Nulitate contract de vanzare – cumparare , invocarea neincasarii pretului de catre cumparator

NULITATE CONTRACT DE VANZARE – CUMPARARE , invocarea neincasarii pretului de catre cumparator  .

Prin sentinta civila nr. 759 / 23.02.2009 ,instanta a respins cererea reclamantei ca neintemeiata . Definitiva

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei S la data de 16.10.2008 sub nr. 454/ 312/2008 , reclamanta PL  a chemat in judecata pe paratii B L C si B E , pentru ca in baza probelor ce se vor administra sa se constate nulitatea contractului de vanzare – cumparare nr. 187 / 31.03.2003 atat ca urmare a faptului ca nu s –a incasat pretul , cat si ca urmare a aplicarii dispozitiilor art 6 din OG 12 / 1998 , repunerea partilor in situatia anterioara , cu obligarea la plata cheltuielilor de judecata.

In motivarea cererii , reclamanta arata ca paratul B L C este fiul sau rezultat din casatoria cu numitul B T .

Mai arata aceasta ca in urma , partajului bunurilor realizate cu sotul sau i –a fost atribuit apartamentul situat in S, imobil compus din 3 camere .

La momentul casatoriei fiului sau , cu parata B E , intrucat au dorit sa locuiasca impreuna , a convenit cu acestia sa le cedeze apartamentul urmand a se muta intr – o garsoniera , lucru realizat .

In aceste conditii , au conveit de comun acord ca pretul apartamentul sa fie derizoriu , astfel incat taxele notariale sa fie cat mai mici .

In motivarea cererii , reclamanta arata ca nu a incasat nici macar pretul trecut in contractul de vanzare – cumparare , fapt pentru care apreciaza ca acesta este lovit de nulitate , pretul fiind un element esential al valabilitatii contractului de vanzare – cumparare .

Mai arata ca dispozitiile art 6 din OG 12 / 1998 consfinteste nulitatea constractului atunci cand pretul nu este cel real .

In drept , reclamanta si –a intemeiat cererea pe  dispozitiile art 953 C . civ , art 6 din OG 12/1998 , art 966 c . civ .

In dovedire a solicitat proba cu acte , interogatoriu si martori .

La dosarul cauzei , reclamanta a depus contractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 187 / 31 martie 2003 intocmit de BNP S C M .

La termenul din data de 28.05.2008 , din partea paratei B E a fost depusa la dosarul cauzei intampinare solicitand respingerea cererii ca  neintemeiata .

In  motivare se arata ca in ceea ce priveste temeiul de drept invocat – potrivit art 6 din OG 12  / 1998 , este nula vanzarea prin care partile  se inteleg , printr – un act secret sa se plateasca  un pret mai mare decat cel care se declara in actul autentic , fapt pentru care nulitatea se va extinde asupra actului secret , cat si asupra actului autentic , se apreciaza ca in cauza nu poate fi aplicabil motivat de faptul ca intre parti nu a existat un act secret in care sa se fi prevazut pretul real al vanzarii , pretul stipulat reprezentand vointa reala a partilor .

Se mai arata ca acest articol a fost abrogat prin dispozitiile art VI pct 9 din Legea 343 / 17.07.2006 .

In ceea ce priveste nulitatea contractului de vanzare – cumparare pe fond , parata arata ca s –a casatorit cu paratul B L C in luna septembrie 2002 si a divortat de acesta in luna martie 2008 .

Propunerea de a dobandi apartamentul in care locuia reclamanta a venit din partea paratului , urmand ca reclamanta sa le vanda lor apartamentul , iar din pretul dobandit , aceasta sa – si achizitioneze o garsoniera , lucru realizat in aceeasi zi .

Parata mai arata ca anterior casatoriei cu paratul B L C a inceput a strange bani in vederea achizitionarii unei garsoniere ,  avand la acea data stransa o suma de 110 – 120 milioane lei .

Avand in vedere faptul ca,  reclamanta dorea o garsonera in centru orasului , a carui valoare era mai mare , a imprumutat diferenta de bani  de la cunoscuti , prieteni dar si prin ajutorul acordat de patronul la care aceasta lucra .

