Diferenta dintre arvuna si acont

Asupra apelului civil de faţă,

Prin sentinţa civilă nr. X din 23.11.2016, pronunţată de Judecătoria C în dosarul civil nr. X/207/2016, s-a respins acţiunea formulată de reclamanţii  C D şi  R D, în contradictoriu cu pârâţii  C D şi C M.

S-a respins capătul de cerere privind acordarea cheltuielilor de judecată formulat de pârâţi, ca neîntemeiat.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că prin cererea înregistrată la data de 20.05.2016  pe rolul Judecătoriei C sub nr. X/207/2016 reclamanţii C D şi R D au chemat în judecată pe pârâţii C D şi  C M, solicitând instanţei ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se constate dreptul  de proprietate al reclamanţilor asupra imobilului situat în C, judeţul O, hotărârea urmând să ţină loc de act autentic.

În fapt, au arătat reclamanţii că la data de 18.09.1999 au încheiat cu pârâţii o convenţie  prin care au plătit suma de 30.000.000 lei vechi, reprezentând arvuna pentru cumpărarea imobilului situat in C, judeţ O, urmând ca atunci când se va achita preţul integral de 50.000.000 lei vechi, părţile sa se prezinte la notar pentru întocmirea actelor de proprietate în formă autentică.

Reclamanţii au mai arătat că acest preţ a fost achitat pârâţilor in mai multe rate, astfel: 30.000.000 lei vechi in data de 18.09.1999 la încheierea  înscrisului numit "chitanţa"; 10,000.000 lei vechi in data de 03.02.2000; 2.000.000 lei vechi in data de 02.10.2000;

2.000.000 lei vechi in data de 03.12.2000; 1.000.000 lei vechi in data de 24.02.2001 si 5.000.000 lei in 03.12.2001, ultima transa.

 Au menţionat reclamanţii că deşi si-au îndeplinit obligaţia de a plaţi preţul integral aşa cum a fost convenit, paraţii au refuzat sistematic sa meargă la notar pentru întocmirea actelor autentice de vânzare –cumpărare în formă autentică.

Potrivit art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul la îndeplinirea exacta a obligaţiei de către debitor, iar potrivit dispoz.art. 1077 C.civ daca nu este îndeplinita obligaţia de a face, creditorul poate sa fie autorizai a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.

Prin urmare, pentru a obţine executarea antecontractului, creditorul are dreptul sa exercite o acţiune judecătoreasca in valorificarea antecontractului. întemeiata pe dispoziţiile legale menţionate.

Reclamanţii au mai arătat că, în speţa,  sunt îndeplinite toate condiţiile cumulative pentru admisibilitatea acţiunii formulate, respectiv: existenta unui antecontract valabil încheiat, existenta unui înscris doveditor, refuzul uneia dintre părţi (a paraţilor) de a autentifica actul de înstrăinare si executarea de către partea care a promovat acţiunea a obligaţiilor asumate.

Astfel, intre reclamanţi si paraţi a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare. care respecta condiţiile instituite de lege pentru valabilitatea lui. Exista un înscris doveditor al raporturilor juridice dintre părţile menţionate, de asemenea, exista dovada refuzului paraţilor de a autentifica actul translativ de proprietate, iar reclamanţii au executat obligaţia de plata a preţului convenit de părţi.

S-a menţionat de reclamanţi ca de la data încheierii convenţiei s-au mutat in acel imobil unde locuiesc si in prezent, comportându-se ca adevăraţi proprietari, nefiind tulburaţi in posesie si folosinţa de către paraţi sau de alte persoane.

Având in vedere faptul ca paraţii nu si-au îndeplinit obligaţia de a se prezenta la biroul notarial in vederea perfectării actelor in forma autentica, reclamanţii au solicitat instanţei sa pronunţe o hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în mun. C, , jud. O, pe care l-au evaluat provizoriu la suma de 5.000 lei aşa cum a fost prevăzuta in convenţie.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1073-1077 C.Civ.

In dovedire, s-a solicitat de către reclamanţi proba cu înscrisuri, interogatoriul paraţilor, proba testimoniala cu martorii B E si P A.

În dovedirea acţiunii reclamanţii au depus la dosar împuternicirea avocaţială, copie de pe înscrisul sub semnătură privată intitulat ,,chitanţă”, chitanţa din data de 3.12.2001 prin care au expediat pârâţilor suma de 50.000.000 lei ROL, certificatul de sarcini  din 16.09.2015 emis de OCPI Olt,antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 02.06.2015,  certificat privind înscrierea imobilului în evidenţele de cadastru şi carte funciară după datele de identificare ale acestuia din data de 26.10.2015, certificat din 23.09.2015 emis de OCPI Olt, adresa nr.X.06.2015  emisă de Primăria mun. C, sentinţa civilă X din 19.11.2015 pronunţată de Judecătoria C, chitanţa privind achitarea taxei judiciare de timbru în sumă de 1305 lei.

În data de 30.06.2016, pârâţii au depus la dosar întâmpinare prin care au solicitat respingerea acţiunii formulată de reclamanţi, ca inadmisibilă şi în subsidiar, ca nefondată.

În motivarea cererii lor, pârâţii au arătat că reclamanţii nu s-au conformat dispoziţiilor imperative ale art. 194 lit. d Cod Procedură Civilă, iar din cuprinsul acţiunii nu rezultă temeiurile de drept ale acţiunii, acţiunii nu rezulta elementele absolut obligatorii pentru identificarea imobilului care formează obiectul judecaţii, reclamanţii făcând in cuprinsul acţiunii lor doar precizarea ca acţiunea se refera la ,, imobilul din C jud. O,, desi potrivit art. 194 pct. c- „ pentru identificarea imobilelor se va arata localitatea si judeţul, strada si numărul ...vecinătăţile si numărul de carte funciara cu arătarea titularului înscris in cartea funciara,, Reclamanţii nu fac nicio precizare referitoare la identificarea imobilului sau a imobilelor, nu  au arătat vecinătăţile si componenta acestora, deși aceste elemente sunt absolut necesare pentru soluţionarea cauzei - este vorba numai despre imobil casa de locuit sau si terenul aferent.

Pârâţii au învederat încălcarea disp. imperative ale OG 80/2013 referitoare la modalitatea de calcul a taxei de timbru datorata de reclamanţi pentru acţiunea prin care se solicita pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare care se face potrivit certificatului de atestare fiscală la valoarea de impozitare.

Pe fondul soluţionării cauzei s-a invocat excepţia autorităţii de lucru judecat prevăzuta de art. 430-432 Cod Procedura Civila a Sentinţei civile X din 19 nov. 2015 a Judecătoriei C definitiva si intrata in autoritate de lucru judecat precum si a considerentelor Deciziei civile nr. X din 12 mai 2016 a Tribunalului Olt, prin care instanţele de judecata in mod definitiv si irevocabil au soluţionat cererea reclamanţilor având acelaşi obiect si finalitate cu prezenta cauza.

