Locuinţe construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat. Dreptul subiectiv al chiriaşilor de a le cumpăra în baza Legii nr. 85/1992

-Legea nr. 85/1992, republicată – art. 7

Art. 7 din Legea nr. 85/1992, republicată, prevede că „locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi”.

Astfel, din textul legal mai sus menţionat, rezultă că obligaţia de a vinde ia naştere atunci când sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii: locuinţele să fie construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat; solicitantul să fie titularul contractului de închiriere, la momentul formulării cererii de cumpărare, putând fi sau nu angajat al unităţii proprietare; locuinţele să nu facă parte din categoria celor de intervenţie.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia I civilă,

Decizia civilă nr. 365 din 6 martie 2013

Decizia civilă nr. 365 din 6 martie 2013, pronunţată în dosarul nr. 14661/325/2010, Curtea de Apel Timişoara a admis recursul declarat de reclamanţii C.M. şi C.G. împotriva Deciziei civile nr. 750 din 01.11.2012, pronunţată de Tribunalul Timiş.

A modificat decizia atacată, în sensul că a admis apelul declarat de reclamanţi împotriva Sentinţei civile nr. 14138 din 07.06.2011, pronunţată de Judecătoria Timişoara.

A schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis acţiunea formulată de reclamanţi şi a obligat pârâta SC I. SA să încheie cu reclamanţii contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 20, situat în Timişoara […].

A menţinut dispoziţiile sentinţei cu privire la respingerea excepţiilor şi a respins ca inadmisibil recursul declarat de pârâtă.

Pentru a hotărî astfel, Curtea a avut în vedere argumentele de mai jos.

Cu privire la recursul pârâtei SC I. SA Curtea reţine că acesta vizează doar neadmiterea excepţiei de lucru judecat în baza Deciziei civile nr. 334/04.03.2008, pronunţată de Curtea de Apel Oradea în dosarul nr. 6518/111/2006.

Or, prima instanţă, prin Sentinţa civilă nr. 14138/07.06.2011, a respins această excepţie, iar împotriva acestei sentinţe pârâta SC I. SA nu a declarat apel, situaţie în care recursul pârâtei SC I. SA este inadmisibil, fiind exercitat omisso medio.

Este însă întemeiat recursul reclamanţilor pentru argumentele expuse în continuare.

Cu privire la excepţia autorităţii de lucru judecat, invocată de pârâtă şi prin întâmpinare, Curtea apreciază că este neîntemeiată această excepţie, întrucât, aşa cum corect au stabilit ambele instanţe, din extrasul CF […] rezultă în mod evident că societatea pârâtă a schimbat natura juridică a acestor locuinţe, în sensul de a nu mai fi locuinţe de intervenţie, fiind vândute, după pronunţarea Deciziei nr. 334/2008 a Curţii de Apel Oradea, mai multe locuinţe, iar pentru altele s-au încheiat promisiuni de vânzare-cumpărare, o dovadă în acest sens fiind „Anunţul „pârâtei, din 2010, prin care aduce la cunoştinţă chiriaşilor faptul că a hotărât vânzarea camerelor de imobil la preţul de 19.000 euro.

În legătură cu fondul litigiului, este adevărat că adresa nr. 1710/10.09.1992, emisă de pârâta SC I. SA a fost comunicată unei alte persoane, respectiv numitei C.S. şi nu reclamantei C.M. (fostă A.)M., însă, contrar celor invocate de pârâtă şi celor reţinute de instanţa de apel, Curtea reţine că reclamanta C.M. şi-a manifestat voinţa juridică de a cumpăra imobilul în litigiu prin acţiunea înregistrată la Judecătoria Timişoara sub nr. 14827 din 13.10.1992, formulată împreună cu alţi locatari.

În al doilea rând, nu pot fi însuşite susţinerile pârâtei SC I. SA, potrivit cărora contractul de închiriere nr. 9619/06.07.1989 a încetat din data de 01.01.1991, când au încetat raporturile de muncă ale reclamantei C.M., aşa cum s-a reţinut şi prin Sentinţa civilă nr. 5610/2010, pronunţată de Judecătoria Timişoara în dos. 6056/325/2009, întrucât, pe de o parte, acest dosar este suspendat în apel, sentinţa nefiind nici măcar definitivă, iar pe de altă parte, reclamanta C.M. şi-a desfăşurat activitatea până la data de 11.04.2003, conform cărţii de muncă, în cadrul SC A. SA Timişoara, societate comercială ce a luat naştere ca şi pârâta SC I. SA prin divizarea fostei întreprinderi de stat „Trustul de Construcţii Industriale Timişoara”, ceea ce înseamnă continuitatea desfăşurării raporturilor de muncă.

