Proprietate privată

Prin actiunea civila înregistrata la aceasta instanta sub nr. 9454/306/2007 din 21.11.2007, reclamantii T S si T E prin mandatar S E au solicitat obligarea pârâtului B G A sa lase în deplina proprietate si posesie imobilul teren, curte si gradina înscris în Cartea funciara nr. ... Selimbar, situat administrativ în Selimbar, nr. 161, cu cheltuieli de judecata.

În motivarea actiunii s-a aratat, în esenta, ca reclamantii sunt proprietarii imobilului situat administrativ în Selimbar, nr. 161 iar pârâtul, desi nu are nici un drept asupra acestui imobil, a edificat cu rea credinta constructii pe terenul reclamantilor care se impun a fi ridicate în temeiul art. 494 al.2 cod civil.

În drept, s-au invocat dispozitiile art. 480,494 cod civil, art. 274 cod de procedura civila iar în probatiune s-au depus: notificarea pârâtului, extras Cartea funciara nr. ... Selimbar, , împuternicire avocatiala.

Actiunea a fost timbrata cu 2328,24 lei taxa de timbru si timbrul judiciar.

Pârâtul a formulat actiune reconventionala prin care a solicitat urmatoarele:

1.sa se constate ca reclamantul reconventional a construit cu mijloace proprii si cu autorizatie de constructie pe terenul proprietatea pârâtilor reconventionali înscris în Cartea funciara nr. … Selimbar, nr. top … o moara, un siloz si o brutarie ce ocupa o suprafata de 314 mp, constructii ce le foloseste de la edificare si pâna în prezent

2.sa se dispuna înscrierea acestor constructii în Cartea funciara nr. …Selimbar cu nr. top … si sa se dispuna înscrierea dreptului de proprietate asupra acestora pe numele pârâtului-reclamant reconventional cu titlu de drept de construire

3.sa se constate ca pârâtul-reclamant reconventional a dobândit un drept de superficie asupra imobilului identificat mai sus, terenul ramânând cu situatie juridica neschimbata

4.obligarea pârâtilor reconventionali la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea actiunii reconventionale s-a aratat, în esenta, ca pârâtul a folosit acest teren de peste 20 de ani, ca între terenul proprietatea sa si cel al reclamantilor nu exista gard de delimitare, ca reclamantii au parasit tara în anul 1968 terenul fiind luat în evidenta Primariei fara a se emite decizie în baza Decretului 223/1974 si ca a construit edificatele aratate cu autorizatie de constructie folosind constructiile pâna în prezent ca un adevarat proprietar.

Pârâtul-reclamant reconventional a mai aratat ca potrivit art. 492 cod civil proprietarul ternului este si proprietarul constructiilor pâna se dovedeste în contra si ca el este proprietarul constructiilor.

În drept, s-au invocat dispozitiile art. 492 teza a doua cod civil, art. 274 cod de procedura civila iar în probatiune s-au depus: împuternicire avocatiala, chitanta de plata onorariu avocat, autorizatii de constructie, proiect constructie cu schite, raport de expertiza extrajudiciara întocmit de expert R I, expertiza tehnica de evaluare constructii extrajudiciara întocmit de expert Suciu Toma.

Actiunea reconventionala a  fost timbrata cu 8227,52 lei si timbru judiciar de 6,3 lei.

Reclamantii au formulat întâmpinare la actiunea reconventionala solicitând respingerea acesteia cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecata.

Reclamantii au aratat ca nu are relevanta juridica faptul ca sunt plecati din tara si nici ca a trecut mai mult timp de la edificarea constructiilor, ca nu se poate retine buna credinta a pârâtului constructor care avea cunostinta ca terenul nu îi apartine, ca recunoastere dreptului de superficie ope legis ar constitui o grava încalcare a dreptului de proprietate întrucât ar încalca vointa partilor.

În drept, s-au invocat dispozitiile art. 115-118, art. 274 cod de procedura civila.

