Locuintele de serviciu. Posibilitatea cumpararii acestora

Evolutia reglementarilor legale în materie, prin succesiunea lor logica (De¬cretul-Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 114/1996) reflecta op¬tiunea puterii legiuitoare de a lua masuri de protectie sociala, dând po¬si¬bi¬li¬ta¬tea tuturor chiriasilor sa cumpere locuintele pe care le ocupa.Prin sentinta nr. 2131 din 10.08.2008 a Judecatoriei Baia Mare s-a res¬pins actiunea reclamantilor Filip Dionisie si Kiss Attila, în contradictoriu cu pâ¬râ¬ta SC „Filiala de Distributie a Energiei Electrice Electrica Distributie Tran¬sil¬¬vania Nord” SA cu sediul în Cluj-Napoca, str. Ilie Macelaru, nr. 28A, jud. Cluj prin Sucursala Baia Mare, cu sediul în Baia Mare, str. Victoriei, nr. 64.

Prin actiunea introductiva de instanta, reclamanti Filip Dionisie si Kiss Attila au solicitat, în contradictoriu cu pârâta SC Filiala de Distributie a Ener¬gi¬ei Electrice Electrica Distributie Transilvania Nord SA pronuntarea unei ho¬ta¬râri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare a apartamentului nr. 1, catre reclamantul Kiss Attila si apartamentul nr. 2 si 3 catre reclamantul Fi¬lip Dionisie din imobilul situat în Baia Mare, str. Electrolizei, nr. 1A, jud. Ma¬ra¬mures, precum si a suprafetei de 141 mp în indiviziune, în cota de 59,05% pen¬tru Kiss Attila si în cota de 50,95% pentru Filip Dionisie, la pretul stabilit în ba¬za Legii nr. 85/1992, cu plata pretului în rate si sa se dispuna întabularea drep¬tului de proprietate în cartea funciara în favoarea reclamantilor.

Pârâta s-a opus admiterii actiunii asa cum a fost formulata, învederând faptul ca, potrivit OUG nr. 130/2004, proprietarul este cel care are de la lege dre¬ptul de a hotarî asupra posibilitatii de a vinde sau nu locuintele.

În urma administrarii probatoriului în cauza, judecatoria a retinut in¬ci¬den¬ta în cauza a prevederilor art. 1 si 3 alin. 1 si 4 din OUG nr. 130/2004.

De asemenea, prin Hotarârea nr. 25 din 12.12.2006 a Adunarii generale a actionarilor Electrica Transilvania Nord SA s-a aprobat vânzarea locuintelor ti¬tularilor contractelor de închiriere, angajati ai SDFEE Baia Mare.

În baza metodologiei privind vânzarea locuintelor de serviciu din pa¬tri¬mo¬niul SC FDFEE Electrica Nord SA, aprobata prin Hotarârea nr. 6/29.06. 2005 a Consiliului de administratie Electrica Transilvania Nord SA, comisia con¬stituita la nivelul SDFEE Baia Mare a dispus ca stabilirea pretului de vân¬za¬re a acestor locuinte sa se efectueze de catre un evaluator ANEVAR.

În baza raportului de expertiza efectuat de evaluatorul PBS EVAL Con¬sul¬ting SRL - Baia Mare, s-a întocmit de catre pârâta nota de fundamentare D 12350/05.12.2006 prin care s-a stabilit valoarea imobilului, indicându-se moda¬li¬tatea de stabilire a pretului final de vânzare.

Prin adresa D 2229/03.03.2005 pârâta a solicitat reclamantilor sa pre¬zin¬te declaratiile notariale prevazute de art. 2 al. 2 din OUG nr. 130/2004, în ve¬derea vânzarii locuintelor de serviciu.

La rândul lor, reclamantii s-au conformat celor solicitate, iar prin a¬dre¬se¬le înregistrate la pârâta sub nr. 14623/02.02.2006 si respectiv 1118/01.02. 2006, au solicitat ca pretul de vânzare a acestor locuinte sa fie stabilit în con¬for¬mitate cu prevederile art. 7 din Legea nr. 85/1992, art. 6 din Decretul-Lege nr. 61/1990 si art. 1 din Decretul nr. 93/1977.

