Imobile cu destinaţia de locuinţe – naţionalizat prin Legea nr.92/1950 şi vândut chiriaşilor în baza Legii nr.112/1995

Imobile cu destinaţia de locuinţe – naţionalizat  prin Legea nr.92/1950 şi vândut chiriaşilor în baza Legii nr.112/1995. Acţiune de constatare a nulităţii absolute a contractelor prin care imobilul a fost vândut chiriaşilor, de rea – credinţă.

Pentru imobilele cu destinaţia de locuinţe, preluate de stat, prin naţionalizare, cu încălcarea art.2 din Decretul – Legea  nr.95/1950, statul nu are titlu valabil  şi în consecinţă, nu puteau fi vândute chiriaşilor în baza Legii nr.112/1995.

Ca urmare, sunt nule absolut contractele prin  care locuinţele au fost vândute chiriaşilor cu excepţia, prevăzută de art. 46 din Legea nr.10/2001, cazul chiriaşilor - cumpărători de bună credinţă.

Buna credinţă nu poate fi recunoscută în cazul în care, cu minimă diligenţă, chiriaşul cumpărător putea lua cunoştinţă de cererea prin  care se  solicitase de către persoana îndreptăţită, restituirea în natură.

Secţia civilă – Decizia civilă nr. 649/08 septembrie 2006

Prin sentinţa civilă nr. 156/2001 pronunţată de Tribunalul Sibiu în dosar civil 2584/R/2000 s-a respins acţiunea civilă prin care reclamanta G. F. a solicitat  în contradictoriu cu Statul Român, SC U. SA Sibiu, I. G. ş.a. să se constate că imobilul înscris în CF 11357 Sibiu a fost naţionalizat fără titlu, să se dispună anularea încheierii de înscriere a acestui imobil în favoarea Statului Român, precum şi anularea tuturor contractelor de vânzare-cumpărare a aceluiaşi imobil, în favoarea pârâţilor persoane  fizice.

Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut că cererea de restituire în natură a imobilului formulată de reclamanţi Comisiei de

aplicare a Legii 112/1995, a fost respinsă şi a rămas definitivă, dispoziţiile acesteia neputând fi contrazise printr-o hotărâre judecătorească ulterioară.

Pe de altă parte, chiriaşii au cumpărat apartamentele în care  s-a dezmembrat imobilul, în condiţiile în care ei au fost somaţi să nu cumpere, li se aplică prevederile Legii 10/2001, art. 18 şi art. 46, în sensul că beneficiază de protecţia acestor texte de lege ce menţin actele încheiate până la intrarea în vigoare a acestei legi.

Împotriva acestei decizii, în termenul legal prevăzut de art. 284 Cod pr. civ. a declarat apel reclamanta G. F. care a solicitat schimbarea deciziei în sensul admiterii acţiunii.

Prin decizia civilă nr. 408/A/2003 pronunţată de Curtea de Apel Alba Iulia în dosar 3570/2003 s-a admis apelul reclamantei împotriva sentinţei 156/2001 pronunţată de Tribunalul Sibiu pe care a modificat-o în sensul admiterii acţiunii reclamantei astfel cum a fost formulată

În considerentele deciziei, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Potrivit evidenţei de carte funciară asupra imobilului înscris în CF 11357 Sibiu au fost proprietari în cotă de 1/1 parte antecesorii reclamantei, numiţii G. G. W. şi soţia G. R.

Imobilul a trecut în proprietatea Statului Român în temeiul Decretului nr. 92/1950.

În speţă, imobilul a fost preluat de către stat fără titlu, cu nerespectarea dispoziţiilor art. 2 din Decretul 92/1950, antecesorii reclamantei, făcând parte la data naţionalizării  din categoriile de persoane exceptate de la naţionalizare în calitate de simpli muncitori.

Întrucât, titlul în baza căruia s-a făcut întabularea Statului Român în CF nu este valabil, cererea reclamantei de radiere  a acestei întabulări este întemeiată în baza art. 36 din Legea nr. 7/1996.

