Promisiune bilaterală de vânzare cumpărare

Sentinţă civilă 720 din 14.04.2016


Promisiune bilaterală de vânzare cumpărare

Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Horezu la data de 14.11.2014 sub nr. 2156/241/2014, reclamantul GVM în contradictoriu cu pârâtul C. A .E, a solicitat instanţei să constate că în anul 2005 a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, concretizată în chitanţa sub semnătură privată prin care pârâtul, în calitate de vânzător i-a vândut în calitate de cumpărător un teren situat în punctul „Bîrzoteanu” în suprafaţă de 10.000 mp (9500 mp în urma măsurătorilor cadastrale), având ca vecini: la E – V D, la S-C M, la V-T P si la N-vâlceaua, teren pentru care i-a achitat preţul de 3.000 lei (30.000.000 lei ROL), precum şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a imobilului.

În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2005, pârâtul i-a vândut terenul menţionat, el achitându-i preţul solicitat de 3.000 lei. A mai arătat că pârâtul, în mod nejustificat refuză să se prezinte la notar pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, deşi a fost notificat în acest sens.

În drept, a invocat disp.art.125 Cod procedură civilă.

În probaţiune, a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului, proba testimonială. În cadrul probei cu înscrisuri a depus, în copii certificate pentru conformitate cu originalul, certificat de moştenitor nr.3203 din 23.05.1972, carte de identitate, chitanţă sub semnătură privată, schită cadastrală, declaraţie extrajudiciară a martorului T P.

Acţiunea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 114 lei, conform art. 3 din O.U.G. nr. 80/2013.

Pârâtul nu a formulat întâmpinare.

Instanţa a încuviinţat pentru reclamant proba cu înscrisuri, cu interogatoriul pârâtului si proba testimonială. Interogatoriul pârâtului a fost administrat la termenul de judecată din 22.04.2015 , iar martora VD a fost audiata la termenul de judecată din 02.09.2015 .

Analizând acţiunea civilă prin prisma motivelor invocate, a probelor administrate si a dispoziţiilor legale aplicabile, instanţa a reţinut următoarele:

În anul 2005 a intervenit un acord între reclamantul …. si pârâtul …., prin care acesta din urmă a vândut, iar primul a cumpărat un teren situat în punctul „Bîrzoteanu” de pe raza comunei Tomşani, sat Tomşani, jud. Vâlcea, în suprafaţă de 10000 mp (9500 mp în urma măsurătorilor), având ca vecini la Est – V D, la Sud – C M, la Vest – T P, la Nord – pârâul. Preţul vânzării a fost de 3.ooo lei.

Această convenţie a fost concretizată în înscrisul sub semnătură privată intitulat „Chitanţă”, depus de reclamant în copie la fila nr.8, înscris care nu este datat, în cuprinsul acestuia menţionându-se  că reclamantul a convenit cu pârâtul la vânzarea-cumpărarea terenului menţionat precum şi că „Acest teren l-am vândut lui G V. M  în anul 2005. Terenul vândut a fost întocmit cu suma de 3.000 lei”.

Acest înscris reprezintă în fapt o declaraţie a pârâtului, semnată si de către reclamant privind existenţa unei înţelegeri între cei doi. De remarcat că se menţionează preţul vânzării în lei RON, ceea ce presupune că acordul părţilor a intervenit ulterior denominării leului vechi, respectiv ulterior datei de 01.07.2015.

Cota de ½ din terenul în litigiu a făcut parte din masa succesorală a defunctului C M. A, conform certificatului de moştenitor N.S. 283 din 23.05.1972 eliberat de Notariatul de Stat al Judeţului Vâlcea, moştenitorii legali ai defunctului fiind: C Al.E, C Al.I, C Al.D, A C.V, C Al.P, Ţ I. E si C Al.E (pârâtul). Cota de ½ din teren a fost lăsată, prin testament pârâtului (fila nr.30), acesta moştenind si cealaltă cotă parte de ½ de la mama sa, tot prin testament (fila nr. 31).