Aceasta solicitare a fost comunicata si ulterior, respectiv în data de 18. 10.2006, în urma raspunsurilor pârâtei prin care reclamantii au fost informati cu privire la modalitatea de stabilire a pretului de vânzare, respectiv de catre un e¬valuator autorizat.

Conform CF 12497 Baia Mare, terenul reprezentat de parcela top. 1332/ 5/4 este proprietatea tabulara a pârâtei cu titlu de lege în baza certificatului de a¬testarea dreptului de proprietate seria 5403 si 5930/2000, iar imobilul supus vân¬zarii edificat pe acest teren este proprietatea tabulara a pârâtei cu  titlu de drept construire.

Se arata ca initial, aceste locuinte au avut destinatia de locuinte de in¬ter¬ventie, iar apoi au devenit locuinte de serviciu.

Pâna în anul 2002 aceste locuinte nu puteau fi vândute, reclamantii si-au manifestat intentia de a cumpara aceste locuinte dupa intrarea în vigoare a OUG nr. 130/2004. Potrivit acestui act normativ, vânzarea locuintei a devenit fa¬cultativa. Aceasta ordonanta reprezinta o norma prioritara fata de Legea nr. 85/1992, sustine judecatoria.

Conventia de vânzare cumparare a acestor locuinte se poate realiza în ba¬za principiului libertatii contractelor.

Pârâta a emis oferta de a vinde locuintele de serviciu, la un pret stabilit de un evaluator conform art. 4 din OUG nr. 130/2004, însa reclamantii si-au ma¬nifestat vointa de a cumpara locuintele la un pret social. Asa fiind, acordul de vointa la încheierea contractului nu s-a realizat.

Împotriva sentintei au declarat recurs, în termen legal, reclamantii Filip Di¬onisie si Kiss Attila, solicitând modificarea sentintei, în sensul admiterii ac¬ti¬u¬nii, si anume, sa se stabileasca pretul de vânzare al apartamentelor conform dis¬¬pozitiilor OUG nr. 130/2004 si a Legii nr. 85/1992 la valoarea rezultata din ex¬pertiza întocmita în cauza, sa se stabileasca modalitatea de plata a pretului în rate sa fie obligata pârâta sa se prezinte la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumparare în forma autentica sau în caz contrar, sa pronunte o ho¬ta¬râre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare a imobilelor în na¬tu¬ra apartament nr. 1 catre reclamantul Kiss Attila si apartamentul 2-3 catre re¬cla¬mantul Filip Dionisie, din imobilul situat în Baia Mare, str. Electrolizei, nr. 1A si a suprafetei de teren aferente, conform anexei grafice nr. 1 la lucrarea de ex¬pertiza întocmita în cauza, la pretul de vânzare stabilit în baza Legii nr. 85/ 1992, cu plata pretului în rate, sa se dispuna întabularea în cartea funciara a drep¬tului de proprietate pe numele reclamantilor.

În motivarea recursului de arata ca instanta a retinut în mod gresit, în in¬terpretarea OUG nr. 130/2004 ca vânzarea locuintelor catre chiriasi a de¬ve¬nit facultativa si nu obligatorie si ca pretul la care se face vânzarea este pretul o¬ferit de catre pârâta si nu un pret stabilit în baza Legii nr. 85/1992, apre¬ci¬in¬du-se de catre  instanta ca ar fi vorba de o lege speciala raportat la Legea nr. 85/1992 care se aplica cu prioritate.

OUG nr. 130/2004 vine în completarea Legii nr. 85/1992 si nu modifica modalitatea de stabilire a pretului.

Potrivit art. 4 alin. 1 din OUG nr. 130/2004 pretul de vânzare se sta¬bi¬les¬te pe baza unui raport de evaluare elaborat de persoane fizice sau juridice au¬torizate, potrivit legii.

În mod gresit instanta apreciaza ca vânzarea nu ar fi obligatorie pentru pâ¬râta ci facultativa, în virtutea atributelor dreptului de proprietate pe care a¬cea¬sta îl are.

