şi privesc  atât construcţiile cât şi suprafeţe de teren aferente.

Pe de altă parte instanţa reţine că ofertele de vânzare din ziar indică ca preţ al vânzării suma de 30.000 euro.

Cum prin încheierea unei convenţii părţile sunt libere să determine preţul sub sau peste valoarea bunului, acesta fiind valabil pe acest principiu, cu condiţia ca acesta să nu fie disproporţionat în raport de valoarea lui, având în vedere valoarea stabilită de expertul judiciar în raport de preţul stabilit de părţi, dar şi argumentele expuse mai sus instanţa apreciază că preţul vânzării a fost sincer şi serios nefiind vorba de o disproporţie vădită între acesta şi valoarea imobilului, neexistând astfel un motiv de constatare a nulităţii absolute a contractului, sub acest aspecte, motiv pentru care va respinge acţiunea formulată de reclamanta E.E. în contradictoriu cu pârâtul G.A..

Faţă de faptul că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare au fost radiate ipotecile convenţionale de rang I şi II notate în favoarea creditorului-pârât, sub C 3, 4, ca urmare a achitării împrumutului conform procesului-verbal încheiat la 17.04.2006 de executorul judecătoresc P.C., instanţa apreciază că petitul privind constatarea faptului că cele două contracte de împrumut încheiate la 07.01.2004 şi 31.01.2004 nu-şi mai produc efectele juridice intervenind prescripţia, a rămas fără obiect, urmând a fi respins.

În raport de faptul că reclamanta a căzut în pretenţii, potrivit art. 19 alin.1 din O.U.G. 51/2008, suma de 2.252,85 lei reprezentând ajutor public judiciar, privind reducerea taxei de timbru judiciar acordat reclamantei prin încheierea din 11.12.2014, rămâne în sarcina statului.

Având în vedere faptul că reclamanta a pierdut procesul văzând şi dispoziţiile art.453 alin.1 Cod pr. civilă, instanţa o va obliga pe aceasta, în favoarea pârâtului, la plata sumei de 1.500 lei, cu titlul cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat.

Domenii speta

Spete similare