Îndeplinirea obligaţiei de a face asumate printr-un antecontract vânzare-cumpărare se raportează la momentul împlinirii termenului convenit pentru încheierea contractului, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regim actum

Pe rol, pronunţarea asupra apelului civil declarat de reclamanta ___împotriva Sentinţei civile nr.__ pronunţată de Judecătoria Călăraşi la data de __, în contradictoriu cu intimatul pârât __, având ca obiect obligaţie de a face.

Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din data de 18 Aprilie 2018 şi au fost consemnate în încheierea din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera în cauza de faţă a amânat pronunţarea la această dată, când a pronunţat următoarea decizie:

TRIBUNALUL

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Călăraşi la __ sub nr. __, reclamanta __ a chemat în judecată pe pârâtul __, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa, instanţa:

- să dispună obligarea pârâtului să intabuleze şi să îndeplinească procedura prevăzută de dispoziţiile Legii 17/2014, pentru suprafaţa de __ mp teren arabil extravilan, tarlaua __, parcela 5, situată pe raza comunei __, între vecinii: N-  drum, S- drum, E- moşt. lui __,  V- moşt. lui __ şi pentru suprafaţa de 2500 mp teren arabil extravilan, tarlaua __, parcela _, situată pe raza comunei __, între vecinii: N- __ S- __, E- __, V- __,  în condiţiile de preţ stabilite conform Antecontractului de vânzare autentificat sub numărul __;

- să autorizeze reclamanta, prin reprezentantul său legal, __, ca, în numele pârâţilor şi pe cheltuiala reclamantei, să intabuleze şi să îndeplinească procedura prevăzută de dispoziţiile Legii 17/2014, pentru suprafaţa de 840 mp teren arabil extravilan, tarlaua __, parcela __, situată pe raza comunei __, între vecinii: N-  drum, S- drum, E- __,  V- __ şi pentru suprafaţa de 2500 mp teren arabil extravilan, tarlaua __, parcela __, situată pe raza comunei, între vecinii: N- __ S- __, E- __, V- __,  în condiţiile de preţ stabilite conform Antecontractului de vânzare autentificat sub numărul __.

În drept, au fost invocate disp. art 1527, art. 1528, art. 1522 Cod civil, art. 254 alin.(5), 293 Cod proc. civilă.

Soluţionând cauza prin Sentinţa civilă nr. __ Judecătoria Călăraşi a admis în parte cererea formulată de reclamanta __, cu sediul social în __, având CUI __, cu sediul procesual ales la __, cu sediul în __, în contradictoriu cu pârâtul __, domiciliat în __, CNP __.

A obligat pârâtul să întocmească documentaţia cadastrală şi să întabuleze în cartea funciară:

- suprafaţa de 840 mp teren arabil extravilan situat în satul __, tarlaua __, parcela __;

- suprafaţa de 2500 mp teren categoria vii extravilan situat în satul __, tarlaua __, parcela __.

A autorizat reclamanta, prin reprezentantul său legal, Anton Ion, ca, în numele pârâtului şi pe cheltuiala reclamantei, să procedeze la întocmirea documentaţiei cadastrale şi la întabularea dreptului de proprietate asupra suprafeţelor de teren menţionate.

A respins ca neîntemeiate celelalte cereri ale reclamantei.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut următoarele:

Prin contractul având ca obiect promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare încheiat la __ şi autentificat sub nr. __de BNP __, pârâtul s-a angajat să vândă şi reclamanta să cumpere suprafaţa de 840 mp teren arabil extravilan situat în satul __ tarlaua __, parcela __ şi suprafaţa de 2500 mp teren categoria vii extravilan situat în satul __, tarlaua __, parcela __.

Părţile au stabilit ca termen de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare un termen de 90 de zile de la data primirii încheierii de întabulare a suprafeţei de teren.

Din contract nu reiese că vreuna dintre părţi şi-ar fi asumat obligaţia de a efectua demersurile prevăzute de lege pentru înscrierea în cartea funciară a suprafeţelor de teren menţionate.

