Evacuare. Expirarea termenului de închiriere

Curtea de Apel Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 691 din 23 februarie 2011

Prin sentinţa civilă nr. 2924/12.05.2010, pronunţată de Judecătoria Bistriţa, s-a respins acţiunea civilă principală, având ca obiect evacuare, formulată de reclamantul Municipiul Bistriţa prin primar, împotriva pârâtei Direcţia judeţeană de pază Bistriţa-Năsăud, ca neîntemeiată.

S-a admis cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă reconvenţională Direcţia judeţeană de pază Bistriţa-Năsăud, şi cererea de intervenţie în interesul pârâtei formulată de Consiliul Judeţean Bistriţa-Năsăud, şi în consecinţă:

- s-a constat că pârâta are un drept de creanţă în sumă de 16.500 lei, constând în investiţii aduse asupra spaţiului în litigiu, respectiv cele legate de cumpărarea şi montarea porţii metalice de acces în sediul pârâtei;

- a fost obligat reclamantul să plătească această sumă şi s-a acordat pârâtei reclamantă reconvenţională un drept de retenţie asupra imobilului în litigiu, până la plata sumei mai sus menţionate.

 A fost obligată reclamanta reconvenţională Direcţia judeţeană de pază Bistriţa-Năsăud să achite în contul BLE Bistriţa pentru raportul de contraexpertiză tehnică întocmit în cauză, suma totală de 465 lei, câte 155 lei pentru fiecare dintre cei trei experţi nominalizaţi mai sus.

Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut următoarele:

Reclamantul Municipiul Bistriţa prin Primar a chemat în judecată pe pârâta Direcţia judeţeană de pază Bistriţa – Năsăud solicitând instanţei să dispună evacuarea pârâtei din spaţiul situat în mun. Bistriţa, str. L., nr. 23, jud. Bistriţa – Năsăud, cu cheltuieli de judecată.

Pârâta Direcţia judeţeană de pază Bistriţa – Năsăud, pe cale reconvenţională a solicitat instanţei să constate că pârâta are un drept de creanţă în sumă de 16.500 lei (conform precizării formulate pentru termenul din data de 14.04.2010), constând în investiţii aduse asupra spaţiului în litigiu; să fie obligat reclamantul să plătească această sumă şi să acorde pârâtei reclamantă reconvenţională un drept de retenţie asupra imobilului în litigiu, până la plata sumei mai sus menţionate.

Pentru termenul de judecată din data de 12.05.2008, a formulat cerere în interesul pârâtei Consiliul judeţean Bistriţa – Năsăud.

Între Primăria mun. Bistriţa şi corpul gardienilor publici s-a încheiat contractul de închiriere nr. 102/20.01.2003 pentru suprafeţele cu altă destinaţie decât locuinţă, respectiv „Sediul Corp Gardieni Publici”, având ca obiect spaţiul situat în mun. Bistriţa, str. L., nr. 23, termenul închirierii fiind de până la 01.01.2008.

Prin Hotărârea consiliului judeţean nr. 76/2005, Corpul gardienilor publici s-a desfiinţat şi s-a înfiinţat Direcţia judeţeană de pază,iar prin contractul de închiriere încheiat între societăţi, s-a stabilit ca termen al contractului o perioadă de 5 ani începând de la 1.01.2003 până la 1.01.2008.

De asemenea, s-au stabilit şi o serie de obligaţii în sarcina pârâtei, privitoare la întreţinerea şi reparaţiile necesare bunei utilizări a spaţiului închiriat, iar printre aceste obligaţii nu a fost şi cea referitoare la înlocuirea anumitelor elemente de construcţie, necesare de altfel, cum ar fi poarta de acces în imobil, cea existentă fiind inutilizabilă.

Ca atare, pârâta a adus un spor de valoare spaţiului închiriat prin montarea acestei porţi, ea fiind executată ca dimensiuni şi format special pentru această clădire şi neputând fi demontată, deoarece este fixată direct de stâlpii de susţinere ai porţii, care la rândul lor sunt fixaţi în pereţii clădirii.

Materialele şi montarea porţii au fost achitate de către pârâtă la SC A. SA Bistriţa, aşa cum rezultă din cele două facturi fiscale ataşate în copie la dosar, care la acea dată, 9.03.2000 au însumat preţul total de 6.222 lei reprezentând contravaloarea materialelor şi a manoperei de montare a porţii. Suma totală actualizată cu indicele preţurilor de consum pe perioada martie 2000 – septembrie 2009, este de 16.500 lei.

