Evacuare. Condiţii de validitate privind actul invocat ca temei al locaţiunii

Evacuare. Condiţii de validitate privind actul invocat ca temei al locaţiunii

Titlul de proprietate exhibat de reclamantă – actul de adjudecare încheiat la 15.03.2004 , întocmit în baza procesului-verbal de licitaţie din 04.03.2004 – reprezintă actul ce conferă reclamantei calitate procesuală activă în pricina de faţă, având ca obiect evacuarea şi obligarea pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru spaţiul folosit fără titlu.

Contractul de cesiune invocat de pârâţi şi întocmit la data de 01.08.2001, nu reprezintă temei al folosirii spaţiului în litigiu.

Astfel, prin acest contract pârâţii B F şi B V în calitate de cesionari, au cesionat toate acţiunile deţinute către P N, consemnându-se faptul că urmare cesiunii calitatea lor de acţionari ai S.C. T D S.A. încetează, că nu mai au „nici o pretenţie, de nici o natură, faţă de această societate comercială”.

Este adevărat că acelaşi act mai conţine menţiunea „urmând ca întreg activul şi pasivul să fie împărţit ulterior, pe bază de protocol, acte notariale şi în funcţie de ultima balanţă contabilă, despăgubind-o pe aceasta cu contravaloarea acţiunilor cedate, astăzi, data autentificării prezentului contract”.

Instanţa apreciază că această menţiune nu putea să aibă în vedere decât activul şi pasivul S.C. T D S.A. de la data întocmirii actului (01.08.2001), în nici un caz bunurile mobile sau imobile dobândite ulterior de aceeaşi societate devenită S.R.L., iar spaţiul în litigiu a fost dobândit de reclamantă prin licitaţie trei ani mai târziu, la 04.03.2004.

Sentinţa com. 57/C/2006, pronunţată de Tribunalul Comercial Argeş, definitivă prin decizia com.101/AC/2008 a Curţii de Apel Piteşti şi irevocabilă prin decizia 1678/2009 a ÎCCJ

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Curtea de Argeş sub nr.3041/29.10.2004, reclamanta S.C. T D S.R.L. cu sediul în C, a chemat în judecată pe pârâta S.C. TN S.R.L., cu sediul în aceeaşi localitate, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea pârâtei din spaţiul comercial situat în mun.C, -- pe care-l ocupă fără drept, să fie obligată pârâta să-i plătească valoarea lipsei de folosinţă a spaţiului pe perioada 04.03.2004 – 31.10.2004, plus dobânzile legale aferente, evaluate provizoriu la suma de 250.000.000 lei, precum şi obligarea pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru acelaşi spaţiu începând cu data de 01.11.2004 şi până la eliberarea efectivă a spaţiului, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat, în esenţă,  că a cumpărat la data de 04.03.2004 spaţiul în litigiu prin licitaţie publică iar la 10.09.2004 a  notificat-o pe pârâtă, care folosea o suprafaţă de 200 mp, să evacueze spaţiul până la data de 11.10.2004, precum şi să plătească chiria pentru perioada 01.04.2004 – 11.10.2004.

În drept, reclamanta şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art.480, 483 C.civ. şi art.43 C.com.

În dovedirea cererii, s-au depus la dosarul cauzei copii de pe înscrisuri

La data de 14.12.2004 reclamanta şi-a completat cererea introductivă în sensul că a solicitat ca pârâta să fie obligată să-i plătească valoarea lipsei de folosinţă a spaţiului şi pe perioada 01.11.2002 – 04.03.2004, în sumă evaluată provizoriu la 755.000.000 lei,  motivându-şi această nouă cerere prin aceea că, la rândul ei, a fost obligată printr-o hotărâre judecătorească să despăgubească cu această sumă pe S.C. S S.A. Curtea de Argeş., care a fost proprietarul iniţial al spaţiilor respective.

La aceeaşi dată – 14.12.2004 – pârâta S.C. T N S.R.L. formulează întâmpinare şi cerere reconvenţională precizând că obiectul acesteia din urmă îl constituie arătarea titularului dreptului, respectiv introducerea în cauză a numiţilor B F şi B V, ca fiind proprietarii şi posesorii spaţiului în litigiu.

Prin apărarea formulată, pârâta a mai invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, invocând faptul că aceasta se pretinde continuatoarea fostei S.C. T D S.A., fără să rezulte în ce mod s-a transformat aceasta în S.R.L.

