Evacuare. lipsa titlului locativ. irelevanta sediului social fata de existenta titlului de proprietate. art. 1 protocolul 1 cedo. notiunile de « bun », « interes patrimonial » si « speranta legitima »

EVACUARE. LIPSA TITLULUI LOCATIV. IRELEVANTA SEDIULUI SOCIAL FATA DE EXISTENTA TITLULUI DE PROPRIETATE.

ART. 1 PROTOCOLUL 1 CEDO. NOTIUNILE DE « BUN », « INTERES PATRIMONIAL » SI « SPERANTA LEGITIMA »

-Art. 480 C.civ.

-Legea nr 114/1996

-Cauza Beyeler c. Italiei

-Cauza Kopecky c. Slovaciei

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sector 1 Bucureşti la data de 05.10.2004, reclamanta S.C. A T L  a chemat în judecată pe pârâta A F R, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să dispună evacuarea pârâtei din spaţiul situat în Bucureşti, str. Academiei nr.39-41, parter, sector 1 şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că la data de 05.06.1996, Consiliul Local al Municipiului Bucureşti şi S.C. BTT S.A. au încheiat contractul de asociere nr.16 având ca obiect reconstrucţia, modernizarea şi exploatarea de către părţile contractante a imobilului în suprafaţă utilă de 10184,26 mp şi terenul aferent în suprafaţă de 1353,93 mp, situate în Bucureşti, str.Academiei nr.39-41, sector 1, Bucureşti. În temeiul contractului de cesiune nr.093/15.02.1999 încheiat între reclamantă şi S.C. BTT S.A., reclamanta s-a subrogat în drepturile acesteia din urmă cu privire la exploatarea şi administrarea bunului imobil situat în Bucureşti, str.Academiei nr.39-41, sector 1, Bucureşti. Predarea-primirea imobilului s-a efectuat conform proceslui-verbal nr.9322/20.03.2000. A mai arătat reclamanta că pârâta ocupă fără titlu legal parterul imobilului menţionat şi a refuzat să elibereze spaţiul, împiedicând reclamanta să-şi îndeplinească obligaţiile asumate faţă de C.L.M.B. prin contractul de asociere, ceea ce ar putea conduce la rezilierea contractului de asociere şi crearea de daune foarte mari reclamantei. Pârâta a fost somată să evacueze imobilul, dar nu s-a conformat.

În dovedirea acţiunii, reclamanta a depus la dosar copia contractului de asociere, copie contract de cesiune, copie fişă imobil, copie notificare.

În drept au fost invocate dispoziţiile art.  480, 481, 494, 969 Cod civil, Legea nr.114/1996.

Pârâta a depus la dosar note scrise prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată. A arătat că susţinerile reclamantei nu sunt întemeiate şi că nu deţine imobilul fără titlu valabil. Existenţa şi valabilitatea titlului în baza căruia pârâta ocupă imobilul au fost recunoscute prin hotărârea judecătoreasă de constituire a asociaţiei, în care pârâta figurează cu sediu în imobilul situat în Bucureşti, str. Academiei nr.39-41, sector 1.

În dovedirea susţinerilor, pârâta a depus la dosar copia Încheierii Judecătoriei sector 1 Bucureşti din data de 23.01.2003, copie adresă.

În drept nu au fost invocate dispoziţii legale.

La termenul de judecată din data de 30.11.2004, instanţa a încuviinţat reclamantei proba cu înscrisuri şi proba cu interogatoriul pârâtei.

La data de 05.06.1996, între Consiliul Local al Municipiului Bucureşti şi S.C. BTT S.A. s-a încheiat contractul de asociere având ca obiect reconstrucţia, modernizarea şi exploatarea de către părţile contractante a imobilului în suprafaţă de 10184,26 mp şi terenul aferent în suprafaţă de 1353,93 mp situate în Bucureşti, str. Academiei nr.39-41, sector 1.

Prin contractul de cesiune nr. 093 din data de 10.02.1999, S.C. A T L, reclamanta din prezenta cauză, s-a subrogat în drepturile şi obligaţiile S.C. BTT S.A cu privire la exploatarea şi administrarea imobilului situat în Bucureşti, str. Academiei nr.39-41, sector 1.

Analizând prevederile contractului de asociere menţionat, instanţa reţine că la art.13  alin.2 din contract, părţile au prevăzut obligaţia Consiliului Local al Municipiului Bucureşti de a întreprinde toate măsurile permise de lege pentru rezilierea contractelor de închiriere aflate în derulare la data încheierii contractului de asociere şi evacuarea locatarilor. Dreptul Consiliului Local al Municipiului Bucureşti de a solicita evacuarea locatarilor a fost menţinut şi prin contractul de cesiune nr. 093 din data de 10.02.1999.

Prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate autentificat la BNP C S, reclamanta S.C. A T L a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, str. Academiei nr.39-41, sector 1, imobil care cuprinde şi spaţiul ocupat de pârâta A F R.

