Pretentii

Dosar nr. 693/244/2012 - pretenţii -

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA HUŞI – JUDEŢUL VASLUI

Sentinţa civilă Nr. 944/2012

Şedinţa publică de la  7 Noiembrie 2012

Completul compus din:

PREŞEDINTE A. A.

Grefier G. M.

Pe rol fiind judecarea acţiunii civile formulată de reclamanta SC O. NBC  în contradictoriu cu agentul constatator Unitatea Administrativ Teritorială a Municipiului Huşi –prin primar cu sediul în Huşi str. 1 Decembrie nr.9, jud. Vaslui şi Consiliul  Local Huşi având ca obiect  având ca obiect pretenţii.

La apelul nominal făcut în ziua pronunţării lipsesc părţile.

Procedura este  legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă care învederează instanţei faptul că, dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în şedinţa publică din data de 31 Octombrie 2012, dezbaterile fiind consemnate în încheierea de şedinţă din acea zi. Din lipsă de timp pentru deliberare şi pentru a da posibilitatea părţilor să depună la dosar note de concluzii scrise, instanţa a amânat pronunţarea  pentru azi 7 Noiembrie 2012.

După studiu şi deliberare instanţa dă sentinţa de faţă.

I N S T A N Ţ A

Asupra cauzei civile de faţă;

Prin cererea înregistrată la această instanţă la nr.693/244/2012  reclamanta  SC O. NCB SRL Huşi  a chemat în judecată Unitatea Administrativ Teritorială a mun. Huşi prin Primar şi Consiliul Local al  Mun. Huşi  pentru a  fi obligate la plata de  70000 lei ,sub rezerva majorării,reprezentând c/v îmbunătăţiri executate la spaţiul comercial din Huşi,P-ţa Victoriei.

În motivarea acţiunii, reclamanta arată că a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 1208 din 05.05.1992 având ca obiect suprafaţa de 37,50 mp situată în mun. Huşi, Piaţa Victoriei, nr. 2, destinată activităţilor comerciale.

La data preluării, spaţiul închiriat se afla într-o stare deplorabilă, care nu corespundea destinaţiei sale, astfel încât am întreprins demersurile necesare pentru obţinerea aprobărilor legale în vederea executării reparaţiilor la faţadă şi în interior.

Datorită stării critice în care se afla, respectiv zidăria şi tencuiala căzute, trotuare deteriorate, pardoseli putrede, acoperişul spart, lipsă jgheaburi, bilioane pentru scurgerea apei, instalaţia electrică şi de apă nefuncţionale, lavoar, robinete, prize şi legături defecte etc, a executat conform devizului analitic întocmit de ing. S. M. următoarele lucrări: montat confecţii metalice, refăcut zidăria din cărămidă, tencuielile interioare, strat termoizolant, refăcut fundaţia şi soclurile, pereţii şi învelitoarea, montat jgheaburi, burlane, tavane suspendate, pardoseli din gresie, refăcut instalaţiile sanitare şi electrice, tencuielile exterioare, vopsitorii interior şi exterior, montat uşă termopan şi alarmă.

Lucrările au fost executate cu aprobarea expresă a pârâţilor care au emis autorizaţia de construire nr. 226 din 21.11.1995 şi certificatul de urbanism nr. 274 din aceeaşi dată.

În luna noiembrie 2009 au început lucrările pentru edificarea noii pieţe, aspect reţinut prin sentinţa civilă nr. 145 din 01.02.2010 a Judecătoriei Huşi, care prin încălcarea normelor de competenţă materială a dispus în baza art. 581 cod procedură civilă evacuarea societăţii din spaţiul comercial.

Deşi cererea pentru rezilierea contractului de închiriere formulată în cadrul aceleiaşi acţiuni a fost respinsă, în mod nelegitim, prin forţă şi violenţă, într-o manieră specifică unei societăţi nedemocratice, pârâţii au dispus demolarea magazinului deţinut de societate, refuzând orice discuţie cu privire la dezdăunare. In împrejurările respective şi marfa existentă în magazin a fost parţial distrusă sau deteriorată. Investiţia realizată de societate a fost inclusă în patrimoniu său ca element de activ, fiind evidenţiată în contabilitate cu valoarea de 99.045 lei.

În dovedirea acţiunii, s-a depus la dosarul cauzei, copii după contractul de închiriere nr.1208/1992 încheiat între reclamantă şi Primăria Huşi,un act adiţional la acest contract,o autorizaţie de construire,un certificat de urbanism precum şi mai multe acte privind evidenţa contabilă.

S-a solicitat şi administrarea probei cu martori precum şi efectuarea unei expertize tehnice  în construcţii.

