Obligarea unitatii administrativ-teritoriale, prin primar, la vânzarea spatiului locativ aflat sub incidenta Legii nr. 112/1995, în conditiile prevazute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului sau de dispozitie asupra bunului, deoarece obligatia de a vinde este o obligatie in rem, instituita în considerarea obiectului (locuinta preluata în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligatie in personam, reglementata în considerarea subiectului, respectiv a unitatii administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere si ca actualul titular al locuintelor supuse vânzarii a detinut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislatiei de dupa 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecinta crearea unor situatii inechitabile, prin recunoasterea dreptului „noului” proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrainarii imobilelor aflate sub incidenta Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriasul si-a exprimat optiunea de a cumpara.
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 11223/2008, reclamantul C.S. a chemat în judecata pe pârâtii R.A.E.D.P.P. Constanta, Consiliul Local Constanta, Primaria Municipiului Constanta si Municipiul Constanta, solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta sa dispuna:
- obligarea pârâtelor la efectuarea formalitatilor de vânzare-cumparare catre reclamant a imobilului ce face obiectul contractului de închiriere nr.1524 din 25.10.2004 încheiat cu R.A.E.D.P.P. Constanta, spatiu locativ cu destinatie de locuinta, conform Legii nr. 112/1995;
- obligarea pârâtelor la plata unor amenzi civile în suma de 50 lei per zi de întârziere cu începere de la data definitivarii hotarârii pronuntate si pâna la îndeplinirea obligatiei, conform art. 580 ind.3 alin.(l) din Codul de Procedura Civila;
- obligarea pârâtelor la plata unor daune-interese în suma de 100 lei per zi de întârziere cu începere de la data definitivarii hotarârii pronuntate si pâna la îndeplinirea obligatiei, conform art. 580 ind.3 alin.(2) din Codul de procedura civila;
- obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea cererii s-a aratat ca, potrivit contractului înregistrat la Regia pârâta (R.A.E.D.P.P. Constanta), aceasta a închiriat reclamantului spatiul locativ cu destinatie de locuinta compus din trei camere si dependinte (conform fisei suprafetei locative închiriate, anexa la contractul de închiriere) situat la etajul 1 al cladirii din str. T. nr.37, în folosinta exclusiva.
S-a precizat ca din adresele nr. R 16368/2004 emisa de Primaria municipiului Constanta si nr.3613/30-05.2005 emisa de R.A.E.D.P.P. Constanta, rezulta ca imobilul respectiv nu a fost revendicat în baza Legii nr. 10/2001 de catre fostii proprietari.
S-a mentionat ca reclamantul s-a adresat în repetate rânduri pârâtelor în vederea obtinerii cumpararii spatiului locativ pe care îl foloseste, dar acestea au refuzat sau au comunicat ca vor efectua într-un viitor neprecizat vânzarea respectiva, iar potrivit art. 9 al. 1 din Legea 112/1995 paratele aveau obligatia legala de a perfecta actele de vânzare-cumparare catre reclamant a locuintei ce o detinea, obligatie pe care fara nici un motiv legal au refuzat si pâna în prezent sa si-o îndeplineasca.
Prin sentinta civila nr.21108/24.11.2008 pronuntata de Judecatoria Constanta în dosarul civil nr.11203/2008 a fost respinsa ca nefondata, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local al municipiului Constanta si a fost admisa exceptia lipsei capacitatii de folosinta a pârâtei PRIMARIA MUNICIPIULUI CONSTANTA.
A fost respinsa cererea formulata de reclamantul C.S., în contradictoriu cu pârâta Primaria Municipiului Constanta, ca fiind promovata împotriva unei persoane fara capacitate de folosinta.
A fost admisa în parte cererea formulata de reclamantul C.S., în contradictoriu cu pârâtii Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local al Municipiului Constanta.
Au fost obligati pârâtii Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local al Municipiului Constanta sa efectueze formalitatile de vânzare-cumparare catre reclamant a imobilului situat în municipiul Constanta strada T. nr. 37, etaj 1, ce face obiectul contractului de închiriere nr. 1524/25.10.2004 încheiat cu R.A. Exploatarea Domeniului Public si Privat Constanta.
A fost respins capatul de cerere având ca obiect obligarea pârâtilor Municipiul Constanta si Consiliul Local al municipiului Constanta la plata amenzii civile, ca prematur.
