Anularea unui titlu de proprietate emis în baza Legii 18/1991, care a stat la baza încheierii unui contract de vânzare-cumpărare

Anularea unui titlu de proprietate emis în baza Legii 18/1991, care a stat la baza încheierii unui contract de vânzare-cumpărare subsecvent, conduce la constatare nulităţii acestui contract, în măsura în care s-a făcut dovada relei credinţe a părţilor contractante la data încheierii contractului, în baza principiului „fraus omnia corrumpit.”

Prin  acţiunea civilă înregistrată la această instanţă  sub nr.13663/318/2007,  reclamanta C.M.a chemat în judecată pe pârâţii  S.G., S.C. şi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Gorj,  solicitând ca  prin sentinţa  ce  se  va  pronunţa  să se  constate  nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 3127/15.06.2007 autentificat de B.N.P. Silvia Badea Tg.-Jiu şi să se dispună radierea din Cartea Funciară a dreptului de proprietate a pârâtului S. C.

În motivarea acţiunii a arătat că respectivul contract de vânzare cumpărare a fost încheiat in mod ilicit, în fraudarea dreptului de proprietate  al proprietarilor vecini, fiind bazat pe reaua credinţă  a ambelor părţi contractante.

Astfel, pârâtul  vânzător S. G., deşi a cunoscut faptul că i s-a reconstituit dreptul de proprietate pe un alt amplasament decât cel pe care l-a deţinut înainte de anul 1970, precizat în cererea de reconstituire, a vândut terenul la câteva luni de la eliberarea titlului de proprietate  numitului S. C.

În dovedirea acţiunii a depus la dosar contractul de vânzare cumpărare din litigiu.

La termenul din 04 decembrie 2008 procuratorul reclamantei – C. M. a învederat faptul că reclamanta a decedat, singura succesoare acceptantă fiind C. P. (fiică), urmând a se dispune introducerea acesteia în cauză.

Totodată a solicitat ataşarea pentru observare a dosarului nr. 9919/318/2007 al Judecătoriei Tg.-Jiu.

Instanţa a dispus  citarea în cauză a numitei C. P., în calitate de succesor al reclamantei C.M.– decedată.

La cererea reclamantei s-a emis o adresă către B.N.P. Silvia Badea Tg.-Jiu, solicitând să se înainteze documentaţia  care a fost avută în vedere la încheierea contractului de vânzare cumpărare  din litigiu.

Actele solicitate au fost comunicate instanţei  prin adresa nr. 6/08.01.2009, respectiv  certificatul de atestare fiscală, extrasul de Carte Funciară eliberat de O.C.P.I. Gorj în favoarea pârâtului S.G., schiţa cadastrală a terenurilor, încheierea de înfiinţare a Cărţii Funciare a numitului S.G., titlu de proprietate nr. 1505982/26.02.2007, prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate pârâtului S.G. pentru suprafaţa totală de 0,4551 ha situată în Mun. Tg.-Jiu, care a format obiectul contractului de vânzare cumpărare a cărui constatare nulitate se solicită.

La termenele din  18.12.2008 şi 22.01.2009 pârâţii au solicitat suspendarea cauzei, invocând faptul că pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie Bucureşti se află înregistrată o cerere de strămutare a cauzei, depunând la dosar un certificat în acest sens.

Analizând certificatul eliberat de Î.C.C.J. Bucureşti, instanţa a reţinut că la data înregistrării cererii de strămutare formulată de către pârâţii  S.C.şi S.G. nu s-a dispus şi suspendarea cauzei, astfel încât, constatând că nu subzistă nici unul din temeiurile legale în care se poate dispune suspendarea cauzei, a respins cererea.

S-a dispus ataşarea pentru observare a dosarului nr. 9919/318/2007 al Judecătoriei Tg.-Jiu.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată următoarele:

Prin titlu de proprietate nr. 1505982/26.02.2007 s-a reconstituit dreptul de proprietate  în favoarea pârâtului S.G. pentru suprafaţa totală de 0,4551 ha situată în Mun. Tg.-Jiu

Prevalându-se de acest titlu, S.G. a vândut  fiului său, S.C., terenul respectiv,  fiind încheiat  contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3127/15 iunie 2007 de B.N.P. Silvia  Badea Tg.-Jiu, a cărui nulitate se solicită.

La data de 07.08.2007, numita C.M., prin procurator C.M., a solicitat  ca în contradictoriu cu S.G., Comisia Locală Tg.-Jiu pentru aplicarea legilor fondului funciar  şi Comisia Judeţeană Gorj pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, să se dispună  anularea parţială, cu referire la petentă, a H.C.J. Gorj nr. 4449/24.11.2006, prin care pârâtului detentor i s-a validat dreptul de proprietate pe o suprafaţă mai mică  decât cea deţinută anterior colectivizării şi fără a se respecta amplasamentul iniţial.

