Revendicare imobiliara, pretentii

SENTINŢA CIVILĂ NR. 573

Şedinţa publică din data 23.02.2016

COMPLETUL DE JUDECATĂ FORMAT DIN:

PREŞEDINTE - ANGHEL LUMINIŢA

GREFIER – BEJENARU SABINA MARIA

Pe rol se află soluţionarea cauzei civile formulată de reclamanţii …, în contradictoriu cu pârâta …, având ca obiect revendicare imobiliară şi pretenţii.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică se prezintă avocat Cociangă Andrei care substituie pe avocat Cojocaru-Cociangă Francisc, pentru reclamanţi, depunând în acest sens delegaţie de substituire şi avocat Dinga Claudiu, pentru pârâtă. 

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă care învederează instanţei că prin serviciul registratură reclamanţii au depus concluzii scrise, după care:

Instanţa interpelează apărătorii părţilor dacă a fost luată în calcul şi o eventuală suspendare a cauzei.

Apărătorii părţilor, având pe rând cuvântul, precizează că nu iau în calcul această variantă. Doresc soluţionarea pe fond.

Conform art. 392 Cod de procedură civilă, instanţa deschide dezbaterile asupra fondului:

Avocat Cociangă Andrei, pentru reclamanţi, solicită admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată, obligarea pârâtei să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 1884 mp, obligarea pârâtei la plata sumei de 1981,10 lei contravaloare recoltă, respingerea cererii reconvenţională, ca nefondată, cu cheltuieli de judecată reprezentând taxe judiciare de timbru, onorarii experţi şi onorariu avocat. Reclamanţii au întreprins o serie de demersuri juridice pentru ca pârâta să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de teren de 1927,296 mp, identificată de expert Căiuţanu ca fiind de 1884 mp. Socrul reclamanţilor l-a dat în judecată pe … pentru revendicare, dosar înregistrat sub nr. 806/270/2006. … a făcut o acţiune de anulare a titlului de proprietate al autorului reclamanţilor, dosar înregistrat sub nr. 2656/270/2008 prin care se desfiinţează parţial titlul de proprietate al autorului reclamanţilor. În anul 2013 autorul reclamanţilor a făcut o cerere de revizuire care a fost şi admisă, constatându-se că erau greşite coordonatele cadastrale. Atunci s-a aflat că suprafaţa de teren respectivă este în posesia pârâtei … care dobândise acel teren de la tatăl ei, …. Pârâta are posesia terenului. Prin expertiza topo efectuată s-a demonstrat că reclamanţii au dreptate, pârâta ocupă suprafaţa de 1884 mp, expertul întocmind schiţe şi arătând şi megieşii. S-a constatat că pârâta are în plus suprafaţa de 1884 mp, faţă de autorul ei. … nu putea dobândi mai mult decât putea transmite autorul. Solicită a se avea în vedere şi clauza din contractul de vânzare-cumpărare din care reiese că pârâta înţelege să dobândească pe riscul său diferenţa de teren pentru care autorul nu deţine act de proprietate. Prin cererea reconvenţională, pârâta a invocat uzucapiunea de scurtă durată, dar consideră că o astfel de cerere nu poate fi primită. Pârâta nu deţine un just titlu. Actul de vânzare-cumpărare atribuie un drept de proprietate, dar nu asupra acestui teren, cumpărătoarea înţelegând să dobândească diferenţa de teren pentru care vânzătorul nu deţine act de proprietate. Pârâta nu a fost de bună-credinţă, condiţie esenţială pentru uzucapiunea de scurtă durată. Pârâta este conştientă de faptul că nu dobândeşte în proprietate acest teren. Când încheie actul respectiv dobândeşte doar posesia, nu şi dreptul de proprietate. Uzucapiunea sancţionează pasivitatea proprietarilor, dar în acest caz reclamanţii nu pot fi sancţionaţi, s-au făcut o serie de demersuri juridice, au avut o atitudine activă pentru dobândirea acestei proprietăţi. Solicită respingerea cererii reconvenţionale, ca nefondată. Cu privire la obligarea pârâtei la plata sumei de bani reprezentând contravaloare recoltă, aşa cum prevede şi Codul civil, pentru admiterea acestui capăt de cerere, trebuie să se demonstreze reaua-credinţă a pârâtei. Această rea-credinţă rezultă din însuşi contractul de vânzare-cumpărare, pârâta îşi asumă că dobândeşte o suprafaţă de teren pentru care nu există act de proprietate. S-a efectuat expertiza Berian, expertul a calculat recolta, raportat la suprafaţa de teren solicitată iniţial. Această suprafaţă de teren s-a dovedit ulterior un pic mai mică, dar consideră că expertiza nu trebuie refăcută, sunt doar nişte calcule pe care le-a efectuat şi le-a depus la dosar. Explică calculul efectuat în notele de concluzii scrise. Precizează că reclamanţii sunt de acord cu obiecţiunile pârâtei şi că instanţa nu poate acorda decât plata pe ultimii 3 ani, se renunţă la plata contravalorii recoltei din 2011. Solicită acordarea cheltuielilor de judecată – taxe judiciare de timbru, onorarii experţi şi onorariu avocat.

