Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare

Prin cererea înregistrată sub nr. 17966/212/2014 la data de 11-06-2014 la Judecatoria Constanta, reclamanta B L în contradictoriu cu pârâţii C S si C M S a solicitat să se  pronunţe o hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare - cumpărare a imobilului situat in X format din teren intravilan, categoria de folosinţa curţi construcţii in suprafaţa de 500 de metri identificat cu nr. cadastral 1293/1/71 si intabulat in cartea Funciara nr. 106279 a localităţii X, precum si sa se oblige paraţii la cedarea tuturor drepturilor si obligaţiilor izvorâte din autorizaţia de construcţie nr. 159/28.05.2012 emisa de Primăria X respectiv toata documentaţia existenta pentru edificarea unei construcţii cu regim de înaţime P+1E, obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii se arată că la data de 21.03.2014 reclamanta a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare sub semnătura privata in incinta SC T T E SRL cu paratul C S având ca obiect imobilul situat in X, format din teren intravilan, categoria de folosinţa curţi construcţii in suprafaţa de 500 de metri identificat cu nr. cadastral 1293/1/71 si intabulat in cartea Funciara nr. 106279 a localităţii X respectiv 2 corpuri de clădire nefinalizate. In urma discuţiilor intermediate de către agentul de vânzări a stabilit un preţ de 130.000 de euro cu obligativitatea vânzătorului sa finalizeze ambele corpuri de clădire ale imobilului P+1E.

In continuare, la data de 24.03.2014 a încheiat promisiunea de vânzare - cumpărare autentificata sub nr. 640 la BNPA I M si P I G prin care paraţii se obligau sa vândă dreptul de proprietate asupra imobilului situat in X,  format din teren intravilan, categoria de folosinţa curţi construcţii in suprafaţa de 500 de metri identificat cu nr. cadastral 1293/1/71 si intabulat in cartea Funciara nr. 106279, respectiv sa cesioneze toate drepturile si obligaţiile izvorâte din autorizaţia de construcţie nr. 159/28.05.2012 si sa predea toata documentaţia existenta pentru edificarea pe terenul promis a unei construcţii cu regim de înălţime P+1E.

Cu ocazia încheierii actului bilateral i s-a adus la cunoştinţa reclamantei faptul ca asupra imobilului in suprafaţa de 500 de mp exista instituita o ipotecă legala in favoarea vânzătoarei iniţiale de la care paraţii au dobândit terenul, in cuantum de 14.000 de euro, ipoteca ce urma sa fie radiata la data semnării contractului de vânzare-cumpărare  in forma autentica.

Totodată a luat la cunoştinţa ca pentru imobilul obiect al promisiunii de vânzare cumpărare exista format dosarul de executare nr. 526/2013 pe rolul BEJ O S.

In urma intelegerii părtilor la data semnării promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare reclamanta in calitate de promitenta cumpărătoare urma sa mai plăteasca diferenţa de 71.429 euro in termen de 2 luni respectiv la data de 26.05.2014, data pe care am stabilit-o drept data incheierii in forma autentica a contractului de vânzare cumparare .

Face precizarea reclamanta ca la data semnării promisiunii a achitat inclusiv debitul paraţilor reprezentând valoarea ipotecii legale respectiv cheltuielile de executare aferente dosarului de executare nr. 526/2013 aflat pe rolul BEJ O S.

Conform capitolului VI al promisiunii de vânzare cumpărare, perfectarea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica urma sa se realizeze la data de 26.05.2014 sub rezerva îndeplinirii cumulative a unor condiţii stabilite in sarcina promitenţilor vânzători, si anume : radierea ipotecii existente in Cartea Funciara, închiderea dosarului de executare silita nr. 526/2013 aflat pe rolul BEJ O S,  prezentarea  certificatului  de  atestare  fiscala  pentru  înstrăinare  si a a extrasului de carte funciara pentru autentificare, alte documente. La data de 26 mai 2014 s-a prezentat împreuna cu soţul  la notariat in vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare in forma autentica, insa nu s-a prezentat decât paratul C S precizând ca nu a finalizat obligaţiile asumate in cuprinsul promisiunii de vânzare cumpărare referitoare la stadiul tehnic al lucrării si ca promitenta vânzătoare C M S a introdus acţiune de divorţ.

In consecinţa s-a procedat la consemnarea faptelor prin încheierea de certificare nr. 4 părţile prezente convenind ca ulterior certificării se va încheia proces verbal de predare primire a posesiei asupra imobilului ce urma sa facă obiectul contractului de vânzare cumpărare in forma autentica, iar promitenţii cumpărători urmau sa plătească diferenţa de preţ rămasa neachitata.

Având in vedere situaţia de fapt a procedat la notarea in cartea funciara a imobilului, a promisiunii de vânzare - cumpărare conform încheierii nr. 45036/27.05.2014.

Având in vedere ca urmare a atitudinii dolosive a promitenţilor vânzători a intervenit nerespectarea  promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, este de principiu că refuzul îndeplinirii unei obligaţii legal asumate dă dreptul  creditorului de a cere executarea silita a acesteia potrivit art. 1073 C.