În drept,instanţa a reţinut că potrivit art. 5 alin.2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, în situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre părti refuza ulterior să încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunta o hotarâre care sa tină loc de contract.

Din aceste dispoziţii, astfel cum s-a statuat si în practică, rezultă că pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, trebuie îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu excepţia consimtământului. Una dintre aceste condiţii este aceea a refuzului promitentului-vânzător de a se prezenta la notar pentru încheierea convenţiei de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Reclamantul nu a făcut această dovadă, pârâtul, prin răspunsul la interogatoriu arătând că nu a fost notificat să se prezinte la notar pentru a întocmi contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum şi că este de acord cu acţiunea, acord care exclude refuzul de a se prezenta în faţa notarului. Or, potrivit art. 249 C.pr.civ., cel care face o susţinere în cursul procesului trebuie să o dovedească, în afară de cazurile anume prevăzute de lege.

Pe de altă parte, înscrisul depus la dosar nu poate fi considerat ca un antecontract de vânzare-cumpărare, faţă de motivele arătate mai sus, acesta fiind de fapt o declaraţie a pârâtului.

Totodată, instanţa a mai reţinut si dispoziţiile art. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Potrivit prevederilor art. 20 din Legea cadastrului şi publicitãţii imobiliare nr. 7/1996, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil.

Potrivit prevederilor art. 26 din Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996, titularul dreptului de proprietate dobândit prin succesiune nu poate dispune de acest drept decât dupa ce si-a înscris în prealabil dreptul în cartea funciara.

Acest teren nu a fost intabulat în cartea funciara, motiv pentru care, este de la sine înţeles cã nu s-a putut încheia un act valabil de înstrãinare, în formã autentică.

Cum instanţele au obligaţia de a respecta prevederile legale şi de a pronunţa hotărâri care să se întemeieze pe textele legale în vigoare, se impune respingerea acţiunii.

Atât timp cât terenul nu este intabulat în cartea funciara, iar pârâtul nu si-a înscris dreptul în cartea funciara, s-ar putea pronunta o astfel de hotãrâre numai cu încãlcarea prevederilor legale citate mai sus.

Faţă de aceste considerente, instanţa a respins ca neîntemeiată acţiunea civilă formulată de reclamant.

Împotriva sentinței civile a declarat apel reclamantul G V. M pentru următoarele considerente :

1. Hotărârea este nelegala si netemeinica, întrucât prima instanţa nu a avut in vedere refuzul paratului de a se prezenta in fata notarului in vederea încheierii actului de vânzare - cumpărare in forma autentica, instanţa de fond având in vedere in mod strict DOAR achiesarea sa prin intermediul întâmpinării.

Este evident ca nu a existat un consimţământ din partea proprietarului, anterior promovării acţiunii, iar aceasta împrejurare este dovedita prin încheierea notariala.

Răspunderea moştenitorului pentru înstrăinarea unui bun succesoral este angajata numai in contradictoriu cu ceilalţi moştenitori, la cererea acestora si influenţează cota sa la culegerea cotei ce ii revine, respectiv i se imputa contravaloarea bunului, astfel ca nu are nici o relevanta in prezenta cauza, cu atât mai mult cu cat suprafaţa vânduta nu depăşeşte cota sa legala.

2. Motivarea primei instanţe prin care i se imputa in mod prioritar ca ar fi trebuit sa înscrie si sa intabuleze in Cartea funciara dreptul de proprietate asupra terenului in litigiu, este inoportuna in speţa de fata, in condiţiile in care pentru terenul in cauza este încheiata numai o convenţie civila iar nu un înscris autentic, iar obiectul dosarului  este chiar obţinerea unei hotărâri judecătoreşti care sa tina loc de act autentic de vânzare - cumpărare, urmând a fi ulterior înscris si notat in Cartea funciara.

In mod nelegal și netemeinic instanţa de fond a reţinut ca terenul nu ar fi înscris in cartea funciara în condiţiile in care am depus la dosarul cauzei extrasul de carte funciara in temeiul art. 3,5 din Legea 146/1997, mai ales ca legea aplicabilă litigiului de față este legea veche.