Din motivarea Sentinţei civile X din 19 nov. 2015 a Judecătoriei C, definitiva si intrata in autoritate de lucru judecat precum si din considerentele Deciziei civile nr. X din 12 mai 2016 a Tribunalului Olt,  a rezultat aspectul deosebit de relevant in cauza ca referitor la acţiunea reclamanţilor, aceştia au precizat expres in acţiunea lor si in motivele de apel depuse la dosarul cauzei ca „ in realitate, aceştia urmărind recunoaşterea calităţii lor de cumpărători prin constatarea valabilităţii înscrisului intitulat „ chitanţa,, si pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare,,.

Asa cum au susţinut reclamanţii in motivele de apel „ in realitate, au dorit ca instanţa sa ia act ca intre parti a intervenit o înţelegere materializata printr-un înscris intitulat „ chitanţa,, , in fapt un antecontract de vânzare cumpărare, si, acest înscris sa îmbrace forma autentica prin pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare,,.

Instanţa de apel in considerentele sale, tranşează in mod definitiv si irevocabil, esenţa raporturilor juridice dintre parți stabilind cu autoritate de lucru judecat ca „ chiar si in situaţia in care instanţa de fond ar fi apreciat ca reclamanţii au promovat o acţiune in realizare prin care au solicitat pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare, soluţia ar  fi aceeaşi, deoarece înscrisul intitulat „ chitanţa,, încheiat intre parti la data 10.09. 1999 nu conţine nicio clauza prin care intimaţii paraţi sa-si fi asumat obligaţia de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului.

Reclamanţii nici de aceasta data nu au precizat nici caracterul juridic al înscrisului intitulat „ chitanţa,, folosit in prezenta acţiune ca suport juridic al acţiunii lor, deşi din cuprinsul acestui înscris rezulta neîndoielnic doar faptul ca părţile au dat acelui înscris semnificaţia juridica si practica de ,, arvuna,,.

Potrivit doctrinei juridice „ arvuna reprezintă o convenţie accesorie vânzării având ca obiect o suma de bani pe care una dintre parti o da celeilalte parti cu ocazia încheierii unui contract de vânzare cumpărare ca o garanţie ca se va perfecta contractul... ea neputand constitui in nici o interpretare sau apreciere, strict juridica, un act translativ  de proprietate, si cu atat mai puţin un contract de vânzare cumpărare.

Efectele juridice ale convenţiei de arvuna se refera numai la destinaţia sumei achitate de către una dintre părţi  in sensul ca ea trebuie restituita dublu in caz de neîncheiere a contractului sau dedusa din preţul total daca se încheie contractul, nefiind calificata ca un contract de sine stătător, ci doar accesoriu.

Faptul posesiei invocat de către reclamanţi nu poate 11 temeiul juridic al acţiunii lor deoarece instanţa de judecata, intr-o astfel de acţiune, nu poate sa stabilească modul de dobândire a dreptului de proprietate, ci doar preexistenta acestui drept in favoarea acestora, drept ce are toate însuşirile si caracteristicile precis determinate anterior promovării acţiunii.

Promisiunea de vânzare-cumpărare se deosebeşte de însuşi contractul de vânzare-cumpărare prin conţinutul si efectele sale : promisiunea da naştere in sarcina pârtilor obligaţiei de a face (de a încheia in viitor contractul promis), in timp ce contractul de vânzare-cumpărare da naştere obligaţiei de a da (de a transmite dreptul).

De asemenea, promisiunea de vânzare-cumpărare nu este translativa de proprietate, adică promitentului-vânzător rămâne proprietarul bunului promis a 11 vândut pana la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

În schimb, contractul de vânzare-cumpărare este translativ de proprietate, adică bunul vândut trece in patrimoniul cumpărătorului.

De asemenea, ele se deosebesc si din punctul de vedere al condiţiilor de fond si de formă ce trebuie îndeplinite in momentul încheierii lor: la încheierea promisiunii nu este necesar ca promitentul-vânzător sa fie proprietarul bunului sau titularul dreptului înstrăinat deoarece promisiunea nu este  translativă de drepturi, in timp ce vânzătorul trebuie să aibă calitatea de proprietar al bunului sau de titular al dreptului înstrăinat.

Obiectul promisiunii consta in  încheierea in viitor a contractului promis, in timp ce obiectul vânzării consta in transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept, real ori de creanţa; promisiunea se încheie consensual, in timp ce contractul de vânzare-cumpărare se încheie, adeseori, in forma solemnă (de exemplu, vânzarea terenurilor, cu sau fara construcţii, trebuie încheiata ad validitatem in forma autentica).

Au susţinut pârâţii că reclamanţii nu au făcut dovada, in prezenta cauza, ca anterior promovării acţiunii i-au notificat pe paraţi sa se prezinte la notar pentru încheierea pretinsului contractului de vânzare cumpărare in forma autentica si pentru transformarea pretinsei promisiuni de vânzare cumpărare într-un contract solemn cu respectarea condiţiilor imperative prevăzute de lege, acesta condiţie prealabila fiind absolut obligatorie.

Deoarece regula in materia întocmirii actelor de vânzare cumpărare referitoare la bunuri imobile este ca acestea sa se întocmească la notar, este evident ca instanţa trebuie sa„ respingă acţiunea reclamanţilor si sa-i îndrume pe aceştia sa se adreseze unui birou notarial pentru întocmirea actelor de vânzare cumpărare in forma autentica, daca aceştia îndeplinesc condiţiile necesare vânzării si daca in cauza este vorba despre o vânzare.

Chiar reclamanţii in înscrisul încheiat in fata notarului in încheierea de certificare din data de 13 iunie 2016  după introducerea acţiunii in instanţa de judecată au declarat expres ca doresc sa încheie un contract in forma autentica pentru imobilul care formează obiectul judecaţii, ceea ce semnifica voinţa si dorinţa lor de a soluţiona pe alta cale decât cea a instanţei de judecata, problemele legate de o eventuala înstrăinare a imobilului.

Reclamanţii nu pot promova, acum, in instanţa, o acţiune prin care instanţa de judecata sa pronunţe o hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare, deoarece prin plata arvunei nu s-a asumat o astfel de obligaţie in sarcina paraţilor iar aceştia nu pot fi obligaţi la ceea ce părţile nu au convenit iar din punct de vedere juridic, asa cum am mai arătat, arvuna nu reprezintă in temei legal al obligaţiei de a face in sarcina pârtilor contractante.

Potrivit art. 1669 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterala de vânzare refuza, nejustificat, sa încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de contract, daca toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acţiune se prescrie in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat, potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol, acţiunea reclamanţilor fiind tardiv formulata având in vedere si termenul special stabilit de parti prin chitanţa care este 30 ianuarie 2000.

