Civil. rectificare carte funciara

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău, reclamanta TCE a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul GM, pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti prin care să se dispună rectificarea înscrierilor din cartea funciară, pentru terenul şi construcţiile din mun. B, referitor la notarea erorii materiale efectuate în baza încheierii a Notarului Public VE, pentru suprafaţa de 326 m.p. teren intravilan, în loc de 250 m.p. şi adăugarea corpului C. 2 anexă, în suprafaţă construită de 31,84 m.p.

În motivarea acţiunii, reclamanta a învederat instanţei că, prin sentinţa civilă a Judecătoriei Buzău a devenit proprietar al casei de locuit, compusă din 3 camere, împreună cu suprafaţa de 100 m.p. teren. A susţinut petenta că, deşi a intrat în posesia şi folosinţa imobilului, a fost acţionată în judecată de către pârâtul GM în cursul anului 2008, care pretindea că este proprietarul terenului şi al casei cumpărate de către aceasta.

La dosar, a depus copia cărţii funciare şi încheierea de îndreptare eroare materială a Notarului Public VE, prin care se modifica conţinutul contractului de vânzare-cumpărare de la 250 m.p. la suprafaţa de 326 m.p. teren. În baza acestui act, a precizat reclamanta, a fost modificată şi schiţa topografică, incluzându-se în terenul pârâtului şi terenul proprietatea acesteia şi a fost adăugat în plan şi corpul C 2 de casă, pe care ea l-a cumpărat şi care nu se găseşte în contractul de vânzare-cumpărare al pârâtului.

A mai arătat reclamanta că, văzând aceste falsuri, cu consecinţa posibilei sale deposedări de casă şi teren, a formulat plângere penală împotriva notarului, care prin ordonanţa din 25.09.2008 a Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Ploieşti, pronunţată în dosarul a constatat că încheierea este neconformă cu realitatea, încheiată în condiţii de nelegalitate, urmare a neglijenţei în serviciu, motiv pentru care aceasta a fost amendată cu 1000 lei, pentru infracţiunea prevăzută de art. 249 alin. 1 Cod penal.

Reclamanta a susţinut că notarea în cartea funciară a suprafeţei de 326 m.p., în loc de 250 m.p. s-a făcut în baza unui act fals (încheierea de îndreptare eroare materială), şi că ar fi necesar ca instanţa să dispună rectificarea cărţii funciare pentru imobilul situat în mun. B, în sensul limitării la dreptul de proprietate al pârâtului GM la suprafaţa de 250 m.p. şi corpul C.1 de casă, în suprafaţă de 59,54 m.p. amplasat pe acesta.

În drept, au fost invocate prevederile art. 36 pct. 1 şi 4 şi art. 37 alin. 1 din Legea nr. 7/1996.

La termenul de judecată din data de 15.12.2008, pârâtul GM a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată a reclamantei TC, ca neîntemeiată, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea întâmpinării, pârâtul a arătat că apreciază cererea de chemare în judecată, în totalitate, neîntemeiată, având în vedere faptul că titlurile de proprietate ale părţilor au fost analizate de către instanţa de judecată, atât sub aspectul temeiniciei, cât şi sub aspectul legalităţii, în urma cererii în revendicare formulată de către acesta, cerere care a făcut obiectul dosarului al Judecătoriei Buzău.

În această situaţie, pârâtul a considerat că a fost stabilit, în mod definitiv şi irevocabil, faptul că titlul său de proprietate este cel veritabil, fiind mai bine caracterizat, doar el putând face dovada provenienţei şi originii dreptului de proprietate.

Titlul său de proprietate provine de la autorii acestuia, IV şi IA, care au cumpărat imobilul teren şi construcţie C.1, prin contractul de vânzare-cumpărare, transcris în Registrul de Inscripţiuni Transcripţiuni al Tribunalului Buzău.