Întrucât potrivit dispoziţiilor art. 28 alin. 7 din Legii nr. 7/1996 obligaţia solicitării primei înregistrări a imobilului în cartea funciară revine proprietarului imobilului, iar potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor nu se poate realiza decât dacă terenurile sunt înscrise în cartea funciară, instanţa constată că chiar dacă nu este înscrisă expres în contract, obligaţia pârâtului de a efectua înscrierea imobilului în cartea funciară anterior vânzării era prevăzută de lege şi, implicit, era previzibilă pentru pârât la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare.

Din contract nu rezultă că pârâtul şi-ar fi asumat obligaţia de a efectua demersurile prevăzute de Legea nr. 17/2014.

Având în vedere data încheierii contractului şi faptul că obligaţia proprietarului de a efectua demersuri solicitate de reclamant în cazul în care doreşte să înstrăineze un teren extravilan a fost instituită pentru contractele încheiate înainte de data intrării în vigoare a legii nr. 17/2014 prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 755/2014 publicată în Monitorul Oficial la 09.02.2015, instanţa constată că la data încheierii contractului nu exista o obligaţie legală de efectuare a demersurilor prevăzute de Legea 17/2014 în sarcina proprietarilor terenurilor anterior vânzării.

În consecinţă, instanţa a constatat că la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nu era previzibilă pentru pârât existenţa unei obligaţii de a efectua formalităţile prevăzute de Legea nr. 17/2014 anterior încheierii contractului.

În drept, instanţa a considerat aplicabile în cauză disp. art. 1270 C.civ., care stabilesc că, contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.

Cu privire la efectele promisiunii bilaterale, instanţa a considerat că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 1272 alin. 1 C.civ., potrivit cărora contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar şi la toate urmările pe care practicile statornicite între părţi, uzanţele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui.

Acest text a fost interpretat constant în sensul că, dincolo de conţinutul obligaţional expres al contractului, părţile îşi asumă implicit la încheierea contractului toate obligaţiile previzibile la momentul încheierii pe care practicile statornicite între părţi, uzanţele, legea sau echitatea le asociază tipului de contract pe care părţile îl încheie. Această interpretare nu poate fi extinsă la obligaţii pe care părţile nu le puteau prevedea pentru că nu erau prevăzute de lege, întrucât o astfel de interpretare ar conduce la încălcarea principiului neretroactivităţii legii, dându-se relevanţă unei dispoziţii legale ulterioare care instituie obligaţii noi, imprevizibile la momentul încheierii contractului, în sarcina uneia dintre părţile contractului.

 Aplicând aceste principii la cauza de faţă, instanţa a constatat că obligaţia proprietarului de a efectua formalităţile de înscriere în cartea funciară a terenului anterior vânzării era prevăzută de lege la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, astfel că aceasta decurge implicit din contract.

De asemenea, instanţa a constatat că obligaţia proprietarului de a efectua formalităţile anterioare vânzării prevăzute de Legea nr. 17/2014 nu a fost stabilită prin antecontract în sarcina pârâtului şi nici nu era prevăzută de lege sau previzibilă la momentul încheierii contractului, astfel că o astfel de obligaţie nu există în sarcina pârâtului.

Faţă de argumentele expuse, instanţa a constatat cererea reclamantei parţial întemeiată şi a admis-o în parte, obligându-l pe pârât să întocmească documentaţia cadastrală şi să întabuleze în cartea funciară:

- suprafaţa de 840 mp teren arabil extravilan situat în satul __, tarlaua __, parcela __;

- suprafaţa de 2500 mp teren categoria vii extravilan situat în satul__, tarlaua __, parcela __.

Întrucât întocmirea documentaţiei cadastrale şi înscrierea în cartea funciară sunt obligaţii de a face care nu sunt intuitu personae, putând fi executate şi prin reprezentant, având în vedere şi faptul că reclamanta a formulat capăt de cerere în acest sens, instanţa a autorizat reclamanta, prin reprezentantul său legal, __, ca, în numele pârâtului şi pe cheltuiala reclamantei, să procedeze ea însăşi la întocmirea documentaţiei cadastrale şi la întabularea dreptului de proprietate asupra suprafeţelor de teren menţionate.