Tocmai acest lucru dovedeste ca vânzarea este obligatorie pentru pro¬pri¬etar si cumpararea facultativa pentru chirias. Orice proprietar poate vinde bu¬nul sau, fara a fi nevoie de o lege în acest sens. Legea a intervenit pentru a o¬bli¬ga proprietarii sa vânda.

Prin întâmpinarea depusa, intimata SC FDFEE Electrica Transilvania Nord SA Cluj Napoca solicita respingerea re¬cur¬sului ca nefondat.

Arata ca recurentii au fost convocati de catre societate pentru data de 27.12.2006 la notarul public în vederea încheierii în forma autentica a actului de vânzare-cumparare a locuintei de serviciu a fiecaruia dintre cei doi. Re¬cu¬ren¬tii nu au dat curs notificarii. Se sustine ca prevederile OUG nr. 130/2004, ale Legii nr. 85/1992, ale Decretului-Lege nr. 61/1990 si ale Decretului-Lege nr. 93/1997, în ce priveste stabilirea pretului de vânzare a apartamentelor, au pre¬vederi diferite referitoarea la modalitatea si criteriile de evaluare a imobile¬l¬o¬r.

În speta nu sunt aplicabile dispozitiile Legii nr. 85/1992 si ale De¬cre¬tu¬lui - Lege nr. 61/1990 deoarece aceste locuinte au fost construite din fondurile de investitii ale societatii si nu din fondurile statului.

Intimata precizeaza ca legiuitorul nu stabileste în mod imperativ, ci lasa la latitudinea vânzatorului posibilitatea vânzarii locuintelor din patrimoniu ca¬tre personalul propriu.

Prin Hotarârea Consiliului de Administratie nr. 6/29.06.2005 s-a a¬pro¬bat metodologia privind vânzarea locuintelor de serviciu din patrimoniul SC E¬lec¬trica Transilvania Nord SA, în care se mentioneaza clar ca plata pretului nu se realizeaza integral.

Intimata SC Filiala de Distributie a Energiei Electrice „Electrica Distri¬bu¬¬tie Transilvania Nord”, Sucursala de Distributie a Energiei Electrice Baia Ma¬re a solicitat prin întâmpinare, respingerea recursului ca nefondat.

În motivare se arata ca, pâna la data de 22.10.2002 imobilele în cauza au fost locuinte de interventie, astfel ca acestea nu se supun prevederilor Legii nr. 85/1992.

Filiala a încheiat un contract de executie de bunuri,în baza caruia s-au e¬fectuat rapoartele de evaluare a celor doua locuinte.

Reclamantii-recurenti au solicitat ca pretul de vânzare sa fie stabilit po¬tri¬vit criteriilor prevazute de art. 7 din Legea nr. 85/1992, art. 6 din Decretul-Lege nr. 61/1990 si art. 1 din Decretul nr. 93/1977, intimata nefiind de acord cu lu¬area în considerare a acestor criterii.

Potrivit art. 9 alin. 2 din OUG nr. 130/2004, termenul limita de fi¬na¬li¬za¬re a operatiunilor de vânzare a locuintelor este de 31.12.2006. Prin urmare  se a¬rata ca reclamantii au decazut din termenul prevazut de lege în cadrul caruia tre¬buiau finalizate operatiunile de vânzare a locuintelor.

Analizând sentinta atacata, prin prisma motivelor de recurs invocate si a prevederilor art. 3041 Cod procedura civila, tribunalul constata urmatoarele:

Unitatea intimata a anuntat reclamantii-recurenti despre intentia vin¬de¬rii locuintelor la 03.03.2005, prin adresa D2229. Reclamantii au formulat ce¬re¬re de cumparare la data de 24.11.2004, cu adresa D 7616.

Intimata sustine ca locuintele în litigiu au fost construite din surse pro¬prii ale antecesoarei SC Electrica SA. Ori, în speta s-a probat ca imobilele au fost construite în anul 1978 din fondurile statului, fiind deci îndeplinite exi¬gen¬tele prevazute de art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992.