A mai precizat pârâtul că a dobândit dreptul de proprietate  de la autorii săi, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P. „VE”, îndreptându-se şi eroarea materială strecurată în interiorul acestuia prin încheierea autentificată la acelaşi Birou Notarial, în această modalitate transmiţându-se o cotă indiviză de 1/2 din bun, precum şi prin  intermediul certificatului de moştenitor încheiat la B.N.P. „MT”, prin care s-a transmis cealaltă cotă de 1/2 din bun, astfel întregindu-se în patrimoniul său dreptul de proprietate exclusiv asupra bunului.

În ceea ce priveşte dreptul de proprietate asupra construcţiei C 2, pârâtul a susţinut că a dovedit edificarea în regie proprie, fără a poseda autorizaţie de construire, de către bunicul IV, conform chitanţei-convenţiei, depuse la dosarul cauzei şi a depoziţiei martorilor, constructori care au construit această casă şi care au fost audiaţi la ultimul termen de judecată.

Referitor la îndreptarea erorii materiale, a arătat pârâtul, că autorii săi au cumpărat 312 m.p., iar la măsurarea efectivă a terenului în vederea intabulării dreptului de proprietate în cartea funciară, s-au găsit 326 m.p., diferenţa fiind de 14 m.p., o diferenţă tolerabilă, motiv pentru care dreptul de proprietate a fost intabulat.

În ceea ce priveşte dreptul de proprietate al reclamantei, pârâtul a solicitat să se observe că aceasta l-a dobândit, în urma pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, cunoscând însă că a cumpărat de la o persoană care nu este proprietarul imobilului, conform Rezoluţiei de neîncepere a urmăririi penale din data de 10.06.2004, pronunţată în dosarul al Parchetului de pe lângă Judecătoria Buzău.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 115 şi urm. din Codul de procedură civilă.

La termenul de judecată din data de 05.01.2009, reclamanta TCE a depus la dosar completare la acţiunea principală, în sensul de a se dispune anularea încheierii de îndreptare eroare materială a notarului public VE, prin care s-a modificat conţinutul contractului de vânzare-cumpărare, referitor la suprafaţa de teren din mun. B de la 250 m.p., la 326 m.p.

În motivarea cererii completatoare, reclamanta a arătat că, prin ordonanţa din 25.09.2008 a Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Ploieşti, pronunţată în dosarul, s-a constatat că încheierea respectivă este neconformă cu realitatea, încheiată în condiţii de nelegalitate, urmare a neglijenţei în serviciu a notarului public, faptă sancţionată cu 1000 lei amendă, conform art. 249 alin. 1 Codul penal.

În baza acestei încheieri, a precizat reclamanta, a fost întocmită documentaţia tehnică şi cartea funciară pentru imobilul casă de locuit şi terenul aferent din B.

Întrucât pe latură penală notarul a fost sancţionat, reclamanta a solicitat ca, pe cale civilă, să se dispună anularea actului încheiat cu încălcarea condiţiilor de fond şi de formă.

În drept, şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 1173 şi 1190 din Codul civil şi ale Legii nr. 36/1995.

La termenul de judecată din data de 12.01.2009, pârâtul-reclamant, GM, a depus la dosar întâmpinare la cererea completatoare, prin care a solicitat respingerea atât a acţiunii principale, cât şi a cererii de completare a acţiunii principale, ca neîntemeiate, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

A menţinut în totalitate apărările formulate prin întâmpinarea depusă în cauză, solicitând instanţei să le dea eficienţă, urmând să aibă în vedere şi motivele de nelegalitate şi netemeinicie a cererilor de chemare în judecată.

Pârâtul a susţinut că, deşi s-a solicitat anularea unui act, nu s-a precizat care este regimul juridic al nulităţii care se invocă în cauză, cererea este nemotivată în fapt şi în drept, neindicându-se starea de fapt care ar atrage o eventuală anulare, nefiind indicate nici motive de drept, întrucât articolele 1173 şi 1190 nu se referă la regimul juridic al nulităţii, iar simpla referire la Legea nr. 36/1995 nu reprezintă o motivare în drept a cererii.