Se afirma de către instanţa de fond ca nu ar fi posibila vânzarea unui bun succesoral aflat in indiviziune, fără să observe ca de fapt, la întocmirea schiţei cadastrale, ceilalţi moştenitori si-au dat acceptul pentru dezmembrarea corpului de proprietate ce face obiectul convenţiei.

Ca atare intabularea dreptului de proprietate asupra terenului litigios nu poate avea loc decât in urma pronunţării sentinţei de confecţionare act care tine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nefiind posibila înscrierea convenţiei in cartea funciara, întrucât reprezintă doar un înscris sub semnătura privata.

Pentru toate aceste împrejurări,  solicită admiterea apelului, desfiinţarea hotărârii pronunţate de prima instanţa, iar pe fondul cauzei, reţinerea cauzei spre judecare si admiterea acţiunii astfel cum a fost formulata.

Analizând apelul prin prisma motivelor invocate, Tribunalul a reţinut următoarele:

Primul motiv de apel formulat de apelant se referă la faptul că în mod greşit ar fi reţinut prima instanţă inexistenţa unui refuz din partea pârâtului de a se prezenta la notar, doar pe baza achiesării sale prin întâmpinare, fără a ţine cont de Încheierea notarială.

Din examinarea dosarului, Tribunalul reţine, în primul rând, că la dosarul cauzei nu există nici o Încheiere notarială care să facă dovada pretinsă de apelant, iar, pe de altă parte, instanţa nu a avut în vedere o achiesare a pârâtului prin întâmpinare ci răspunsul personal al pârâtului la interogatoriu.

Astfel, prin răspunsul la interogatoriu, pârâtul a relatat faptul că nu s-a prezentat la notar întrucât nu a fost chemat şi că este de acord să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic.

În aceste condiţii, şi în lipsa oricărei dovezi contrare, în mod corect a reţinut instanţa că nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de art.5 al.2 din Legea 247/2005, de admisibilitate a cererii.

Al doilea motiv de apel se referă la faptul că în mod greşit a reţinut instanţa că terenul trebuia să fie înscris în Cartea Funciară în condiţiile în care pentru terenul în cauză s-a încheiat doar o convenţie civilă iar nu un înscris autentic, urmând ca abia ulterior pronunţării hotărârii să fie înscris terenul în Cartea Funciară.

Şi acest motiv este nefondat faţă de dispoziţiile art.26 din Legea 7/1996, potrivit cărora terenul dobândit prin succesiune(cum este cazul de faţă) nu poate fi înstrăinat decât după o prealabilă înscriere în Cartea Funciară pe numele autorului, iar în cauză nu s-a făcut dovada înscrierii terenului în Cartea Funciară.

Motivul trei de apel reia de fapt criticile din motivul doi de apel, apelantul susţinând că a făcut dovada înscrierii terenului în Cartea funciară cu extrasul de Carte Funciară depus la dosar.

Mai susţine apelantul şi că ceilalţi moştenitori şi-au dat acordul la întocmirea schiţei cadastrale astfel că în mod greşit s-a respins cererea.

Din examinarea dosarului cauzei, Tribunalul a reţinut că la fila 27 dosar se află certificatul nr. …/2015 emis de OCPI Vâlcea prin care se menţionează că „ pentru terenul păşune în suprafaţă de 9500 m.p. situat în extravilanul com. Tomşani, sat Bogdăneşti, pct.”La Bîrzoteanu”, proprietatea soţilor C E, nu a fost identificată deschisă carte funciară Rm.Vâlcea pe numele lui C E.”

Este adevărat că reclamantul a depus la dosar şi un certificat de sarcini, însă acesta nu are nici o relevanţă în cauză de faţă în condiţiile în care terenul nu este înscris în Cartea Funciară.

Faţă de toate aceste considerente, constatând că apelul formulat nu este fondat şi nu există alte motive de nelegalitate a sentinţei, Tribunalul, în temeiul art. 480 Ncpc, a respins apelul ca nefondat.

Domenii speta