Accesiune imobiliară artificială. Edificarea unei construcţii fără autorizaţie. Nerespectarea prevederilor Legii 50/1991 şi a Ordinului 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a legii nr. 50/1991r. Lipsa demersurilor pentru intrar

Titlu: accesiune imobiliară artificială. Edificarea unei construcţii fără autorizaţie. Nerespectarea prevederilor Legii  50/1991 şi a Ordinului 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a legii nr. 50/1991R. Lipsa demersurilor pentru intrarea în legalitate. Cerere adresată direct instanţei pentru constatarea dobândirii dreptului de proprietate.

Tip speţă: sentinţă civilă

Număr speţă: 2326

Data speţă: 20.02.2014

Domeniu asociat: proprietate privată

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova la data de 11.04.2013, reclamanţii C. I. şi C. GHE., au chemat in judecată pe pârâţii C. L. AL M. C., P.  M. C. si P. M. C., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate existenta dreptului acestora de proprietate asupra construcţiei edificate si anexate construcţiei iniţiale pe terenul situat in Craiova, in această situaţie modalitatea de dobândire a proprietăţii reprezentând-o accesiunea imobiliara artificială (art. 557 N.Cod Civil, art. 567, 56 N.C.civ, art. 577-579 N.C.civ coroborat cu art. 35 NCPC, art. 101 alin. 2 NCPC, art. 125 NCPC), precum şi să constate demolarea dependinţelor construcţiei reprezentante de sala si veranda.

In motivarea cererii, reclamanţii au arătat că au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafaţa de 206,25 mp si a construcţiei in suprafaţa de 42,38 mp (identificată conform schiţei cadastrale anexate, compusa dintr-o camera, veranda si sala) edificate pe aceasta la adresa din Craiova, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. la BNP, iniţial construcţia fiind compusă dintr-o cameră, o sală si o verandă aşa cum reiese din conţinutul contractului de vânzare cumpărare anterior menţionat.

Reclamanţii au mai precizat că, ulterior achiziţionării terenului si a construcţiei, in perioada 2011-2012 au construit treptat, pe cheltuiala proprie, o anexa la construcţia iniţiala, fără a obţine in acest sens o autorizaţie de construire.

Referitor la modalitatea de construcţie, s-a menţionat că aceasta este reprezentată de o construcţie metalică, mobilă, edificată in regie proprie, motiv pentru care nu exista devize de lucrare sau contracte de construire încheiate cu persoane fizice sau juridice specialitatea construcţii. De fapt, acesta este unul dintre motivele pentru care nu s-a reuşit obţinerea autorizaţie de construcţie.

Pentru a se edifica această construcţie, reclamanţii au arătat că au demolat veranda şi sala, ca şi dependinţe la construcţia deja existentă.

În consecinţă, având în vedere că reclamanţii nu beneficiază de un act, un titlu cu valoare "ad probationem", prin care să-şi dovedească dreptul de proprietate, solicită instanţei ca, pe calea acţiunii în justiţie, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate faptul demolării celor două încăperi şi dobândirea dreptului de proprietatea asupra construcţiei edificate ulterior.

De asemenea, au mai învederat că modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate asupra construcţiei anexate corpului principal de clădire o constituie accesiunea imobiliara artificiala, ca mod originar de dobândire a proprietăţii, conform disp. art. 557 si urm. N.C.civ.

Accesiunea imobiliara artificiala, întocmai reglementării din Noul Cod Civil instituie o prezumţie legala, in sensul ca tot ceea ce este construit pe un teren se consideră a fi proprietatea celui care deţine terenul respectiv.

Referitor la calitatea procesuala pasiva, reclamanţii au precizat ca prezenta acţiune a fost introdusa împotriva pârâţilor anterior menţionaţi - extras din jurisprudenţa Decizia nr. 898/20.09.2005 a Curţii de Apel Craiova - Secţia contencios administrativ si fiscal.

Au evaluat provizoriu construcţia la suma de 10000 lei.

S-a solicitat judecarea cauzei si in lipsă.

Acţiunea a fost legal timbrată.

Pârâţii au depus la dosarul cauzei întâmpinare si cerere reconvenţionala prin care au solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată si admiterea cererii reconvenţionale in sensul desfiinţării construcţiei edificate de reclamanţi fără autorizaţie de construire, prev. de prevederile Legii 50/1991.