Avocat Dinga Claudiu, pentru pârâtă, precizează că reclamanţii nu au formulat o cerere de diminuare a petitului. Instanţa nu este învestită pe un petit redus, în condiţii procedurale. S-a solicitat revendicarea suprafeţei de 1947,5 mp şi achitarea sumei de 2700 lei, contravaloare recoltă. Revendicarea suprafeţei de teren de 1884 mp se face în baza cărui titlu? Reclamanţii şi-au fundamentat dreptul lor pe titlul de proprietate nr. 78789/1994, dar acest act este caduc, lipsit de eficacitate juridică, nu mai produce efecte la data formulării cererii de chemare în judecată. titlul nu este acest act, ci altul, dar nu o să spună el care. Titlul este ineficace din punct de vedere juridic. Justul titlu îl reprezintă contractul de vânzare-cumpărare. Din anul 1990 până în prezent, prin joncţiunea posesiilor, a fost stăpânită întreaga suprafaţă de teren. Exista o diferenţă pentru care vânzătorul nu a avut act de proprietate, dar din actele de la primărie, din declaraţiile martorilor rezultă că pârâta a stăpânit netulburat, familia … nu a emis nicio pretenţie. În comuna … s-a produs o decalare teribilă a terenurilor. Instanţa va trebuie să aprecieze dacă pârâta posedă just titlu sau nu, conform dispoziţiilor legale, singura condiţie pentru justul titlu este ca acesta să provină de la o persoană diferită de adevăratul proprietar. Buna-credinţă se referă la reprezentarea pe care o are cumpărătorul cu privire la situaţia juridică a terenului. Din anul 1990 pârâta a cunoscut că tatăl ei se comporta ca un veritabil proprietar, din înscrisurile emise de Primăria …rezultă că nimeni nu a emis vreo pretenţie, iar pârâta urma să dobândească titlu şi pentru diferenţă. Nimeni nu cumpără dacă vânzătorul nu ar avea un drept, cel puţin aparent. Pârâta a fost de bună-credinţă, nu a avut loc o înstrăinare subversivă. Pârâta nu ştia că altcineva emite sau că va emite pretenţii. Nici autoritatea publică locală nu avea astfel de repere. Pârâta a fost de bună-credinţă. A fost opţiunea sa, ca şi posesor, de a uzucapa terenul respectiv. Solicită respingerea acţiunii şi admiterea cererii reconvenţionale aşa cum a fost formulată. Sunt îndeplinite condiţiile pentru uzucapiunea de scurtă durată, prevăzute de art. 1181 şi următoarele Cod civil. Nu înţelege de ce pârâta să fie obligată la plata unei sume de bani reprezentând contravaloare recoltă. Scrie undeva că restituirea fructelor se face prin echivalent? Există o singură posibilitate când se poate obliga la echivalent, atunci când nu există posibilitatea restituirii în natură. Instanţa nu o poate obliga pe pârâtă să plătească suma respectivă. Plecând de la principiul bunei-credinţe, reclamanţii au dobândit titlul în anul 2014, pot cere contravaloarea recoltei din anii 2013, 2012? Modificarea titlului de proprietate s-a făcut în anul 2014, acesta este anul de la care reclamanţii pot emite pretenţii cu privire la recoltă. Nu există niciun reper juridic. Când s-a născut dreptul reclamanţilor de a solicita un astfel de petit? În cel mai nefericit caz, dacă instanţa o găseşte de rea-credinţă, o poate obliga pe pârâtă la contravaloarea recoltei pentru anul 2014. Şi chiar dacă se va reţine reaua-credinţă, instanţa trebuie să aibă în vedere şi compensarea cheltuielilor pe care le-a făcut cel care a dobândit fructele, altfel s-ar ajunge la o îmbogăţire fără just temei. Depune concluzii scrise la dosarul cauzei şi solicită respingerea acţiunii, fără cheltuieli de judecată.