În cauza au fost administrate urmatoarele probe:

-s-a luat interogatoriul pârâtului (fila 74)

-au fost audiati martorii: R L I (fila 76), CC (fila 77)

-s-au mai depus de catre pârât actele întocmite pentru edificarea constructiilor (filele 94-134), adeverinta Primaria Selimbar (fila 193)

- expertiza tehnica judiciara în specialitatea constructii de catre expert OGE (filele 149 176)

-Expertiza tehnica judiciara în specialitate topografie de catre expert Purcarea G (filele 179-185) cu supliment (fila 200-201)

-S-a mai depus de catre reclamanti raport de expertiza tehnica extrajudiciara în specialitatea constructii întocmit de VL(filele 189-191), chitanta de plata onorariu avocatial (fila 204)

-Concluzii din partea ambelor parti.

Din întreg probatoriul cauzei instanta retine urmatoarele:

Reclamantii T S si T E sunt proprietarii imobilului curte si gradina de 703 mp înscris în Cartea funciara nr. ... Selimbar, nr. top ...,..., drept dobândit prin întretinere potrivit încheierii  255/1968 de sub  B 1,2.

Pârâtul B G A este proprietarul imobilului casa, curte si teren de 1182 mp în scris în Cartea funciara nr. 2 Selimbar, nr. top 2/1,3/1, drept asupra constructiilor dobândit prin cumparare în anul 1987 iar dreptul asupra terenului dobândit în temeiul Legii 18/1991 în anul 2000.

Expertul în specialitatea topografie identifica cele doua terenuri ca fiind învecinate si despartite în vechime de un gard  care se mai pastreaza  pe unele portiuni.

De asemenea, pe terenul proprietatea reclamantilor, astfel identificat, exista constructii  edificate pe o suprafata de 276,9 mp iar suprafata totala ocupata de pârât din acest teren, de 315,15 mp.

Martorii audiati au declarat ca pârâtul împreuna cu familia sa au edificat în mai multe etape constructiile de pe terenul reclamantilor, dupa anul 1990 si ca ambele terenuri au fost împrejmuite de pârât si familia sa anterior anului 1990.

Martorul R L arata ca tatal pârâtului a edificat prima constructie cu destinatia de moara în anul 1993 si ca exista un gard despartitor al terenurilor dar în credinta sa, acest gard despartea curtea interioara.

Ambii martori au declarat ca au avut convingerea ca întregul teren apartinea pârâtului care a construit pe acesta.

Expertul în specialitatea constructii a identificat o moara si un siloz pe proprietatea reclamantilor, o brutarie si o copertina partial pe proprietatea reclamantilor si partial pe cea  a pârâtului.

Moara noua a fost construita în baza documentatiei întocmite în anul 1991, potrivit careia pârâtul a fost autorizat sa construiasca o moara pe terenul proprietatea sa cu nr. top … dar proiectul întocmit si plansa de studio amplaseaza moara pe terenul proprietatea reclamantilor cu nr. top …. Aceste documentatii au fost avizate de spre neschimbare

Silozurile pentru cereale a fost construit în anul 1995 în baza proiectului 7/1995 pentru care s-au emis certificat de  urbanism , autorizatia de construire care identifica terenul  pe care s-a proiectat constructia cu nr. top …. Planul de situatie indica amplasarea constructiei de fapt pe terenul cu nr. top … apartinând reclamantilor. Proiectul nu este avizat spre neschimbare.

Pentru copertina nu exista proiect de executie, certificat de urbanism si autorizatie de construire si, potrivit declaratiei pârâtului, a fost edificata în anul 1992.

Brutaria a fost construita în anul 2001 si potrivit documentatiei întocmite pentru constructia acesteia certificatul de urbanism si autorizatia de construire indica terenul  cu nr. top 2/1,3/1 proprietatea pârâtului iar planul de situatie si proiectul indica amplasarea brutariei pe terenul proprietatea pârâtilor. Proiectul a fost vizat spre neschimbare de Primaria Selimbar.