La termenul din 27.09.2007,  petenta a formulat o completare a plângerii, solicitând să se constate nulitatea absolută a titlului de proprietate nr. 1505982/26.02.2007 eliberat în favoarea pârâtului detentor S.G., a actelor prealabile care au stat la baza eliberării titlului, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3127/15.06.2007, precum şi introducerea în cauză, în calitate de pârât, a cumpărătorului S. C.

Prin încheierea de şedinţă din 25.10.2007 instanţa a dispus disjungerea capătului de cerere  prin care s-a cerut constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare încheiat între S.G. şi S.C., autentificat sub nr. 3127/15.06.2007,  fiind reînregistrat pe rolul Judecătoriei Tg.-Jiu sub nr. 13663/318/2007.

În urma probelor administrate,  prin sentinţa civilă nr. 5335/03 iulie 2008 pronunţată de Judecătoria Tg.-Jiu, a fost admisă acţiunea, cu precizarea ulterioară,  s-a dispus anularea în parte a H.C.J. Gorj nr. 4449/24.11.2006 cu privire la C.M., reconstituirea dreptului de proprietate în favoarea numitei C.P.( succesoarea defunctei C.M.) pe un teren situat în Tg.-Jiu, pct.„Ciocârlău”, în suprafaţă de 0,5 ha,  s-a anulat titlul de proprietate nr. 1505982/26.02.2007 şi actele prealabile care au stat la baza eliberării acestuia, emise în favoarea pârâtului S.G., cu nerespectarea  amplasamentului iniţial deţinut de către pârât anterior colectivizării.

Sentinţa a rămas irevocabilă prin decizia nr. 3141/12.11.2008 pronunţată de Tribunalul Gorj – Secţia Civilă.

În consecinţă,  titlul de proprietate nr. 1505982/26.02.2007 eliberat în favoarea pârâtului S.G., care a stat  la baza încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3127/15 iunie 2007 de B.N.P. Silvia Badea, a fost anulat irevocabil.

Reclamanta C.P. a susţinut că, în raport de împrejurările concrete în care s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare, rezultă că părţile contractante aveau cunoştinţă despre faptul că terenul înstrăinat nu a aparţinut vânzătorului anterior colectivizării, vânzarea cumpărarea  fiind astfel o acţiunea speculativă, încheiată  cu scopul de a introduce terenul în circuitul civil  şi a frauda dreptul persoanelor îndreptăţite la reconstituire.

Analizând aspectul invocat, instanţa constată următoarele:

Contractul de vânzare cumpărare  nr. 3127/15 iunie 2007 a fost încheiat între tată şi fiu, vânzătorul  S.G. fiind tatăl cumpărătorului S.C.

Titlul de proprietate respectiv a fost eliberat  fără o prealabilă punere în posesie, care să identifice terenul, cu acordul proprietarilor vecini.

Acest aspect rezultă din declaraţia numitului S.G. (fila 95 – dosar 9919/318/2007), în care recunoaşte că nu i s-a înmânat un proces verbal de punere în posesie. Susţine însă că identificarea terenului, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, s-a făcut prin ţăruşare  cu ţăruşi de lemn de către expertul topo, care a întocmit fişa cadastrală.

Această susţinere vine în contradicţie cu procesul verbal încheiat la 24.10.2007 de BEJ Trancă Nicuşor, ca urmare a admiterii unei cereri de asigurare dovezi, care a constatat  că suprafaţa de teren care a format obiectul contractului de  vânzare cumpărare nu a fost  delimitată prin ţăruşi de lemn, pe teren regăsindu-se doar  două bucăţi de fier striat prinse în beton şi un spalier de beton,  montate în urmă cu aproximativ două luni, deci după încheierea contractului de vânzare cumpărare.

De asemenea, în declaraţia  lui S.G.  (fila 120 – dosar 9919/318/2007), acesta arată că la punerea în posesie  a fost prezent fiul său,  S. C., care i-a relatat că C.M. a achiesat la  limitele terenului atribuit, semnând procesele verbale de recunoaştere a învecinărilor reciproce.

În aceeaşi cauză s-a depus însă adeverinţa medicală nr. 7473/09.11.2007 (fila 145 – dos. 9919/318/2007) din care rezultă că C.M., începând  din luna august 2005, era în evidenţa specială  cu diagnosticul „ sechele postaccident  vascular cerebral,  imobilizată la pat”.

Rezultă astfel  reaua credinţă a pârâţilor,  în măsura în care au declarat că C.M. a fost prezentă la punerea în posesie asupra terenului ce a format obiectul contractului de vânzare cumpărare şi chiar a semnat procesele verbale de recunoaştere a învecinărilor reciproce.

Lipsa unui proces verbal de punere în posesie asupra terenului ce a format obiectul contractului de vânzare cumpărare rezultă şi din  documentaţia înaintată de către B.N.P. Silvia Badea Tg.-Jiu în care nu se regăseşte acest act, ci numai documentaţia cadastrală  şi titlul de proprietate eliberat vânzătorului.

În măsura în care  cumpărătorul S.C. este fiul vânzătorului, acesta avea cunoştinţă în mod cert despre amplasamentul terenului ce a aparţinut  lui S.G. anterior colectivizării, solicitat de către acesta prin cererile de reconstituire a dreptului de proprietate formulate în baza Legii 18/1991, menţionat şi în extrasul de registru agricol din perioada 1959 – 1962.