Prin sentinţa civilă nr.1388 din 14.12.2004 pronunţată în dosarul nr.3041/2004, Judecătoria a admis excepţia necompetenţei materiale invocată de reclamanta S.C. T D S.R.L. şi şi-a declinat competenţa în favoarea Tribunalului Comercial Argeş, reţinând în motivarea acestei sentinţe că obiectul cauzei îl reprezintă pretenţii în valoare de peste 1 miliard lei, ceea ce atrage incidenţa dispoziţiilor art.2 pct.1 lit.a) C.pr.civ.

Cauza a fost înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 01.02.2005, sub nr.164/2005.

La 29.03.2005 reclamanta, în raport de cele susţinute prin cererea reconvenţională, a depus o nouă cerere de completare a acţiunii introductive (f.10) arătând că înţelege să cheme în judecată în calitate de pârâţi, alături de pârâta societate comercială, pe arătaţii ca titulari ai dreptului Burluşanu Filon şi Burluşanu Violeta, urmând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea acestora din spaţiul comercial arătat pe care-l ocupă fără drept împreună cu S.C. T N S.R.L., să fie obligaţi toţi pârâţii, în solidar, la plata lipsei de folosinţă a spaţiului pe aceeaşi perioadă, respectiv 04.03.2004 şi până la eliberarea efectivă a spaţiului, plată ce urmează a fi actualizată în raport de indicele de inflaţie, precum şi la dobânda comercială aferentă sumelor datorate pentru lipsa de folosinţă a spaţiului comercial.

Citaţi în calitate de pârâţi, Burluşanu Filon şi Burluşanu Violeta au formulat întâmpinare  şi au depus acte în apărare , solicitând respingerea acţiunii cu obligarea la cheltuieli de judecată a reclamantei, în principal pe cale de excepţie, cu motivarea că aceasta nu a făcut dovada calităţii sale procesuale active şi că nici nu deţine în patrimoniul său spaţiul comercial în litigiu, câtă vreme prin Sentinţa 270 din 04.04.2005 Tribunalul Comercial Argeş a dispus anularea procesului-verbal dresat de executorul judecătoresc Iordache Vasile şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, aşa încât reclamanta nu mai are calitatea de proprietar al spaţiului în litigiu.

Cât priveşte fondul cauzei, pârâţii au arătat că folosesc spaţiul în calitate de acţionari ai  S.C. T D S.A. şi, deşi au încheiat un contract de cesiune în beneficiul unui alt acţionar, Popescu Niculina, acesta nu s-a finalizat nefiind împărţit întregul activ şi pasiv al S.C. T D S.A.

În raport de afirmaţia potrivit căreia titlul de proprietate invocat de reclamantă în susţinerea cererii de evacuare a fost contestat în instanţă şi a fost anulat, dovadă fiind certificatul aflat la f.17 din dosar, instanţa, prin încheierea de şedinţă din 24.05.2005 a suspendat soluţionarea cauzei, în baza art.244 alin.1 pct.1 C.pr.civ., până la soluţionarea apelului formulat împotriva sentinţei comerciale 270/C/01.04.2005  prin care s-a dispus anularea titlului de proprietate al reclamantei, respectiv procesul-verbal de licitaţie încheiat la data de 04.03.2004.

Cauza a fost repusă pe rol urmare cererii reclamantei, la data de 11.10.2005.

S-au administrat probele cu înscrisuri şi cu expertiză contabilă, la cererea reclamantei,  depunându-se la dosarul cauzei Raportul de expertiză contabilă întocmit de expert Ogradă Cristina.

Cât priveşte proba cu interogatoriu încuviinţată reclamantei, aceasta nu a depus la dosar vreun înscris conţinând întrebările la care pârâta trebuia să răspundă şi nici nu a insistat în administrarea acestei probe, instanţa apreciind că reclamanta a renunţat la această probă, fără ca ea să fie însuşită de cealaltă parte în condiţiile art.168 alin.3 c.pr.civ.

Legal citaţi după repunerea pe rol a cauzei, pârâţii nu s-au prezentat, nu au depus acte în apărare, nici nu au fost prezenţi la efectuarea expertizei contabile, deşi au fost înştiinţaţi de către expert, astfel cum rezultă din dovezile anexate raportului de expertiză.

După rămânerea în pronunţare, pârâţii au solicitat repunerea pe rol a cauzei (f.143) motivat de faptul că nu le-a fost comunicat raportul de expertiză întocmit şi, pentru acest motiv, nu au avut posibilitatea să formuleze obiecţiuni la acest raport.