Valoarea totala a constructiilor a fost stabilita de expert la 509.700 lei.

La interogatoriu, pârâtul a recunoscut ca nu este proprietarul terenului, nu a recunoscut ca a avea cunostinta de  acest aspect înca de la începutul posesiei si a aratat ca nu a verificat situatia de carte funciara a imobilului proprietatea reclamantilor la data edificarii constructiilor.

Analizând probatoriul cauzei instanta constata urmatoarele:

Reclamantii au facut dovada ca sunt proprietarii terenului revendicat înscris în Cartea funciara nr. … Selimbar nr. top …., bucurându-se de toate prerogativele dreptului de proprietate prevazute de art. 480 cod civil. Sustinerea ca terenul a facut obiectul decretului 223/1974 nu poate subzista în lipsa oricaror probe în acest sens.

Este de necontestat ca pârâtul a construit pe terenul proprietatea reclamantilor si a ocupat în acest fel o suprafata care acopera jumatate din suprafata totala a nr. top …..

Problematica dedusa judecatii prin actiunea reconventionala se refera la situatia juridica a constructorului pe terenul altei persoane.

Pârâtul solicita înscrierea în cartea funciara a dreptului sau de proprietate asupra constructiilor si recunoasterea unui drept de superficie asupra terenului proprietatea pârâtilor reconventionali, constatându-se buna sa credinta în edificarea constructiilor bazata pe credinta ca terenul îi apartine.

Temeiul actiunii este art. 492 cod civil potrivit caruia „Orice constructie, plantatie sau lucru facut în pamânt sau asupra pamântului, sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamânt cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pâna se dovedeste în contra”.

Sintagma finala pe care îsi întemeiata pârâtul cererile sale este doar o introducere la dispozitiile art. 493 si 494 cod civil  care reglementeaza situatiile în care poate fi rasturnata prezumtia conform careia proprietarul terenului a construit, a plantat sau a efectuat o alta lucrare pe cheltuiala sa. Efectul achizitiv de proprietate nu este reglementat de art. 492 cod civil ci prin prevederile art. 493, 494 cod civil. Adevaratul sediu al materiei accesiunii imobiliare artificiale este reprezentat de dispozitiile art. 493, 494 cod civil, astfel încât sustinerile pârâtului cu privire la aplicarea art. 492 teza a doua cod civil, nu este pe deplin corecta si pentru cele ce urmeaza.

În realitate în cauza sunt incidente dispozitiile art. 492 raportat la art. 494 cod civil care reglementeaza doua situatii juridice  distincte, cu solutii diferentiate.

Când constructorul este de rea credinta, proprietarul terenului are dreptul de a opta între pastrarea constructiei sau obligarea celui care a efectuat lucrarea sa o ridice de pe teren, ridicarea facându-se pe cheltuiala celui care a facut-o.

Când constructorul este de buna credinta, proprietarul terenului nu mai poate cere ridicarea constructiei, el este obligat sa o pastreze dar are optiunea cu privire la întinderea despagubirii, putând sa aleaga între valoarea materialelor si pretul muncii, pe de o parte, si valoarea cresterii fondului, pe de alta parte.

Buna credinta reprezinta acea convingere eronata, dar neculpabila, cu privire la o anumita reprezentare a realitatii. Cu privire la prezenta cauza, buna credinta în sensul art. 494 cod civil, se apreciaza în functie de existenta sau inexistenta unui titlu care întemeiaza convingerea eronata a autorului constructiei ca a devenit titularul dreptului de proprietate asupra terenului sau al oricarui alt drept real care îi permite sa devina proprietarul lucrarii.

Cu alte cuvinte, buna credinta a pârâtului ar putea fi justificata pe convingerea  eronata ca are un drept de proprietate asupra terenului în virtutea  unui mod de dobândire a dreptului de proprietate privata, indiferent daca este vorba de un act juridic sau fapt juridic în sens restrâns, si aceasta convingere eronata sa nu fie rezultatul culpei sale.