Totodata a fost respins ca nefondat, capatul de cerere având ca obiect obligarea pârâtilor Municipiul Constanta si Consiliul Local al municipiului Constanta la plata de daune interese iar cererea formulata de reclamantul C.S., în contradictoriu cu pârâta R.A.E.D.P.P. Constanta pentru existenta autoritatii de lucru judecat.
În considerentele sentintei civile mai sus mentionate s-a retinut ca reclamantul a locuit în imobilul situat în municipiul Constanta, strada T. nr. 37, et. 1, neîntrerupt din anul 1991 în calitate de locatar în baza contractului de închiriere nr. 1524/01.11.1991 încheiat cu RA C.U. Constanta (contract depus în dosarul 1618/2005) – contract ce a fost reînnoit, în prezent fiind în vigoare contractul încheiat la 25.10.2004.
Imobilul a fost preluat de stat în baza Decretului 69/1960 astfel cum rezulta din Decizia 1463/30.12.1960.
Desi conform adresei nr. 1711/09.11.2007 emisa de Regia Autonoma Exploatarea Domeniului Public si Privat Constanta numitul I.C. a formulat cerere pentru amânarea vânzarii, prin declaratia autentificata sub nr. 269/07.03.2008 B.N.P. N.icolae Cautinuc, acesta a declarat ca nu a depus nici o cerere pentru revendicarea sau cumpararea imobilului în litigiu.
Potrivit dispozitiilor art. 9 din Legea 112/1995, chiriasii titulari de contract ai apartamentelor care nu se restituie în natura fostilor proprietari sau mostenitorii acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14 (6 luni de la intrarea în vigoare a legii) pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a pretului.
S-a mai aratat ca reclamantul îndeplineste conditiile prevazute de acest text de lege, având calitatea de chirias la data intrarii în vigoare a legii, imobilul nefiind restituit în baza acestei legi si nici notificat în baza Legii 10/2001, iar reclamantul nu a dobândit si nu a înstrainat o locuinta proprietate personala dupa 01.01.1990 în localitatea de domiciliu (municipiul Constanta) conform certificatului fiscal depus la dosar (f. 12) si declaratiei autentificata sub nr. 497/21.06.2004 BNP Nicolae Cautinuc data de reclamant.
Împotriva acestei sentinte, în termen legal, au declarat apel Municipiul Constanta si Consiliul Local Constanta, care au criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub aspectul respingerii exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a pârâtului Consiliul Local Constanta, cât si sub aspectul constatarii împrejurarii ca reclamantul întruneste toate conditiile legale pentru cumpararea locuintei conform Legii nr. 112/1995, desi nu s-a facut dovada ca acesta a depus o cerere de cumparare a locuintei, întelegând sa actioneze pârâtii direct în instanta.
Prin decizia civila nr. 259 din 10 aprilie 2009 Tribunalul Constanta a respins apelul pârâtilor ca nefondat. Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut, în esenta, ca pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanta este un organ deliberativ care aproba încheierea actelor de administrare si de dispozitie asupra bunurilor aflate în patrimoniul Municipiului Constanta, iar prin H.C.L.M. nr. 37/2002 a mandatat R.A.E.D.P.P. Constanta sa efectueze vânzarea bunurilor aflate în proprietatea privata a Municipiului Constanta, situatie în care aceasta are calitate procesuala pasiva în prezenta cauza.
S-a mai retinut ca este nefondata si critica ce vizeaza faptul ca reclamantul nu poate formula o actiune privind obligatia de a i se vinde locuinta conform Legii nr. 112/1995, motivat de faptul ca legea nu conditioneaza exercitarea dreptului la actiune de depunerea unei cereri prealabile.
Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs pârâtii Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local Constanta care au criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct.9 Cod procedura civila, sub urmatoarele aspecte:
- Instantele de fond si de apel au solutionat în mod nelegal exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local al Municipiului Constanta, ca urmare a interpretarii gresite a dispozitiilor Legii nr. 215/2001 si ale Legii nr. 112/1995, coroborate cu H.C.L.M. nr. 332/1996, privind înfiintarea R.A.E.D.P.P. Constanta.
- În mod gresit Tribunalul Constanta a retinut ca reclamantul întruneste toate conditiile legale pentru perfectarea actului de vânzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, act normativ care a fost modificat prin alte legi – Legea nr. 10/2001 si O.U.G. nr. 40/1999 care confera reclamantului numai un drept de preemptiune la cumpararea acestui imobil.