Pârâţii au invocat inadmisibilitatea cererii reclamanţilor, solicitând respingerea pe fond a acţiunii  pentru următoarele:

Cu privire la construcţia edificată de reclamanţi, instanţa trebuie sa analizeze constatarea dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate prin raportare la Legea nr. 50/1991, art. 567 Cod Civil si art. 35 si art. 125 C.pr.civ privind autorizarea lucrărilor de construire ca lege specială, reclamanţii recunoscând prin acţiunea formulată ca au edificat construcţia ce face obiectul prezentului litigiu, solicitând instanţei transformarea situaţiei de fapt intr-o situaţie de drept, astfel ca aceştia prin acţiunea formulată au întocmit o cerere pentru constatarea existentei unui drept, respectiv dreptul de proprietate asupra construcţiilor edificate.

Pârâţii au mai precizat ca reclamanţii utilizează abuzul de drept in scopul eludării, creând o vătămare bugetului public al statului prin nevărsarea taxei de autorizare la bugetul local si a cotei de 0,1 % din valoarea lucrărilor autorizate la bugetul de stat, iar prin neanalizarea structurii de rezistenta de către un verificator de structura si de proiect, având in vedere ca intimatul - reclamant a încărcat suplimentar structura de rezistenta a clădirii prin construirea unui etaj si a unei mansarde in plus peste structura de rezistenta a clădirii calculată iniţial de către experţi in cadrul autorizaţiei de construire.

Or, Legea nr. 50/1991 prevede că edificarea oricărei construcţii se face numai in baza autorizaţiei de construire, care constituire o condiţie absoluta si un temei de drept pentru dobândirea proprietăţii si pentru intabularea in cartea funciară, legiuitorul prevăzând in disp. art. 10 din noul cod civil ca legile care deroga de la o dispoziţie generală, care restrâng exerciţiul unor drepturi civile sau care prevăd sancţiuni civile se aplica numai in cazurile expres si limitativ prev. de lege, ceea ce transpune prin faptul edificării unor construcţii doar in baza unei autorizaţii de construire, care constituie drept de proprietate asupra construcţiei.

De asemenea, pârâţii au mai precizat ca in conformitate cu disp. ar. 1049 si 1050 NCPC, reclamantul avea obligaţia legală de a anexa cererii de chemare in judecată înscrisurile reglementate de legea specială.

Dispoziţiile legale in materia prescripţiei imobiliare de lunga durata cu privire la construcţii nu sunt de ordine publică, nefiind incidente nici daca părţile, prin convenţia lor, au stabilit un alte regim juridic sau daca prin dispoziţiuni speciale se deroga de la regulile stabilite de codul civil, cum ar fi dispoziţiile Legii nr. 50/1991 care prevăd ca orice construcţie se realizează numai cu respectarea autorizaţiei de construire, iar potrivit art. 2 alin. 2 din actul normativ anterior menţionat orice construcţie trebuie realizata cu respectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism avizate si aprobate potrivit legii, a avizelor eliberate de deţinătorii de utilităţi, a sarcinilor privind protecţia mediului si asigurarea bunei vecinătăţi.

S-a mai precizat in întâmpinare că reclamanţii au la îndemână instituţia intrării in legalitate a unei construcţii executată fără autorizaţie de construire care se face potrivit art. 59 din Ordinul nr. 839 - normele de aplicare a Legii nr. 50/1991.

In ceea ce priveşte cererea reconvenţionala, pârâţii au rugat instanţa sa aprecieze temeinicia acestei solicitări in raport de considerentele reclamanţilor, a calităţii procesual pasive a autorităţii locale, cu motivarea ca aceasta este singura in măsura sa dispună masurile prev. de Legea 50/1991 in ceea ce priveşte construcţiile edificate.

Motivarea cu privire la construcţii este cea invocata anterior in legătură cu fondul acţiunii si necesitatea existentei  documentaţiei de urbanism si a autorizaţiei de construire ca fiind singura procedura reglementată expres de legea specială.

Autoritatea locala, constatând ca normele ce reglementează disciplina in construcţii sunt eludate, in situaţia in care are de a face eventual si cu o categorie de teren situata in extravilan localităţii pentru care este interzisa in mod expres edificarea construcţiilor, singura măsura impusa este aceea de demolare si aducerea terenului in situaţia anterioară.