În calitate de succesoare în drepturi a Corpului Gardienilor publici, pârâta Direcţia judeţeană de pază Bistriţa – Năsăud a preluat şi contactul de închiriere încheiat cu mun. Bistriţa, având ca obiect imobilul situat în Bistriţa, str. L. nr. 23, unde de altfel îşi are sediul.

Pârâta a făcut numeroase demersuri în vederea prelungirii contractului de închiriere, însă acestea au eşuat, reclamantul exprimându-şi refuzul prin adresele emise pârâtei.

 Orice persoană care deţine un bun mobil sau imobil al altcuiva poate să reţină acel bun şi deci, să refuze restituirea până ce i se plăteşte datoria legată de bunul respectiv.

 Dreptul de retenţie, reglementat expres de dispoziţiile Codului civil, pentru unele raporturi juridice, are o aplicare mai largă, fiind recunoscut oricărui deţinător al unui bun, ca un drept real de garanţie, atunci când există o datorie în legătură cu bunul a cărui restituire se cere.

 Referitor la raporturile locative, art. 44 din Codul civil, precizează: "locatarii nu pot fi daţi afară mai înainte de a fi dezdăunaţi de către locatar ...".

 Cu privire la dreptul de retenţie, instanţa a apreciat că acest drept este un drept real imperfect şi constituie o garanţie pentru posesor în vederea garantării executării despăgubirilor ce i se cuvin.

 Cum în speţă, pârâta Direcţia Judeţeană de Pază Bistriţa-Năsăud a făcut dovada prin facturile fiscale depuse la dosar că a cumpărat poarta metalică de la intrarea în curtea interioară a clădirii unde are sediu şi a achitat montarea ei, suma totală actualizată ce reprezintă sporul de valoare adus imobilului în cauză ridicându-se la 16.500 lei, aşa cum au precizat cei trei experţi care au întocmit lucrarea de contraexpertiză de evaluare a acesteia, instanţa a constatat că acţiunea reconvenţională formulată este justificată.

În baza art. 44 din C.civil s-a respins ca neîntemeiată acţiunea civilă principală având ca obiect evacuare şi s-a admis acţiunea reconvenţională aşa cum a fost precizată şi cererea de intervenţie în interesul pârâtei şi pe cale de consecinţă, s-a constatat că pârâta-reclamantă reconvenţională a dobândit un drept de creanţă în sumă de 16.500 lei, constând în investiţii aduse spaţiului din litigiu şi a fost obligat reclamantul să achite pârâtei această sumă, acordându-se totodată un drept de retenţie în favoarea acesteia asupra imobilului situat în mun. Bistriţa, str. L., nr. 23, jud. Bistriţa – Năsăud, până la plata de către reclamant a sumei arătate.

 La adoptarea soluţiei de respingere ca neîntemeiată a acţiunii, instanţa a avut în vedere dispoziţiile legale mai sus citate, ale art. 44 din C. civil, care conferă posibilitatea rămânerii în imobil a locatarei până la data la care va primi despăgubirile reprezentând sporul de valoare adus imobilului în cauză.

 Prin decizia civilă nr. 83/A/16.11.2010 a Tribunalului Bistriţa-Năsăud, fost admis apelul declarat de reclamantul Municipiul Bistriţa, prin primar, împotriva sentinţei civile nr. 2929/12.05.2010, pronunţată de Judecătoria Bistriţa, care a fost schimbată în parte în sensul că:

 S-a admis în parte acţiunea principală promovată de reclamantul Municipiul Bistriţa, prin primar, împotriva pârâtei Direcţia judeţeană de pază Bistriţa-Năsăud;

 S-a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă reconvenţională Direcţia judeţeană de pază Bistriţa-Năsăud împotriva reclamantului, pârât reconvenţional, şi în consecinţă:

 S-a dispus evacuarea pârâtei din spaţiul situat în mun. Bistriţa str. L. Rebreanu nr. 23, la data încetării dreptului de retenţie instituit în favoarea pârâtei;

 S-a constatat că pârâta are un drept de creanţă în sumă de 3900 lei, constând în îmbunătăţiri aduse imobilului în litigiu.

 A fost obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 10,3 lei, cheltuieli de judecată la fond.

S-au menţinut restul dispoziţiilor sentinţei.

