Hotărâre care să ţină loc de act autentic, început de dovadă scrisă. Revendicarea bunului de către unul dintre promitenţii vânzători de la promitentul cumpărător.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 23.04.2012 sub nr. 1826/866/2012, reclamantul MD a chemat în judecată pe pârâţii ME, G A, A C, ME, A I, F M, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate că între reclamanţi şi pârâţi a fost încheiat un contract de vânzare cumpărare pentru suprafaţa de 2500 mp teren situat în intravilanul satului O, comuna H, judeţul I pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, să se constate existenţa dreptului de proprietate al reclamantului asupra terenului de 2500 mp teren şi a construcţiilor casă de locuit construită în anul 1934 şi grajd amplasate pe acest teren, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii reclamantul arată că pârâţii sunt moştenitorii defuncţilor A C şi E( în calitate de descendenţi), bunicii săi.

După decesul bunicilor reclamantul a încheiat cu pârâţii o convenţie de vânzare cumpărare în anul 1977 prin care aceştia i-au vândut drepturile lor indivize care le-au revenit prin moştenire asupra terenului de 2500 mp teren intravilan şi asupra construcţiilor casă de locuit  compusă din două camere, o bucătărie, magazie şi un grajd compus dintr-o singură încăpere.

 Preţul convenit a fost de 30000 lei, respectiv câte 5000 lei de fiecare moştenitor pe care reclamantul l-a achitat în întregime.

Din anul 1977 reclamantul a intrat în posesia bunurilor, iar din anul 1978 plăteşte impozite pentru acestea.

Până în anul 2009 pârâţii nu i-au contestat dreptul de proprietate.

În litigiul înregistrat la Judecătoria Paşcani sub nr. 2415/866/2009 pârâta M E a solicitat evacuarea reclamantului din imobilele construcţii, iar acţiunea a fost respinsă.

Pentru teren a fost emis titlul de proprietate nr. 66268/16.12.1994.

În mod fraudulos între pârâţi a fost încheiat un contract de partaj voluntar autentificat sub nr. 2485/2005.

Pârâta M E îi contestă dreptul de proprietate şi a exercitat acte de tulburare a posesiei şi folosinţei şi acţiuni de distrugere a gardului împrejmuitor.

Faţă de aceste împrejurări, solicită admiterea acţiunii.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 969, 1077 vechiul cod civil, art. 5 al. 2 Titlul X din legea 247/2005, art. 1669 noul cod civil, art. 111 cod procedură civilă.

La termenul din 18.05.2012 reclamantul prin apărător a precizat că prenumele corect al pârâtului A C este C, prenumele corect al pârâtei M E este I, iar numele corect al pârâtei G A este G.

Pârâta M E a formulat întâmpinare prin care solicită respingerea acţiunii. Arată aceasta că nu a încheiat nicio convenţie cu reclamantul referitoare la înstrăinarea drepturilor succesorale şi nu şi-a dat acordul privind înstrăinarea drepturilor succesorale ce i se cuveneau după decesul părinţilor, iar reclamantul nu i-a dat vreo sumă de bani cu titlu de preţ.

Pe cale de cerere reconvenţională, solicită ca reclamantul să fie obligat să îi lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 2599 mp teren intravilan situat în sat O comuna H, T8 parcelele A 320, CC 318-319 şi imobilele construcţii casă de locuit şi  grajd amplasate pe acesta, să îi plătească suma de 6000 lei reprezentând lipsa de folosinţă a terenului pe ultimii trei ani şi suma de 5000 lei reprezentând contravaloarea gardului pe care i l-a distrus.

În motivarea cererii reconvenţionale arată că este proprietara bunurilor revendicate în baza contractului de partaj voluntar autentificat sub nr. 2845/2004. Pârâtul ocupă bunurile fără consimţământul său, deşi l-a somat în mai multe rânduri să-i lase imobilele în deplină proprietate şi liniştită posesie. Precizează că în anul 2012 a edificat un gard viu pe care reclamantul l-a distrus.

La data de 12.09.2012 pârâta-reclamantă M E a depus completări la cererea reconvenţională în care arată că suma de 5000 lei solicitată reprezintă de fapt contravaloarea arborilor şi pomilor fructiferi care au înconjurat terenul şi care au fost distruşi de reclamant.

Totodată, solicită şi să se constate nulitatea absolută a convenţiei de vânzare cumpărare consemnată în înscrisul sub semnătură privată intitulat „Declaraţie”. Arată că după decesul părinţilor a avut o înţelegere cu reclamantul în anul 1991 conform căreia reclamantul să folosească partea ei de teren în schimbul unor foloase materiale ( să îi dea câte un porc pe an). Iniţial reclamantul a îndeplinit obligaţiile, iar după încheierea actului de partaj, acesta a refuzat să o mai răsplătească.