Fata de cele prezentate, pârâţii au solicitat respingerea acţiunii formulate de reclamanţi ca neîntemeiată si admiterea cererii reconvenţionale, in sensul desfiinţării construcţiei edificate de reclamanţi fără autorizaţie de construire.

In drept, întâmpinarea si cererea reconvenţională au fost întemeiate pe disp. art. 205-210 C.pr.iv si Legea 50/1991.

Reclamanţii au depus răspuns la întâmpinare si întâmpinare raportat la cererea reconvenţională, prin care au invocat excepţia anulării cererii reconvenţionale ca netimbrată, excepţia disjungerii, soluţionarea pe care separată a cererii reconvenţionale faţă de cererea introductivă cf. disp. art. 209 si 210 NCPC si fata de inadmisibilitatea acţiunii invocată de pârâţi, au solicitat respingerea acestei ca neîntemeiată si nefondată.

Ataşat răspunsului la întâmpinare si întâmpinării la cererea reconvenţională, reclamanţii au depus Decizia ICCJ nr. 3668/2005.

Prin încheierea din 12.09.2013, instanţa, având in vedere disp. art. 22 NCPC, a dispus citarea pârâţilor cu menţiunea de a face dovada achitării taxei judiciare de timbru aferente cererii reconvenţionale in cuantum de 411 lei, stabilită la valoarea construcţiei.

Prin încheierea din 24.10.2013, instanţă constatând că pârâţii-reclamanţi nu au făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru in cuantum de 411 lei pentru cererea reconvenţională, a admis excepţia netimbrării si a anulat cererea reconvenţionala faţă de neîndeplinirea obligaţiei de timbraj.

Tot prin încheierea din 24.10.2013, instanţa, având in vedere disp. art. 254, 255 si 258 NCPC, a încuviinţat reclamanţilor proba cu înscrisuri si proba cu expertiza specialitatea construcţii civile, prorogând pronunţarea asupra probei testimoniale solicitate de reclamanţi, după observarea concluziilor expertului, şi a numit in conformitate cu disp. art. 331 NCPC, prin tragere la sorţi din listele generate de programul ecris pe expert O. E. pentru a întocmi raportul de expertiza cu obiectivele stabilite la acel termen, raport de expertiza ce a fost depus la dosar in data de 13.01.2014.

Prin încheierea de şedinţa din data de 16.01.2014, instanţa, fata de evaluare din cuprinsul raportului de expertiza a pus in vedere reclamanţilor să depună la dosarul cauzei dovada achitării taxei judiciare de timbru in cuantum de 2059,22 lei, obligaţia de timbraj fiind îndeplinită la data de 13.02.2014.

Prin încheierea din 13.02.2014, instanţa a lua act de poziţia procesuală a apărătorului reclamanţilor in sensul ca nu a mai insistă in administrarea probei testimoniale.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP, reclamanţii au dobândit imobilul situat în mun. Craiova, compus din teren intravilan în suprafaţă de 206 mp. rezultată din acte şi 206,25 mp. din măsurători, cu număr cadastral 5475 şi dintr-o construcţie casă de locuit C1, cu o suprafaţă construită de 42,38 mp., cu număr cadastral 5475-C1, alcătuită dintr-o cameră, verandă si sală.

Potrivit concluziilor raportului de expertiză specialitatea construcţii civile, întocmit în cauză rezultă că, pe terenul intravilan în suprafaţă de 206,25 mp. din măsurători, deţinut de către reclamanţi, o parte din construcţia C1-verandă şi sală, a fost demolată fiind edificată construcţia care face obiectul cauzei, compusă din trei încăperi cu pereţii din zidărie de BCA cu acoperişul (planşeul) din grinzi de lemn şi tencuiţi cu mortar de var pe şipci şi trestie.

Din probatoriul administrat, precum şi din susţinerile reclamanţilor, se reţine că noua construcţie, identificată prin raportul de expertiză, a fost edificată de reclamanţi, în regie proprie, în cursul anilor 2011-2012, fără autorizaţie de construire, ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.  din 23.09.2011.

