Contract de vănzare-cumpărare. buna- credinţa.

Pentru ca buna-credinţă să poată duce la salvarea actului de vânzare-cumpărare încheiat de un vânzător neproprietar este necesar ca dobânditorul (cumpărătorul ) să acţioneze cu diligenţă, ca un adevărat proprietar, să facă toate demersurile  pentru a se asigura  că există identitate între persoana vânzătorului şi titularul dreptului de proprietate pe care urmăreşte să-l dobândească.

Reclamanta B N a chemat în judecată pe pârâţii MCI,MI,ML şi MM pentru a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4496/1998, încheiat între pârâţi, privind o suprafaţă de teren situată în intravilanul oraşului Tg. Jiu.

Reclamanta a susţinut că actul de vânzare-cumpărare este fundamentat pe o cauză ilicită întrucât vânzătorii MI şi MM nu erau proprietarii terenului.

Pentru aceeaşi teren reclamantei i-a fost eliberat titlul de proprietate în anul 1999, ca urmare a reconstituirii dreptului de proprietate.

Acţiunea a fost respinsă de Judecătoria Tg. Jiu, prin sentinţa civilă nr. 5532 din 4 octombrie 2005.

Tribunalul Gorj, ca urmare a apelului declarat de reclamantă, prin decizia civilă nr. 1465 din 20 decembrie 2005, a menţinut sentinţa instanţei de fond.

Instanţa de apel a reţinut că reclamanta nu a dovedit nici cauza ilicită, nici fraudarea legii de către pârâţi. Susţinerile apelantei-reclamante referitoare la reaua-credinţă a părţilor contractante şi frauda la lege nu sunt susţinute din punct de vedere probator. Instanţa de fond a verificat legalitatea actului de vânzare-cumpărare, sub aspectul respectării normelor de ordine publică şi a reţinut că nu există  nici unul din cazurile enumerate, care să atragă sancţionarea actului autentic cu nulitatea absolută. Titlul de proprietate, de care se prevalează apelanta-reclamantă, este un act emis ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se invocă.

Împotriva ambelor hotărâri a declarat recurs reclamanta BN.

În motivarea recursului BN a susţinut că intimaţii-pârâţi au cunoscut despre faptul că terenul a fost solicitat, spre reconstituire, în baza Legii nr.18/1991, de reclamantă. Astfel fiind, intimaţii nu au încheiat actul contestat cu bună-credinţă. De asemenea, la baza contractului de vânzare-cumpărare a stat o hotărâre judecătorească prin care s-a stabilit dreptul de folosinţă al vânzătorilor asupra terenului, nu un drept de proprietate.

Curtea apreciază recursul ca fiind fondat.

Se reţin ca fiind incidente prevederile art. 304 punctul 7 Cod pr. Civilă. Astfel deşi în motivarea apelului reclamanta BN a reiterat, ca motiv de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare, faptul că vânzătorii nu au dovedit, la data încheierii actului, un drept de proprietate asupra terenului, ci doar un drept de folosinţă, asupra acestui aspect tribunalul nu s-a pronunţat.

Pentru a verifica aceste susţineri ale recurentei-reclamante Curtea constată că în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut menţiunea că vânzătorii au dobândit terenul în baza deciziei civile nr. 1673/1997 a Curţii de Apel Alba-Iulia.

Decizia menţionată nu a fost depusă la dosarul cauzei.

Această decizie a fost depusă de cumpărătoarele MCI şi ML în dosarul nr. 5936/2005 al Judecătoriei Tg. Jiu, în care s-a pronunţat  sentinţa civilă nr.7210/2005. În considerentele acestei sentinţe Judecătoria Tg. Jiu a reţinut că, prin decizia civilă nr.1673/8 decembrie 1997 a Curţii de Apel Alba-Iulia, vânzătorul MI nu a dobândit un drept de proprietate asupra terenului înstrăinat prin contractul de vânzare-cumpărare, ci i s-a recunoscut doar posesia asupra terenului respectiv. „ Decizia civilă nr. 1673/1997 a Curţi de  Apel Alba-Iulia nu este constitutivă de drepturi şi nu recunoaşte vânzătorului MI un drept de proprietate asupra terenului”.

Cele reţinute de Judecătoria Tg. Jiu prin sentinţa civilă nr. 7210/2005 sunt confirmate de faptul că ulterior pronunţării deciziei nr. 1763/1997, a Curţii de Apel Alba-Iulia, respectiv în anul 2002, intimaţii vânzători MI şi MM au promovat o acţiune, în contradictoriu cu SR şi DA, prin care au solicitat să se constate că sunt proprietarii terenului. Au precizat, în motivarea acelei acţiuni, în esenţă, că au cumpărat terenul prin înscris sub semnătură privată de la autorii numiţilor SR şi DA. Această acţiune a fost admisă de Judecătoria Tg. Jiu prin sentinţa civilă nr. 10914/2002.

În raport de actele menţionate Curtea apreciază că la data încheierii actului de vânzare-cumpărare MI şi MM nu erau titularii dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu. Cu o minimă diligenţă ( respectiv prin lecturarea deciziei nr. 1673/1997 a Curţii de Apel Alba-Iulia ) intimatele cumpărătoare puteau cunoaşte acest aspect.

Potrivit art. 1898 Cod civil buna-credinţă este credinţa posesorului că cel de la care  a dobândit imobilul avea toate însuşirile  cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. Ea trebuie să existe la data câştigării imobilului.

Pentru ca buna-credinţă să poată duce la salvarea actului încheiat între un vânzător neproprietar  şi un cumpărător este necesar ca persoana ce are calitatea de cumpărător  să acţioneze cu diligenţă, ca un adevărat proprietar, respectiv să facă toate demersurile posibile, în cazul respectiv pentru a se asigura că există identitate între persoana vânzătorului şi titularul dreptului de proprietate pe care urmăreşte să-l dobândească.

În speţă, intimatele cumpărătoare nu au făcut nici un demers în acest sens ( nici măcar de a verifica dacă actul, în baza căruia se încheie contractul de vânzare-cumpărare, atestă un drept de proprietate). Astfel fiind, Curtea apreciază că prezumţia că intimatele cumpărătoare  ar fi acţionat cu bună-credinţă a fost răsturnată.

Reţinând că intimaţii au acţionat cu rea-credinţă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, contractul fiind fundamentat pe o cauză - ilicită, în temeiul art. 312 raportat la art. 304 punctul 7 Cod pr. Civilă, se va admite recursul. Vor fi modificate ambele hotărâri iar pe fond se va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare încheiat între pârâţi la 3 august 1998.

Domenii speta

Spete similare