Pentru motivele expuse, celelalte capete de cerere privind obligarea pârâtului la efectuarea formalităţilor prevăzute de Legea nr. 17/2014 şi autorizarea reclamantei să execute obligaţia în numele pârâtului au fost respinse ca neîntemeiate.

Împotriva sentinţei menţionate a declarat apel apelanta – reclamantă societatea __, solicitând admiterea apelului şi modificarea în parte a sentinţei apelate, în sensul obligării pârâtului şi autorizarea sa la îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014.

În motivarea cererii de apel , apelanta arată în esenţă că prin Decizia nr.755/2014, Curtea Constituţională a constatat că beneficiarii unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate în extravilan care s-au adresat instanţei de judecată pentru a pronunţa o hotărâre care să îi oblige pe promitenţii – vânzători să îndeplinească procedura prevăzută de Legea nr.17/2015, sunt titularii unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului iar nu titularii unui drept de proprietate. Mai arată că prin Decizia CCR nr.755/2014, s-a stabilit că nu sunt exceptate de la prevederile art.20 alin.1 din Legea nr.17/2014 antecontractele autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia. Precizează că deşi dispoziţiile Legii nr.17/2014 nu erau aplicabile la momentul realizării acordului de voinţă, în prezent obligaţia principală asumată de promitentul – vânzător implică şi îndeplinirea procedurii reglementată de textul de lege anterior menţionat.

În drept a invocat art.223, 466, 468 şi 480 C.pr.civ.

Probe: înscrisuri.

Tribunalul a fixat termen de judecată în data de 21.03.2018, cu citarea părţilor.

Analizând apelul formulat prin prisma criticilor formulate, tribunalul îl apreciază ca fiind fondat în considerarea următoarelor argumente:

În cauză, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată sub imperiul noului Cod civil.

În ceea ce priveşte aplicarea în timp a dispoziţiilor Legii nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, tribunalul reţine că prin Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, Curtea Constituţională, examinând criticile de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 20 alin. (1) din acest act normativ (teza privitoare la antecontracte), din perspectiva încălcării art. 15 alin. (2) din Constituţia României, a arătat că "(19) ... aplicarea legii civile în timp este guvernată de principiile neretroactivităţii legii civile, principiul aplicării imediate a legii noi şi principiul supravieţuirii legii vechi. Principiul neretroactivităţii legii civile este de rang constituţional şi are o valoare absolută, în sensul că legiuitorul nu poate institui nicio derogare, şi semnifică faptul că legea civilă se aplică tuturor situaţiilor juridice născute după intrarea ei în vigoare, iar nu situaţiilor juridice trecute, consumate (facta praeterita). În mod corelativ, potrivit principiului aplicării imediate a legii noi, de la data intrării în vigoare a acesteia, ea se aplică tuturor actelor, faptelor şi situaţiilor juridice viitoare (facta futura), actelor, faptelor şi situaţiilor juridice în curs de constituire, modificare sau stingere începând cu această dată, precum şi efectelor viitoare ale unor situaţii juridice anterior născute, dar neconsumate la data intrării în vigoare a legii noi (facta pendentia). Cu alte cuvinte, aplicarea imediată a legii noi semnifică faptul că o situaţie juridică produce acele efecte juridice care sunt prevăzute de legea în vigoare la data constituirii ei (tempus regit actum)."

Aşadar, prevederile  Legii nr. 17/2014, în forma în vigoare la încheierea actului de vânzare – cumpărare în formă autentică/momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti, sunt aplicabile şi în ipoteza în care promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată sub imperiul altui act normativ, dă eficienţă dispoziţiilor art. 6 din Codul civil şi principiului aplicării imediate a legii noi.