Dovada bunei credinte a constructorului pe terenul altei persoane se face prin indicarea titlului pe care se întemeiaza.

Cu privire la buna sau reaua credinta a pârâtului în edificarea constructiilor instanta constata urmatoarele elemente definitorii:

- Pârâtul putea si trebuia sa cerceteze cartea funciara atunci când a edificat constructiile fiind în culpa în ceea ce priveste convingerea sa eronata ca este proprietarul terenului.

- Pârâtul a dobândit terenul proprietatea sa prin aplicarea dispozitiilor Legii 18/1991 în anul 2000 având cunostinta de întinderea dreptului sau de proprietate din documentatia întocmita cu aceasta ocazie.

- Terenul reclamantilor era delimitat cu gard de proprietatea pârâtului.

- Autorizatiile de construire si certificatele de urbanism sunt eliberate pentru edificarea constructiilor pe terenul pârâtului dar constructia s-a realizat pe topograficul reclamantilor existând neconcordantele dintre autorizatiile de construire si proiectele de executie. Sublinierea instantei cu privire la acest aspect este ca autoritatea administrativa competenta sa emita autorizatia de construire nu are competenta de a statua cu privire la drepturile reale. De altfel, instanta constata ca pentru parti din constructii (copertina) nici nu au existat autorizatii de construire.

- Pâna la acest moment constructiile nu au fost notate în cartea funciara, fapt  care nu a fost posibil fata de evidentele de carte funciara.

- Pârâtul nu a avut acordul proprietarilor terenului pentru edificarea constructiilor.

- Reclamantii nu au cunoscut edificarea acestora fiind plecati din tara, conditii în care pasivitatea proprietarilor nu poate fi considerata un abuz de drept.

Toate aceste elemente contureaza reaua-credinta a pârâtului. Acesta avea cunostinta de faptul ca terenul nu este proprietatea sa si ca proprietarii sunt plecati de foarte mult timp din tara. Lucrarea fiind efectuata fara acordul proprietarului terenului, autorul acesteia a exercitat o simpla posesie ca stare de fapt asupra terenului.

Aprecierea bunei sau relei credinte a autorului constructiei nu se face nici în functie de valoarea prejudiciului suferit de proprietarul terenului si de posibilitatea de reparare a acestuia, ci în functie de existenta sau inexistenta titlului care întemeiaza atitudinea subiectiva a autorului constructiei.

În aceeasi ordine de idei, nu poate fi asimilat cel care efectueaza lucrarea pe terenul altuia cu rea credinta cu cel de buna credinta cu motivarea  ca ridicarea lucrarii ar avea caracter neeconomic, deoarece, acceptarea unei asemenea motivari restrânge fara temei legal exercitarea dreptului de proprietate asupra terenului.

Ori se face dovada unei întelegeri între parti din care sa rezulte acordul proprietarului terenului la executarea constructiei ori, cât timp a stiut ca face lucrarea pe terenul altuia, fara a avea acordul acestuia, autorul lucrarii ramâne de rea credinta.

Dreptul de superficie, care se solicita a fi constatat, poate fi dobândit prin titlu, uzucapiune sau direct din lege. Se constata ca pârâtul nu detine nici un titlu în acest sens iar conditiile uzucapiunii nu sunt îndeplinite, având în vedere ca în speta ( într-o asemenea situatie ipotetica) ar fi aplicabile dispozitiile uzucapiunii reglementate de DL 115/1938. Se releva faptul ca pârâtul foloseste terenul reclamantilor cel mai devreme din anul 1987, anul dobândirii prin cumparare a casei sale.

Legislatia româna consacra un singur drept de superficie care se naste ex lege si anume cel rezultat din interpretarea si aplicarea prevederilor art. 30 codul familiei care se refera la constructiile edificate de soti pe terenul bun propriu al unuia dintre ei, situatie care nu se regaseste în speta.

În consecinta, se constata ca nu ne aflam în nici una din situatiile care duc la dobândirea unui drept de superficie a terenului, cererea pârâtului în acest sens fiind nefondata.