Reclamanţii nu puteau promova decât o acţiune in restituirea sumelor achitate parţial cu titlu de arvuna mai ales ca din motivarea Sentinţei civile X/2002 a Judecătoriei C a rezultat ca aceştia nu si-au îndeplinit obligaţia de plata a diferenţei din suma stabilită de comun acord iar termenul pentru încheierea in viitor al unui contract a expirat la data de 30 ianuarie 2000, acţiunea acestora nemaiputând fi formulata la aceasta data.

Au solicitat pârâţii admiterea excepţiei autorităţii de lucru judecat, respingerea acţiunii formulate,  iar  in subsidiar a inadmisibilităţii acţiunii reclamanţilor, cu cheltuieli de judecată.

 La data de 14.07.2016 reclamanţii C D şi R D au formulat răspuns la întâmpinarea pârâţilor C D şi C M, arătând că au îndeplinit prevederile disp.art.194 lit. c ncpc, indicând pentru imobil, localitatea, judeţul, strada şi numărul, iar referitor la înscrierea în cartea funciară a imobilului, aşa rum reiese din certificatul nr.X din 23.09.2015 emis de OCPI Olt, privind identificarea numărului topografic/cadastral şi de carte funciară după numele/denumirea proprietarului, nu s-au identificat înregistrări.

Au menţionat  reclamanţii că în acţiunea formulată, este vorba despre imobil casă şi teren situat în C, , jud. O.

Au considerat astfel ca au îndeplinit prevederile articolului menţionat, atât timp cat s-au conformat obligaţiilor impuse de către instanţa prin adresa comunicata pe 24.05.2016 in faza de regularizare.

Referitor la excepţia autorităţii de lucru judecat, pârâţii  au solicitat să fie respinsă ca neîntemeiata, având in vedere următoarele considerente:

In dosarul nr. X/207/2015 al Judecătoriei C instanţa nu a intrat in dezbaterea fondului, soluţionând dosarul pe excepţie.

In această situaţie nu operează autoritatea de lucra judecat, deoarece puterea de lucru judecat nu poate rezulta decât dintr-o hotărâre care a soluţionat în fond litigiul, nicidecum din soluţionarea pe cale de excepţie a unui proces. Pentru a exista putere de lucra judecat, este necesar să fie examinat şi rezolvat primul litigiu în fond, să fi existat o judecată contradictorie, cu caracter contencios. Deci nu vor avea această putere hotărârile de anulare sau respingere tară intrare în fond ( a se vedea si dec.409/1998 pronunţata de Curtea de Apel Timişoara, secţia civilă).

In alta ordine de idei, nu exista identitate de obiect intre acţiunea ce a făcut obiectul dosarului nr. X/207/2015 si acţiunea de fata.

Primul dosar a avut ca obiect acţiune in constatare, motiv pentru care s-a si admis excepţia inadmisibilităţii in cauza a unei acţiuni in constatare, iar prezenta cauza are ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.

Aşadar nu sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de art.430-432 NCPC invocate de către paraţi.

Astfel, in art.430 se menţionează ca are autoritate de lucru judecat hotărârea judecătoreasca ce soluţionează fondul procesului sau statuează asupra unei excepţii procesuale, cu privire la chestiunea tranşata. In speţa, prin hotărârea invocata de paraţi nu s-a soluţionat fondul procesului, instanţa pronunţându-se asupra unei excepţii, cea a inadmisibilităţii acţiunii in constatare, astfel încât singura chestiune tranşata prin acea hotărâre este cea legata de inadmisibilitatea acţiunii in constatare.

Art. 431 NCPC statuează ca nimeni nu poate fi chemat in judecata de doua ori in aceeaşi calitate, in temeiul aceleiaşi cauze si pentru acelaşi obiect. Din nou aceste dispoziţii nu sunt aplicabile in speţa având in vedere ca intre cele doua acţiuni nu exista identitate de obiect

Reclamanţii  au aratat referitor la  afirmaţia paraţilor conform căreia instanţa de apel in considerentele sale ar fi tranşat in mod definitiv si irevocabil esenţa raporturilor juridice dintre parti stabilind cu autoritate de lucru judecat ca în  situaţia in care instanţa de fond ar fi apreciat ca reclamanţii au promovat o acţiune in realizare(..,) soluţia ar fi fost aceeaşi deoarece înscrisul intitulat chitanţa nu conţine nici o clauza prin care intimaţii paraţi sa-si fi asumat obligaţia de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului , deci referitor la aceste susţineri, rugam instanţa sa aiba in vedere dispoziţiile art.5 alin.4 NCPC care precizează ca ''este interzis judecătorului sa stabilească dispoziţii general obligatorii prin hotărârile pe care le pronunţa in cauzele supuse judecaţii".

 Au susţinut reclamanţii că atâta timp cat in precedentul dosar nu s-a intrat in judecata fondului, nu s-au administrat probe, nu s-au pus concluzii pe fondul cauzei, nu se poate spune ca hotărârea pronunţata pe excepţie ar putea avea autoritate de lucru judecat fata de o alta acţiune cu alt obiect, aşa cum este cazul de fata.

Referitor la caracterul juridic al înscrisului intitulat "chitanța", pârâţii ori sunt de rea credinţa ori sunt in eroare atunci când afirma ca acel înscris ar reprezenta o convenţie de arvuna, atât timp cat reiese in mod evident din conţinutul acestuia ca este un act întocmit in vederea vânzării-cumpărării imobilului, un antecontract de vânzare-comparare valabil, aspect care a fost tranşat definitiv si irevocabil prin sentinţa civila nr. X/17 ianuarie 2002 a Judecătoriei C (dosar nr. X/2001), prin Decizia nr. X/09.04.2002 a Tribunalului Olt (dosar X/2002) si prin Decizia civila nr. X a Curţii de Apel Craiova din 10 decembrie 2002.

Arvuna la care se refereau paraţii constituie doar suma iniţiala de 30.000.000 lei vechi, iar la achitarea întregii sume de 50.000.000 lei vechi urmând a se încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Astfel, în înscrisul numit chitanţa se precizează că: " . ..am primit  suma de  30.000.000 lei…reprezentând arvuna pentru cumpărarea imobilului situai în str C, urmând a se întocmi actele oficiale la lichidarea sumei..."

Au arătat ca paraţii se contrazic singuri atunci când afirma pe de o pane ca acel înscris reprezintă o convenţie de arvuna, pentru ca peste câteva alineate sa afirme ca înscrisul este de fapt o promisiune de vânzare cumpărare.

In realitate in cuprinsul înscrisului este menţionat foarte clar ca la achitarea întregii sume urmează sa se întocmească actele de vânzare cumpărare.