În ceea ce priveşte înscrisul sub semnătură privată, acesta nu îndeplineşte condiţiile unui antecontract de vânzare cumpărare şi nu este semnat de dânsa şi nu este data. Este adevărat că acesta este scris de dânsa, scrisul îi aparţine, dar nu este semnat, astfel că nu poate fi vorba de o înţelegere intervenită între părţi, iar suma de 5000 lei nu i-a fost predată. Pentru a fi folosit ca probă înscrisul trebuia datat şi întocmit în cel puţin două exemplare originale conform art. 1179 cod civil.

La termenul din 21.09.2012 pârâţii M I şi A I au arătat că sunt de acord cu acţiunea reclamantului, că au primit bani pentru casă şi grădină şi au precizat că toţi moştenitorii au fost de acord să vândă reclamantului casa şi grădina şi au primit câte 5000 lei.

Pârâta F M a arătat că atât dânsa, cât şi ceilalţi moştenitori au primit suma de 5000 lei, dar nu ştie dacă convenţia a privit şi terenul în litigiu şi nu poate preciza dacă este de acord cu acţiunea.

Instanţa a încuviinţat reclamantului  şi pârâtei M E în cererea principală proba cu înscrisuri, interogatorii, proba testimonială şi expertiză topografică,  iar în cererea reconvenţională proba cu înscrisuri, interogatorii, proba testimonială, expertiză topografică şi expertiză agricolă.

În cauză a fost întocmit un raport de expertiză agricolă de către expertul Brezuleanu Stejărel şi un raport de expertiză topografică de către expertul Oişte Andrei Constantin.

La data de 18.10.2012 pârâta G A a depus un înscris intitulat „Declaraţie „ în care arată că după decesul părinţilor toţi fraţii au convenit să vândă reclamantului casa şi curtea cu preţul de 30000 lei care a fost împărţit egal, câte 5000 lei la fiecare.

Au fost interogaţi reclamantul şi pârâţii M E, A I, M I.

Au fost audiaţi martorii P C, M D, B M C I.

La data de 04.03.2013 reclamantul a depus o cerere prin care arată că îşi măreşte câtimea obiectului cererii de la 2500 mp la 2863 mp având în vedere concluziile raportului de expertiză topografică.

La termenul din 21.06.2013 pârâta-reclamantă M E a invocat prescripţia dreptului material la acţiune.

Analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma normelor legale aplicabile, instanţa reţine următoarele:

Reclamantul este nepotul de fiică al defuncţilor A C şi E, iar pârâţii sunt copiiI acestora.

După decesul celor doi defuncţi copiii acestora, pârâţii din prezenta cauză au convenit cu reclamantul să îi vândă acestuia casa, grajdul şi terenul aferent (curtea şi grădina) la preţul de 30000 lei. La dosar au fost depuse trei înscrisuri sub semnătură privată care consemnează convenţia, înscrisuri intitulate „ Declaraţie” şi care au fost redactate de FM, B A, M E.

Într-adevăr, aceste înscrisuri sub semnătură privată nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de art. 1179 din vechiul cod civil, însă acestea constituie un început de dovadă scrisă, astfel că reclamantul are posibilitatea de a folosi şi alte mijloace de probă pentru a face dovada convenţiei pe care susţine că a încheiat-o cu pârâţii.

Prin răspunsul la interogatorii pârâţii A I şi M I au recunoscut faptul că în anul 1977 toţi pârâţii au convenit cu reclamantul să îi vândă acestuia la preţul de 30000 lei (preţ care a fost plătit, fiecare dintre pârâţi primind suma de 5000 lei) casa, grajdul, curtea şi grădina din jurul acestora ( aproximativ 2500 mp) care au aparţinut defuncţilor lor părinţi. De asemenea, s-a precizat că înscrisuri sub semnătură privată au încheiat F M, B A, M E.

Pârâta-reclamantă M E recunoaşte în chiar cuprinsul precizărilor la cererea reconvenţională depuse la data de 12.09.2012( dar şi în răspunsul la interogatoriu) că declaraţia respectivă ( f. 49 vol. I) este redactată de dânsa, iar scrisul îi aparţine, însă contestă că a încheiat vreo convenţie de vânzare cumpărare cu reclamantul, precum şi faptul că ar fi primit suma de 5000 lei reprezentând partea sa din preţul convenit.

Având în vedere întreg ansamblul probator administrat în cauză, instanţa apreciază că s-a făcut dovada faptului că în anul 1977 reclamantul şi pârâţii au încheiat o convenţie de vânzare cumpărare cu privire la imobilele care au aparţinut defuncţilor A C şi E, respectiv o casă, un grajd, curtea şi grădina aferentă.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei invocată de pârâta-reclamantă M E, instanţa constată că aceasta este neîntemeiată şi o va respinge.