Pârâtele au depus la dosar o întâmpinare în care se arată următoarele:

Invocă excepţia lipsei calităţii procesuale a celor doua entităţi

menţionate in acţiune, deoarece contractul de închiriere a fost incheiat intre Primăria municipiului Husi - Administraţia Pieţei si reclamanta.

În fapt reclamanta solicită suma de 70000 lei pentru un fost spaţiu din Piaţa Agroaiimentara deşi spaţiul era proprietatea Consiliului Local Husi, pentru care a avut un contract de închiriere pana la începerea lucrărilor la noua Piaţa a municipiului Husi, în luna noiembrie 2009. Desi a fost notificată înainte de mai multe ori pentru a-şi găsi un alt spaţiu pentru desfăşurarea activităţii comerciale şi de a lasă spaţiul liber al Consiliului local Husi, aceasta a refuzat, obligând pe proprietar să introducă acţiune în instanţa pentru evacuare, acţiune care a fost finalizată conform seminţei civile nr. 145 din 01.02.2010.

Fiind evacuată silit din acest spaţiu Întrucât intarziau lucrările la construcţia pieţei.

În ceea ce priveşte cererea nr. 24040/19.11.2002, arătă că legea nu impunea obligativitatea înstrăinării acestui spaţiu de către Consiliu Local Husi, legea lasă la latitudinea proprietarului dacă să înstrăineze sau nu. Având în vedere că nu s-a finalizat  înstrăinarea, consideră că această  situaţie nu mai trebuia menţionata în acţiune.

La executarea silita reclamanta a fost de faţă şi i s-a pus în vedere să lase spaţiul aşa cum a fost la data închirierii. Bunurile care erau ale societăţii au fost preluate de către administratorul acestei societăţi. De altfel, exista procesul verbal încheiat de executorul  judecătoresc la data când s-a tăcut executarea silita.

Prin încheierea pronunţată la data de 6.06.2012 instanţa a dispus unirea cu fondul cauzei a celor două excepţii invocate,respectiv a lipsei calităţii procesuale pasive a Unităţii administrativ teritoriale a mun. Huşi şi a Consiliului Local Huşi.

În cauză au fost audiaţi martorii Căciulă Constantin,Căciulă Iuliana şi a fost efectuată o expertiză tehnică  în construcţii de către exp. Emandache Dumitru.

Din actele şi lucrările dosarului de faţă, instanţa constată următoarele:

La data de 5.05.1992 între reclamanta SC O NCB SRL şi Primăria Huşi s-a încheiat un contract de închiriere a unei suprafeţe de 37,5 mp teren pentru desfăşurarea unei activităţi comerciale. La acest contract s-a mai încheiat un act adiţional, la data de 13.02.2002, prin care suprafaţa închiriată  s-a stabilit la 62 mp.

Pe lângă faptul că aceste contracte nu prevăd perioada pentru care se închiriază spaţiul comercial, nemenţionându-se nici măcar faptul că contractul se încheiase pe durată nedeterminată (pentru că această durată nu putea fi perpetuă,veşnică),nu s-au respectat regulile esenţiale în materie de încheiere a contractelor.

Astfel, în cuprinsul contractului de închiriere şi a actului adiţional,deşi se specifică că se închiriază  un spaţiu comercial, nu se arată şi unde este situat acest spaţiu. Se poate spune că nu este menţionat obiectul contractului de locaţiune. Aceasta, cu atât mai mult cu cât spaţiul ce fusese închiriat făcea parte din domeniul public al unităţii administrativ teritoriale ,iar potrivit art. 135 al.5 din Constituţie,aceste bunuri puteau fi închiriate doar în condiţiile legii speciale.

 Potrivit disp.art.5 alin.2 din Lg. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Lg.287/2009 privind codul civil, dispoziţiile codului civil Nou sunt aplicabile şi efectelor viitoare ale situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia derivate din raporturile de proprietate, dacă aceste situaţii juridice subzistă după intrarea în vigoare a codului civil.

 Observând că contractul între părţi a fost încheiat la data de 5.05.1992, dată la care era în vigoare Codul civil din 1864,instanţa constată că îi  sunt aplicabile regulile prevăzute de acest cod în ceea ce priveşte efectele specifice acestui contract. Şi îmbunătăţirile  aduse spaţiului închiriat  au fost efectuate în decursul anului 1995 când era în vigoare Codul civil din 1864.Rezultă că situaţiei juridice invocate, respectiv de incidenţă a disp. art.494 Cd. Civ,îi sunt aplicabile tot dispoziţiile acestui cod.

Revenind asupra naturii juridice a contractului încheiat între părţi,chiar nerespectându-se condiţiile esenţiale de fond în materie contractuală,instanţa constată că s-a încheiat un contract de locaţiune în baza art.1411 Cd. Civ.care arată că  acesta este un contract prin care o persoană, numită locator,se obligă să asigure unei alte persoane,numită locatar,folosinţa temporară a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte prestaţii numită chirie.

