Nulitate contract vanzare-cumparare. Cumparatori de buna credinta.

Nulitate absoluta contract vanzare-cumparare.

 Criticile formulate de reclamant vizeaza neregularitati ale procedurii de vanzare la licitatie si nu ale contractului de vanzare-cumparare incheiat in urma desemnarii prin licitatie publica a cumparatorului. Cauzele de nulitate absoluta enumerate de art. 948 Cod civil nu au fost dovedite in cauza.

Prin cererea adresata Judecatoriei Vatra Dornei la 24.06.2003, reclamantul C.L. Brosteni a chemat in judecata paratii M.I.R. si SV „ M.” SRL pentru ca, prin hotararea  ce se va pronunta sa se constate  nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr.220434 din 10.03.2003 si obligarea paratilor la restituirea bunului vandut.

In motivarea actiunii, se arata ca prin protocolul din 20.06.2000 incheiat cu M.I.C., a luat in uzufruct  pentru o perioada de  30 ani o fosta colonie miniera din Brosteni, iar la data de 10.03.2003, acelasi minister a incheiat un contract  de vanzare-cumparare  cu parata SC „M.” SRL , prin care a vandut acel complex, contract despre care reclamanta a aflat  la  data de 15.05.2003. A mai aratat ca a solicitat constatarea nulitatii absolute  a acestui contract deoarece prin protocolul incheiat se prevede ca pe durata uzufructului se interzice instrainarea bunurilor, ca in  calitate de uzufructuar nu a fost instiintat de  vanzare avand prioritate la cumparare, ca a facut renovari si imbunatatiri  la cladirile aflate in uzufruct, licitatia s-a facut in secret, iar valoarea de vanzare a fost mica.

Si-a intemeiat actiunea pe disp.art.948, 966 Cod civil si art.3 si 4 din Instructiunile de aplicare  a H.G. nr. 632/1999.

A depus la dosar copia contractului de vanzare-cumparare  nr.220434, protocolul de dare-luare in folosinta nr. 1922344 si anexa la acesta.

Prin intampinare, paratul M.E.C. a solicitat respingerea actiunii, aratand in esenta ca vanzarea-cumpararea s-a facut in baza  Ordinului MIR nr.25 din 16.03.2003, iar licitatia a fost anuntata prin ziarul „Adevarul”, protocolul incheiat cu reclamanta nu interzice  instrainarea  bunului respectiv, aceasta interdictie fiind valabila numai pentru uzufructuar, iar evaluarea cladirii s-a facut  de catre un expert autorizat. Mai arata ca la data vanzarii reclamanta nu poseda  si nu folosea bunul respectiv  prin protocol, nefiind stabilit vreun drept al uzufructuarului de a inchiria bunul.

Prin sentinta civila nr. 934  din 16.03.2003, Judecatoria Vatra Dornei a respins actiunea reclamantei, dar prin decizia nr.113 din 10.06.2004 a Curtii de Apel Suceava  - sectia comerciala si de contencios administrativ s-a casat sentinta si s-a trimis cauza  spre competenta  solutionare pe fond Tribunalului Suceava – sectia comerciala si de contencios administrativ, unde a fost inregistrata la nr. 2164/COM/CA/2004.

Pe parcursul solutionarii cauzei la tribunal, paratul M.E.C. a depus intampinare (f.4-7), in care reitereaza sustinerile din intampinarea depusa la Judecatoria  Vatra Dornei.

A depus intampinare (f.13-15) si parata  SC”M.” SRL Brosteni in care ridica exceptia lipsei  calitatii procesuale active a C.L.B. si a interesului  acesteia  si pe fond  solicita respingerea actiunii cu aceeasi motivatie din intampinarile paratului M.E.C.

Prin sentinta nr.2198  din 22 XII.2004 Tribunalul Suceava a respins ca neintemeiata  actiunea avand ca obiect constatarea nulitatii  absolute a  contractului de vanzare-cumparare nr.220434 din 10.03.2003, formulata de reclamantul C.L.B. in contradictoriu cu paratii M.I.R. si SC „M.” SRL.

Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut  cu privire la exceptia  invocata de parata  SC „M.” SRL ca, data  fiind calitatea de uzufructuar a imobilului vandut, reclamantul  isi justifica  calitatea procesuala activa si  interesul in promovarea prezentei actiuni.

Pe fondul cauzei, s-a retinut ca  vanzarea-cumpararea perfectata  prin contractul nr. 220434 din 10.06.2003 intre M.E.C.si SC „M.” SRL este legala, s-a facut in baza Ordinului MIR nr.25 din 16.01.2003 operatiunea a fost  anuntata  in ziarul  „Adevarul”, protocolul de dare in folosinta nu interzice vanzarea  bunului, iar pretul vanzarii  a fost stabilit  in baza  unei evaluari de catre un expert evaluator  autorizat.

Nemultumit  de aceasta hotarare, C.LB. a declarat apel.

In dezvoltarea motivelor de apel, C.L., prin primar, a aratat ca: bunurile in litigiu nu puteau fi  instrainate, intrucat  au fost transmise in folosinta consiliului local din zona miniera;  s-au  incalcat  regulile procedurale privind desfasurarea licitatiei, ceea ce atrage nulitatea vanzarii, respectiv : nu  s-a publicat intentia de vanzare intr-unul sau mai multe cotidiene nationale sau locale, nu s-a mentionat in cuprinsul ofertei  de vanzare pretul; nu s-a respectat obligatia de afisare  a ofertei la locul  situarii imobilului; s-au incalcat disp.art. 106 din Normele Metodologice si ale art.2 din Ord. MIR nr.25 din 16.01.2003 privind obligativitatea vanzarii la licitatie publica deschisa, prin strigare; vanzarea s-a facut  in lipsa  acordului proprietarului terenului  si nu s-a respectat dreptul de preemtiune reglementat de  disp.art.109 al.3 din Normele Metodologice.