Potrivit expertizei de evaluare efectuata în cauza de catre ing. expert  Pin¬tilie Florin, apartamentul ocupat de catre Kiss Attila a fost evaluat la 8.321 lei, iar cel ocupat de Filip Dionisie la 10.468 lei.

În completarea la expertiza s-a facut o evaluare la pret tehnic neactu¬a¬li¬zat a imobilelor, la suma de 118.920 lei în ceea ce priveste apartamentul ocupat de catre Kiss Attila. Dupa aplicarea coeficientului de indexare de 517,65 con¬form precizarilor la Legea nr. 85/1992, pretul este de 6.156 lei.

La apartamentul ocupat de Filip Dionisie, evaluarea la pret tehnic neac¬tu¬alizat a imobilului este de 149.439 lei, iar dupa aplicarea coeficientului de in¬de¬xare de 517,65, valoarea tehnica indexata este de 7.736 lei.

În ce priveste retinerea de catre instanta de fond ca destinatia lo¬cu¬in¬te¬lor ar fi de interventie si ar fi exceptate de la vânzare, aceasta este gresita.

Intimata, acceptând vânzarea locuintelor si însusindu-si cererea re¬cu¬ren¬tilor de cumparare a acestora nu-si poate invoca propria culpa, invocând ca, peste lege si-a dat acordul pentru vânzare.

Instanta a retinut ca acordul de vointa al partilor nu concorda, raportat la faptul ca pârâta a emis oferta de a vinde locuintele la un pret stabilit de e¬va¬lu¬ator conform art. 4 din OUG nr. 130/2004, în timp ce reclamantii si-au ma¬ni¬fes¬tat vointa de a cumpara locuintele la un pret social stabilit conform Legii nr. 85/1992.

Recurentii detin contracte de închiriere din anul 1979, Filip Dionisie (f. 9) si din anul 2005, Kiss Attila (f. 40).

Potrivit Deciziei nr. 5 din 21.01.2008 data de Înalta Curte de Casatie si  Jus¬titie Bucuresti, s-a admis recursul în interesul legii declarat de Procurorul ge¬neral al Parchetului de pe lânga Înalta Curte de Casatie si Justitie si s-a sta¬bi¬lit ca dispozitiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinte si spatii cu al¬ta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor econo¬mi¬ce sau bugetare de stat, republicata, sunt aplicabile si în cazul contractelor de în¬chiriere încheiate dupa data intrarii în vigoare a acestei legi.

OUG nr. 130/2004, vine în completarea acestei legi fara a intra în con¬tra¬dictie cu aceasta. Prevederile Legii nr. 85/1992 sunt deopotriva aplicabile.

Judecatoria sustine ca nu a fost realizat consimtamântul partilor.

Însa în speta, consimtamântul trebuie sa se circumscrie necesitatii de or¬din juridic asa cum este prevazuta de dispozitiile Legii nr. 85/1992.

În art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, facându-se referire la locuintele con¬struite din fondurile statului, se stabileste ca acestea pot fi cumparate sau vor fi vândute. În speta, în acord cu prevederile OUG 130/2004, unitatea si-a ex¬primat optiunea de a vinde.

Evolutia reglementarilor legale în materie, prin succesiunea lor logica (De¬cretul-Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 114/1996) reflecta op¬tiunea puterii legiuitoare de a lua masuri de protectie sociala, dând po¬si¬bi¬li¬ta¬tea tuturor chiriasilor sa cumpere locuintele pe care le ocupa.

În cazul în care legiuitorul ar fi dorit sa arate ca pretul acestor locuinte va fi unul care sa reflecte valoarea de circulatie, ar fi precizat acest fapt. Ori, dispozitiile art. 4 din OUG nr. 130/2004 nu se refera decât la un raport de e¬va¬lu¬are elaborat de persoane autorizate, conform legii.

Prin urmare, pretul stabilit pentru locuintele în litigiu este cel din com¬ple¬tarea la expertiza întocmita de ing. Petrescu Florin, cu plata în rate, la care se adauga, potrivit art. 4 alin. 2 din ordonanta si valoarea terenului aferent lo¬cu¬intei. Recursul a fost apreciat intemeiat, fiind admis si in consecinta fiind admisa actiunea.

Domenii speta

Spete similare