Obligaţia de a face

Pe rol soluţionarea cauzei civile formulată de către reclamanta PO în contradictoriu cu pârâţii AV şi AD, având ca obiect obligaţia de a face.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică părţile nu se prezintă.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Dezbaterile în fond au avut loc în şedinţa publică  din data de 18.10.2011, fiind consemnate în acea încheiere, care face parte integrantă din prezenta, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea pentru data de 25.0.2011, când în aceeaşi compunere şi pentru aceleaşi motive a hotărât următoarele:

INSTANŢA,

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin acţiunea înregistrată la data de 18.12.2009, sub nr. 21733/271/2009 pe rolul instanţei, reclamanta PO a solicitat instanţei în contradictoriu cu pârâţii AV şi AD pronunţarea unei hotărâri care să suplinească acordul pârâţilor în vederea eliberării certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de contrucţie necesare pentru lucrările de reparaţie ce se impun a fi efectuate asupra părţilor proprietate comună din imobilul înscris în CF ..., situat în ..., respectiv acoperişul, podul şi pereţii exteriori, obligarea pârâţilor la eliberarea podului şi la plata cheltuielilor de reparaţie a acoperişului, podului şi pereţilor exteriori ai imobilului, proproţional cu suprafaţa aparatamentului iar în subsidiar să încuviinţeze ca reclamanta să elibereze podul pe cheltuiala pârâţilor şi încuviinţarea efectuării lucrărilor menţionate de reclamantă pe cheltuiala pârâţilor, precum şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că imobilul în care locuieşte împreună cu pârâţii a fost construit în anul 1980 şi nu a suferit niciodată lucrări de reparaţie deoarece pârâţii nu şi-au dat acordul în acest sens. Conform susţinerilor reclamantei, în prezent podul şi acoperişul casei sunt într-o stare deplorabilă. A mai susţinut reclamanta, că imobilul necesită reparaţii capitale şi urgente însă acestea nu pot fi efectuate fără o autorizaţie de contruire pentru eliberarea căreia este necesar acordul pârâţilor.

În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 114  C.proc.civ.

În probaţiune, reclamanta a depus la dosar, în copie, extras C.F. (f. 8), certificat de urbanism (f.9-11), copie coală CF ...(f. 50-53).

La dosar au depus întâmpinare pârâţii susţinând că nu se opun admiterii în parte a acţiunii.

În motivare, pârâţii au arătat că este lipsit de obiect petitul privind suplinirea acordului pârâţilor în vederea obţinerii certificatului de urbanism dat fiind faptul că un astfel de certificat a fost deja eliberat. Conform susţinerilor pârâţilor, capătul de cerere privind suplinirea acordului pârâţilor pentru eliberarea autorizaţiei de contruire este prematur, pârâţii neştiind lucrările pentru care trebuie să îşi dea acordul. Au mai arătat pârâţii, că nu se opun suportării costurilor lucrărilor necesare şi utile imobilului proporţional cu cota lor de proprietate însă se opun mansardării imobilului. De asemenea, pârâţii au susţinut că reabilitarea termică a imobilului vizează doar apartamentul proprietatea reclamantei motiv pentru care nu sunt de acord să suporte şi ei cheltuielile necesare efecturăii acestei lucrări. În plus, pârâţii au învederat instanţei că sunt de acord cu ridicarea bunurilor din pod în vederea reparării acestuia. Pârâţii au arătat, în esenţă, că sunt de acord  cu efectuarea tuturor lucrărilor de reparaţii descrise în raportul de expertiză extrajudiciară.

În drept, pârâţii au invocat prevederile art. 111 C.proc.civ. şi art. 11 din Legea 50/1991.

În probaţiune, pârâţii au depus la dosar raport de expertiză tehnică extrajudiciară întocmit de ing. P Z (f.23-36), fotografii (f.37-48).

Reclamata şi-a precizat oral acţiunea la termenul de judecată din data de 18.10.2011, arătând că nu mai solicită pronunţarea unei hotărâri care să suplinească acordul pârâţilor în vederea obţinerii certificatului de urbanism.

La dosar a depus concluzii scrise reclamanta, reiterând, în esenţă, susţinerile din cererea introductivă.