Iar in anexele la chitanţa iniţiala se menţionează ca sumele de bani achitate reprezintă "'contravaloarea casei de pe, iar pe ultima chitanţa chiar se precizeza ca '"suma reprezintă diferenţa din preţul casei pe care mi-aţi vândut-o conform chitanţei"

In legătura cu notificarea paraţilor de a merge la notar, au arătat ca exista dovezi din care rezulta că pârâţii au fost invitaţi de către reclamanţi de mai multe ori sa se prezinte împreună la notar, ultima fiind notificarea scrisa din 08 06.2016 in urma căreia a fost încheiata si încheierea de certificare nr.X/13.06.2016 de către SPN C.

Au învederat reclamanţii că este adevărată susţinerea pârâţilor conform căreia reclamanţii au dorit sa încheie un contract in formă autentica la notar si sa nu ajungă să se judece in fata instanţei, dar având in vedere refuzul pârâţilor de a încheia actul la  notar s-au văzut obligaţi sa apeleze la instanţa de judecata. Din încheierea de certificare încheiata la notar ca paraţii au declarat ca vor încheia un antecontract de vânzare-cumpărare, si nu contractul de vânzare-cumpărare doar daca reclamanţii le mai achita 25.000 lei noi, suma de bani pe care reclamanţii nu o datorează pârâţilor conform înţelegerii stipulate în înscrisul de mână.

 Reaua credinţa a pârâţilor si din explicaţiile referitoare la ce ar reprezenta cei 25.000 lei ceruţi in prezent: 5000 lei noi (dar care nu explica ce reprezintă), 3.700 lei noi reprezentând impozitul necalculat pentru imobilul din  str. (anexează adeverinţa nr. X-Y din 15.06.2016 eliberată de Primăria C, din care reiese clar ca reclamanţii sunt cei care au achitat impozitele aferente pentru imobilul si terenul din C, , in perioada 2002-2015), iar diferenţa daune-interese, suma negociabila ( nu se arata in ce constau aceste daune interese).

Pârâţii nu au întreprins nici un demers în vederea efectuării cadastrului pentru imobilul casa si teren situat in C, str. , judelui O, dând astfel, încă o data; dovada de lipsa de interes în perfectarea actelor, la notar.

Referitor la invocarea prescripţiei dreptului la acţiune, reclamanţii au solicitat  respingerea aceasta excepţie având în vedere ca termenul curge din momentul când contractul trebuia încheiat, însă, atunci când cumpărătorul a preluat imobilul, deţinerea lui cu acordul promitentului-vânzător, echivalează cu recunoaşterea dreptului acestuia, în sensul art. 16 lit. a din Decretul nr. 167/1958: "'Prescripţia se întrerupe: prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcuta de cel in folosul căruia curge prescripţia." (a sc vedea si Decizia nr. 1212/17.02.2005 - ICCJ -Secţia civila si de proprietate intelectuala).Aşadar, predarea bunului care formează obiectul antecontractului de vânzare comparare in posesia celui care urmează sa il cumpere echivalează cu o recunoaştere a dreptului acestuia de a cere încheierea contractului de vânzare cumpărare, aspect care duce la întreruperea prescripţiei, iar un nou termen de prescripţie extinctiva nu incepe sa curgă atat timp cat bunul se afla in posesia celui care urmează sa il cumpere.

Bunul imobil a fost preluat odată cu încheierea convenţiei, având stăpânirea lui si in prezent.

Au fost anexate următoarele: notificarea nr.X din 8.06.2016, încheierea de certificare nr.X din 13.06.2016 emisă de SPN C P, C C S şi M R din C, adeverinţa nr.X din 15.06.2016 emisă de Primăria mun.C, certificat de sarcini din 8.04.2016 emis de OCPI Olt, certificat fiscal nr.X din 3.10.2016 emis de Primăria mun.C , chitanţa privind achitarea taxei judiciare de timbru în cuantum de 3170 lei, contractul de vânzare-cumpărarea nr.X din 13.07.1998 autentificat de BNP C, sentinţa civilă nr.X din 26.03.1999 pronunţată în dosarul nr.X/1998 de Judecătoria C , TP nr.X/6 din 22.04.1998, sentinţa civilă din data de 17.01.2002 pronunţată de Judecătoria C .

Prin încheierile din data  21.09.2016 şi 19.10.2016 au fost respinse excepţiile invocate de pârâţi prin întâmpinare, respectiv: netimbrării, prescripţiei dreptului la acţiune,  nerespectării dispoziţiilor art.  194 lit. c C.p.civ, inadmisibilităţii şi autorităţii de lucru judecat.

În şedinţa publică din data de 19.10.2016, au fost luate interogatorii atât reclamanţilor cât şi pârâţilor, fiind audiaţi şi martorii P A şi B E – propuşi de către reclamanţi, declaraţiile acestora fiind consemnate şi anexate la dosar.

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa de fond a reţinut că prin actul sub semnătură privată intitulat ,,chitanţă” ( f. 7) încheiat la data de 18.09.1999, pârâţii C D şi C M au primit suma de 30000000 lei de la C D şi R D, reprezentând arvună pentru cumpărarea imobilului din , C, judeţul O,  urmând a se întocmi actele oficiale la lichidarea sumei convenită prin înţelegere, aceasta nedepăşind termenul de 30 ianuarie 2000.

Tot din acelaşi act sub semnătură privată a mai rezultat că pârâţii C D şi C M au primit de la reclamanţii C D şi R D, la data de 03.02.2000 suma de 10000000 lei vechi, la data de 02.10.2000 suma de 2000000 lei vechi, la data de 03.12.2000  suma de 2000000 lei vechi şi la data de 24.02.2001 suma de 1000000 lei vechi, menţionându-se la primirea acestei ultime sume din 24.02.2001 că restul de 5000000 lei urmează să le fie achitat lunar şi că acesta sumă fiind contravaloarea casei de pe .

Oricare dintre părţile înscrisului sub semnătură privată  pot cere instanţei de judecată, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, să pronunţe în baza art. 1073 şi art. 1077 Cod civil, (legea aplicabilă la momentul încheierii  chitanţei) o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare - cumpărare şi care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietăţii de la data când rămâne definitivă.

Insa, pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, în condiţiile art.1073 - art.1077 Cod civil, trebuie să fie îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, prevazute in art.948 Cod Civil si in art. 1294-1310 Cod Civil.

În cauză, instanţa de fond a constatat  din  înscrisul sub semnătură privată denumit ,,chitanţă” încheiat la data de 18.09.1999 nu conţine nicio clauză prin care pârâţii C D şi C M să-şi fi asumat obligaţia de a transfera dreptul de proprietate  asupra imobilului situat în C, str. , , judeţul O, către reclamanţii C D şi R D, acesta făcând doar dovada faptului că s-a plătit arvuna  pentru cumpărare imobilului.