Raportat la aceasta concluzie, instanta subliniaza ca situatia juridica a pârâtului constructor pe terenul altei peroane este reglementata strict de art. 494 cod civil. Nici una din  solutiile diferentiate prevazute de acest text de lege nu întemeiaza instituirea dreptului de superficie asupra terenului. 

În aplicarea art. 494 cod civil trebuie asigurat un echilibru just între interesele proprietarului terenului si interesele proprietarului constructiei, acordând prioritate, în masura în care este posibil, principiului apararii dreptului de proprietate privata, adica intereselor proprietarului terenului.

Mentinerea constructiei sau, în general a lucrarii, aduce atingere în acelasi timp posesiei, folosintei si dispozitiei asupra terenului înseamna privarea partiala a proprietarului de prerogativele esentiale ale dreptului sau si contrar vointei sale.

Actiunea în revendicarea terenului si solicitarea ca pârâtul constructor sa ridice lucrarea este dovada manifestarii de vointa în sensul de a nu exercita dreptul de accesiune, ca drept potestativ care nu este susceptibil de exercitare abuziva, titularul sau neputând fi obligat sa-l exercite.

Aceasta optiune a proprietarului terenului în sensul ridicarii constructiei de pe teren, presupune ca autorul lucrarii ramâne proprietarul acestuia iar ridicarea lucrarii constituie sanctiunea aplicata proprietarului fondului pentru fapta ilicita de a efectua lucrarea cu rea-credinta pe terenul altuia.

Optiunile lasate de legiuitor la îndemâna proprietarului terenului prin art. 494 cod civil  arata ca legiuitorul a înteles sa puna în sarcina constructorului neajunsurile rezultate din faptul edificarii pe terenul altei persoane.

Mentinerea constructiilor edificate pe jumatate din suprafata proprietatii reclamantilor, împotriva vointei acestora ar însemna sa se aduca o atingere grava dreptului de proprietate al reclamantilor fara nici o baza legala.

Pentru toate aceste motive instanta va face aplicarea art.480 cu 494 al.2 cod civil, va admite actiunea principala si va obliga pârâtul sa lase în deplina proprietate si posesie imobilul teren,  curte si gradina, înscris în Cartea funciara nr. ... Selimbar nr. top ..., ... situat în Selimbar, nr. 161 si sa ridice constructiile edificate pe acest imobil. Ridicarea constructiilor se va face cu obtinerea autorizatiilor legale necesare pentru demolare, având în vedere ca parte din acestea au fot edificate cu autorizatie de construire.

Instanta va respinge în totalitate actiunea reconventionala ca nefondata.

Vazând dispozitiile art. 274 cod de procedura civila instanta va obliga pârâtul la cheltuieli de judecata în suma de 8628,24 lei reprezentând taxa de timbru, timbrul judiciar si onorariu avocat în suma de 4800 lei justificat cu chitanta de la dosar si onorariu expert de 1500 lei.

Pentru aceste motive,

ÎN NUMELE LEGII

HOTARASTE: 

Admite actiunea civila formulata de reclamantii T S si T E prin mandatar S E cu domiciliul în Germania, … în contradictoriu cu pârâtul B G A cu domiciliul în Selimbar, strada Mihai Viteazu, nr. 161.

Respinge cererea reconventionala formulata de pârât si, în consecinta:

Obliga pârâtul sa lase în deplina proprietate si posesie imobilul teren,  curte si gradina, înscris în Cartea funciara nr. …. Selimbar nr. top …. situat în Selimbar, nr. 161 si sa ridice constructiile edificate pe acest imobil, cu obtinerea autorizatiilor legale necesare pentru ridicarea acestora.

Obliga pârâtul la 8628,24 lei cheltuieli de judecata reclamantilor.

Cu apel în 15 de zile de la comunicare.

 Pronuntata în sedinta publica din 3.03.2009.

Domenii speta

Spete similare