Pârâţii au depus la dosar concluzii scrise reietrând, în esenţă, susţinerile din întâmpinare.

Instanţa a încuviinţat pentru părţi proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei. De asemenea, instanţa a încuviinţat pentru reclamantă proba cu expertiză tehnică în construcţii, raportul de expertiză întocmit de domnul expert M I fiind depus la dosar  (f.67-74). Instanţa a încuviinţat pentru pârât efectuarea unei contraexpertize, raportul de contraexpertiză întocmit de domnii experţi C O A, D A şi M M C şi opinia separată a domnului expert D A fiind depuse la dosar (f. 118-166). La dosar s-a depus şi opinia separată a domnului expert T L O, încuviinţat ca expert asistent pentru reclamantă (f. 175-198). În plus, la dosar s-a depus un proiect tehnic de reparare şi consolidare  acoperiş, analiză termică şi energeticăşi raport de audit energetic.

Analizând actele şi lucrările cauzei, instanţa constată următoarele:

Părţile locuiesc în imobilul înscris în CF, situat în ..., str. ..., nr. ..., jud. ..., având în coproprietate forţată şi perpetuă părţile comune ale acestuia, astfel cum rezultă din copia coalei CF ... (f. 50-53). Imobilul necesită efectuarea unor reparaţii, astfel cum sunt acestea descrise în raportul de contraexpertiză întocmit de domnii experţi COA, D A şi M M C (f. 118-166). Pârâţii au depozitat în podul imobilului mai multe bunuri.

În cazul bunurilor în coproprietate, coproprietarii au obligaţia de a suporta cheltuielile de întreţinere şi conservare a bunului comun.

Conform art. 40 alin. 1 din Legea 50/1991 “în cazul când iîntr-o cladire se realizează mai multe apartamente şi suprafeţe locative cu altă destinaţie, proprietarii acestora dobândesc şi o cotă-parte de proprietate asupra tuturor părţilor de construcţie şi instalaţii, precum şi asupra tuturor dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situată proprietatea lor”.

Aliniatul 3 al aceluiaşi text de lege statuează că, “cotele-părţi prevăzute la alineatele precedente se determină proporţional cu suprafaţa utilă a locuinţelor”.

În speţă, podul imobilului, acoperişul şi pereţii exteriori ai acestuia sunt bunuri aflate în coproprietatea forţată şi perpetuă a ambelor părţi.

Efectuarea unor lucrări de construire cu privire la aceste părţi comune din imobil se poate face doar în cazul în care există acordul expres al ambelor părţi. Cu toate acestea, în măsura în care un coproprietar refuză în mod abuziv să-şi dea acordul pentru efectuarea unei astfel de lucrări, instanţa îl poate obliga să-şi dea acordul pentru efectuarea respectivei lucrări sau poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de acord al părţii care îşi exercită în mod abuziv dreptul.

Lucrările efectuate cu privire la un imobil pot implica mai multe tipuri de cheltuieli, în funcţie de scopul pentru care aceste lucrări sunt efectuate.

Astfel, cheltuielile necesare sunt acelea care au ca scop conservarea bunului, fără acestea fiind pusă în pericol însăşi existenţa bunului.

Cheltuielile utile, sunt acelea care, deşi nu sunt necesare, au ca efect sporul de valoare şi creşterea gradului de utilitate a bunului.

Cheltuielile voluptorii au ca şi consecinţă înfrumuseţarea bunului.

În speţă, ambele părţi sunt de acord că lucrările descrise în raportul de contraexpertiză întocmit de domnii experţi COA, DA şi MMC, la punctul B din capitolul II din raportul menţionat, reprezintă lucrări de conservare a bunului, cheltuielile pentru efectuarea lor intrând în categoria cheltuielilor necesare.

Pârâţii nu se opun efectuării acestor lucrări, fiind de acord cu admiterea acţiunii în ceea ce priveşte aceste lucrări.