Din interogatoriul administrat pârâţilor, răspunsul la întrebarea nr. 3, 4 rezultă că suma de  30000000 lei vechi, a reprezentat o arvună (astfel cum rezultă  şi din chitanţă)  în vederea stabilirii preţului  pentru a vinde imobilul din situat în C, str. , nr. 30, judeţul O.

Instanţa de fond nu a avut în vedere declaraţiile martorilor  B E şi P A, întrucât depoziţiile acestora se bazează pe relatările reclamanţilor.

Totodată instanţa de fond a constatat că prin considerentele deciziei  nr. X/2016  pronunţată la data de 12 mai 2016 de Tribunalul Olt, în dosarul nr. X/207/2015, s-a reţinut că  prin chitanţa din data de 18/09/1999  pârâţii nu şi-au obligaţia de a transfera dreptul de proprietate  asupra imobilului situat în C  şi s-a constat doar că s-a plătit  arvuna.

Fata de considerentele expuse mai sus, instanta de fond a respins actiunea formulată de reclamanţi ca neintemeiata.

În temeiul art. 453 C.p.civ. s-a respins capătul de cerere privind acordarea cheltuielilor de judecată formulat de pârâţi, ca neîntemeiat, întrucât nu au făcut dovada acestora în condiţiile art. 249 C.p.civ.

Împotriva sentinţei au declarat apel de apelanţii-reclamanţi C D şi R D solicitând admiterea apelului, anularea sentinţei civile atacate şi pe fond admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată şi obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată atât cele din faza de apel, cât şi cele de la judecata de fond.

Arată că în înscrisul intitulat "chitanţa" din 18.09.1999 se menţionează ca suma de 30.000.000 lei vechi constituie arvuna pentru cumpărarea imobilului, dar se mai menţionează in continuare si faptul ca urmează "a se întocmi actele oficiale la lichidarea sumei convenita prin înţelegere". Acest ultim aspect nu a fost avut in vedere in mod eronat de către prima instanţa la pronunţarea hotărârii, atunci când a menţionat ca înscrisul nu cuprinde nici o clauza prin care paraţii sa-şi fi asumat obligaţia de a transfera dreptul de proprietate supra imobilului.

În plus, chitanţa din 18.09.1999 mai are si câteva anexe, înscrisuri sub semnătura privata semnate de către reclamanţi si paraţii din cauza, in care se menţionează sumele de bani plătite ulterior de către reclamanţi in contul contravalorii casei.

Foarte important pentru dovedirea plaţii integrale a imobilului si nu doar a arvunei, aşa cum a considerat instanţa de fond in mod greşit, este menţiunea făcută în înscrisurile din data de 03.12.2000 si 24.02.2001. Astfel în primul înscris din 03.12.2000 , paraţii precizează ca au primit 2.000.000 lei de la reclamanţi, iar de 6.000.000 lei urmează "sa fie achitat lunar. Aceasta fiind contravaloarea casei de pe ". Deci, în data de 03.12.2000, reclamanţii mai aveau de achitat, conform susţinerilor pârâţilor, suma de 6.000.000 lei pana la achitarea integrală a contravalorii casei. Deci nu a arvunei, ci a contravalorii integrale a casei.

Apoi în chitanţa scrisă de pârâţi în data de 24.02.2001, aceştia menţionează ca au primit suma de 1.000.000 lei de la reclamanţi, "restul de 5.000.000 lei urmând a fi achitat lunar. Aceasta suma fiind contravaloarea casei de pe  30.", deci nu a arvunei, aşa cum s-a reţinut in hotărârea atacata.

Iar restul de 5.000.000 lei au fost achitaţi prin mandat poştal în data de 03.12.2001, mandat in care se menţionează ca "suma reprezintă diferenţa din restul casei, pe care mi-aţi vândut-o conform chitanţei".

Având in vedere toate aceste aspecte, apelanţii reclamanţi consideră  că prima instanţa a greşit în mod evident atunci când a susţinut ca s-a făcut dovada doar a plaţii arvunei. Aceasta arvuna a fost in suma de 30.000.000 vechi si a fost achitata integral la  data încheierii chitanţei. Restul sumelor achitate de reclamanţi la date ulterioare au prezentat preţul casei, aşa cum a fost convenit de părţi.

Arată că la întrebarea 7 din interogatoriu, paratul C D recunoaşte ca a mai primit şi alte sume de bani de la reclamanţi, respectiv cate 1.000.000 lei vechi in afara de cei 30.000.000 lei vechi daţi ca arvuna. Susţinerea paratului luata ca reala de către instanţa de fond, ca aceşti bani ar fi fost tot arvuna, nu poate fi primita atât timp cat in chitanţa se spune clar că arvuna o constituie suma de 30.000.000 lei plătită de reclamanți integral la încheierea actului sub semnătura privata, restul fiind bani pentru achitarea integrala a imobilului.

Despre noua suma solicitata pentru a încheia actele la notar, respectiv 27.000 RON, nu se menţionează in nici un act ca ar constitui preţul convenit pentru vânzare, ci chiar paraţii si avocatul au menţionat o cu totul alta destinaţie a acesteia, respectiv, taxe, onorariu avocat, rest arvuna, daune morale etc.

O menţiune importanta care nu a fost avuta in vedere de prima instanţa, în opinia apelanţilor, este si modalitatea în care paraţii contrazic prin răspunsurile la interogatorii, cuprinsul actelor ai căror semnatari au fost, nemairecunoscând ceea ce ei înşişi au semnat, deşi în fata instanţei si-au recunoscut semnăturile de pe înscrisurile respective.

Critică soluţia primei instanţe si in ceea ce priveşte înlăturarea depoziţiilor martorilor cu justificarea ca s-ar baza exclusiv pe declaraţiile reclamanţilor, considerând că în mod greşit prima instanţa a considerat acest lucru, in primul rând pentru ca nu toate afirmaţiile martorilor se refera la aspecte cunoscute direct de la reclamanţi, unele fiind din alte surse sau constatate direct, iar in al doilea rând, pentru ca martorii au precizat ca anumite aspecte le ştiu de la reclamanţi încă din urma cu 15 ani, nu din prezent.

Astfel, martora P A  a menţionat  ca ştie de la fostul soţ al reclamantei, deci de la o alta persoana, ca reclamanţii locuiesc in acel imobil, ca in urma cu 15 ani (deci nu de când este procesul pe rol) a aflat de la reclamanta R D ca aceasta a plătit preţul integral, apoi taxele si impozitele.

La rândul ei, martora B E  a spus ca soţul sau, deci o alta persoana, a contribuit la întreţinerea imobilului în care locuiau reclamanţii, deci ştie de la acesta  in mod direct, si ca personal cunoaşte si de plata taxelor si impozitelor de către  reclamanţi.