Raportat la valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de părţi cu R.A.G.C.L. Sibiu, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Potrivit disp. art. 46 din Legea nr. 10/2001, actele juridice de înstrăinare, având ca obiect imobile ce intră sub incidenţa acestei legi sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării.

Potrivit alin. 2 din acelaşi articol, actele de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută afară de cazul când actul a fost încheiat cu bună credinţă.

Contractele de vânzare-cumpărare în litigiu au fost încheiate în temeiul Legii 112/1995. Potrivit disp. Legii 112/1995 sunt supuse vânzării de către chiriaşi, în condiţiile favorabile prevăzute de acest act normativ, numai apartamentele trecute cu titlu în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, iar nu cele preluate fără titlu valabil.

Faţă de faptul că imobilul în litigiu a fost preluat de stat fără titlu valabil vânzarea acestuia în condiţiile Legii 112/1995 este nelegală.

Nelegale sunt contractele de vânzare-cumpărare şi raportat la prev. art. 46 alin 2 din Legea 10/2001. În mod eronat instanţa de fond a reţinut că se impune menţinerea acestor contracte pentru că ele au fost încheiate cu bună credinţă. Din modul de redactare a dispoziţiilor art. 46 alin 2 din Legea nr. 10/2001, rezultă că buna credinţă nu priveşte numai poziţia subiectivă a terţului subdobânditor ci şi pe cea a înstrăinătorului. În prezenta speţă, atât terţul subdobânditor cât şi înstrăinătorul au fost de rea-credinţă.

Reaua-credinţă a cumpărătorilor  imobilului rezultă din probaţiunea administrată în cauză atât în faţa instanţei de fond cât şi în apel, după casare cu trimitere, pentru  că subdobânditorii au cunoscut faptul că imobilul pe care îl cumpără  este revendicat de fostul proprietar, care reclamă caracterul nelegal al naţionalizării. Astfel, reclamanta a făcut dovada că a notificat pe chiriaşi în privinţa intenţiei de a redobândi imobilul în natură , notificări în cuprinsul cărora era specificat inclusiv faptul contestării legalităţii preluării imobilului de către stat. În plus, din declaraţiile testimoniale rezultă că reclamanta personal a pus în vedere chiriaşilor că doreşte să-şi redobândească proprietatea asupra imobilului, motiv pentru care relaţiile dintre aceştia au fost tensionate.

Susţinerea pârâţilor în sensul că prezumţia bunei lor credinţe este nerăsturnată, deoarece poziţia lor subiectivă s-a bazat pe înscrierea în CF, nu este fondată. Potrivit disp. art. 33 din Decretul Lege 115/1938, cuprinsul cărţii funciare se consideră exact în folosul aceluia care a dobândit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului, n-a fost notată în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă n-a cunoscut pe altă cale această inexactitate. Ori, în speţă s-a făcut dovada că pârâţii nu numai că cu minime diligenţe puteau cunoaşte inexactitatea înscrierii în cartea funciară în ce priveşte dreptul transmiţătorului, dar această nelegalitate le-a fost adusă la cunoştinţă de către reclamantă.

Pentru a valida operaţiunea juridică, buna credinţă trebuie să fie perfectă, respectiv lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă redobânditorului şi mai mult dublată de o eroare comună şi invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului .

Împotriva acestei decizii au declarat recursuri pârâţii L. V., L. M., R.I., R. V., C. L., O. E. – recurentă decedată iar recursul a fost însuşit şi continuat de moştenitorii R. I., R. V., R. C. –, I. E., SC U. SA şi Municipiul Sibiu.

În esenţă, în motivarea recursului, pârâţii L.,R.,C.,O., şi I., invocă buna lor credinţă şi în consecinţă validitatea contractelor de vânzare - cumpărare.

Aceeaşi bună credinţă a cumpărătorilor se invocă şi în recursul declarat de SC U. SA Sibiu, solicitând admiterea recursului său şi revenirea la hotărârea primei instanţe.