Un argument suplimentar în sensul aplicării imediate a legii civile noi este acela că prin dispoziţiile cuprinse în art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, legiuitorul prevăzuse că actul normativ nu este aplicabil antecontractelor şi pactelor de opţiune încheiate în formă autentică notarială anterior intrării lui în vigoare.  Dar, teza privitoare la antecontracte din acest text a fost declarată neconstituţională, prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 755 din 16 decembrie 2014, în care s-a reţinut că "(30) ... excepţia instituită de legiuitor de la principiul aplicării imediate a legii noi, reprezentată de regimul juridic diferit aplicabil efectelor generate de antecontractele în formă autentică, încheiate anterior intrării în vigoare a legii noi, este de natură a genera o situaţie privilegiată în privinţa dreptului de creanţă al persoanelor care au încheiat astfel de antecontracte în formă autentică, contrară exigenţelor principiului constituţional al egalităţii în faţa legii în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor coroborat cu cel al garantării şi ocrotirii egale a dreptului de proprietate privată."

Or, consacrarea unei situaţii de excepţie de la principiul aplicării imediate a legii noi nu face decât să evidenţieze regula de la care s-a derogat.

În plus, din interpretarea per a contrario a dispoziţiilor art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, rezultă fără niciun dubiu că actul normativ în discuţie se aplică celorlalte tipuri de antecontracte; ca efect al pronunţării Deciziei Curţii Constituţionale nr. 755 din 16 decembrie 2014 şi al dispoziţiilor art. 147 alin. (1) din Constituţia României, excepţia prevăzută de legiuitor nu mai produce efecte, astfel că şi aceste antecontracte de vânzare-cumpărare rămân supuse dispoziţiilor Legii nr. 17/2014, în forma în vigoare la data  încheierii actului authentic de vânzare – cumpărare/pronunţării hotărârii care ţine loc de act de vânzare-cumpărare.

 Totodată, în Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, Curtea Constituţională a arătat că beneficiarii unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate în extravilan "(20) ... sunt titularii unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunţării hotărârii judecătoreşti care să ţină locul acordului de voinţă nerealizat. În acest sens, instanţa de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare, reprezentate, în speţă, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data pronunţării hotărârii judecătoreşti. Aşadar, îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum. Din acest punct de vedere, (...) aplicarea prevederilor legale criticate, respectiv a celor referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispoziţiilor art. 15 alin. (2) din Constituţie ci este în concordanţă cu principiul activităţii legii, potrivit căruia orice act normativ acţionează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor şi situaţiilor juridice născute după acest moment."

Se impune a menţiona şi împrejurarea că prima instanţă şi-a motivat sumar argumentele pentru care a respins solicitarea reclamantei de  obligare a pârâtului la îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 arătându-se doar că nu există obligaţia proprietarului de a efectua formalităţile anterioare vânzării prevăzute de Legea nr.17/2014 întrucât nu erau prevăzute de lege sau previzibile la momentul încheierii contractului.

Aşadar, principiul neretroactivităţii legii civile este de natură constituţională, iar Curtea Constituţională, în virtutea atribuţiei de verificare a conformităţii dispoziţiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, cu art. 15 alin. (2) din Constituţie a reţinut că prevederile sunt, din acest punct de vedere, constituţionale.

Însă, pentru a ajunge la o asemenea concluzie, instanţa de contencios constituţional a făcut o analiză a regulilor de drept material aplicabile, pe de o parte, promisiunilor bilaterale de vânzare, iar, pe de altă parte, contractelor de vânzare reţinând, în Decizia nr. 571 din 15 septembrie 2015, că: "(16) Întrucât promisiunea de vânzare nu este translativă de proprietate, nu se poate reţine încălcarea dispoziţiilor art. 15 alin. (2) din Constituţie, având în vedere că legea nu retroactivează, ci vizează doar condiţiile privind transferul dreptului de proprietate a terenurilor agricole situate în extravilan după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare. De altfel, potrivit jurisprudenţei Curţii Constituţionale, o lege nu este retroactivă atunci când modifică pentru viitor o stare de drept născută anterior şi nici atunci când suprimă producerea în viitor a efectelor unei situaţii juridice constituite sub imperiul legii vechi, pentru că în aceste cazuri legea nouă nu face altceva decât să refuze supravieţuirea legii vechi şi să reglementeze modul de acţiune în timpul următor intrării ei în vigoare, adică în domeniul ei propriu de aplicare. (17) Aplicarea prevederilor legale criticate, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, respectiv la data pronunţării hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare, nu echivalează cu încălcarea principiului neretroactivităţii, ci este în concordanţă cu principiul activităţii legii civile. (...)"