Chiar dacă spaţiul închiriat de către reclamantă era impropriu desfăşurării unei activităţi comerciale,fiind necesare unele reparaţii, în contractul încheiat de părţi nu s-a înscris nici o  clauză în acest sens, respectiv pentru efectuarea de reparaţii de către locatar.

Reclamantei i s-a eliberat autorizaţie de construire precum şi un certificat de urbanism în faza cărora s-a autorizat efectuarea de reparaţii la faţadă şi interior fără modificări esenţiale. Aceste lucrări au fost  autorizate în baza proiectului întocmit la acea dată de C. E.  şi nu de ing. S. M. cum se susţine în cererea de chemare în judecată.

Dacă locatorul a fost de acord cu efectuarea acestor ,,reparaţii,, fără să fi fost încheiat un contract separat sau să fi fost înscrisă o clauză în contractul de închiriere,în condiţiile în care spaţiul comercial,inclusiv  terenul pe care era ridicat se aflau în proprietatea publică a unităţii administrativ teritoriale, se ajunge la concluzia logică că aceste reparaţii au fost considerate de către ambele părţi ca fiind reparaţii locative potrivit dispoziţiilor  art.1447-1449 Cd.civ.

Locatarului îi revine obligaţia de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar pe tot timpul locaţiunii,de a efectua reparaţiile mici.

Repararea degradărilor provenind din uzul normal al lucrului precum şi reparaţiile capitale sunt în sarcina locatorului.

Dacă reclamanta a considerat că reparaţiile efectuate ar fi fost în sarcina locatorului,ar fi trebuit să solicite instanţei efectuarea lor sub sancţiunea plăţii de daune cominatorii fie, în baza art.1077 Cd.civ.,autorizarea de a le efectua în contul locatorului,reţinând cheltuielile efectuate din chirie precum rezilierea contractului.

Nefăcându-se dovada că aceste cheltuieli ar fi fost în sarcina pârâtelor,în calitate de locator,instanţa consideră că acestea nu pot avea decât regimul juridic al unor reparaţii locative ce cad în sarcina locatarului.

Trebuie precizat faptul că nu prezintă relevanţă pentru instanţă concluziile  expertului în construcţii precum că ,,investiţiile efectuate de reclamantă au caracter definitiv,,deoarece ceea ce este esenţial este natura raporturilor contractuale dintre părţi.

De altfel, expertul în construcţii a stabilit valoarea lucrărilor efectuate de reclamantă în baza unui proiect întocmit de PF S. M., deşi ,atunci când s-au executat lucrările acestea au fost autorizate în baza proiectului întocmit de Catană Elena.

Cele arătate mai sus constituie o primă motivaţie pentru care instanţa a ajuns la concluzia că acţiunea formulată este neîntemeiată.

Acţiunea apare ca fiind neîntemeiată şi  prin prisma  faptului că în cauză nu pot fi aplicabile disp. art.494 Cd.civ.

Potrivit disp. art.645 Cd. Civ.,,proprietatea se mai dobândeşte prin accesiune,, iar conform disp. art.492 Cd.civ ,,orice construcţie,plantaţie sau lucru făcute de către proprietarul acelui pământ,sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ ,cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui până se dovedeşte din contră,,

 Prezumţia legală instituită de art.492 Cd. Civ. conform căreia proprietarul terenului este prezumat, până la proba contrară a fi titularul aceluiaşi drept real şi asupra construcţiilor edificate pe teren,reprezintă o modalitate de dobândire a dreptului real.

 Potrivit dispoziţiilor art.494 Cd.civ,,dacă construcţiile şi plantaţiile au fost făcute de o a treia persoană cu materialele ei,proprietarul terenului are dreptul de ale ţine pentru dânsul sau de a le îndatora pe acea persoană să le ridice,,.

Aceste dispoziţii nu se vor aplica dacă lucrările au fost efectuate în temeiul unei convenţii încheiate între proprietarul terenului şi constructor.

Rezută ,aşadar,că dacă între părţi a existat o convenţie,chiar fără a îmbrăca forma scrisă ,iar lucrările au fost efectuate cu acceptul proprietarului terenului,dispoziţiile art.494 Cd. Civ.nu sunt aplicabile.

Relaţiile între cele două părţi vor fi guvernate de efectele specifice ale contractului încheiat între părţi.

În subsidiar, chiar şi în situaţia în care nu ar fi existat o convenţie între părţi,instanţa apreciază că dispoziţiile art.494 tot nu ar fi fost aplicabile pentru următoarele considerente:

Reclamanta a invocat faptul că a fost în situaţia constructorului de bună credinţă, situaţie în care  proprietarul fondului,care,în cauza de faţă,sunt pârâtele,au dreptul de a opta între posibilitatea de a-i plăti constructorului c/v materialelor şi preţul muncii sau de a-i plăti o sumă de bani ce reprezintă sporul de valoare al terenului. Trebuie subliniat faptul că opţiunea aparţine proprietarului terenului şi nu constructorului deoarece disp.art.494 este prevăzută în favoarea acestuia.