Cererea de repunere pe rol fiind primită după rămânerea în pronunţare şi fără să se invoce motive de natură să ducă la admiterea ei nu se va lua în seamă de instanţă, cu motivarea că expertiza a fost dispusă la termenul de judecată din 08.11.2005 şi depusă la dosar din data de 10.01.2006, iar instanţa s-a pronunţat la data de 31.01.2006, după ce s-a amânat pronunţarea tocmai pentru a da posibilitate pârâţilor să formuleze concluzii în raport de întreg probatoriul administrat pricinii.

În tot acest timp pârâţii nu au manifestat interes faţă de proba încuviinţată, nu au fost prezenţi la efectuarea expertizei, deşi au fost înştiinţaţi de către expert , nici la termenele ulterior acordate, deşi apărătorul ales al acestora a expediat prin fax două cereri de amânare. Pârâţii nu s-au prezentat spre a solicita eliberarea unei copii de pe raportul de expertiză, iar instanţa nu avea obligaţia legală de a le comunica, din oficiu, prin poştă o astfel de copie.

Analizând cererea formulată, astfel cum a fost completată, în raport de dovezile depuse în susţinerea ei, de apărările invocate de pârâţi prin întâmpinările depuse la dosar, precum şi de întreg probatoriul administrat, instanţa constată şi reţine următoarele:

Nu este întemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, invocată de pârâta T N S.R.L.  pentru motivul că aceasta nu ar fi continuatoarea S.C. T D S.A., fiind depuse la dosarul cauzei dovezi din care rezultă că prin actul adiţional încheiat la 01.08.2001 , consemnându-se retragerea prin cesiunea acţiunilor deţinute a trei dintre acţionari, dintre care doi sunt pârâţii B F şi B V, S.C. T D S.A şi-a modificat forma juridică, din societate pe acţiuni în societate cu răspundere limitată .

Aceeaşi excepţie, a lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, au invocat-o şi pârâţii B F şi B V, motivând în plus că S.C. T D S.R.L. nu ar face dovada deţinerii în patrimoniu a spaţiului comercial în litigiu, de vreme ce procesul-verbal de licitaţie din 04.03.2004 a fost anulat prin hotărâre judecătorească, părţile fiind puse în situaţia anterioară încheierii lui, împrejurare faţă de care, au susţinut pârâţii, reclamanta nu are titlu de proprietate asupra spaţiului din care se solicită evacuarea.

Nici această susţinere nu este întemeiată. Este adevărat că prin sentinţa nr.270/C din 01.04.2005 pronunţată de Tribunalul Comercial Argeş în dosarul nr.396/2004 instanţa a admis cererea formulată de reclamanta S.C. S S.A. Curtea de Argeş împotriva pârâtei (reclamanta din cauza de faţă) S.C.  D S.R.L. Curtea de Argeş şi a constatat nulitatea procesului verbal de licitaţie încheiat la data de 04.03.2004 de către executorul judecătoresc I V şi, pe cale de consecinţă, a repus părţile în situaţia anterioară desfăşurării licitaţiei, însă această sentinţă a fost atacată cu apel , iar prin Decizia pronunţată de Curtea de Apel Piteşti nr.107/A-C din 14.09.2005 s-a calificat cererea ca fiind o contestaţie la executare, cauza fiind înaintată spre soluţionare Judecătoriei Curtea de Argeş. Prin Sentinţa civilă nr.1078 din 05.12.2005  această instanţă a dispus anularea contestaţiei la executare ca netimbrată, hotărâre definitivă prin neexercitarea căii de atac.

Concluzionând, faţă de cele mai sus arătate, titlul de proprietate exhibat de reclamantă – actul de adjudecare încheiat la 15.03.2004 la Biroul Executorului Judecătoresc I V, întocmit în baza procesului-verbal de licitaţie din 04.03.2004 – reprezintă actul ce conferă reclamantei calitate procesuală activă în pricina de faţă, având ca obiect evacuarea şi obligarea pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru spaţiul folosit fără titlu.

Pe cale de consecinţă, instanţa respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active invocată de pârâţi.

Cât priveşte fondul cauzei, instanţa constată că, în fapt, reclamanta a dobândit la data de 04.03.2004, cu actul mai sus arătat, imobilul, fosta proprietate a S.C. S S.A. Curtea de Argeş, constând în secţie de croitorie industrială în care pârâta S.C. T N S.R.L. ocupa un spaţiu de 200 mp.

Deşi somată de noul proprietar să se prezinte pentru a se stabili chiria sau să elibereze spaţiul folosit, pârâta nu s-a prezentat la sediul reclamantei continuând să-şi exercite activitatea în spaţiul aflat în litigiu.