In ceea ce priveste pretul trecut in contractul de achizitionare a garsonierei in care urma sa se mute reclamanta , aceasta arata ca , desi pretul a fost trecut doar de 70 milioane lei , tocmai pentru a fi platite taxe notariale mai mici , in realitate pretul acesteia a fost de 190 milioane lei .

Pentru ca pretul a fost platit in integralitate , dar si pentru ca motivul ca pretul – stabilit  potrivit conventiei partilor – era unul serios , cererea de chemare in judecata apare ca neintemeiata .

In drept , parata si –a intemeiat cererea pe dispozitiile art 115 C proc civ , art 1303 c . civ , art 1203 c . civ .

In dovedirea sustinerilor sale , parata a solicitat incuviintarea probei cu interogatoriu , acte , martori , prezumtii .

La dosarul cauzei , parata a depus  la dosar urmatoarele acte : contractul de vanzare – cumparare nr. 187 / 31.03.2003 incheiat  de BNP S C M , contractul de vanzare cumparare nr. 866 / 31.03.2003 incheiat de BNP P M, copie extras cont individual al paratei pentru certificatele de depozit , extrase de cont personal –.

Analizand actele si lucrarile dosarului , instanta retine urmatoarele :

Paratii B E si  B P ( B ) L – C au avut calitatea de soti pana la data de 27.03.2008 cand prin sentinta civila nr. 949 / 27.03.2008 pronuntata de Judecatoria S in dosarul nr. 6624/312/2007 s –a dispus desfacerea casatoriei dintre parti prin acord, sentinta  irevocabila de la data pronuntarii .

In timpul casatoriei acestora , intre acestia si reclamanta P L , mama paratului B P (B ) L – C a intervenit contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 187 / 31.03.2003 ,  inregistrat in CF nedefinitiva nr. 2842/ N ind in baza incheierii nr. 1095 / 8.04.2003 , prin care reclamanta vindea apartamentul situat in S, cu suma de 190 milioane lei vechi , cheltuielile notariale fiind suportate de cumparatori .

Prin cererea formulata reclamanta a solicitat nulitatea contractului de vanzare cumparare  incheiat cu paratii la data de 31.03.2003 pe motivul simulatiei data de pretul nereal al apartamentul .

Reclamanta a invocat ca temeiul  de drept prevederile art 953 c . civ , potrivit caruia consimtamatul acesteia nu este valabil , cand este dat prin eroare , smuls prin violenta sau surprins prin dol , iar potrivit art 966 c . civ , obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza  falsa sau nelicita , nu poate avea nici un efect  , raportat la prevederile art 6 din OG 12 / 1998 .

Prin probatoriul administrat de reclamanta , interogatoriul paratilor si implicit audierea martorilor R.D si M. V , aceasta a incercat sa demonstreze ca la momentul incheierii contractului nu au fost incasata  suma de 190 milioane lei vechi .

In ceea ce priveste cauza pendinte judecatii , privind exceptia de la opozabilitatea fata de terti a contractului , va trebui sa se tina seama , ca in anumite imprejurari si conditii , o terta persoana este indreptatita sa nu tina seama , sa ingnore , sa poata deci sa respinga , acele situatii juridice care au fost create prin anumite contracte .

Mai mult , principiul relativitatii efectelor contractului nu contravine ideii de opozabilitate fata de terti a contractului , in sensul ca desi tertii nu pot fi obligati , si ca regula , nu pot dobandi drepturi din contractele incheiate de alte persoane , nu mai putin trebuie sa respecte situatiile juridice create prin contract , adica nu pot sa faca abstractie de existenta , ca realitate sociala a contractului si a raporturilor juridice  generate de acest contract .

Insa caracteristic pentru simulatie este faptul ca ea presupune existenta concomitenta  intre aceleasi parti , a doua contracte : unul public , aparent ,prin care se creaza o anumita aparenta juridica ce nu corespunde realitatii , si unul secret , denumit contrainscris ,care corespunde vointei reale a partilor si prin care se anihileaza , in tot sau  in parte , aparenta juridica , creata prin actul public , simulat .

Pornind de la prevederile art 1294 c . civ , vanzarea – cumpararea este un contract prin care una dintre parti – vanzatorul stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti – cumparatorul – care se obliga in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut .

In aceste conditi , contractul de vanzare – cumparare este un contract sinalagmatic , cu titlu oneros , comutativ , consesual si translativ de proprietate din momentul incheierii lui .

Pentru a fi valabil exprimat , contractul de vanzare – cumparare trebuie sa intruneasca elementele legale la incheierea  valabila a acestuia : consimtamantul partilor valabil exprimat , capacitatea partilor , obiectul ( lucrul vandut si pretul) , o cauza licita .

Astfel , in ceea ce priveste invocarea de catre reclamanta a impiedimentelor legale la incheierea in mod valabil a contractului de vanzare – cumparare a carui nulitate se solicita , privitor la inducerea in eroare cu privire la pretul stipulat  , instanta constata ca,  in cauza nu au fost facute dovezi din care sa rezulte ca aceasta a fost indusa in eroare ,  iar martorii audiati au relatat doar ca nu au vazut daca a fost primit pretul , intre parti neexistand un act secret care sa releve contrariul celor retinute de actul public .

Ori , prin consimtamant se intelege acea conditie esentiala , de fond si generala a actului juridic civil care consta in hotararea de a incheia un act juridic civil, manifestata in exterior .

Consimntamantul trebuie exprimat cu intentia de a produce efecte juridice , in sensul ca manifestarea de vointa trebuie facuta de autorul ei , cu intentia de a se obliga juridiceste , de a da nastere , a modifica ori  stinge un raport juridic civil concret.

Consimtamantul trebuie exteriorizat , in sensul ca vointa interna  produce efecte juridice numai daca este exteriorizata , adica facuta cunoscuta catre altii , intrucat numai astfel se poate uni cu o  alta vointa pentru a se realiza acordul de vointa specific actelor bilaterale .

S –a mai invocat faptul ca aceasta a fost dusa in eroare la momentul incheierii contractului .

Astfel , potrivit definitiei , eroarea – este falsa reprezentare a realitatii la incheierea unui act civil .

Potrivit art 954 c .civ , Eroarea nu produce nulitate decat cand cade asupra substantei obiectului contractului „ ,eroare ce se refara la calitatile substantiale ale obiectului , deoarece partea care a incheiat actul juridic si –a manifestat vointa numai in considerarea acestor calitati , pe care in mod eronat le –a crezut adevarate ,caci altfel nu ar fi incheiat actul .

Ori, in cauza pendinte judecatii , desi s –a invocat nulitatea contractului prin invocarea  simulatiei pretului – aceasta este invocata pentru evitarea aplicarii integrale a taxelor fiscale .

Ori , potrivit art 292 c .pen , vanzatoarea ca si cumparatorii au declarat  pe propria raspundere ca pretul este cel real , convenit de parti si achitat , insa fata de partile contractante aceasta simultatie nu poate fi invocata , ea putand fiind invocata  ca sanctiune – inopozabilitatea fata de terti a contractului secret .

Cert este ca intre parti a existat doar un contract , nu a existat  un act aparent care sa dovedeasca intentia reclamantei de a pune la adapost bunul in favoarea tertilor ( in categoria caruia poate intra si sotia fiului – parata de fata) .

In ceea ce priveste plata pretului , stipulat in contract , este cu certitudine faptul ca anterior anului 2003 , parata B E , avea depozite bancare si certificate de depozit ( filele 30 – 35 ) , din care reiese  ca la data cumpararii aparatamentului a retras o parte din suma ,  pentru restul sumei fiind facuta dovada cu martorii DR – M si S D – A.

In ceea ce priveste posibilitatile finaciare ale reclamantei la achizitionarea garsoniere , imobil cumparat la aceeasi data la care paratii ( soti la acea vreme ) au cumparat de la aceasta apartamentul de 3 camere , nu au fostfacute dovezi cu are sa demonstreze ca aceasta sau fiul sau – paratul B L , dispunea de rezerve finaciare necesare , si care sa deponstreze in  vreun fel , posibilitatea  unei donatii deghizate acordate fiului .

In aceste conditii , instanta va respinge cererea reclamantei ca neintemeiata .

Domenii speta

Spete similare