În drept, invocă art. 1669 Cod civil , art. 1528 alin. 1 Noul Cod Civil , art. 192 şi urm .CPC .

În dovedirea cererii, reclamanta solicită proba cu înscrisuri.

Pârâţii nu au depus intampinare.

Cererea a fost legal timbrata.

La termenul din 22.10.2014 s-a invocat excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Constanţa având în vedere precizările depuse de reclamantă cu privire la valoarea obiectului cererii litigiului faţă de precizările depuse la fila 58 în sensul că valoarea imobilului este de 130.000.000 euro, respectiv 571.480 lei la data introducerii cererii .

Prin sentinta civila nr. 13726/17-12-2014 pronuntata de Judecatoria Constanta s-a admis excepţia necompetenţei materiale  si a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanţa - Secţia I civilă.

Dosarul a fost inregistrat la Tribunalul Constanta la data de 19-03-2015, administrandu-se proba cu inscrisuri.

Analizand cererea dedusa judecatii, instanta retine urmatoarele:

Prin promisiunea de vânzare - cumpărare autentificata sub nr. 640 la BNPA I M si P I G, paratii C S si C M S, in calitate de promitenti vanzatori, s-au obligat sa vanda reclamantei B L, in calitate de protenta cumparatoare, imobilul situat in X, format din teren intravilan, categoria de folosinţa curţi construcţii in suprafaţa de 500 de metri identificat cu nr. cadastral 1293/1/71 si intabulat in cartea Funciara nr. 106279, respectiv sa cesioneze toate drepturile si obligaţiile izvorâte din autorizaţia de construcţie nr. 159/28.05.2012 si sa predea toata documentaţia existenta pentru edificarea pe terenul promis a unei construcţii cu regim de înălţime P+1E.

La capitolul IV din promisiune se arata ca pretul convenit de parti este de 130.000 EURO, modalitatea de plata a acestuia fiind prevazuta la art. V, respectiv suma de 58.570,66 EURO a fost achitata in avans, iar diferenta de 71.429,34 EURO urma sa fie achitata in termen de 2 luni, respectiv data de 26-05-2014, data incheierii contractului de vanzare – cumparare in forma autentica, prin virament bancar.

Partile au stabilit la art. VI ca perfectarea contractului de vanzare – cumparare in forma autentica sa aiba loc la data de 26-05-2014, sub rezerva indeplinirii  cumulative a urmatoarelor conditii stabilite in sarcina promitentilor vanzatori: radierea ipotecii existenta in Cartea Funciara, inchiderea dosarului de executare silita nr. 526/2013 aflat la BEJ O S, prezentarea certificatului de atestare fiscala pentru instrainare si a extrasului de carte funciara pentru autentificare din care sa rezulte ca imobilul este liber de orice sarcini si servituti, precum si de orice creante datorate statului, prezentarea oricaror documente necesare in vederea perfectarii vanzarii. Termenul stabilit pentru perfectarea contractului de vanzare – cumparare in forma autentica putea fi prelungit prin acordul partilor, in baza unui act additional.

La capitolul VII din promisiune, partile au convenit ca, in cazul razgandirii promitentilor vanzatori si a refuzului de a perfecta contractul de vanzare – cumparare in forma autentica pana la data de 26-05-2014, acestia sa restituie promitentei vanzatoare dublul sumei primate ca avans din pretul vanzarii.

Din incheierea nr. 4/26-05-2014 certificata de BNPA I M si P I G se constata ca s-au prezentat in vederea perfectarii contractului de vanzare – cumparare doar B L si C S, acesta declarand ca promitenta – vanzatoare C M S nu este prezenta, intre protentii vanzatori exista o actiune ce are ca obiect divort, nu au fost finalizate toate obligatiile asumate in cuprinsul promisiunii, nu s-au finalizat toate obligatiile legate de stadiul ethnic al lucrarii.

Partile prezente la BNPA I M si P I G la data de 26-05-2014 au stabilit asupra incheierii unui proces – verbal de predare – primire a posesiei asupra imobilului, promitenta cumparatoare va efectua virament bancar pe contul indicat de catre promitentul vanzator, la data predarii posesiei imobilului promitentul vanzator va face dovada  platii la zi a utilitatilor aferente imobilului,  la data incheierii procesului – verbal de predare – primire  a posesiei imobilului, promitentul – vanzator va face declaratii cu privire la inexistenta vreunui debit fata de terte persoane cu privire la imobil, cuantumul si moneda pentru diferenta de plata se va stabili de catre parti la data intrarii in posesie a bunului imobil.