Un alt aspect ce trebuie reţinut este si faptul ca declaraţiile celor doi martori nu se contrazic si se coroborează atât intre ele, cat si cu restul probatoriului administrat, astfel încât in mod eronat au fost înlăturate de către prima instanţa.

Un ultim aspect menţionat este si cel referitor la reţinerea din hotărârea instanţei de fond referitoare la considerentele unei decizii dintr-o alta cauza şi folosirea acestora in motivarea respingerii acţiunii, deşi acel dosar a avut un alt obiect, aşa cum chiar instanţa a apreciat atunci când a respins excepţia autorităţii de lucru judecat invocata de pârâţi.

Considera că prima instanţa, prin folosirea in argumentarea respingerii acţiunii din prezentul dosar a menţiunilor si aprecierilor făcute de o alta instanţa in alt dosar, nu a avut in vedere dispoz. art.5 alin.4 NCPC care precizează ca "este interzis judecătorului sa stabilească dispoziţii general obligatorii prin hotărârile pe care le pronunţa in cauzele supuse judecaţii".

În concluzie au susţinut că prezenta hotărâre trebuie sa se bazeze pe argumente reieşite din dezbaterile si administrarea probatoriului din prezentul dosar, in sens contrat, daca decizia instanţei ar putea fi influenţată de susţinerile cuprinse in considerentele unui alt dosar, ar însemna ca tot probatoriul administrat in prezenta cauza ar fi fost inutil, soluţia fiind aceeaşi indiferent de ceea ce reieşea din dezbaterile din prezenta cauza.

În drept, și-a întemeiat apelul pe dispoziţiile art. 480 alin.2 din N.C.P.C.

Pentru dovedirea susţinerilor s-a solicitat proba cu înscrisuri.

La data de 28 februarie 2018 intimata pârâtă C M a formulat întâmpinare  prin care a  solicitat respingerea apelului declarat de reclamanţi ca nelegal si netemeinic.

Susţine că motivele invocate de reclamanţi in apelul lor sunt evident nefondate si contravin susținerilor si probelor administrate de  aceştia in faza judecaţii in fond a cauzei.

Aa cum se arata in motivarea sentinţei civile X din 19 nov. 2015 a Judecătoriei C, definitiva si intrata in autoritate de lucru judecat, precum si din considerentele deciziei civile nr X din 12 mai 2016 a Tribunalului Olt,  referitor la acţiunea  reclamanţilor aceştia au precizat expres in acţiunea lor si in motivele de apel depuse la  dosarul cauzei ca „ in realitate, aceştia urmăresc recunoaşterea calităţii lor de cumpărători prin constatarea valabilităţii înscrisului intitulat chitanţa, si pronunţarea unei hotărâri care  să tină  loc de act autentic de vânzare cumpărare,,. Asa cum au susţinut reclamanţii in motivele de apel „ in realitate, au dorit ca instanţa sa ia act ca intre parți a intervenit o  înţelegere materializata printr-un înscris intitulat „ chitanţa,, , in fapt un antecontract de vânzare cumpărare, si, acest înscris sa îmbrace forma autentica prin pronunţarea unei hotărârii care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare,,.

Instanţa de apel in considerentele sale, tranşează in mod definitiv si irevocabil, esenţa raporturilor  juridice dintre parți stabilind cu autoritate de lucru judecat ca „ chiar si in  care instanţa de fond ar fi apreciat ca reclamanţii au promovat o acţiune in prin care au solicitat pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de cumpărare, soluţia ar aceeaşi, deoarece înscrisul intitulat  chitanţa,, încheiat între  părți la data 10. 09 .1999  nu conţine nicio clauza prin care intimaţii paraţi sa-si fi  asumat  obligaţia de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului”.

Reclamanții apelanţi nu au precizat caracterul juridic al înscrisului intitulat „chitanţa,, folosit in prezenta acţiune ca suport juridic al acţiunii lor, deși din cuprinsul acestui înscris rezultă  neîndoielnic doar faptul ca părţile au dat acelui înscris semnificaţia juridica si practica de „ arvuna,,.

Potrivit doctrinei juridice „ arvuna reprezintă o convenţie accesorie vânzării având ca obiect  o suma de bani pe care una dintre pârti o da celeilalte părti cu ocazia încheierii unui act de vânzare cumpărare ca o garanţie ca se va perfecta contractul,,, ea neputând constitui in nici o interpretare sau apreciere, strict juridica, un act translativ de proprietate,,si atât  mai puţin un contract de vânzare cumpărare.

Efectele juridice ale convenţiei de arvuna se refera numai la destinaţia sumei achitate de una dintre părti, in sensul ca ea trebuie restituita dublu in caz de neîncheiere a contractului sau dedusa din preţul total daca se încheie contractul, nefiind calificata ca un contract de sine stătător, ci doar accesoriu.

Faptul posesiei invocat de către reclamanţi nu poate fi temeiul juridic al acţiunii lor deoarece instanţa de judecata, intr-o astfel de acţiune, nu poate sa stabilească modul de dobândire a dreptului de proprietate, ci doar preexistenta acestui drept in favoarea acestora, drept ce are toate însușirile si caracteristicile precis determinate anterior promovării acţiunii.

Promisiunea de vânzare-cumpărare se deosebeşte de însuși contractul de vânzare-cumpărare  prin conţinutul si efectele sale: promisiunea da naştere in sarcina pârtilor obligaţia  de a face (de a încheia in viitor contractul promis), in timp ce contractul de vânzare cumpărare da naştere obligaţiei de a da (de a transmite dreptul).

De asemenea, promisiunea de vânzare-cumpărare nu este translativa de proprietate, promitentul-vânzător rămâne proprietarul bunului promis a fi vândut pana la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

În schimb, contractul de vânzare-cumpărare este translativ de proprietate, adică bunul  vândut trece in patrimoniul cumpărătorului.

De asemenea, ele se deosebesc si din punctul de vedere al condiţiilor de fond si de ce trebuie îndeplinite in momentul încheierii lor: la încheierea promisiunii nu este  necesar ca promitentul-vânzător sa fie proprietarul bunului sau titularul dreptului înstrăinat  deoarece  promisiunea nu este translativa de drepturi, in timp ce vânzătorul trebuie sa aibă calitatea de proprietar al bunului sau de titular al dreptului înstrăinat.

Obiectul promisiunii constat in încheierea in viitor a contractului promis, in timp ce obiectul  vânzării constat in transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept, real ori de creanţă; promisiunea se încheie consensual, in timp ce contractul de vânzare-cumpărare se  încheie, adeseori, in forma solemnă (de exemplu, vânzarea terenurilor, cu sau tara construcţii, trebuie încheiata ad validitatem in forma autentica).

