Contract de vânzare-cumpărare. Cauză ilicită şi imorală

Contract de vânzare-cumpărare. Cauză ilicită şi imorală

-Codul civil din 1864: art. 966, art. 968

Potrivit art. 966 Codul civil din 1864, „obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită, nu poate avea niciun efect”, iar conform art. 968 din acelaşi act normativ „Cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri şi ordinii publice”.

Astfel, în condiţiile în care vânzătorul se află în stare de nevoie la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, având datorii la chirie şi întreţinere, iar cumpărătorul a profitat de această stare de constrângere a vânzătorului spre a obţine un avantaj disproporţionat în raport cu prestaţia lui, plătind un preţ cu mult sub valoarea de circulaţie a imobilului, contractul de vânzare-cumpărare este fondat pe o cauză ilicită şi imorală.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia I civilă,

Decizia civilă nr. 233/R din 5 martie 2014, G.O.

Prin Decizia civilă nr. 233/R din 5 martie  2014, pronunţată în dosarul nr. 30854/325/2010*, Curtea de Apel Timişoara a admis recursul declarat de reclamanta R.M. (în prezent decedată) şi continuat de moştenitorii acesteia D.L.L. şi R.C. (reprezentat de tutore D.L.L.) împotriva Deciziei civile nr. 655 din 15 octombrie 2013, pronunţată de Tribunalul Timiş.

A modificat în tot decizia atacată în sensul că a respins apelul declarat de pârâţii C.D.C. şi C.V. împotriva Sentinţei civile nr. 7377 din 19 martie 2012, pronunţată de Judecătoria Timişoara.

Pentru a hotărî astfel, Curtea a avut în vedere argumentele ce succed.

Nulitatea este sancţiunea prin care actul juridic este lipsit de efectele ce contravin legii care interesează ordinea publică sau bunele moravuri, fraudează lega sau interesele individuale.

Sancţiunea nulităţii este fundamentată şi în condiţiile în care actului juridic îi lipseşte cauza sau aceasta este ilicită, imorală sau falsă.

Prevederile art. 966 din Codul civil din 1864 statuează asupra lipsei efectelor unei obligaţii fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită, iar art. 968 din acelaşi act normativ defineşte cauza nelicită ca fiind aceea prohibită de legi, contrară bunelor moravuri şi ordinii publice.

În speţă, contrar a ceea ce a reţinut instanţa de apel, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1433/19.04.2004 de BNP P.G. din Timişoara este fondată pe o cauză ilicită şi imorală, în sensul art. 968 C. civ., aşa cum corect a constatat şi prima instanţă, în condiţiile în care reclamanta se afla în stare de nevoie la data încheierii acestui contract, având datorii la chirie şi întreţinere, iar pârâţii au profitat de această stare de constrângere a reclamantei spre a obţine un avantaj disproporţionat în raport cu prestaţia lor, respectiv au plătit un preţ cu mult sub valoarea de circulaţie a imobilului.

Astfel, potrivit înscrisurilor depuse în recurs, preţul unui apartament cu 3 camere, similar cu cel în litigiu, situat în Timişoara str. I., era cuprins în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, între 12000-15000 mărci germane (115.000.000- 144.000.000 lei vechi), iar pârâţii au plătit un preţ de numai 35.000.000 lei vechi.

Este adevărat că, pe lângă preţul de 35.000.000 lei vechi, menţionat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1433/19.04.2000, pârâţii au plătit reclamantei suma de 8.500.000 lei vechi reprezentând contravaloarea întreţinerii şi chiriei restante, aspect recunoscut prin înscrisurile de la filele 57 şi 84 din dosarul de fond, dar tot la data de 19.04.2000, când s-a încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare, conform chitanţei de la fila 118 din dosarul de fond, reclamanta i-a achitat pârâtei suma de 20.000.000 lei, reprezentând preţul apartamentului cu o cameră situat în Timişoara, str. E.G., nr. […], ce  a făcut obiectul convenţiei de schimb şi a promisiunii de vânzare-cumpărare şi a actului adiţional la aceasta, încheiate la Cabinetul Individual de Avocat L.I.