Prin obligarea pârâtelor la încheierea contractului de vânzare-cumparare se încalca dreptul de proprietate al unitatii administrativ-teritoriale, drept absolut si inviolabil, ce confera titularului sau posibilitatea de a dispune în mod liber de bunul ce îi apartine.
- Dreptul reclamantului de a solicita vânzarea locuintei detinuta în calitate de chirias s-a prescris, iar reclamantul nu a formulat niciodata o cerere de vânzare a locuintei, în lipsa acestei cereri dreptul reclamantului la cumpararea locuintei nu s-a nascut.
Prin întâmpinare intimatul reclamant a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Analizând legalitatea hotarârii recurate, în raport de criticile celor doi pârâti, se constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:
Critica ce vizeaza modalitatea de solutionare a exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a Consiliului Local al Municipiului Constanta se retine a fi nefondata.
Calitatea procesual pasiva presupune existenta unei identitati între pârât si persoana obligata în raportul juridic dedus judecatii.
În timp ce R.A.E.D.P.P. Constanta este administratorul fondului locativ al Municipiului Constanta si în conditiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, ea încheie contractul de vânzare-cumparare, în numele si pe seama Municipiului Constanta, pentru locuintele ce cad sub incidenta acestei legi speciale, pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanta este organul deliberativ al unitatii administrativ teritoriale, care, potrivit art.36 alin.(2) lit.(c) din legea nr. 215/2001 aproba încheierea actelor de administrare si de dispozitie asupra bunurilor aflate în patrimoniul Municipiului Constanta.
În calitate de organ deliberativ care hotaraste asupra modalitatii de utilizare a domeniului public si privat al Municipiului Constanta, Consiliul Local Constanta a emis H.C.L.M. nr. 37/2002 prin care a mandatat R.A.E.D.P.P. Constanta pentru efectuarea vânzarii bunurilor aflate în proprietate privata a Municipiului Constanta. Prin urmare, titularul dreptului de a dispune cu privire la administrarea domeniului privat al Municipiului Constanta este Consiliul Local Constanta, care, în calitate de mandant a împuternicit o unitate specializata în vânzarea imobilelor proprietatea Municipiului Constanta – R.A.E.D.P.P. Constanta sa efectueze actul juridic de vânzare-cumparare.
Raporturile dintre Consiliul Local Constanta si R.A.E.D.P.P. Constanta, conform H.C.L.M. nr. 37/2002 sunt raporturi ce izvorasc dintr-un contract de mandat, situatie în care limitele în care actioneaza mandatarul sunt stabilite de catre mandant prin H.C.L.M. nr. 37/2002, iar efectele mandatului se produc direct în patrimoniul mandantului – Consiliul Local al Municipiului Constanta ca organ deliberativ al Municipiului Constanta.
Un argument de text în sensul ca pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanta care calitatea procesual pasiva în prezenta cauza îl constituie si dispozitiile art. 12 alin.(4) si (5) din Legea nr. 213/2005 care prevad ca în litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului, unitatile administrativ-teritoriale sunt reprezentate de catre Consiliile Judetene, de Consiliul General al Municipiului Bucuresti sau de consiliile locale, dupa caz.
Nici criticile ce vizeaza modalitatea de solutionare a fondului litigiului dedus judecatii nu pot fi retinute ca fondate.
Legiuitorul de dupa 1989 a adoptat o politica sociala constanta si a edictat o serie de masuri de protectie a chiriasilor aflati în folosinta fondului locativ de stat, constituit, la vremea respectiva, nu numai din acele locuinte construite de stat sau de unitatile economice sau bugetare de stat, ci si din locuintele preluate abuziv dupa data de 06 martie 1945, apartinând persoanelor fizice sau juridice, cu capital mixt sau privat.
Ignorarea proprietatii private, promovata si sustinuta de sistemul totalitar, în paralel cu exacerbarea superioritatii dreptului de proprietate socialista a întregului popor, au fost cauze care au contribuit la extinderea pe scara larga a proprietatii de stat, sub toate formele pe care aceasta le-a îmbracat, au dus la crearea unui numar impresionant de locuinte în fondul statului, închiriate pe termene îndelungate, chiar zeci de ani, prin prorogari succesive legale, contra unor sume de bani modice. Aceasta a fost una dintre ratiunile pentru care obiectiv si legitim, statul a edictat o serie de masuri de protectie a acestor categorii de chiriasi, printre care si prevederea din art.9 din Legea nr. 112/1995, acordându-le dreptul sa cumpere locuintele la un pret preferential, sub nivelul practicat pe piata libera.