Astfel, acţiunea reclamantului este o acţiune patrimonială şi personală, prescriptibilă extinctiv în termenul general de 3 ani prevăzut de art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă.

Cât priveşte momentul de la care a început să curgă acest termen, instanţa are în vedere faptul cert că bunurile se află în posesia reclamantului din anul 1977 ( împrejurare recunoscută chiar şi de către M E), ceea ce echivalează cu o recunoaştere a dreptului acestuia de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare, recunoaştere care întrerupe prescripţia conform dispoziţiilor art. 16 alin. 1 lit. a, iar o nouă prescripţie extinctivă nu va putea începe să curgă atâta timp cât bunul se află în posesia reclamantului. În atare situaţie, prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă din momentul în care promitenţii-vânzători se manifestă expres, în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător.

În speţă, din probele administrate a rezultat că dreptul de proprietate al reclamantului a fost contestat de către pârâta-reclamantă M E cu certitudine la data de 22.06.2009, dată la care a fost înregistrat pe rolul instanţei dosarul nr. 2415/866/2009 având ca obiect acţiunea prin care aceasta a solicitat evacuarea reclamantului. La dosar au mai fost depuse mai multe înştiinţări adresate reclamantului de către aceasta, însă pentru cea datată 25.02.2005 ( f. 43 vol. I ) nu există dovada comunicării către reclamant, dovadă de comunicare către reclamant existând abia pentru cele datate 2010 ( ulterior introducerii acţiunii de evacuare).

Prin urmare, instanţa constată că din probele administrate rezultă cu certitudine că dreptul reclamantului a fost contestat la data de 22.06.2009, moment la care începe să curgă termenul din prescripţie. Acţiunea de faţă a fost introdusă la data de 23.04.2012, adică în interiorul termenului de prescripţie.

Aşa cum am arătat deja, instanţa apreciază că reclamantul a dovedit încheierea convenţiei de vânzare cumpărare cu pârâţii din prezenta cauză.

Convenţia părţilor are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare (antecontract), prin care nu a operat transferul dreptului de proprietate, ci doar a dat naştere în sarcina părţilor unei obligaţii de a face, anume aceea de a încheia contractul promis, în forma autentică cerută ad validitatem (pentru însăşi valabilitatea actului juridic) de dispoziţiile art. 2 alin. 1 din Titlul  X „Circulaţia juridică a terenurilor” din Legea nr. 247/2005 în privinţa suprafeţei de teren, potrivit cu care „Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”.

Refuzul unei părţi de a se prezenta la notariat pentru a da formă autentică înţelegerii intervenite dă instanţei posibilitatea de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic, în temeiul principiului executării reale sau în natură specifică a obligaţiilor civile concrete, instituit de dispoziţiile art. 1073 şi art. 1075 C.civ. şi preluat expres în textul art. 5 alin. 2 din Titlul X  al Legii nr. 247/2005 potrivit cu care „În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractele, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

Într-o asemenea situaţie, acţiunea în justiţie prin care se solicită pronunţarea unei atare hotărâri nu este altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv născut din actul juridic încheiat între părţi şi care formează legea lor, potrivit principiului forţei obligatorii a actului juridic civil, consacrat de dispoziţiile art. 969 alin. 1 C.civ.

În condiţiile în care înscrisurile sub semnătură privată nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de art. 1179 cod civil, acestea nu constituie un veritabil act de vânzare cumpărare nici în privinţa construcţiilor ( pentru vânzarea cărora legea nu prevede forma autentică a actului), ci au tot natura juridică a unei promisiuni de vânzare cumpărare.

În ceea ce priveşte întinderea suprafaţei de teren care a făcut obiectul convenţiei, instanţa reţine următoarele:

Convenţia a avut ca obiect curtea şi grădina, respectiv terenul aferent construcţiilor având întinderea de 2599 mp, din care 532 mp teren curţi construcţii şi 2076 mp teren arabil. Aceasta este suprafaţa cu care reclamantul figurează şi în registrul posesorilor. Tot această suprafaţă este înscrisă şi în titlul de proprietate nr. emis pe numele A I, FM, A A, A C, M E.

Prin raportul de expertiză întocmit în cauză expertul Oişte Andrei Constantin a precizat că la locul în litigiu a găsit la măsurători o suprafaţă de 2863 mp teren, însă pentru diferenţa de 264 mp nu există acte de proprietate.