A precizat pârâtul că a dobândit dreptul de proprietate de la autorii săi prin contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub  la B.N.P. „VE”, îndreptându-se şi eroarea materială strecurată în interiorul acestuia prin încheierea autentificată la acelaşi Birou Notarial, în această modalitate transmiţându-se o cotă indiviză de 1/2 din bun, precum şi prin certificatul de moştenitor încheiat la B.N.P. „MT”, prin care s-a transmis cealaltă cotă de 1/2 din bun, astfel întregindu-se în patrimoniul său dreptul de proprietate exclusiv asupra bunului.

Pârâtul a învederat instanţei că, prin ordonanţa de scoatere de sub urmărire penală a notarului public care a întocmit contractul de vânzare-cumpărare autentificat şi încheierea de îndreptare eroare materială, nu s-a făcut nicio referire la eventuala nulitate a vreunui act întocmit, ci s-a arătat că notarul ar fi trebuit să convoace şi pe vânzătorii IV şi IA şi nu doar pe cumpărător, iar în aceasta ar fi constat eventuala nerespectare a Legii nr. 36/1995, conform aliniatului 4 din Ordonanţa menţionată mai sus. Acest lucru ar fi imposibil, întrucât, a susţinut pârâtul, în conformitate cu certificatul de moştenitor succesiv, autentificat la B.N.P. „MT”, rezultă că vânzătorii au decedat la 27.03.1999 şi respectiv la 30.05.2000, situaţie în care era imposibil să fie convocaţi în vederea îndreptării erorii materiale a contractului de vânzare-cumpărare menţionat mai sus.

Având în vedere că autorii săi au deţinut în proprietate şi posesie suprafaţa de 312 m.p., conform contractului de vânzare-cumpărare, iar aceştia i-au transmis prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la B.BN.P. VE, jumătate din cota indiviză asupra acestei proprietăţi, pârâtul a susţinut că este pe deplin justificată îndreptarea de eroare materială cu atât mai mult cu cât din măsurători a rezultat că suprafaţa reală este de 326 m.p., diferenţa de 14 m.p. fiind o diferenţă tolerabilă şi admisă de legea cadastrului şi publicităţii imobiliare.

La dosar au fost depuse următoarele înscrisuri: ordonanţa pronunţată în dosarul a Parchetului de pe lângă Cutea de Apel Ploieşti, extras de carte funciară, schiţă anexă, sentinţa civilă a Judecătoriei Buzău, încheierea a notarului public VE, contractul de vânzare-cumpărare şi memoriu tehnic, certificat de atestare fiscală şi proces-verbal de impunere fiscală, adeverinţa a Primăriei Buzău, adresa a Primăriei Buzău, decizia civilă pronunţată de Tribunalul Buzău-Secţia Civilă, în dosarul, sentinţa civilă pronunţată de Judecătoria Buzău în dosarul, încheierea de carte funciară, certificat de moştenitor succesiv, plan de amplasament şi delimitare a corpului de proprietate intravilan.

În şedinţa publică din 19.01.2009, pârâtul GM a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei de interes, arătând că reclamanta nu poate justifica niciun drept asupra bunului imobil, despre care pretinde că a fost greşit înscris în cartea funciară.

Cu privire la excepţiile invocate de către pârât, în funcţie de caracterul şi efectele produse de aceste excepţii procesuale, conform art. 137 alin. 1 din Codul de procedură civilă, instanţa va reţine următoarele:

Prin sentinţa civilă, pronunţată de Judecătoria Buzău, în dosarul, s-a constatat că între reclamanta TCE, pe de o parte, IF şi IA, de cealaltă parte, a intervenit vânzarea-cumpărarea unui imobil, casă de locuit, compus din 3 camere, amplasat pe un teren în suprafaţă de 100 m.p., situat în mun. B, în baza înscrisului sub semnătură privată denumit „antecontract de vânzare-cumpărare” încheiat pentru preţul de 105.000.000 lei.