Avocat Cociangă Andrei, având cuvântul în replică, precizează că s-a invocat faptul că nu s-a formulat o cerere de micşorare petit, s-au solicitat iniţial 1927 m.p., s-a dovedit prin expertiză a fi 1884 mp Această acţiune urmăreşte terenul în sine, nu metrii pătraţi. S-a invocat joncţiunea posesiilor, dar în cererea reconvenţională se face vorbire de uzucapiunea de scurtă durată. Autorul … nu are nici el just titlu. Vis a vis de depoziţiile martorilor, aceştia nu aveau habar, una dintre martore stătea la 3 km, nu ştia de demersurile făcute. Justul titlu nu putea fi constituit de contractul de vânzare-cumpărare, terenul nu face obiectul acestui contract de vânzare-cumpărare. Pârâta a precizat că va dobândi pe riscul ei suprafaţa de teren respectivă. Vânzătorul nu poate vinde mai mult decât are. Reaua-credinţă rezultă din acest înscris, pârâta este conştientă că nu are act pe acest teren. Reclamanţii au făcut o serie de demersuri juridice, prescripţia achizitivă sancţionează pasivitatea care nu există în acest caz. În ceea ce priveşte compensarea cheltuielilor, nu s-a cerut prin cererea reconvenţională.

Avocat Dinga Claudiu, cu privire la legea aplicabilă, precizează că cel puţin cu privire la uzucapiune se aplică legea veche, pentru revendicare şi restituire contravaloare recoltă se aplică legea nouă.

Avocat Cociangă Andrei este de acord cu susţinerea apărătorului pârâtei referitoare la legea aplicabilă.

În conformitate cu dispoziţiile art. 394 Cod de procedură civilă, instanţa declară închise dezbaterile asupra fondului şi rămâne în pronunţare.

I N S T A N Ţ A,

Deliberând,

Asupra cauzei civile de faţă, constată că:

Prin cererea înregistrată la data de 07.10.2014 cu nr. 7192/270/2014 la Judecătoria Oneşti reclamanţii … au chemat în judecată pe pârâta …, solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre prin care să dispună obligarea pârâtei să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 1949,22 mp situată în … şi să le restituie fructele percepute în valoare de 2700 lei. A solicitat şi cheltuieli de judecată.

În motivarea în fapt reclamanţii arată că sunt moştenitorii defunctului Scorbură N. Neculai pe numele căruia s-a eliberat titlul de proprietate nr. 506151/30.09.1994 care cuprinde suprafaţa de 3000 mp, T-1, P-1/60/1. La data de 06.08.2014 reclamanţii au încercat să înscrie în cartea funciară terenul anterior menţionat dar, prin încheierea nr. 19319/01.09.2014 B.C.P.I. Oneşti le-a respins cererea pe motiv că imobilul se suprapune cu un alt imobil înregistrat în baza de date cu IE = 60512 UAT … pe o suprafaţă de 1949,22 mp, teren ce aparţine pârâtei.

Cererea este motivată în drept pe dispoziţiile art. 563 şi următoarele Cod civil.

Cererea este legal timbrată cu taxă de timbru de 475 lei.

Reclamanţii au solicitat şi instanţa a încuviinţat administrarea probelor cu înscrisuri şi cu expertize tehnice de specialitate topocadastru şi agricolă.

Pârâta a depus întâmpinare şi cerere reconvenţională, timbrată cu 855 lei. Prin întâmpinare pârâta a solicitat respingerea acţiunii reclamanţilor.

Sub aspect reconvenţional, pârâta a solicitat a se constata că, prin prescripţia achizitivă de 10 ani, a dobândit proprietatea pentru suprafaţa de 1949,22 mp teren. În motivare se arată că tatăl pârâtei a stăpânit terenul în suprafaţă de 5484 mp, din anul 1990 până în anul 2003, în teren fiind inclusă şi suprafaţa de 1949,22 mp. În data de 14.08.2003 tatăl pârâtei, …, vinde pârâtei întreaga suprafaţă de teren prin act autentic de vânzare-cumpărare. Aşa fiind, susţine pârâta, din luna august 2003 începe să curgă termenul prescripţiei achizitive de 10 ani.

Pârâta a solicitat şi instanţa a încuviinţat administrarea probelor cu înscrisuri, cu martori şi cu expertiză tehnică specialitatea topocadastru.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Autorului reclamanţilor, Scorbură N. Neculai, i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafaţa totală de 1 ha şi 5182 mp teren situat în comuna …şi i s-a eliberat titlul de proprietate nr. 506151/30.09.1994 (fila 9 dosar). În această suprafaţă este inclusă şi suprafaţa de 3000 mp teren arabil, cu datele topo T-1, P-1/60/1. Potrivit certificatului de moştenitor nr. 11/30.01.2012 (fila 7 dosar), reclamanţii sunt moştenitorii defunctului ...