Prin urmare, constatând că efectuarea lucrărilor de reparaţii la părţile comune din imobilul înscris în CF ..., situat în ..., str. ..., nr. ..., jud. ..., astfel cum sunt acestea descrise în raportul de evaluare tehnică întocmit de domnii experţi CO, MMC şi DA (f. 118-166) la punctul B din capitolul II, este necesară pentru conservarea imobilului, instanţa îi va obliga pe pârâţi să îşi dea acordul pentru efectuarea acestora, în caz contrar urmând ca prezenta hotărâre să ţină loc de acord pentru efectuarea lucrărilor menţionate la punctul B din capitolul II din raportul de evaluare tehnică întocmit de domnii experţi CO, MMC şi DA (f. 118-166), care va face parte integrantă din prezenta sentinţă, în vederea obţinerii autorizaţiei de construire.

Referitor la lucrările de izolare termică a pereţilor exteriori ai imobilului, lucrări apreciate ca fiind necesare şi utile în raportul de expertiză întocmit de domnul expert MI depus la dosar  (f.67-74), în opinia separată a domnului expert DA(f. 143), în opinia separată a domnului expert TLO, încuviinţat ca expert asistent pentru reclamantă (f. 175-198) şi în raportul de audit energetic, instanţa constată că aceste lucrări au fără îndoială un caracter util, ele având ca rezultat creşterea gradului de utilitate a imobilului prin îmbunătăţirea confortului termic.

Cu toate acestea, instanţa apreciază că lucrările de izolare termică a pereţilor exteriori ai imobilului nu au caracter de lucrări necesare deoarece în lipsa lor nu s-ar pune în pericol însăşi existenţa imobilului.

Prin urmare, instanţa apreciază că opunerea pârâţilor la efectuarea acestor lucrări nu poate fi calificată ca una abuzivă, ţinând seama de costurile ridicate ale efectuării acestor lucrări precum şi de veniturile relativ reduse ale pârâţilor. Pentru a se putea reţine caracterul abuziv al refuzului pârâţilor de a-şi da acordul la efectuarea lucrărilor de izolare termică a pereţilor exteriori ai imobilului, ar trebui ca să se constate reaua credinţă a pârâţilor în exercitarea dreptului lor de a refuza efectuarea acestor lucrări.

În speţă, instanţa constată că nu se poate reţine că refuzul pârâţilor de a fi de acord cu efectuarea lucrărilor de izolare termică a pereţilor exteriori ai imobilului este abuziv, deoarece acest refuz nu este unul şicanator, subiectiv ci are la baza considerente obiective, respectiv veniturile reduse ale pârâţilor şi costurile ridicate ale efectuării unor astfel de lucrări.

Pe cale de consecinţă, nefiind vorba despre o lucrare strict necesară pentru conservarea imobilului ci doar despre una care asigură sporirea gradului de utilitate al acestuia şi ţinând seama că refuzul pârâţilor de a-şi da acordul pentru efectuarea lucrărilor menţionate nu este unul făcut cu rea credinţă, instanţa constată că este nefondată cererea reclamanţilor de a pronunţa o hotărâre care să suplinească acordul pârâţilor pentru efectuarea acestor lucrări.

Referitor la cuantumul concret al costului lucrărilor de reparaţii necesare ce urmează a se efectua la imobilul părţilor, instanţa constată că în lucrarea de contraexpertiză efectuată în cauză, experţii au stabilit acest cuantum pe baza preţurilor medii de deviz pentru astfel de lucrări, preţ mediu existent la data efectuării lucrării.

Preţul concret la care se vor efectua aceste lucrări poate însă să difere de cel stabili de experţi, acest preţ stabilindu-se pe baza regulilor pieţei la data la care părţile vor încheia un contract cu un terţ pentru efectuarea reparaţiilor descrise în raportul de contraexpertiză.

Prin urmare, cererea de obligare a pârâţilor la plata unei sume reprezentând jumătate din valoarea indicată de experţi, respectiv 48500 lei, este nefondată. A se admite o astfel de cerere ar însemna să se limiteze dreptul părţilor de a negocia un contract avantajos pentru ele pe baza raportului calitate preţ, contract care ar putea fi încheiat la un preţ mai mic decât cel mediu la data întocmirii raportului de contraexpertiză. Este adevărat că nu poate fi exclusă nici posibilitatea contrară, ca preţurile să crească până la data încheierii unui astfel de contract, însă în acest din urmă caz, dacă instanţa i-ar obliga pe pârâţi să plătească doar 24250 lei, adică din jumătate din valoarea lucrării la data întocmirii raportului de contraexpertiză, iar preţul acesteia ar fi mai mare, ar însemna exonerarea nejustificată a pârâţilor de plata unei părţi din cota lor de cheltuieli, cotă stabilită în virtutea calităţii de coproprietar şi a legii, fapt inadmisibil.