Reclamantul GM, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat la Biroul Notarului Individual „VE”, a dobândit cota de 1/2 din imobilul, proprietatea autorilor IV şi IA, situat în mun. B compus din: casă de locuit, construcţie din cărămidă arsă, învelită cu ţiglă, alcătuită din 3 camere, bucătărie, hol, în suprafaţă construită de 56 m.p., împreună cu suprafaţa de 250 m.p., teren aferent construcţiei.

Conform încheierii a Biroului Notarial Individual „VE”, s-a dispus rectificarea erorii materiale din contractul de vânzare-cumpărare autentificat, transcris, în sensul că întreaga suprafaţă de teren, situată în mun. B din care pârâtul a cumpărat cota indiviză de jumătate, este de 326 m.p., iar nu de 250 m.p., astfel cum s-a menţionat în contract.

Din considerentele sentinţei civile, pronunţată de Judecătoria Buzău, în dosarul, rezultă că, după decesul vânzătorilor, IV  şi IA conform certificatului de moştenitor, eliberat de Biroul Notarului Public „TM”, pârâtul GM a dobândit şi cealaltă cotă de 1/2 din imobilul situat în mun. B,  în calitate de unic moştenitor, ca urmare a renunţării la succesiune de către ceilalţi moştenitori legali (GF, CA, DT).

Prin sentinţa civilă, pronunţată de Judecătoria Buzău, în dosarul, a fost admisă cererea pârâtului din prezenta cauză, GM, împotriva reclamantei TCE, în sensul că, după compararea titlurilor de proprietate ale părţilor, astfel cum au fost precizate mai sus, reclamanta a fost obligată să lase pârâtului, în deplină proprietate şi posesie, suprafaţa de 78 m.p., situată în mun. B,  şi corpul de casă C2, în suprafaţă construită de 40,32 m.p., compus din 3 camere, amplasat pe acest teren.

Cu privire la menţiunile din cartea funciară, a cărei rectificare s-a solicitat, instanţa reţine că, potrivit extrasului de carte funciară, în partea I a cărţii funciare nr. 27133, s-a înscris imobilul situat în mun. B, compus din C1=locuinţă, în suprafaţă construită de 59,54 m.p., C2=anexă, în suprafaţă construită de 31,84 m.p., teren în suprafaţă măsurată de 326 m.p.; în partea a-II-a s-au înscris, la nr. 1: GM, proprietar, cu titlu de cumpărare, ca bun propriu şi de moştenire, în baza actului; la nr. 2, s-a notat eroare materială, strecurată în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.I. „VE”, în sensul că eronat s-a menţionat suprafaţa din act ca fiind de 250 m.p., în loc de 326 m.p., cum corect ar fi trebuit, potrivit actului.

Prin cererea de rectificare a cărţii funciare, reclamanta TCE a solicitat să fie înlăturată notarea erorii materiale, şi menţionarea dreptului de proprietate al pârâtului numai pentru suprafaţa de 250 m.p., în loc de 326 m.p., formulând şi cerere de constatare a nulităţii absolute a încheierii de îndreptare a erorii materiale. Cât priveşte acest ultim capăt de cerere, trebuie observat faptul că, în cauză, nu au fost chemaţi în judecată alţi pârâţi, calitate de intimat având numai cumpărătorul GM, întrucât acesta este şi singurul moştenitor al vânzătorilor, IV şi IA, potrivit certificatului de moştenitor, eliberat de Biroul Notarului Public „TM”, pârâtul GM a dobândit şi cealaltă cotă de 1/2 din imobilul situat în mun. B calitate de unic moştenitor, ca urmare a renunţării la succesiune de către ceilalţi moştenitori legali (GF, CA, DT) – menţionat în considerentele sentinţei civile, pronunţată de Judecătoria Buzău, în dosarul.

Instanţa reţine că rectificarea unei înscrieri în cartea funciară se poate face pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică, iar în caz de litigiu prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, conform art. 351 alin. 4 din Legea nr. 7/1996.  În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia, iar prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară (art. 351 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 7/1996).