La data de 06.08.2014 reclamanţii au încercat să înscrie în cartea funciară terenul în suprafaţă de 3000 mp dar, prin încheierea nr. 19319/01.09.2014 (fila 15 dosar), B.C.P.I. Oneşti le-a respins cererea pe motiv că imobilul se suprapune cu un alt imobil înregistrat în baza de date cu IE = 60512 UAT … pe o suprafaţă de 1949,22 mp, teren ce aparţine pârâtei ….

Într-adevăr, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2951/14.08.2003 de către BNP Didel Ghihaniş (fila 10 dosar), numitul … vinde pârâtei suprafaţa de 5484,054 mp teren, situată în comuna … structurată în suprafeţele de 674,567 mp teren intravilan – număr cadastral 558, de 643,775 mp teren intravilan – număr cadastral 559 şi de 4165,712 mp teren extravilan – număr cadastral 560.

În contractul de mai sus a fost precizat că vânzătorul a dobândit terenul prin reconstituirea dreptului de proprietate, conform titlului de proprietate nr. 78789/18.02.1994. În contract s-a mai menţionat şi că Manea Carmen, cumpărătoarea, înţelege să dobândească pe riscul său diferenţa de 1927,296 mp teren pentru care vânzătorul nu deţine acte de proprietate.

După cum a declarat martorul …, propus de pârâtă, mama martorului a fost vecină de lot cu lotul defunctului …, în punctul „…”. În urma listărilor din anul 1990, susţine martorul, membrii familiei … au stăpânit terenul. A auzit că şi familia … ar fi avut teren în acel punct, dar martorul nu i-a văzut pe acolo. Din anul 2008 terenul ce a aparţinut părinţilor martorului a fost vândut, astfel că martorul nu mai ştie cine a folosit terenul familiei ...

Martora …, propusă de pârâtă, a declarat că a fost vecină cu pârâta până în anul 2007 când şi-a vândut terenul propriu. Până în anul 2007 terenul a fost stăpânit de către tatăl pârâtei, fără ca în zonă să fi existat litigii cu privire la limitele proprietăţii.

În cauză s-a efectuat o expertiză topo. La măsurători a fost de faţă avocat Cociangă Francisc, pentru reclamanţi şi numita …, sora pârâtei.

În urma măsurătorilor s-a stabilit că suprafaţa de 1884 mp din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2951/14.08.2003 se suprapune peste terenul în suprafaţă de 3000 mp, deţinut de Scorbură N. Neculai.

În ceea ce priveşte temeiul de drept al acţiunii în revendicare, instanţa reţine că sunt incidente dispoziţiile art. 563, 566 din Codul civil (Legea nr. 287/2009), având în vedere dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii 287/2009. Astfel, acţiunea în revendicare este definită de art. 563 Cod civil ca fiind acea acţiune prin care proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept, principalul efect al acestei acţiuni fiind că pârâtul va fi obligat la restituirea bunului.

Instanţa, având în vedere situaţia de fapt prezentată, precum şi dispoziţiile legale anterior menţionate, va admite în parte acţiunea în revendicare şi va obliga pârâta să lase în deplină proprietate  şi liniştită  posesie  reclamanţilor suprafaţa de 1884 mp situată în intravilanul comunei …, identificată în perimetrul punctelor 2,3.4,5,2 (schiţa de la fila 146 dosar) în expertiza efectuată de expertul Căiuţanu Nelu, ce face parte integrantă din prezenta.

Văzând şi dispoziţiile art. 566 al. 1 Cod civil instanţa va admite în parte şi capătul de cerere privind restituirea fructelor, respectiv, suma de 1981,10 lei, aşa cum reiese din Raportul de expertiză tehnică ing. Berian Ioan.

Cât priveşte cererea reconvenţională, instanţa va face următoarele consideraţii asupra uzucapiunii:

În ce priveşte legea de drept material aplicabilă, potrivit art. 6 alin. 4 Cod procedură civilă, „prescripţiile, decăderile şi uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit”.

Aceasta înseamnă că, deşi acţiunea de faţă a fost introdusă după intrarea în vigoare a Noului Cod civil, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile în vigoare la data începerii curgerii termenului prescripţiei achizitive, respectiv vechiul Cod civil întrucât termenul a început să curgă din anul 2003.

 Astfel, potrivit art. 1837 Cod civil din 1864, „prescripţia este un mijloc de a dobândi proprietatea sau de a se libera de o obligaţie, sub condiţiile determinate prin această lege” iar potrivit art. 1846 „orice prescripţie este fondată pe faptul posesiunii. Posesiunea este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru”.