În speta, reclamantul a detinut locuinta în litigiu cu titlu de chirias, începând cu anul 1991, când a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1524/1991, prelungit succesiv, ultimul contract în vigoare fiind contractul nr. 1524/2004.
Refuzând solutionarea cererii reclamantului de vânzare-cumparare a spatiului în litigiu, cu motivarea ca spatiul urmeaza sa fie înstrainat potrivit metodologiei de vânzare a bunurilor imobile apartinând domeniului privat al Municipiului Constanta, aprobata prin H.C.L.M. nr. 37/2002 si ca nu este scos la vânzare, pârâtii au refuzat de fapt încheierea contractului de vânzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, iar aceasta atitudine îndreptateste chiriasul sa îsi valorifice în instanta vocatia la cumparare, în limita drepturilor locative conferite prin contractul de închiriere.
Este reala sustinerea recurentilor referitoare la împrejurarea ca, potrivit O.U.G. nr. 40/1999 si art. 42 din legea nr. 10/2001, republicata, imobilele cu destinatie de locuinte care în urma procedurilor prevazute la capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptatite pot fi înstrainate potrivit legislatiei în vigoare, chiriasii având un drept de preemptiune.
Recunoasterea dreptului de preemptiune în favoarea chiriasilor presupune posibilitatea legala a detinatorilor de a vinde unor terte persoane atunci când oferta concreta a proprietarului nu se întâlneste cu acceptarea ferma a chiriasului.
Dar problema este caror categorii de chiriasi le sunt incidente cele doua acte normative evocate, cine sunt subiectii reglementarilor din art.9 din Legea nr. 112/1995 si art. 43 din Legea nr. 10/2001, cum se rezolva conflictul aplicarii lor în timp.
Data fiind contradictorialitatea evidentiata în cazul celor doua texte legale, este important de stiut cum se manifesta ele în timp, pentru ca, de principiu, legea civila începe sa actioneze din momentul intrarii în vigoare si nu are putere retroactiva. Înseamna ca norma noua nu are în vedere relatiile civile nascute înaintea intrarii ei în vigoare, ceea ce creeaza cadrul teoretic pentru coexistenta unor legi diferite în intervalul necesar pâna la epuizarea raporturilor juridice.
Chestiunea se simplifica daca se analizeaza câmpul de aplicare al celor doua legi, prin prisma subiectilor carora li se adreseaza. În vreme ce Legea nr. 112/1995 se refera la chiriasii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbeste despre chiriasi, la fel si normele explicative din H.G. nr. 498/2003. Detaliile sunt oferite în privinta Legii nr. 112/1995, deoarece art.6 din H.G. nr. 11/1997 stipuleaza ca dreptul de a cumpara apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriasii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii în vigoare a legii.
Rezulta ca dreptul la cumparare conferit titularilor contractelor de închiriere, corelativ obligatiei de vânzare în sarcina detinatorilor, este conditionat de valabilitatea contractului, dar si de împrejurarea ocuparii efective a locuintei la data de 29 ianuarie 1996 – data intrarii în vigoare a Legii nr. 112/1995.
Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de înstrainare trebuie apreciat ca unul de natura patrimoniala, ce-i asigura chiriasului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate si, odata câstigat prin întrunirea celor doua cerinte inserate în H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioara a acestor dispozitii în materie. Dreptul de a cumpara derivat din legea în vigoare nu poate fi înlaturat doar prin argumentul trecerii timpului si modificarii legislative survenite la data depunerii solicitarii de cumparare, diferentierea între chiriasii care s-au grabit sa dobândeasca locuinta si cei care au omis sa ceara vânzarea pâna la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavând o ratiune obiectiva, legala.
Nu prezinta relevanta în stabilirea naturii dreptului dedus judecatii de reclamant prevederile O.U.G. nr. 40/1999, invocate de recurentul Municipiul Constanta, pentru ca dreptul de preemptiune stabilit de dispozitiile art. 18 alin.(1) din actul normativ mentionat vizeaza situatia imobilelor restituite în natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, în cazul în care proprietarul îsi manifesta vointa de a o vinde înainte de expirarea termenului închirierii, or, în speta nu este vorba despre un imobil restituit în natura proprietarului anterior.