Potrivit dispoziţiilor art. 577 NCCiv. (legea aplicabilă în cauză conform art. 6, alin. 5 din Noul Cod Civil şi art. 5 şi 58 din legea de punere în aplicare nr. 71/2011), (1) construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. (2) Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilululi din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

Dispoziţiile art. 579 alin. 1 NCCiv. instituie în favoarea proprietarului imobilului o prezumtie relativă de proprietate asupra construcţiilor edificate pe acel teren, până la proba contrară.

În cauză, pe baza probatoriului administrat, instanţa reţine că la data edificării noii construcţii (anii 2011-2012) care face corp comun cu construcţia C1, proprietari ai terenului intravilan în suprafaţă de 206 mp. rezultată din acte şi 206,25 mp. din măsurători, situat în mun. Craiova, erau reclamanţii astfel că, de principiu, prezumţia instituită de textul de lege anterior invocat, operează în favoarea acestora.

Cu toate acestea, sub aspectul admisibilităţii căii juridice pentru care au optat reclamanţii, instanţa reţine următoarele:

Potrivit dispoziţiilor art. 35 NCPC, cel care are interes poate să ceară constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege.

Astfel, în lumina acestor dispoziţii, instanţa reţine, cu prioritate, în ceea ce priveşte petitul în constatarea demolării unei părţi din vechea construcţie, că acesta vizează constatarea unei situaţii de fapt şi nu a unui drept al părţilor, motiv pentru care, sub acest aspect, reclamanţii nu au deschisă în justiţie calea acţiunii în constatare.

Referitor la posibilitatea instanţei de a constata dreptul de proprietate al reclamanţilor asupra construcţiei nou edificate, se reţine că art. 35 NCPC, permite acest lucru numai în măsura în care partea nu poate cere realizarea dreptului său pe orice altă cale prevăzută de lege.

În acest sens, instanţa reţine că, deşi lucrările edificate de reclamanţi au fost realizate fără autorizaţie de construire şi cu neîndeplinirea obligaţiilor prevăzute de legea nr. 50/1991R, părţile solicită instanţei să dea eficienţă dispoziţiilor art. 577 şi următ. NCCiv. şi să constate dreptul acestora de proprietate.

Însă, potrivit art. 59 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a legii nr. 50/1991R, (3) în situaţia în care construcţia realizată fără autorizaţie de construire întruneşte condiţiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administraţiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizaţii de construire în vederea intrării în legalitate, în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerinţa esenţială de calitate "rezistenţă mecanică şi stabilitate" privind starea structurii de rezistenţă în stadiul fizic în care se află construcţia, precum şi pentru cerinţa esenţială de calitate "securitatea la incendiu", numai după emiterea Acordului de mediu, în condiţiile legii.

Prin urmare, reclamanţii, care fără a solicita vreun aviz legal, din proprie iniţiativă au demolat o parte din construcţie şi au edificat lucrări noi, au la îndemână calea realizării dreptului prin intrarea în legalitate potrivit procedurii prevăzute de legea specială, cale pe care însă au înţeles să nu o urmeze. De altfel, reclamanţii nu au realizat nici un demers pentru reglementarea situaţiei juridice a construcţiei, cu excepţia promovării prezentei cereri în justiţie.

Referitor la argumentele aduse de reclamanţi în susţinerea cererii de chemare în judecată, instanţa reţine că este de netăgăduit că întreaga legislaţie naţională, începând cu legea fundamentală (Constituţia României), Codul Civil şi alte legi speciale în materie, acordă o protecţie juridică sporită proprietăţii private, în acord cu jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, însă această protecţie priveşte strict dreptul de proprietate dobândit în condiţiile legii, şi nu cu eludarea acesteia.

Astfel, potrivit art. 555 alin. 1 NCCiv., proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.

Art. 556 alin. 1 şi 2 NCCiv. statuează că dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege.

Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate.

Potrivit art. 557 alin. 1 NCCiv., dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi.

Nu în ultimul rând, alin. 3 al art. 563 NCCiv. arată că, dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut.

De asemenea, legea specială în materia autorizării executării lucrărilor de construcţie, nr. 50/1991R, prevede în cuprinsul art. 1 că (1)Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare. Autorizaţia de construire sau de desfiinţare se emite la solicitarea deţinătorului titlului de proprietate asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - ori a altui act care conferă dreptul de construire sau de desfiinţare, în condiţiile prezentei legi.(2)Construcţiile civile, industriale, inclusiv cele pentru susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, emisă în condiţiile prezentei legi, şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor.