 A fost obligată intimata Direcţia judeţeană de pază Bistriţa-Năsăud să plătească apelantului suma de 438,5 lei, cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut următoarele:

Starea de fapt reţinută de prima instanţă corespunde realităţii, tribunalul constatând că valabilitatea contractului de închiriere nr. 102 din 20.01.2003, vizând imobilul construcţii situat în Bistriţa str. L. nr. 23, a încetat la expirarea termenului de 5 ani, prevăzut la articolul 3 din contract, tacita relocaţiune fiind împiedicată atât de concediul notificat pârâtei prin mai multe adrese, dar şi de clauza expresă din art. 15 teza ultimă a convenţiei părţilor, potrivit căreia „Prevederile Codului civil cu privire la reînnoirea tacită a locaţiunii nu operează”.

În aceste condiţii, la data expirării termenului de închiriere, respectiv 20.01.2008, pârâta a devenit un simplu tolerat în imobil, nemaiavând dreptul de folosinţă a acestuia.

Pe parcursul derulării raporturilor de închiriere (care au existat şi anterior contractului nr. 102/2003), în anul 2000 pârâta a montat la imobil o poartă metalică, lucrare pentru care a achitat 62.217.365 lei vechi (6221,73 RON), constând în contravaloarea porţii şi a montajului acesteia.

Instanţa a apreciat ca fiind corectă susţinerea pârâtei potrivit căreia această cheltuială nu este una de întreţinere, fiind o îmbunătăţire adusă imobilului, însă dovezile cauzei nu atestă faptul că locatarul ar fi cerut acordul locatorului pentru efectuarea lucrării şi nici că acesta ar fi refuzat efectuarea lucrării care ar fi fost imperios necesară folosirii imobilului potrivit destinaţiei.

În aceste condiţii, locatarul nu poate pretinde proprietarului mai mult decât sporul de valoare adus imobilului de îmbunătăţirea efectuată, aşa cum prevede şi art. 1444 din Codul civil (din eroare de dactilografiere fiind menţionat de instanţa de fond ca fiind art. 44 din Codul civil).

Or, aşa cum au concluzionat experţii desemnaţi în cauză valoarea actuală de circulaţie a porţii, respectiv sporul de valoare adus de către aceasta la imobilul proprietatea reclamantului, este de 3900 lei.

Prin urmare, în mod greşit instanţa de fond a apreciat că valoarea ce trebuie restituită de fostul proprietar este cea a sumei plătite de către chiriaş, actualizată, cu atât mai mult cu cât experţii au învederat faptul că această sumă este mult peste valoarea de circulaţie, din cauza supraevaluării lucrării la data efectuării ei. Faptul că pârâta reclamantă reconvenţională a acceptat să plătească o îmbunătăţire la un preţ ridicat, nu poate fi opozabil reclamantei, căreia nici măcar nu i s-a solicitat acordul pentru efectuarea ei.

 Având în vedere faptul că pârâta reclamantă reconvenţională are un drept de creanţă cu privire la lucrul deţinut, tribunalul a constatat că instituirea dreptului de retenţie al acesteia de către instanţa de fond s-a făcut conform legii, respectiv art. 1444 din Codul civil.

Împrejurarea că imobilul deţinut de către pârâtă, este inclus în prezent în domeniul public al Municipiului Bistriţa, potrivit HCL nr. 225/29 noiembrie 2007, concretizată în HG nr. 527/2010, pentru modificarea HG nr. 905/2002, nu poate conduce la respingerea cererii de instituire a dreptului de retenţie, deoarece acest drept, nu aduce atingere caracterelor bunului obiect al domeniului public.

Respingerea de către instanţa de fond a acţiunii în evacuare a fost apreciată ca fiind nelegală şi netemeinică.

Dreptul de retenţie ca un drept de garanţie imperfect, acordă titularului său doar dreptul de deţine bunul, nu şi posesie asupra acestuia, respectiv dreptul de a-l folosi. Existenţa lui duce la condiţionarea executării evacuării de stingerea dreptului de creanţă al detentorului, fără a putea conduce la respingerea acţiunii în evacuare.

A decide altfel, ar însemna nu numai recunoaşterea pentru detentor a dreptului de a folosi bunul în continuare, fără nici un titlu, dar şi că după achitarea despăgubirilor cuvenite pârâtei reclamantă reconvenţională, reclamantul, pârât reconvenţional să fie nevoit a promova o nouă acţiune în evacuare, ceea ce este inadmisibil.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termen legal reclamantul Municipiul Bistriţa, solicitând modificarea în parte în sensul respingerii în totalitate a cererii reconvenţionale şi a cererii de intervenţie şi obligarea pârâtei la plata în întregime a cheltuielilor de judecată.