Obligarea unitatii administrativ-teritoriale, prin primar, la vânzarea spatiului locativ aflat sub incidenta Legii nr. 112/1995, în conditiile prevazute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului sau de dispozitie asupra bunului, deoarece obligatia de a vinde este o obligatie in rem, instituita în considerarea obiectului (locuinta preluata în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligatie in personam, reglementata în considerarea subiectului, respectiv a unitatii administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere si ca actualul titular al locuintelor supuse vânzarii a detinut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislatiei de dupa 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecinta crearea unor situatii inechitabile, prin recunoasterea dreptului „noului” proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrainarii imobilelor aflate sub incidenta Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriasul si-a exprimat optiunea de a cumpara.
În aprecierea existentei unei eventuale încalcari a dreptului de dispozitie al vânzatorului trebuie avut în vedere si faptul ca obligatia de a vinde este instituita printr-o dispozitie legala conforma prevederilor art. 41 din Constitutie care, garantând dreptul de proprietate, prevad expres si ca limitele si continutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.
Determinând „continutul si limitele acestor drepturi” legiuitorul are în vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, în considerarea carora stabileste dimensiuni si limite, iar daca ne raportam la cazul dedus judecatii în speta, trebuie mentionata obligatia statului de a crea conditiile necesare pentru cresterea calitatii vietii, stabilita de art. 134 alin.(2) lit. f) din Constitutie si, mai ales, de a lua masuri de protectie sociala, de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent (art. 43 alin.(1) din Constitutie), or, prin art.9 din Legea nr. 112/1995 legiuitorul realizeaza o masura în acest sens.
Nu poate fi retinuta ca un impediment la vânzarea locuintei nici împrejurarea ca anterior declansarii prezentei actiuni reclamantul nu a formulat o cerere de vânzare cumparare a locuintei detinuta cu titlu de chirias.
Se constata ca, anterior prezentei cereri, reclamantul a mai initiat o actiune pentru cumpararea locuintei în anul 2003, în contradictoriu cu R.A.E.D.P.P. Constanta, care fusese mandatat de Consiliul Local al Municipiului Constanta sa efectueze vânzarea unor imobile din patrimoniul Municipiului Constanta, dar actiunea a fost respinsa pentru lipsa calitatii procesual pasiva a R.A.E.D.P.P. Constanta, motivat de faptul ca aceasta nu era titulara dreptului de proprietate asupra locuintei, iar litigiul se impunea a fi solutionat în contradictoriu cu Municipiul Constanta si Consiliul Local Constanta (decizia civila nr. 516/C din 1 noiembrie 2006 a Curtii de Apel Constanta).
Desi reclamantul a efectuat demersuri pentru vânzarea-cumpararea locuintei, titularul dreptului de proprietate nu a înteles sa perfecteze contractul de vânzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, mai mult, a edictat o alta norma – H.C.L.M. nr. 37/2002 în care instituia conditii diferite de cele ale Legii nr. 112/1995 pentru înstrainarea locuintelor aflate în patrimoniul Municipiului Constanta.
Legea nr. 112/1995 nu impune chiriasului cumparator obligatia de a initia o procedura administrativa prealabila în vederea aplicarii dispozitiilor art.9 din Legea nr. 112/1995, iar în lipsa unei asemenea reglementari, accesul reclamantului la justitie nu poate fi îngradit, reclamantul putând initia o actiune în justitie în vederea valorificarii drepturilor sale edictate de Legea nr. 112/1995, cu respectarea tuturor garantiilor prevazute de art.6 din CEDO.
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedura civila, se va respinge recursul pârâtilor ca nefondat.
În baza art. 274 Cod procedura civila, obliga recurentii la 100 lei cheltuieli de judecata catre intimata R.A.E.D.P.P. Constanta.
Dosar nr. 11223/212/2007
Judecătoria Făurei
Recunoaştere de către pârâţi a pretenţiilor reclamantului.
Judecătoria Sectorul 3 București
Fara titlu
Tribunalul Sibiu
Despagubiri contractuale
Tribunalul Buzău
CIVIL.Contract de leasing. Reziliere.
Judecătoria Turda
Pronuntare hotarare care sa tina loc de act autentic.Respingere.