 În cuprinsul art. 2, acelaşi act normativ prevede că (1)Autorizaţia de construire constituie actul de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor.(2)Autorizaţia de construire se emite în temeiul şi cu respectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism, avizate şi aprobate potrivit legii.

În speţă, reclamanţii nu se pot prevala de buna-credinţă pentru a beneficia de recunoaşterea dreptului de proprietate în condiţiile art. 577 şi următ. NCCiv., câtă vreme nimeni nu se poate prevala de necunoaşterea legii, iar reclamanţii cunoşteau interdicţia legală privind demolarea şi construirea fără autorizaţiile şi avizele legale necesare.

Mai mult chiar, reclamanţii aveau la îndemână şi procedura intrării în legalitate la care instanţa a făcut referire anterior, pe care de asemenea, nu au parcurs-o.

Potrivit principiului de drept procesual instituit de dispoziţiile art. 12 alin. 1 NCPC, drepturile procesuale trebuie exercitate cu bună-credinţă, potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege.

În acest sens, instanţa reţine că reclamanţii nu au deschisă calea acţiunii în constatarea dreptului de proprietate reglementată de art. 35 NCPC, câtă vreme au eludat cu ştiinţă dispoziţiile legii speciale nr. 50/1991R şi ale Ordinului nr. 893/2009 privind adoptarea normelor metodologice de punere în aplicare.

Tot în acest context, trebuie subliniat că reclamanţii nu au făcut dovada că s-ar fi adresat în cursul edificării construcţiei sau după terminarea acesteia cu vreo cerere pentru obţinerea autorizaţiei sau a avizelor necesare iar autorităţile administraţiei publice locale le-ar fi refuzat eliberarea documentelor în mod nejustificat.

Dimpotrivă, analizând conduita procesuală adoptată de reclamanţi, precum şi argumentele aduse în susţinerea cererii de chemare în judecată, instanţa constată că aceştia au ignorat în mod conştient dispoziţiile legii nr. 50/1991R, optând pentru învestirea instanţei de judecată cu soluţionarea prezentei cereri.

Însă, faţă de considerentele anterior expuse, care fundamentează convingerea instanţei, se constată că demersul reclamanţilor în justiţie nu poate fi primit deoarece au fost nesocotite condiţiile impuse de lege pentru dobândirea proprietăţii iar instanţa nu poate valida o astfel de conduită în condiţiile în care dreptul astfel dobândit nu se bucură de recunoaşterea şi protecţia legii.

O interpretare contrară ar lipsi de conţinut şi de finalitate dispoziţiile legii nr. 50/1991R, în situaţia în care, fără nicio justificare obiectivă, ci doar prin simpla manifestare unilaterală de voinţă, părţilor le-ar fi permisă şi recunoscută opţiunea între respectarea procedurii autorizării prevăzute de legea nr. 50/1991R sau, în caz contrar, adresarea ulterior a unei cereri în justiţie. Nu în ultimul rând, o astfel de interpretare permisivă a legislaţiei în materie ar duce la încălcarea abuzivă a procedurii speciale prevăzute de legiuitorul naţional, în condiţiile în care părţilor li s-ar recunoaşte de plano o alternativă apreciată ca fiind mai puţin împovărătoare şi mult mai avantajoasă ca şi costuri financiare şi ar neîndreptăţi persoanele care cu bună-credinţă se supun dispoziţiilor acesteia.

De altfel, dispoziţiile art. 577 şi următ. NCCiv., reprezintă doar dreptul comun în materia accesiunii imobiliare artificiale, însă ori de câte ori legea specială (nr. 50/1991R) impune condiţii derogatorii acestea trebuie respectate, potrivit principiului specialia generalibus derogant.

În concluzie, reţinând că nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 35 NCPC şi nici incidente situaţiile reglementate de art. 577 şi următ. NCCiv, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea promovată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii

Anulează ca netimbrată cererea reconvenţională.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Craiova şi se soluţionează de Tribunalul Dolj.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 20/02/2014

Domenii speta

Spete similare