Din continutul declaratiei autentificate cu nr. 49/15-01-2016 la BNPA I M si P I G data de B L se retine ca, din pretul total de 130.000 EURO, aceasta a achitat catre C S si C M S suma de 78.134,82 EURO. In ceea ce priveste diferenta de pret de 51.865,18 EURO, ce trebuia sa se achite la cdata de 26-05-2014, B L declara ca a detinut si detine aceasta suma, aceasta putandu-se proba cu extrase de cont anexa la declaratie. Analizand extrasele de cont anexate declaratiei se constata ca sunt mentionate soldurile depozitelor avand ca titulari pe B G si R A, sotul si fiica reclamantei, conform mentiunilor acesteia de la termenul din 18-01-2016.

Potrivit art. 1.279 alin. 3 CC: "(3) … dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite."

Conform art. 1.669 alin. 1 CC: "(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.”

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, contract comutativ, consensual, numit, cu executare uno ictu, dă naştere unor obligaţii de a face, în sarcina ambelor părţi, adică de a reitera consimţământul pentru vânzare, în forma prevăzută de lege ad validitatem, pentru contractul promis, formă aptă să asigure transmiterea proprietăţii, potrivit art. 1.244 CC.

Încheierea unei promisiuni de vânzare nu conduce implicit la încheierea contractului dorit de părţi, întrucât prin acest contract preparatoriu se prefigurează doar contractul viitor, părţile fiind de acord asupra elementelor esenţiale ale vânzării (bunul şi preţul). Pentru încheierea contractului este necesar un nou consimţământ, în forma prevăzută de lege pentru contractul promis şi care va crea însuşi acest contract.

Faţă de principiul pacta sunt servanda, răzgândirea uneia dintre părţile acestei promisiuni sinalagmatice nu este admisibilă, astfel încât, în situaţia în care una dintre părţi refuză în mod nejustificat încheierea contractului promis, obligaţia de a face a părţii recalcitrante poate fi executată silit în natură prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract, în condiţiile art. 1.669 CC, în materia specială a vânzării, consacră o situaţie de aplicare a regulii generale înscrise în art. 1.279 din acelaşi act normativ.

Din interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 1.279 şi art. 1.669 CC s-a considerat că, pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract, trebuie ca partea care cere instanţei pronunţarea acestei hotărâri să îşi fi executat propriile obligaţii rezultate din promisiune, ca natura contractului să permită pronunţarea unei astfel de hotărâri şi ca promisiunea de a contracta să respecte condiţiile legii pentru validitatea contractului promis.

Prin hotărârea instanţei este suplinit consimţământul uneia dintre părţi şi actul de jurisdicţie are caracter constitutiv de drepturi, în sensul că se transferă dreptul de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător. Pe de altă parte, hotărârea judecătorească având forţa unui act solemn, prin intermediul său este îndeplinită condiţia de formă, ad validitatem, pentru vânzarea promisă şi, în situaţiile în care bunul se află, la data pronunţării hotărârii, în patrimoniul promitentului-vânzător, ca efect al acesteia se produce şi transferul dreptului în patrimoniul cumpărătorului, cu amendamentul că transferul proprietăţii nu se produce prin voinţa judecătorului, ci în temeiul convenţiei părţilor şi al legii.

Partea care şi-a executat obligaţia de plată a preţului are posibilitatea de a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, câtă vreme promisiunea de vânzare-cumpărare îndeplineşte cerinţele generale de valabilitate.

In speta de fata, B L avea obligatia de a dovedi ca si-a executat propriile obligatii rezultate din promisiune, respectiv obligatia de plata integrala a pretului imobilului catre promitentii vanzatori, astfel incat instanta sa sa poata suplini consimtamantul acestora in ceea ce priveste incheierea contractului de vanzare – cumparare.

Ori, se constata ca diferenta de pret de 51.865,18 EURO ce trebuia achitata de 26-05-2014 de catre B L nu a facut obiectul unui virament bancar in contul promitentilor – vanzatori, asa cum s-a convenit in promisiunea de vânzare - cumpărare autentificata sub nr. 640 la BNPA I M si P I G – cap. V.

Reclamanta a probat doar existenta sumei in conturile sotului si fiicei sale, imprejurare ce nu echivaleza cu plata diferentei de pret catre promitenti si nici cu indeplinirea propiilor obligatii, asa cum au fost convenite prin promisiunea de vânzare - cumpărare autentificata sub nr. 640 la BNPA I M si P I G.

Drept urmare, ca efect al neindeplinirii obligatiilor asumate prin promisiune, instanta nu poate pronunta o hotarare care sa suplineasca consimtamantul paratilor, apreciind ca in cauza sunt aplicabile dispozitiile art. 1279 alin. 2 CC – în caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune – interese.

De altfel, o transpunere a acestei prevederi exista si in promisiunea de vanzare – cumparare, respectiv art. VII alin. 1, potrivit caruia in cazul razgandirii promitentilor vanzatori si a refuzului de a perfecta contractul de vanzare – cumparare in forma autentica pana la data de 26-05-2014, acestia sa restituie promitentei vanzatoare dublul sumei primite ca avans din pretul vanzarii.

Fata de acestea, instanta va respinge ca nefondata cererea de chemare in judecata.

Domenii speta

Spete similare