Intimata pârâtă  susţine  că reclamanţii nu au făcut dovada, in prezenta cauza, ca anterior promovării acţiunii i-au notificat pe aceştia  sa se prezinte la notar pentru încheierea  pretinsului contractului de vânzare cumpărare în forma autentica si pentru transformarea pretinsei promisiuni de vânzare  cumpărare într-un contract solemn cu respectarea condiţiilor imperative prevăzute lege, acesta condiţie prealabila fiind absolut obligatorie.

Deoarece regula in materia întocmirii actelor de vânzare cumpărare referitoare la bunuri imobile este ca acestea sa se întocmească la notar, este evident ca instanţa trebuie sa respingă acţiunea reclamanţilor si  să-i îndrume  pe aceştia sa se adreseze unui birou notarial pentru încheierea  actelor de vânzare cumpărare in forma autentica, daca aceştia îndeplinesc  condiţiile necesare  vânzării si daca in cauza este vorba despre o vânzare.

Chiar reclamanții in înscrisul încheiat in fata notarului in încheierea de certificare din  data de 13 iunie 2016-  după introducerea acţiunii in instanţa de judecata  aceştia  au declarat expres  că doresc  să încheie un contract in forma autentica pentru imobilul care formează obiectul  judecăţii, ceea ce semnifica voinţa si dorinţa lor de a soluţiona pe alta cale decât cea a  instanţei  de judecata, problemele legate de o eventuala înstrăinare a imobilului.

Hotărârea judecătoreasca are, în principiu, caracter declarativ, constatând drepturi preexistente.

In fapt, dreptul material recunoscut prin hotărâre nu suferă nicio prefacere esenţiala  prin pronunţarea acesteia. Vechea obligaţie subzista cu toate accesoriile ei. Ceea ce se modifică este dreptul la acţiune.

Intimata pârâtă  arată că reclamanţii nu pot promova, acum, in instanţa, o acţiune prin care instanţa de judecată sa pronunţe o hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare, deoarece prin plata arvunei nu s-a asumat o astfel de obligaţie in sarcina paraţilor iar aceştia  nu pot fi  obligaţi la ceea ce părţile nu au convenit  iar din punct de  vedere juridic, așa cum a arătat, arvuna nu reprezintă in temei legal al obligaţiei de a face in sarcina pârtilor contractante.

Potrivit art. 1669 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, când una dintre  părţile care au încheiat o promisiune bilaterala de vânzare refuza, nejustificat, sa încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de contract, daca toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acţiune se in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat, potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol acţiunea reclama reclamanţilor fiind tardiv formulata având in vedere  şi termenul  special stabilit de pârti prin chitanţa care este 30 ianuarie 2000.

Se mai susţine că reclamanții nu pot promova decât o acţiune in restituirea sumelor achitate parţial cu arvuna mai ales ca din motivarea sentinţei civile  nr. X/2002 a Judecătoriei C  rezultă că aceştia nu si-au îndeplinit obligaţia de plata a diferenţei din suma stabilita de acord iar termenul pentru încheierea in viitor al unui contract a expirat la data de 30  ianuarie 2000, acţiunea acestora nemaiputând fi formulata la aceasta data.

Prin răspunsul la întâmpinare formulat la data de 24.03.2017, apelanţii reclamanţi au arătat că intimata nu răspunde criticilor din apel, ci reiterează susţinerile din întâmpinarea formulată la fond.

În cauză, tribunalul a administrat proba cu înscrisuri, proba cu expertiză de specialitate construcţii civile şi de specialitate topografie, cadastru şi a solicitat relaţii de la Primăria mun. C.

Analizând sentinţa prin prisma motivelor de apel, în considerarea dispoziţiilor legale incidente în cauză şi prin raportare la probele de la dosar, tribunalul constată că apelul  este fondat, având în vedere următoarele considerente:

Prealabil, tribunalul constată necesare câteva precizări de natură teoretică, referitoare la diferenţa dintre arvună şi avans.

Astfel, arvuna este un sistem de garantare apropiat ca regim unei clauze penalizatoare si reprezintă o suma de bani pe care o parte o plăteşte celeilalte pentru garantarea angajamentului său contractual, adică pentru garantarea asumării, iar uneori, şi a executării obligaţiilor negociate.

În cazul nefinalizării contractului sau neexecutării sale din partea celui căruia arvuna i-a fost plătita, ea acţionează penalizator, obligând pe acesta la plata unei sume duble celei primite. Aşadar, instituţional, plata arvunei se face anterior încheierii contractului, în vederea garantării încheierii sau/şi executării sale, daca in acest caz părţile i-au dat aceasta semnificaţie.

Contrar, plata unui avans are cel puţin două elemente distinctive în raport cu arvuna: presupune o convenţie deja încheiată, fapt ce s-a realizat în cauză la data de 18.09.1999, iar aceasta nu a garantat finalizarea angajamentului convenţional şi a reprezentat doar o structură de plată treptată a preţului, diferenţa de 20.000.000 lei ROL urmând a fi achitată potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare „nedepăşind termenul de 30 ianuarie 2000”.

Aşadar, între arvună şi preţ există distincţii care nu permit de plano considerarea sinonimiei între ele. De aceea, in condiţiile in care potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de 18.09.1999 suma de 3.000 lei RON nu a fost concepută ca arvună, ci doar ca avans de preţ, in condiţiile detaliate de părţi, acestei sume nu-i poate fi aplicat regimul juridic incident în cadrul arvunei.

Din această perspectivă, aprecierea instanţei de fond în sensul că prin actul juridic încheiat de părţi la data de 18.09.1999 pârâţii C D, decedat pe parcursul judecăţii apelului, şi C M nu şi-au asumat obligaţia de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului situat în mun. C, str.  , jud. O, către reclamanţii C D şi R D nu poate fi confirmată de tribunal.

Este eronată raportarea instanţei de fond la considerentele deciziei civile nr. X/12.05.2016, pronunțată de Tribunalul Olt în dosarul nr. X/207/2015, atât timp cât obiectul litiului soluţionat în acel dosar l-a reprezentat o acţiune în constatarea dreptului de proprietate, apreciată inadmisibilă în raport de dispoziţiile art. 35 C.proc.civ., care statuează că nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege. Astfel fiind, cum considerentele reţinute în paragraful 6 din pagina 12 a deciziei civile nr. X/2016 nu sunt decisive (întrucât nu sprijină și nu explicitează soluția adoptată) ori decizorii (nu dau anumite dezlegări unor chestiuni litigioase ce au legătură cu obiectul dedus judecății și care au fost dezbătute în proces), nu pot fi avute în vedere la soluţionarea litigiului de faţă.