Pe lângă faptul că reclamanta ,în calitate de constructor, nu are posibilitatea de a opta între cele două variante propuse de art. 494,instanţa constată că nu se poate reţine nici că reclamanta  a fost un constructor de bună credinţă.

Este de bună credinţă ,acel constructor ce a edificat cu materialele sale pe terenul altuia,însă având convingerea că acel teren este al său.

Or, rezultă,cu certitudine din actele depuse la dosar, că reclamanta a efectuat acele lucrări la spaţiul comercial cunoscând că terenul nu este proprietatea sa,ba mai mult decât atât cunoştea faptul că atât terenul cât şi construcţia aparţin domeniului public al unităţii administrativ teritoriale.

Bunurile din proprietatea publică sunt scoase din circuitul civil general,fiind inalienabile,imprescriptibile şi insesizabile. Ele nu pot fi înstrăinate,putând fi date doar în administrare,concesiune sau închiriere,în condiţiile legii.

 Nici celelalte împrejurări invocate de către reclamantă din care s-ar deduce că a edificat pe terenul său, sau pe care avea speranţa ca va deveni proprietară,nu pot fi avute în vedere la  aprecierea bunei credinţe.

Concluzionând, faţă de toate considerentele arătate,instanţa constată că  acţiunea formulată este neîntemeiată,urmând să fie respinsă.

În baza art.19 din OUG 51/2008, cheltuielile procesuale avansate de stat constând în c/v taxă de timbru în sumă de 1597,20 lei prin reducerea taxei de timbru de la 2597,20 lei la 1000 lei, prin încheierea din 5.06.2012, vor rămâne în sarcina acestuia.

Instanţa va respinge şi excepţia invocată de pârâte cu privire la lipsa calităţii procesuale pasive a Unităţii administrativ teritoriale ce a fost unită cu fondul cauzei cu  motivarea că reclamanta a considerat  că aceasta este  titulara dreptului de proprietate pentru imobilul la care au fost efectuate lucrările.

Potrivit art 24 al.din legea 215/2001  ,,unităţile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină şi patrimoniu propriu. Acestea sunt subiecte juridice de drept fiscal, titulare ale codului de înregistrare fiscală şi ale conturilor deschise la unităţile teritoriale de trezorerie, precum şi la unităţile bancare. Unităţile administrativ-teritoriale sunt titulare ale drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparţin domeniului public şi privat în care acestea sunt parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii.

În justiţie, unităţile administrativ-teritoriale sunt reprezentate, după caz, de primar sau de preşedintele consiliului judeţean.

Cu privire la calitatea procesuală pasivă a Consiliului Local, acesta nu are capacitate juridică deplină,fiind ales în condiţiile legii şi se poate considera că nu are calitate procesuală pasivă pornind de la dispoziţiile art.23 al 2 din aceeaşi lege care arată că ,, consiliile locale şi primarii funcţionează ca autorităţi ale administraţiei publice locale şi rezolvă treburile publice din comune, oraşe şi municipii, în condiţiile legii,,

Ele nu sunt titulare ale drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor din domeniul public.

Instanţa va  respinge cererea reclamantei de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată deoarece aceştia nu au căzut în pretenţii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

 HOTĂRĂŞTE

Respinge acţiunea civilă formulată de reclamanta SC O. NBC SRL în contradictoriu cu pârâta Unitatea Administrativ Teritorială a Municipiului Huşi prin primar cu sediul în Huşi str. 1 Decembrie nr.9, jud. Vaslui şi Consiliul Local Huşi.

 Cheltuielile procesuale avansate de stat constând în c/v taxă de timbru în sumă de 1597,20 lei prin reducerea taxei de timbru de la 2597,20 lei la 1000 lei, prin încheierea din 5.06.2012, rămân în sarcina acestuia.

Respinge excepţia invocată de pârâte cu privire la lipsa calităţii procesuale pasive a Unităţii administrativ teritoriale a Mun. Huşi şi care a fost unită cu fondul cauzei.

Admite excepţia invocată de pârâte cu privire la lipsa calităţii procesuale pasive a Consiliului Local Huşi şi ca re a fost unită cu fondul cauzei.

Respinge cererea reclamantei de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Cu recurs în 15 zile de la comunicare.

Pronunţata in şedinţa publica azi, 7. 11.2012.

Preşedinte, Grefier,

 A.A. G. M.

Red. A.A./Tehnored. A.A./G.M.

5 ex/23.11.2012

Domenii speta

Spete similare