Prin intampinare, M.E.C., precum si parata intimata  SC”M.” SRL, au invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active  a C.LB., respectiv  lipsa calitatii procesuale  a semnatarului apelului prin avocat Tudor Vasile.

In motivarea  exceptiilor  invocate, paratii au aratat ca, potrivit art.38 din Legea nr.215/2001 a administratiei publice locale, consiliul local al comunei  nu are atributul de a sta in justitie pentru a reprezenta  interesele comunei, ci in temeiul disp.art.67 al.1 din aceeasi lege, aceasta  abilitare  o are doar primarul, or in speta  desi actiunea a fost formulata de C.LB. si semnata de primar, cererea de apel a fost formulata de C.LB. si semnata de avocat Tudor Vasile.

Pe fond au solicitat respingerea ca nefondat a apelului.

Analizand hotararea apelata, prin prisma  actelor si lucrarilor dosarului, precum si a motivelor invocate in  apel, curtea constata neintemeiat apelul reclamantului.

Prin  adresa de la  fila 147 dosar apel, C.L.B. - reprezentat prin primar, a confirmat imputernicirea data  avocatului Tudor Vasile de a promova calea de atac a apelului, respectiv de a-i reprezenta interesele in acest stadiu procesual.

Pe cale de consecinta, in temeiul disp. art. 137 Cod proc. civila exceptiile invocate au fost respinse ca nefondate.

Pe fondul cauzei, s-a observat ca, prin Ordinul nr.25 din 16.01.2003, M.I.R. a aprobat  instrainarea cu plata prin procedura licitatiei publice deschise a „C.C.” Brosteni, apartinand Minei Lesu – Ursului – judetul Suceava.

Accesul intreprinderilor  mici si mijlocii la activele  apartinand societatilor comerciale  sau companiilor nationale, la care actionar majoritar este statul, este reglementat de Legea nr. 133/1999.

In conformitate cu aceste reglementari, cu ordinul  de aprobare a vanzarii mai sus aratat, cu caietul de sarcini si anuntul publicitar, s-a folosit ca modalitate de instrainare  procedura licitatiei deschise prin  oferta in plic inchis.

Licitatia a fost anuntata  in  prealabil intr-un cotidian de larga difuzare  nationala, respectiv  ziarul „Adevarul”, care, asa cum rezulta din adresa nr. 3537 din 4.07.2003  de la fila. 33 este difuzat si  in orasul Brosteni.

Mai mult,  intentia  de vanzare la licitatie a  C.C. Brosteni a fost adusa la cunostinta  reclamantului  apelant, dar acesta nu a prezentat vreun interes.

Deosebit de aceasta,  reclamantul nu a facut dovada  dreptului de proprietate asupra terenului aferent  imobilului  in litigiu  din inscrisurile dosarului  rezultand  ca acesta a fost in patrimoniul  si administrarea  CN Remin Baia Mare care a devenit proprietarul acestuia, conform art. 20 din Legea nr. 15/1990.

Critica vizand  pretul vanzarii, de asemenea nu s-a confirmat, evaluarea cladirii si pretul de pornire a licitatiei fondandu-se  in conditiile legii de catre  un expert evaluator autorizat, in functie de criteriile tehnico-economice de determinare.

In apel s-a mai invocat faptul ca, imobilul instrainat forma obiect al dreptului de uzufruct al reclamantului apelant, asa incat  instrainarea nu era  permisa, critica ce de asemenea nu poate fi primita, „disp. art. 561 Cod  civil stipuland dreptul nudului proprietar de a instraina nuda proprietate”.

In fine, s-a impus a preciza ca, toate criticile formulate  vizeaza  neregularitati ale procedurii de vanzare la licitatie si nu ale contractului de vanzare cumparare incheiat in urma desemnarii prin licitatie publica a cumparatorului, reclamantul apelant nu a facut dovada  atacarii procesului verbal de licitatie.

Dispozitiile din Normele Metodologice de aplicare a OUG nr.88/1997 si a Legii nr.137/2002  privesc exclusiv reglementarea unor masuri privind accelerarea privatizarii si nu au relevanta in cauza.

Fata de aceste aspecte, cum reclamantul apelant nu a dovedit existenta vreunei cauze de nulitate absoluta dintre cele enumerate de disp. art. 948 Cod civil, temei al actiunii de fata, in mod corect instanta de fond a respins actiunea pentru constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr.220434 din 10.03.2003 incheiat intre MIR si SC „M.” SRL.

In consecinta, in temeiul art. 296 Cod proc. civila, curtea a respins ca nefondat apelul reclamantului.

Sursa primara

Sentinta nr. 2198 din 22 decembrie 2004 a Tribunalului Suceava;

Decizia nr.100 din 19 octombrie 2005 a Curtii de Apel Suceava – sectia comerciala, contencios administrativ si fiscal;

Dosar nr.1222/com/2005.

Temei de drept

- art. 948 Cod civil;

- Ordinul MIR nr.25/2003;

- art. 38 din Lg. nr.215/2001;

- Legea nr.133/1999.

Domenii speta

Spete similare