La fel, Municipiul Sibiu, prin primar,  cere acelaşi lucru, motivat  şi de împrejurarea că din evidenţa de carte funciară nu rezultă că pe rolul instanţelor judecătoreşti existau procese de revendicare a imobilului în litigiu.

Nici unul din cele trei recursuri nu poate fi primit, nefiind fondate.

Analiza recursurilor, arată existenţa unor motive comune întemeiate pe disp. art. 304 pct. 7 şi 9  Cod pr. civ. solicitându-se schimbarea, în totul, a hotărârii atacate şi menţinerea sentinţei civile nr. 156/2001 pronunţată de prima instanţă.

Toate cele trei recursuri critică, în esenţă, faptul că instanţa de apel nu a recunoscut recurenţilor L., R., C. şi I. calitatea de dobânditori de bună credinţă  a imobilului în litigiu.

Ori, instanţa de apel, nici nu avea cum să le recunoască buna – credinţă, atâta timp cât aceştia nu au făcut un minim de diligenţe, pentru a vedea dacă cumpără de la un proprietar adevărat şi dacă vânzătorul era de bună credinţă, ceea ce a făcut posibilă cumpărarea de la un non proprietar, de la un vânzător de rea - credinţă.

Articolul 46 alin 2 din Legea 10/2001  dispune: „ actele juridice de înstrăinare…., având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care contractul a fost încheiat cu bună-credinţă”.

Astfel acest text legal recunoaşte in terminis prevalenţa interesului subdobânditorului de bună credinţă în defavoarea adevăratului proprietar cu condiţia bunei credinţe.

Prin urmare cumpărătorul are obligaţia de a se convinge că a contractat cu un verus dominus şi trebuie să depună diligenţe rezonabile pentru a lua la cunoştinţă care este titlul de proprietate al vânzătorului  şi dacă acesta nu este contestat.

Ori în speţă, imobilul era revendicat de către reclamantă formulând cerere de restituire în baza Legii 112/1995. Mai mult împotriva Hotărârii nr. 521/1996 prin care  i s-a respins  cererea de restituire în natură, reclamanta a depus contestaţie înregistrându-se pe rolul Judecătoriei Sibiu, dosar nr. 4055/97.

Împrejurarea că pentru acelaşi imobil s-au emis de către Comisia pentru aplicarea Legii 112/1995  două hotărâri  din care numai una s-a atacat nu prezintă relevanţă întrucât era suficientă contestarea unei singure hotărâri, ceea ce în speţă s-a realizat. Astfel susţinerea recurenţilor că cealaltă hotărâre, nr. 406/1997, de respingere a cererii de restituire în natură a imobilului, a rămas definitivă prin neatacare,  îndreptăţea recurenţii să cumpere imobilul, nu este întemeiată.

În condiţiile în care, necontestat, bunul în litigiu a fost preluat de stat cu încălcarea dispoziţiilor  Decretului 92/1950, deci fără titlu valabil, omisiunea pârâţilor recurenţi  de a depune diligenţele minime pentru a afla că bunul era revendicat de reclamantă, se constituie într-o gravă neglijenţă – culpi-lata, vecină cu dolul – dolo proxima, ceea ce înseamnă rea-credinţă, diametral opusă bunei credinţe.

Oricum, probele administrate de primele instanţe fac dovada fără echivoc a relei credinţe a recurenţilor. La interogator recurenta R. V. a recunoscut că a avut cunoştinţă de cererea de restituire în natură a imobilului.

Prin urmare, în mod corect, instanţa de apel nu a recunoscut calitatea de proprietari pârâţilor, persoane fizice, admiţând acţiunea reclamantei şi constatând nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare.

Pentru considerentele expuse, recursurile declarate de către pârâţi, în temeiul disp. art. 312 Cod pr. civ. au fost respinse ca nefondate.

Domenii speta

Spete similare