Astfel, Curtea are în vedere dispoziţiile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 republicată care prevăd că „locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de intervenţie, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi”, precum şi dispoziţiile art. 7 alin. (6) din aceeaşi lege, conform cărora „beneficiază de prevederile alin. (1) şi chiriaşii care nu sunt angajaţii unităţilor proprietare”.

Prin urmare, obligaţia de a vinde ia naştere atunci când sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii: 1) locuinţele să fie construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii; 2) solicitantul să fie titularul contractului de închiriere, la momentul formulării cererii de cumpărare, putând fi sau nu angajat al unităţi proprietare; 3) locuinţele să nu facă parte din categoria celor de intervenţie.

Or, aceste condiţii sunt îndeplinite în speţă.

În acest sens, s-a pronunţat şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin Decizia civilă nr. 5/2008, dată în interesul legi, stabilind că obligaţia de vânzare a acestor imobile este una in rem, în raport de natura obiectului (locuinţă construită din fondul unităţilor economice sau bugetare, până la data intrării în vigoare a legii), şi nu o obligaţie in personam, derivată din calitatea de chiriaş la data intrării în vigoare a legii.

Acelaşi caracter propter rem al obligaţiei instituite de Legea nr. 85/1992 în sarcina proprietarilor unor astfel de locuinţe a fost afirmat şi de către Curtea Constituţională prin Decizia nr. 814/2011, arătându-se că „în cazul privatizării unităţilor din ale căror fonduri a fost construită locuinţa ce a făcut obiectul vânzării, obligaţia de vânzare către chiriaş, prevăzută de dispoziţiile Legii nr. 85/1992 (...) este o obligaţie in rem, iar nu o obligaţie in personam, reglementată în considerarea subiectului, societatea comercială care a luat naştere pe calea privatizării”.

Recent, prin Decizia nr. 3/18.02.2013, pronunţată în dosarul nr. 20/2012, în interesul legii Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a statuat că „în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1 alin. (1) şi art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, stabileşte că aceste prevederi instituie o obligaţie legală pentru societăţile comerciale cu capital integral privat, devenite proprietare prin privatizare, de a vinde locuinţele construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, cu excepţiile prevăzute de lege”.

În plus, din perspectiva respectării dispoziţiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi a art. 44 din Constituţie, se impun cu caracter obligatoriu considerentele deciziilor Curţii Constituţionale prin care s-a constat conformitatea dispoziţiilor art. 1 şi 7 din Legea nr. 85/1992, cu motivarea că „deşi în proprietatea societăţii comerciale sau a regiilor autonome au intrat şi locuinţele construite din fondurile proprii, legiferarea, ulterior adoptării Constituţiei, a posibilităţii ca fiecare chiriaş al unei asemenea locuinţe să devină proprietar nu poate fi privită decât ca o limitare a dreptului de proprietate al persoanelor juridice respective. Astfel se consacră o normă de justiţie socială, chiriaşii având posibilitatea să cumpere locuinţele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem juridic-statal”.

Astfel, prin obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu se afectează patrimoniul acesteia, întrucât ca efect al subrogaţiei reale cu titlu particular, dreptul de proprietate va fi înlocuit cu preţul plătit de chiriaşul cumpărător, preţ care în cazul de faţă va fi cel stabilit potrivit Decretului-lege nr. 61/1990, deoarece procedura de vânzare a început în anul 1992, când s-a întâlnit oferta (legală) cu acceptare ofertei, în acest sens fiind şi normele tranzitorii cuprinse în art. II din Legea nr. 244/2011.

Cu alte cuvinte, pârâta nu poate invoca încălcarea prevederilor art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie, în condiţiile în care imobilul în litigiu a intrat în patrimoniul său cu titlu gratuit, în urma transformării unităţilor de stat în societăţi comerciale, şi primeşte în locul preţului de piaţă un preţ mai mic, stabilit prin lege.

În acest sens, în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului s-a reţinut că art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţie nu garantează în toate situaţiile o compensaţie integrală pentru lipsirea de proprietate, obiective legitime, de utilitate publică, precum cele ce urmăresc măsuri de reformă economică sau justiţie socială pot milita pentru o rambursare inferioară valorii de piaţă a bunului (cauza James ş.a. vs. Regatul Unit, Marea Cameră, Hotărârea din 21 februarie 1986).

Domenii speta

Spete similare