Aceste considerente, care se regăsesc şi în doctrină, evidenţiază natura juridică diferită a celor două acte juridice sinalagmatice.

Astfel, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este un contract prin care părţile se obligă să vândă, respectiv să cumpere un lucru pentru un preţ determinabil. Ea reprezintă un act juridic distinct de contractul de vânzare-cumpărare şi presupune îndeplinirea condiţiilor de fond (privitoare la capacitate, consimţământ, obiect, cauză) şi de formă, prevăzute de legea în vigoare la momentul încheierii acesteia, conform principiului tempus regit actum.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare generează pentru fiecare parte un drept de creanţă, corelativ obligaţiei celeilalte părţi de a încheia contractul promis.

În ipoteza în care, la împlinirea termenului convenit, una dintre părţi refuză încheierea contractului, cealaltă parte poate cere executarea silită a obligaţiei în natură sau prin echivalent.

Potrivit art.1272 alin.1 C.civ., contractul valabil încheiat obligă părţile nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar şi la toate urmările pe care practicile statornicite între părţi, uzanţele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui.

Art.1528 alin.1 C.civ.,  în cazul neexecutării unei obligaţii de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuşi ori să facă să fie executată obligaţia.

Aşadar, pentru considerentele expuse, tribunalul apreciază că momentul îndeplinirii obligaţiei asumate – de a face – de a încheia contractul promis, se raportează la momentul împlinirii termenului convenit pentru încheierea contractului, când una dintre părţi refuză încheierea contractului, cealaltă parte fiind îndreptăţită la executarea silită a obligaţiei în natură, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.

Prin urmare, pentru motivele expuse,  tribunalul va admite apelul formulat de către societatea Apollo Properties S.R.L. împotriva Sentinţei civile nr. 2306 pronunţată de Judecătoria Călăraşi în data de 10.11.2017, pe care o schimbă în parte cu privire la obligarea pârâtului Ghiţă Mircea la îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 pentru următoarele suprafeţe de teren:

- suprafaţa de 840 mp teren arabil extravilan situat în satul__, tarlaua __, parcela __;

- suprafaţa de 2500 mp teren categoria vii extravilan situat în __, tarlaua __, parcela __.

În cazul în care debitorul – pârâtul Ghiţă Mircea refuză să execute obligaţia menţionată, tribunalul faţă de dispoziţiile art.1528 C.civ. menţionate, va autoriza reclamantei la îndeplinirea/realizarea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 şi rejudecând va obliga pârâtul la îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 pentru următoarele suprafeţe de teren - suprafaţa de 840 mp teren arabil extravilan situat în __, tarlaua __, parcela __; suprafaţa de 2500 mp teren categoria vii extravilan situat în __, tarlaua __, parcela __ şi va autoriza reclamanta, prin reprezentantul său legal, __, ca, în numele pârâtului şi pe cheltuiala reclamantei, să procedeze la îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 pentru suprafeţele de teren menţionate. 

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite apelul formulat de către societatea __ împotriva Sentinţei civile nr. __ pronunţată de Judecătoria Călăraşi în data de 10.11.2017, pe care o schimbă în parte cu privire la obligarea pârâtului, respectiv autorizarea reclamantei la îndeplinirea/realizarea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 şi rejudecând:

Obligă pârâtul la îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 pentru următoarele suprafeţe de teren:

- suprafaţa de 840 mp teren arabil extravilan situat în __, tarlaua __, parcela __;

- suprafaţa de 2500 mp teren categoria vii extravilan situat în __, tarlaua __, parcela __.

Autorizează reclamanta, prin reprezentantul său legal, __, ca, în numele pârâtului şi pe cheltuiala reclamantei, să procedeze la îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014 pentru suprafeţele de teren menţionate.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică

Domenii speta

Spete similare