Ca răspuns la somaţia adresată, pârâta a comunicat la rândul său reclamantei  că nu înţelege nici să plătească chirie şi nici să elibereze spaţiul, câtă vreme, potrivit înţelegerilor anterioare dintre părţi, nu se va fi împărţit activul şi pasivul fostei S.C. T D S.A., conform contractului de cesiune.

Analizând contractul de cesiune invocat de pârâţi şi întocmit la data de 01.08.2001, astfel cum rezultă din încheierea de autentificare, instanţa constată însă că acesta nu reprezintă temei al folosirii spaţiului în litigiu.

Astfel, prin acest contract pârâţii B F şi B V în calitate de cesionari, au cesionat toate acţiunile deţinute către P N, consemnându-se faptul că urmare cesiunii calitatea lor de acţionari ai S.C. T D S.A. încetează, că nu mai au „nici o pretenţie, de nici o natură, faţă de această societate comercială”.

Este adevărat că acelaşi act mai conţine menţiunea „urmând ca întreg activul şi pasivul să fie împărţit ulterior, pe bază de protocol, acte notariale şi în funcţie de ultima balanţă contabilă, despăgubind-o pe aceasta cu contravaloarea acţiunilor cedate, astăzi, data autentificării prezentului contract”.

Instanţa apreciază că această menţiune nu putea să aibă în vedere decât activul şi pasivul S.C. T D S.A. de la data întocmirii actului (01.08.2001), în nici un caz bunurile mobile sau imobile dobândite ulterior de aceeaşi societate devenită S.R.L., iar spaţiul în litigiu a fost dobândit de reclamantă prin licitaţie trei ani mai târziu, la 04.03.2004.

Acesta este motivul pentru care instanţa va respinge apărarea invocată de pârâţi conform căreia folosesc spaţiul în baza calităţii de acţionari ai S.C.T D S.A. până la „finalizarea” contractului de cesiune şi împărţirea activului şi pasivului acestei societăţi, apreciind că acel contract nu poate ţine loc de just titlu al folosinţei imobilului în litigiu şi nici nu răstoarnă titlul de proprietate al reclamantei şi dreptul său de dispoziţie asupra spaţiului, conform dispoziţiilor art.480-481 C.civ.

Faţă de cele mai sus arătate, capătul de cerere privind evacuarea pârâtei S.C. TN S.R.L. din spaţiul comercial situat în mun.C urmează a fi admis, iar instanţa va dispune evacuarea pârâtei din acest spaţiu.

Cât priveşte perioada în care spaţiul în litigiu a fost folosit fără nici un titlu de pârâta S.C. T N S.R.L., respectiv 04.03.2004 şi până în prezent, reclamanta se cuvine a fi dezdăunată, în baza dispoziţiilor art.483 C.civ., primind contravaloarea lipsei de folosinţă a spaţiului, astfel cum a fost calculată prin Raportul de expertiză contabilă , în sumă de 1.149.742.661 lei ROL (114.74,27 lei RON), sumă la care adaugă şi dobânda comercială datorată conform art.43 C.com, calculată de expert la suma de 130.557.226 lei ROL (13.055,72 lei RON).

Nu acelaşi lucru se poate spune însă despre suma solicitată cu titlu de contravaloarea lipsei de folosinţă anterior datei dobândirii spaţiului, din anul 2002 şi până la 04.03.2004, neexistând temei legal pentru reclamantă să pretindă o astfel de sumă, împrejurare faţă de care acest capăt de cerere urmează a fi respins, ca şi argumentul invocat în susţinerea lui, anume că reclamanta ar trebui să despăgubească cu această sumă pe S.C. S S.A., proprietarul iniţial al spaţiului,  conform unei hotărâri judecătoreşti.

De asemenea, cererea completată a reclamantei, în întregul ei, urmează să se respingă faţă de pârâţii persoane fizice, B F şi B V, cu motivarea că asociaţii societăţii comerciale pârâte nu răspund în nume propriu pentru obligaţiile societăţii câtă vreme societatea este o persoană juridică, un subiect de drept distinct care beneficiază de un patrimoniu propriu şi care răspunde în nume propriu cu întregul său patrimoniu pentru obligaţiile proprii, câtă vreme răspunderea asociaţilor are un caracter subsidiar.

De asemenea, va fi respinsă cererea reconvenţională având ca obiect arătarea titularului dreptului pentru motivele anterior expuse.

Domenii speta

Spete similare