În realitate, din interpretarea coroborată a clauzelor contractului de schimb din 11.01.2000, contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1433/19.04.2000, convenţiei privind promisiunea de vânzare-cumpărare şi a actului adiţional la aceasta din 19.04.2000, declaraţiile martorilor şi interogatoriile pârâţilor, reiese în mod cât se poate de evident că a subzistat convenţia de schimb a părţilor, care a şi fost pusă în practică, fiecare din părţi ocupând apartamentul celeilalte, dar, din cauză că a devenit imposibilă transpunerea şi în drept a convenţiei de schimb, prin aceea că fostul proprietar a redobândit apartamentul din str. E.G., părţile au recurs la subterfugiul încheierii, în locul contractului de schimb, a celor două acte juridice contractul de vânzare-cumpărare şi convenţia privind promisiunea de schimb cu aceeaşi finalitate.

Această interpretare, în sensul că a subzistat contractul de schimb, este argumentată de clauza din promisiune în care s-a arătat că vânzarea-cumpărarea se va perfecta fără ca părţile să mai aibă pretenţii una faţă de cealaltă, precum şi din clauzele din actul adiţional, prin care s-a stabilit achitarea anticipată a chiriei pentru toată perioada  până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi că „(...) în cazul în care imobilul este revendicat şi câştigat de vechiul proprietar prima se obligă să asigure secundelor o altă locuinţă”.

Esenţial în speţă este că motivul determinant al încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare l-a constituit dorinţa grabnică a pârâţilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra apartamentului cu 3 camere al reclamantei, profitând de starea de constrângere şi de pregătirea şcolară precară a acesteia, în timp ce reclamantei doar i s-a promis transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului cu o cameră al pârâtei pentru o dată ulterioară, cu toate că pârâta a dobândit dreptul de proprietate  asupra apartamentului  său la data de 22.10.1998, respectiv după mai bine de un an de la emiterea Hotărârii nr. 785/11.09.1997 de către Comisia Judeţeană pentru Aplicarea Legii nr. 112/1995, potrivit căreia imobilul nu intra sub incidenţa acestei legi.

Pe de altă parte, chiar dacă pârâţii au plătit şi suma de 4.922.000 lei vechi reprezentând preţul către stat al apartamentului reclamantei din str. I., aşa cum susţin pârâţii şi cum a reţinut instanţa de apel  pe considerentul că reclamanta nu a contestat acest aspect, pe lângă sumele de 35.000.000 lei vechi (preţul apartamentului reclamantei), 8.500.0000 lei vechi (contravaloarea chiriei şi întreţinerii restante) şi 6.500.000 lei vechi (sulta din contractul de schimb), deci, în total, 54.922.000 lei vechi, scăzând sumele plătite de reclamantă pârâtei (20.000.000 lei vechi reprezentând preţul apartamentului din str. E.G. şi 5.000.000 lei vechi reprezentând rate către stat pentru acest apartament) rezultă că, în realitate, pârâţii i-au plătit reclamantei pentru apartamentul acesteia 29.922.000 lei vechi, cu mult sub preţul de piaţă, respectiv un preţ de 4-5 ori mai mic.

În concluzie, reţinând, contrar a ceea ce susţin pârâţii intimaţi, că starea de nevoie şi constrângere a reclamantei a persistat pe întreaga perioadă a încheierii tuturor  contractelor analizate mai sus, dar şi faptul că preţul imobilului era mult sub valoarea de circulaţie de la acea dată, Curtea apreciază că actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1433/19.04.2000 este fondat pe o cauză ilicită şi imorală, în sensul art. 968 C.civ.

Faţă de cele de mai sus, Curtea a apreciat că hotărârea atacată cuprinde motive străine de natura pricinii, a fost dată cu interpretarea greşită a actelor juridice deduse judecăţii şi cu aplicarea greşită a legii, astfel că în baza art. 304 pct. 7, 8, 9 şi art. 312 alin. (1) şi (3) C. pr. civ., a admis recursul reclamanţilor şi a modificat decizia recurată, în sensul că a respins  apelul declarat de pârâţi împotriva hotărârii primei instanţe.

Domenii speta

Spete similare