În motivarea sentinţei civile nr. 5335/2008 a Judecătoriei Tg.-Jiu s-a arătat în mod detaliat că pârâtul formulase cereri de reconstituire, înregistrate sub nr. 86/1991 şi nr. 8668/2005, solicitând  un teren situat în punctul „Vădeni”, vecin la A cu râul Jiu, iar ulterior identifică terenul ca fiind situat în „Zona Cauciucului”.

Aceste probe au condus la concluzia că  pârâtul formulase cereri de reconstituire pentru un teren situat de cealaltă parte a drumului de centură, respectiv spre râul Jiu şi SC Artego Tg.-Jiu, iar nu pe aceeaşi parte cu  Unitatea Militară şi Cimitirul Municipal.

Cu toate acestea,  i-a fost reconstituit dreptul de proprietate pe terenul care, anterior colectivizării, aparţinuse numitei C.M..

De asemenea,  în registrul agricol  al pârâtului S.G. în perioada 1959 – 1962 s-a regăsit numai o suprafaţă de 0,20 ha în pct. „Vădeni”, ulterior  fiind eliberat titlul de proprietate pe suprafaţa totală de 0,4551 ha.

În concluzie, rezultă că titlul de proprietate eliberat vânzătorului S.G., anulat irevocabil prin sentinţa civilă nr. 5335/2008 a Judecătoriei Tg.-Jiu,  viza un teren care nu aparţinuse acestuia anterior colectivizării,  era situat pe un alt amplasament, nu fusese emis în baza unui proces verbal de punere în posesie anterior, care să fi identificat suprafaţa, cu acordul proprietarilor învecinaţi.

Toate aceste aspecte erau în mod incontestabil cunoscute şi de către cumpărătorul S.C., în calitate de fiu al lui S.G..

De altfel,  numitul  S. C. a avut  calitatea de pârât în dosarul 9919/318/2007, sentinţa civilă nr. 5335/2008 a Judecătoriei Tg.-Jiu fiindu-i opozabilă.

De asemenea, preţul menţionat în contractul  de vânzare cumpărat, respectiv 1000 lei, este derizoriu, neserios,  în raport de valoarea reală a terenului, dat fiind  faptul că acesta se află în Mun. Tg.-Jiu şi are o suprafaţă totală de 0,4551 ha, fiind evidentă intenţia părţilor de a încheia un act  prin care terenul să intre in circuitul civil,  eludându-se disp. art.27 alin.2 – 2 din Legea 247/2005 A, în conformitate cu care, în cazurile în care s-au emis titluri de proprietate în mod abuziv, altor persoane decât foştilor proprietari,  comisiile de fond funciar ar putea revoca titlurile emise cu încălcarea legii, dacă acestea nu au intrat în circuitul civil.

Pentru aceste considerente, instanţa  va admite capătul de cerere privind constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3127/2007 de B.N.P. Silvia Badea Tg.-Jiu, reţinând  că  pârâţii S.G. şi S.C. au încheiat contractul respectiv în cunoştinţă de cauză, ştiind că vânzătorul S.G. nu deţinuse acest teren în perioada anterioară colectivizării, iar amplasamentul respectiv aparţinuse unei alte persoane.

Această operaţiune speculativă are o cauză ilicită, fiind nulă absolut, în conformitate cu disp. art.948 Cod civil.

Dacă acest contract s-a încheiat de către vânzător, în frauda adevăratului proprietar, cu complicitatea şi, în orice caz, pe riscul cumpărătorului, constituie un caz de nulitate absolută în virtutea adagiului „ fraus omnia  corrumpit”.

Va respinge capătul de cerere prin care s-a solicitat radierea din Cartea Funciară a dreptului de proprietate a pârâtului  S.C..

În conformitate cu disp. art.  33 din L. 7/1996 R, în cazul în care  cuprinsul Cărţii Funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea  sau modificarea acesteia, prin rectificare înţelegându-se radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni.

Art.34 pct. 3 din acelaşi act normativ  dispune însă că orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din Cartea Funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că nu mai sunt întrunite  condiţiile  de existenţă a dreptului înscris  sau a încetat  efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.

Rezultă astfel că instanţa nu va putea dispune radierea dreptului de proprietate  înscris  în favoarea pârâtului S.C., în măsura în care  prezenta hotărâre, prin care s-a dispus constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi,  nu este irevocabilă.

Cu această motivare, instanţa a admis acţiunea în parte, a constatat nulitatea  contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3127/15.06.2007 de B.N.P. Silvia Badea  Tg.-Jiu, între S.G. – în calitate de vânzător şi S.C.– în calitate de cumpărător, a respins capătul de cerere privind radierea din Cartea Funciară a dreptului de proprietate a pârâtului S.C.pentru terenurile ce au format obiectul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3127/15.06.2007 de B.N.P. Silvia Badea. 

.

Domenii speta

Spete similare