Cele reţinute prin decizia nr. X/2016 sunt simple considerente indiferente, care puteau lipsi din conținutul motivării, fără ca aceasta să conducă la lipsirea de fundament a hotărârii prin care s-a respins apelul declarat împotriva sentinţei de respingere ca inadmisibilă a acţiunii din dosarul nr. X/207/2015.

Spre deosebire de decizia nr. X/2016, care constituie practic fundamentul sentinţei apelate în cauza de faţă, natura juridică a convenţiei încheiată între reclamanţii C D şi R D şi pârâţii iniţiali din cauza de faţă, C D, decedat pe parcursul judecăţii apelului, şi C M, este recunoscută tocmai de cei din urmă în litigiul ce a format obiectul dosarului nr. X/2001 şi confirmată irevocabil prin sentinţa civilă nr. X/17.01.2002, pronunțată de Judecătoria C.

Ori, această mărturisire extrajudiciară, făcută de pârâţi în afara procesului pendinte, în cadrul dosarului nr. X/2001, referitoare la încheierea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare, nu poate fi ignorată de tribunal, atât timp cât se coroborează că menţiunile din datele de 03.12.2000 şi 24.02.2001, prin care pârâţii confirmă că sumele primite de la reclamanţi reprezintă „contravaloarea casei de pe , nr. 30”.

În aceste condiţii, tribunalul constată că antecontractul încheiat în prezenta cauză la data de 18.09.1999 reprezintă o promisiune bilaterală, prin care părţile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra imobilelor care au făcut obiectul prezentului antecontract. Prin urmare, acest antecontract nu transmite dreptul de proprietate asupra terenului de la promitent la beneficiar, ci dă naştere numai la obligaţii de a face în sarcina părţilor, respectiv de a vinde pentru promitentul vânzător şi de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător.

 Dacă vreuna din părţile convenţiei refuză să îşi îndeplinească obligatiile stabilite prin antecontractul încheiat, inclusiv obligaţia de a se prezenta în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care si-a îndeplinit toate obligatiile, are posibilitatea de a se adresa instanţei de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimţământului debitorului şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Această soluţie se impune şi în temeiul principiului îndeplinirii în natură a obligaţiilor care permite creditorului să obţină îndeplinirea întocmai a obligaţiei asumate de către debitorul său, în temeiul art. 1073 şi art. 1077 C.civ..

Din analiza acestor dispoziții legale instanța constată că pentru a se pronunța o hotărâre care să tină loc de act autentic reclamantul are obligația de dovedi îndeplinirea următoarelor condiții: dreptul de proprietate exclusivă a pârâtului-vânzător asupra imobilului înstrăinat, acesta trebuind să fie în continuare în patrimoniul vânzătorului la data pronunțării hotărârii, plata prețului de către cumpărător, posesia neîntreruptă şi netulburată a reclamantului de la data încheierii convenției, refuzul nejustificat al pârâtului de a încheia actele în formă autentică precum si demersurile făcute de reclamant în acest sens, achitarea taxelor si impozitelor pentru terenuri conform certificatului de atestare fiscală precum si lipsa oricăror sarcini asupra terenului.

În ceea ce privește dreptul de proprietate al promitenţilor vânzători C D şi C M asupra imobilelor menţionate, tribunalul constată că acesta a fost dovedit prin sentința civilă nr. X/26.03.1999, pronunțată de Judecătoria C în dosarul nr. X/1998, coroborată cu contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X/13.07.1998; plata preţului, convenit de părţi la suma totală de 50.000.000 lei, şi achitarea impozitelor şi taxelor locale de către reclamanţi sunt dovedite de înscrisurile existente la dosarul de fond.

O condiție esențială de admisibilitate a unei astfel de acțiuni o reprezintă existenţa refuzului nejustificat al uneia dintre părţi de a-şi îndeplini obligația asumată prin antecontract de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică. Acest refuz nejustificat trebuie să fie dovedit prin orice mijloc de probă pentru a putea fi admisibilă o astfel de acţiune.

Analizând îndeplinirea acestei condiții în cauza de faţă, tribunalul constată că reclamanții au reuşit să facă dovada refuzului nejustificat al celor doi promitenţi vânzători C D şi C M de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

În acest sens, se reţine că prin întâmpinarea formulată la fond, cei doi pârâţi C D şi C M nu numai că nu au recunoscut încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, ci au contestat însăşi natura juridică a actului juridic încheiat de părţi la data de 18.09.1999, negând în mod expres asumarea vreunei obligaţii de a se prezenta în viitor la notarul public pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

De asemenea, la instanţa de fond, reclamanţii au depus notificarea adresată pârâţilor în vederea prezentării în data de 13.06.2016 la un birou notarial pentru perfectarea actului de vânzare în formă autentică, şi încheierea de certificare nr. X/13.06.2016, din care rezultă că la data prezentării la notar, pârâţii au declarat că încheie contractul doar dacă li se achită suma de 25.000 lei.

 Toate aceste probe sunt de natură a forma convingerea instanţei privind refuzul pârâţilor de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului în forma impusă de lege, astfel că acţiunea formulată de reclamanţi este apreciată de tribunal ca întemeiată, promitenţii vânzători neîndeplinindu-şi în mod abuziv obligaţia asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 18.09.2018.

Cât priveşte apărările intimatei pârâte, în sensul „tardivităţii” cererii, tribunalul constată că prin încheierea din data de 21.09.2016, instanţa de fond a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune în sens material, invocată de pârâţi cu aceleaşi argumente pentru care se susţine în prezent că acţiunea este tardivă. Soluţia instanţei de fond nu a fost atacată de pârâtă, astfel că nu se mai poate invoca în apel prescripţia dreptului material la acţiune, întrucât se opune autoritatea de lucru judecat de care se bucură încheierea din data de 21.09.2016.

Raportat la considerentele din precedent, în temeiul art. 480 alin. 2 C.proc.civ., tribunalul va admite apelul, va schimba sentinţa în sensul că va admite acţiunea.

Se va constata intervenită, la data 18.09.1999, între părţi vânzarea-cumpărarea prin care reclamanţii au cumpărat de la pârâţii C D şi C M imobilul situat în mun. C, str.  jud. O, compus din casă de locuit şi teren aferent intravilan în suprafaţă de 300 mp (din măsurători 232 mp), cu vecinii: N-G nr. 1, S-str. , E-P A, V-V C, la preţul de 50.000.000 lei ROL (5.000 lei RON), hotărârea urmând a ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi a se comunica din oficiu Administraţiei Locale a Finanţelor Publice C şi OCPI OLT.

În temeiul art. 453 coroborat cu art. 451 C.proc.civ., tribunalul va obliga pe intimaţii pârâţi să plătească apelanţilor reclamanţi suma de 10.732,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată fond şi apel.

Data publicarii pe portal:05.12.2018

Domenii speta

Spete similare