Rectificarea poate fi cerută de orice persoană interesată, conform art. 36 din Legea nr. 7/1996, şi art. 89 alin. 2 din Ordinul nr. 633/2006, iar prin orice persoană interesată se înţelege, potrivit art. 89 alin. 2, fraza a-II-a, din Ordin, acea persoană care a avut sau are un drept referitor la imobilul înscris în cartea funciară, drept care a fost lezat prin înscrierile anterioare. Pentru a fi admisibilă rectificarea cărţii funciare este însă necesar ca, printr-o hotărâre definitivă şi irevocabilă, să se fi stabilit că înscrierea este nelegală, întrucât dreptul pretins a fost greşit calificat.

Art. 36 din Legea nr. 7/1996 stabileşte limitativ situaţiile în care se poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, respectiv atunci când: înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; dreptul înscris a fost greşit calificat; nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

După cum s-a arătat mai sus, acţiunea în rectificarea cărţii funciare poate fi introdusă de orice persoană interesată, conform art. 36 din Legea nr. 7/1996, şi art. 89 alin. 2 din Ordinul nr. 633/2006, iar prin orice persoană interesată se înţelege, potrivit art. 89 alin. 2, fraza a-II-a, din Ordin, acea persoană care a avut sau are un drept referitor la imobilul înscris în cartea funciară, drept care a fost lezat prin înscrierile anterioare. Instanţa constată că, pentru ca reclamanta să poată cere rectificarea cărţii funciare deschise pe numele pârâtului, în sensul de a se stabili că dreptul de proprietate al acestuia se întinde numai asupra terenului de 250 m.p., iar nu de 326 m.p., trebuia să justifice, pe lângă capacitate, şi calitatea procesuală, precum şi interesul. Reclamanta nu a invocat niciun motiv de nulitate absolută a înscrierii şi nici a încheierii de îndreptare a erorii materiale, ci a făcut referire la ordonanţa procurorului din dosarul, potrivit căreia, urmare a nerespectării de către notarul public a normelor referitoare la înştiinţarea vânzătorilor şi în raport de faptul că situaţia era litigioasă, nu se putea dispune îndreptarea erorii materiale, ci ar fi fost necesară promovarea unei acţiuni civile. Petenta nu a dovedit că este titulara dreptului de proprietate asupra diferenţei de teren, care a fost intabulată pe numele pârâtului, iar din sentinţa civilă, pronunţată de Judecătoria Buzău, în dosarul, irevocabilă, ca urmare a respingerii recursului, conform deciziei a Tribunalului Buzău, rezultă că pârâtul este proprietar şi asupra diferenţei de teren de 78 m.p., ca urmare a acţiunii în revendicare promovate împotriva reclamantei.

În cauză, chiar dacă notarul public nu a respectat prevederile art. 53 din Legea nr. 36/1995, întrucât era vorba despre o situaţie litigioasă, şi nu ar fi putut pronunţa în aceste condiţii, o încheiere de îndreptare a erorii materiale, pentru a constata că suprafaţa înstrăinată era de 326 m.p., nu se va putea dispune anularea acestui act, cu consecinţa rectificării cărţii funciare, deoarece reclamanta nu are legitimare procesuală activă, potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, cu aplicarea art. 89 alin. 2 din Ordinul nr. 633/2006, nedovedind interesul (nu are calitatea de fost sau actual proprietar asupra diferenţei de teren).

În consecinţă, instanţa apreciază că reclamanta nu are calitate procesuală, potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, art. 109 din Codul de procedură civilă, astfel încât va admite excepţia invocată de către pârât, care este o excepţie de fond, absolută şi peremptorie, şi va respinge cererea, completată, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală.

Instanţa nu va soluţiona în mod separat excepţia lipsei de interes invocate de către intimat, deoarece, în realitate, lipsa interesului nu privea cererea de chemare în judecată, ci a fost invocată ca o condiţie pentru a fi parte în proces, iar instanţa a analizat această cerinţă, potrivit art. 109 din Codul de procedură civilă.

Domenii speta

Spete similare