 Uzucapiunea poate fi de două feluri, de 30 de ani, conform art. 1890 Cod civil din 1864 şi de 10 până la 20 de ani,  conform art. 1895 Cod civil din 1864 atunci când posesia a fost de bună credinţă şi s-a întemeiat pe un just titlu.

Referitor la uzucapiunea de 10 ani, invocată de pârâtă, art. 1895 Cod civil din 1864 prevede: „Cel ce câştigă cu bună-credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia tribunalului judeţean unde se află nemişcătorul, şi prin douăzeci de ani dacă locuieşte afară din acea circumscripţie.”

Prin urmare, trei sunt condiţiile uzucapiunii de 10 până la 20 de ani: posesia să se întemeieze pe un just titlu, posesia să fie de bună-credinţă şi îndeplinirea termenului de 10 până la 20 de ani.

Just titlu, în cadrul uzucapiunii de scurtă durată, este orice act translativ de proprietate (vânzare, schimb, donaţie etc.) care provine de la o persoană diferită faţă de adevăratul proprietar, cu condiţia ca titlul să nu fie nul absolut. Un titlu anulabil poate constitui just titlu conform legii.

Buna-credinţă este convingerea reclamantului care invocă uzucapiunea că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i putea transmite proprietatea. Este suficient ca buna-credinţă să fi existat în momentul transmiterii imobilului şi se prezumă întotdeauna, sarcina probei relei-credinţe a reclamantului revenind pârâtului.

Desigur, cel ce invocă uzucapiunea de scurtă durată trebuie să probeze că a exercitat posesia în tot timpul prevăzut de lege, astfel: cel puţin 10 ani dacă adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia teritorială a aceluiaşi tribunal judeţean unde se află bunul imobil cu privire la care se invocă uzucapiunea, respectiv cel puţin 20 de ani dacă adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia teritorială a altui tribunal faţă de cel în circumscripţia căruia se află bunul.

În speţă, instanţa va analiza îndeplinirea condiţiilor bunei-credinţe şi a justului titlu.

Despre buna-credinţă în cadrul acestei uzucapiuni instanţa arată ca ea trebuie să existe în momentul 'câştigării imobilului', adică acela al dobândirii posesiei, şi, concomitent cu justul titlu. Trăsăturile bunei-credinţe apar şi sunt analizate în raport de împrejurări şi de persoana posesorului, ea este un factor de ordin psihologic care ţine de posibilităţile de analiză a voinţei interne a fiecărui individ.

În principiu, calitatea de neproprietar a celui care transmite şi care nu a fost cunoscută dobânditorului, constituie, astfel, un element ce-l caracterizează ca un just titlu.

Or, pârâta .. a cunoscut de la momentul dobândirii imobilului – 14 august 2003 – că vânzătorul, …, nu deţine acte de proprietate pentru suprafaţa de 1927,296 mp teren din suprafaţa totală de 5484,054 mp teren şi a înţeles să dobândească pe riscul său acest teren.

Neexistând nici un just titlu, nici buna-credinţă a cumpărătoarei … la cumpărarea suprafeţei de 1927,296 mp teren instanţa va respinge ca nefondată cererea reconvenţională.

Având în vedere dispoziţiile art. 451-453 Cod procedură civilă, instanţa va obliga pârâta să plătească reclamanţilor cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru, onorarii experţi şi onorariu avocat.

Pentru aceste motive,

În numele legii,

H O T Ă R Ă Ş T E :

 Admite în parte acţiunea formulată de reclamanţii … – CNP …, … – CNP … … – CNP .., … – CNP …, … – CNP …, … – CNP …, toţi cu domiciliul ales în … împotriva pârâtei … – CNP …, domiciliată în ...

Respinge cererea reconvenţională formulată de pârâtă.

Obligă pârâta să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 1884 mp teren arabil, situat în intravilanul comunei …, megieşit cu … (N), … (S), drum (E), drum judeţean …-… (V), perimetrul punctelor 2, 3, 4, 5, 2, culoare roşie, în schiţa din Anexa 1A a Raportului de expertiză tehnică ing. Căiuţanu Nelu.

Obligă pârâta să plătească reclamanţilor suma de 1981,10 lei contravaloare recoltă.

Obligă pârâta să plătească reclamanţilor suma de 2481,20 lei cheltuieli de judecată.

Cu apel în 30 de zile de la comunicare, apel care se depune la Judecătoria Oneşti.

Pronunţată în şedinţă publică azi, 23.02.2016.

Domenii speta

Spete similare