Având în vedere considerentele expuse, instanţa ca admite în parte, astfel cum a fost precizată acţiunea formulată de reclamant, va constata că între reclamant şi pârâţi s-a încheiat o convenţie de vânzare cumpărare cu privire la suprafaţa de 2599 mp teren şi construcţiile situate pe acesta, respectiv o casă de locuit construită în anul 1934 şi un grajd.

De asemenea, instanţa va constata că reclamantul a dobândit prin cumpărare de la pârâţi dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 2599 mp teren situat în comuna H, judeţul I, din care suprafaţa de 563 mp teren situat în tarlaua 8 parcela 318-319 şi suprafaţa de 2076 mp teren situat în tarlaua 8 parcela 320, precum şi dreptul de proprietate pentru o casă de locuit construită în anul 1934 şi un grajd situat pe terenul menţionat anterior, prezenta hotărâre urmând a ţine loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Potrivit dispoziţiilor art. 555 al. 1 noul C.civ. proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.

 Conform art. 563 al. 1  cod civil proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept.

Acţiunea în revendicare este acea acţiune reală pornită de proprietarul neposesor împotriva posesorului neproprietar, constituind cel mai energic mijloc de apărare a dreptului de proprietate.

Având în vedere faptul că pentru imobilele în litigiu atât reclamantul, cât şi pârâta-reclamantă ME posedă titluri ( reclamantul prezenta hotărâre, iar pârâta-reclamantă actul de partaj şi titlul nr. ), se impune a se proceda la compararea titlurilor. Faţă de ansamblul probelor administrate şi cele reţinute, instanţa apreciază că titlul reclamantului este preferabil, astfel că cererea reconvenţională este neîntemeiată şi va fi respinsă. Astfel reţinând ca fiind neîntemeiată acţiunea în revendicare formulată de pârâta M E, nici capătul de cerere vizând plata sumei de 6000 lei reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului nu poate fi admis.

Nici solicitarea de obligare a reclamantului la plata contravalorii arborilor şi pomilor fructiferi nu este justificată, nefiind făcută dovada fără putinţă de tăgadă a existenţei acestora pe terenul în litigiu şi nici a distrugerii acestora de către reclamant.

Instanţa constată că nici capătul de cerere având ca obiect constatarea  nulităţii absolute a convenţiei de vânzare cumpărare consemnată în înscrisul sub semnătură privată intitulat „Declaraţie” nu este întemeiat, instanţa apreciind, aşa cum s-a arătat anterior că respectivul înscris reprezintă doar un început de dovadă scrisă şi nu un contract sau antecontract veritabil de vânzare cumpărare.

În baza dispoziţiilor art. 274, 276 cod proc. civ. pârâţii vor fi obligaţi să plătească suma de 233,33 lei fiecare reprezentând cheltuieli de judecată.

În baza dispoziţiilor art. 18 din OUG 51/2008 pârâţii vor fi obligaţi să  plătească fiecare statului suma de 383,80 lei fiecare reprezentând ajutor public judiciar de care a beneficiat reclamantul M D.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE :

Respinge ca neîntemeiată excepţia prescripţiei invocată de pârâta-reclamantă M E.

Admite în parte, astfel cum a fost precizată, acţiunea formulată de reclamantul M D în contradictoriu cu pârâţii M E, G A, A C, M I, A I,F M,

Constată că între reclamant şi pârâţi s-a încheiat o convenţie de vânzare cumpărare cu privire la suprafaţa de 2599 mp teren şi construcţiile situate pe acesta, respectiv o casă de locuit construită în anul 1934 şi un grajd.

Constată că reclamantul a dobândit prin cumpărare de la pârâţi dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 2599 mp teren situat în comuna H, judeţul I, din care suprafaţa de 563 mp teren situat în tarlaua 8 parcela 318-319 şi suprafaţa de 2076 mp teren situat în tarlaua 8 parcela 320, precum şi dreptul de proprietate pentru o casă de locuit construită în anul 1934 şi un grajd situat pe terenul menţionat anterior.

Prezenta ţine loc de act de vânzare-cumpărare.

Respinge ca nefondată cererea reconvenţională formulată de pârâta M E.

Obligă pe pârâţii M E, G A, A C, M I, A I, F M să plătească fiecare reclamantului suma de 233,33 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Obligă pe pârâţii M E, G A, A C, M I A I, FM să plătească fiecare statului suma de 383,80 lei fiecare reprezentând ajutor public judiciar de care a beneficiat reclamantul M D.

Prezenta se va comunica după rămânerea irevocabilă Administraţiei Judeţene a Finanţelor Publice Iaşi, Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Iaşi - Serviciul Fiscal Municipal Paşcani şi Administraţiei Judeţene a Finanţelor Publice Braşov.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică azi, 04.10.2013.

Domenii speta

Spete similare