În motivarea recursului, reclamantul a arătat că pretinsa îmbunătăţire constând în montarea porţii metalice la imobilul care a constituit iniţial proprietatea privată a reclamantului, fiind ulterior înscris în domeniul public, s-a făcut fără autorizaţie de construire.

Potrivit art. 8 din contractul de închiriere, lucrările de întreţinere erau în sarcina chiriaşului, fiind totodată incidente dispoziţiile art. 1420 pct. 2, 1421, 1425, 1432, 1447 şi urm. C. civil.

În privinţa instituirii dreptului de retenţie, în cauză sunt incidente prevederile art. 11 din Legea nr. 213/1998, bunul aparţinând domeniului public al municipiului Bistriţa, neputând fi grevat de un drept de retenţie.

Întrucât instanţa de apel nu a arătat modul în care a stabilit cuantumul sumei acordată cu titlu de cheltuieli de judecată, recurentul a solicitat acordarea acestora în totalitate conform chitanţelor depuse la dosar.

Prin scriptul înregistrat la data de 9.02.2011, intimata Direcţia Judeţeană de Pază Bistriţa Năsăud a solicitat respingerea recursului, a criticat reducerea de către instanţa de apel a dreptului de creanţă de la suma de 16.500 lei stabilită de către prima instanţă la cea de 3.900 lei, solicitând obligarea reclamantului la plata diferenţei de 12.600 lei, având în vedere că suma stabilită de instanţa de apel – 3.900 lei – a fost achitată de către reclamant.

 Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acesta este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

Referitor la pretenţia pârâtei de achitare a diferenţei de 12.600 lei, la termenul de judecată din 23.02.2011, în baza art. 301 Cod proc.civ., instanţa din oficiu a invocat excepţia tardivităţii acestui eventual motiv de recurs, deoarece hotărârea pronunţată în apel a fost comunicată pârâtei la data de 31 decembrie 2010, aşa cum rezultă din dovada de comunicare a hotărârii, iar această solicitare a fost înregistrată la data de 9 februarie 2011, depăşindu-se cu mult termenul legal de 15 zile.

Faţă de împrejurarea că pârâta nu a declarat în termen legal recurs, această pretenţie fiind formulată în cadrul unui înscris înregistrat mult după expirarea termenului de exercitare a căii de atac, această solicitare va fi respinsă ca tardivă.

Faţă de limitele în care reclamantul a înţeles să îşi precizeze recursul, respectiv înlăturarea constatării dreptului de creanţă al pârâtei în sumă de 3900 lei, acesta este nefondat.

Aşa cum corect a reţinut instanţa de apel, în cursul derulării contractului de închiriere încheiat între reclamant şi pârâtă, aceasta din urmă a adus o îmbunătăţire imobilului obiect al locaţiunii, prin montarea unei porţi metalice.

Prin acţiunea promovată, reclamantul a solicitat doar evacuarea pârâtei din imobil, iar după formularea cererii reconvenţionale, prin care pârâta a solicitat să i se achite contravaloarea porţii şi să i se recunoască un drept de retenţie până la achitarea acesteia, reclamantul nu a solicitat repunerea bunului în situaţia anterioară montării porţii, limitându-se doar la a arăta că poarta s-a montat fără autorizaţie de construcţie şi fără acordul locatorului.

Reiese că reclamantul acceptă preluarea imobilului cu această îmbunătăţire, care evident că aduce un spor de valoare imobilului.

Instanţa de apel a schimbat hotărârea primei instanţe, a înlăturat obligarea reclamantului la plata contravalorii porţii, incluzând atât valoarea materialului, cât şi a manoperei, instituind în sarcina sa obligaţia de a plăti doar sporul de valoare adus imobilului prin montarea acestei porţi.

Reclamantul a şi achitat această sumă aşa cum reiese din extrasul de cont din 14.01.2011 şi din recunoaşterea făcută de intimat că a încasat această creanţă.

Faţă de atitudinea reclamantului care a acceptat preluarea imobilului cu poarta metalică montată de către pârâtă şi împrejurarea dovedită potrivit căreia prin montarea acestei porţi imobilul proprietatea reclamantului a beneficiat de un spor de valoare de 3900 lei, recursul reclamantului va fi respins ca nefondat, în baza art. 312 alin. 1 Cod proc.civ.

Celălalt motiv iniţial de recurs vizând cheltuielile de judecată nu a mai fost susţinut.

Domenii speta

Spete similare