Prin urmare, instanţa îi va obliga pe pârâţi să suporte cheltuielile pentru efectuarea reparaţiilor la imobilul proprietate comună a reclamanţilor şi pârâţilor, înscris în CF ..., situat în ..., str. ..., nr. ..., jud. ..., astfel cum sunt acestea descrise în raportul de evaluare tehnică întocmit de domnii experţi CO, MMC şi DA (f. 118-166), la punctul B din capitolul II, proporţional cu cota din dreptul de proprietate comună asupra părţilor comune ale  imobilului.

În ceea ce priveşte petitul constând în autorizarea reclamantei de a face lucrările de reparaţii pe cheltuiala pârâţilor în cazul în care aceştia refuză să îşi îndeplinească obligaţia de a contribui proporţional  cu cota lor la plata acestora, instanţa îl va respinge ca nefondat, având în vedere că obligaţia de plată a preţului este una de a da care are ca obiect o sumă de bani. Or, executarea în natură a unei astfel de obligaţii este întotdeauna posibilă.

 Ţinând seama că noul Cod civil, aplicabil în speţă în temeiul art. 5 alin. 2 din Legea 71/2011 fiind vorba despre un efect viitor al unei situaţii juridice născute anterior intrării acestuia în vigoare în legătură cu dreptul de proprietate, consacră posibilitatea autorizării unei părţi de a face anumite acte sau fapte juridice pe cheltuiala părţii adverse numai în cazul obligaţiilor de a face şi de a nu face, şi că în speţă nu este vorba despre o astfel de obligaţie, instanţa constată că cererea reclamantei este neîntemeiată.

Având în vedere că din declaraţiile concordante ale părţilor rezultă că în podul imobilului există bunuri ale pârâţilor şi că în acestea trebuie îndepărtate în vederea efectuării lucrărilor de reparaţii, instanţa îi va obliga pe pârâţii să elibereze podul  imobilului proprietate comună în vederea efectuării lucrărilor de reparaţie menţionate iar în caz contrar, în temeiul art. 1528 C.civ., aplicabil în speţă în temeiul art. 5 alin. 2 din Legea 71/2011, o autorizează pe reclamantă să elibereze podul pe cheltuiala pârâţilor.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, ţinând seama că pretenţiile reclamantei urmează a fi admise numai în parte, în temeiul art. 276 C.proc.civ., instanţa apreciază că se impune compensarea în totalitate a acestora, urmând ca fiecare parte să îşi suporte propriile cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite în parte acţiunea formulată de reclamanta PA, cu domiciliul în …, str. …, nr. …, jud. … în contradictoriu cu pârâţii AV şi AD, ambii cu domiciliul în …, str. …, nr. .., jud. ….

Obligă pe pârâţi să îşi dea acordul pentru efectuarea lucrărilor de reparaţie la imobilul proprietate comună a reclamanţilor şi pârâţilor, înscris în CF ..., situat în ..., str. ..., nr. ..., jud. ..., astfel cum sunt acestea descrise în raportul de evaluare tehnică întocmit de domnii experţi CO, MMC şi DA (f. 118-166) care face parte integrantă din prezenta sentinţă, în caz contrar urmând ca prezenta hotărâre să ţină loc de acord pentru efectuarea lucrărilor menţionate, în vederea obţinerii autorizaţiei de construire.

Obligă pe pârâţi să suporte cheltuielile pentru efectuarea reparaţiilor menţionate anterior, proporţional cu cota din dreptul de proprietate comună asupra părţilor comune ale  imobilului.

Obligă pârâţii să elibereze podul  imobilului proprietate comună în vederea efectuării lucrărilor de reparaţie menţionate iar în caz contrar, o autorizează pe reclamantă să elibereze podul pe cheltuiala pârâţilor.

Respinge ca nefondate celelalte pretenţii.

Compensează în totalitate cheltuielile de judecată ale părţilor.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică azi, ….

Domenii speta

Spete similare