Prin încheierea acestui contract, reclamanta a dobândit în patrimoniul său toate prerogativele dreptului de proprietate asupra imobilului, fiind astfel îndreptăţită să solicite evacuarea pârâtei din acest imobil.

În ceea ce priveşte titlul locativ invocat de pârâtă, instanţa reţine că prin contractul de comodat încheiat la data de 20.01.2003 cu S.C. B R SRL, pârâta a dobândit în comodat imobilul situat în  Bucureşti, str. Academiei nr.39-41, sector 1 în suprafaţă de 30 mp. Termenul contractual a expirat la data de 15.01.2006.

Prin actul adiţional încheiat la data de 12.01.2006, părţile au prelungit contractul de comodat pe o perioadă de 5 ani, până  la data de 14.01.2001.

Văzând contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate autentificat de BNP C S, instanţa reţine că la data încheierii actului adiţional la contractul de comodat, imobilul se afla în proprietatea reclamantei.

Este adevărat că deoarece contractul de comodat nu este un contract translativ de proprietate, comodantul poate să nu aibă calitatea de proprietar al imobilului dat în comodat. Dar pentru a putea transmite folosinţa imobilului, comodantul trebuie să deţină la rândul său imobilul în baza unui titlu valabil.

Din actele depuse la dosar nu rezultă existenţa unui astfel de titlu, în baza căruia comodantul S.C. B R SRL să deţină imobilul şi care să-i confere acestuia dreptul de a transmite pârâtei folosinţa imobilului şi după expirarea perioadei prevăzută în contractul de comodat.

Sentinţa civilă nu este de natură să facă dovada titlului locativ al S.C. B R SRL şi pe perioada ulterioară datei la care a expirat contractul de comodat. Din considerentele acestei hotărâri rezultă că S.C. BR SRL deţinea dreptul de folosinţă a imobilului în baza unui contract încheiat cu S.C. E D I SRL, fără a se specifica pe ce perioadă şi nici cu ce titlu S.C.  E D I SRL deţinea la rândul său acel imobil.

Susţinerea pârâtei în sensul că deţine în mod legal spaţiul pe considerentul că acolo este sediul său nu este relevantă deoarece contractul de comodat pentru sediul social era încheiat pe perioadă determinată, care a expirat la data de 15.01.2006.

În condiţiile în care în cauză nu s-a făcut dovada că la data expirării duratei contractului de comodat S.C. B R SRL deţinea imobilul cu titlu valabil, opozabil proprietarului, această societate nu putea transmite pârâtei în mod valabil folosinţa imobilului în litigiu prin actul adiţional încheiat la data de 12.01.2006.

Reclamanta şi-a manifestat în mod expres voinţa de a nu prelungi efectele contractului de comodat, notificând pârâta să evacueze imobilul.

În aceste împrejurări, actul adiţional la contractul de comodat, încheiat fără acordul proprietarului imobilului, nu este opozabil acestuia, astfel că, începând cu data de 15.01.2006, pârâta nu mai are nici un drept cu privire la imobilul în litigiu.

În consecinţă, constatând că pârâta nu deţine imobilul cu titlu locativ  valabil, în baza art.480 Cod civil, instanţa a admis acţiunea şi a dispus evacuarea pârâtei din imobilul în situat în  Bucureşti, str. Academiei nr.39-41, sector 1.

A luat act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Este indiscutabil faptul ca proprietarul cladirii se poate prevala de existenta unui „bun” in sensul art. 1 P1 CEDO. Ce se intampla insa daca un comodatar, persoana juridica cu sediul in imobilul respectiv, pretinde un drept? Are aceasta persoana un „interes patrimonial” sau o „speranta legitima”?

In cauza Beyeler c. Italiei, un interes patrimonial asimilat unui „bun” a fost considerat ca izvorand din posesia pe care persoana a avut-o asupra bunului, pe o perioada indelungata, chiar daca posesia era una revocabila.

Un astfel de interes se poate spune ca avea reclamanta in perioada de inaintea autentificarea contractului translativ de proprietate.

In ceea ce priveste notiunea de „speranta legitima”, Curtea a statuat in cauza Kopecky c. Slovaciei (24.09.2004) ca aceasta notiune se intemeiaza „in mod rezonabil” pe un act juridic cu o baza juridica solidasi o incidenta incontestabila asupra dreptului de proprietate. Cum parata nu avea nici un bun, in sensul art. 1 P1, nici un „interes patrimonial”, este discutabil daca ar avea o „speranta legitima”. Opinam ca nu este cazul , intrucat la depunerea de minime diligenta, aceasta ar fi putut clarifica aspectele legate de titularul dreptului de proprietate. Instanta a procedat corect, dand prioritate „interesului patrimonial” al reclamantei in defavoarea pretentiilor lipsite de suport juridic ale paratei.

Domenii speta

Spete similare