Actiune în constatare

Data publicare portal: 02.04.2018

Prin sentinţa civila nr. 1296/12.02.2016, pronuntata de J S, s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul C.C., în contradictoriu cu pârâtul B.F., având ca obiect constatarea intervenirii vânzării- cumpărării suprafeţei de 1178 mp teren arabil intravilan, ca neîntemeiată.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul J.S. la data de 25.02.2015, sub nr. …., reclamantul C.C. l-a chemat în judecată şi personal la interogatoriu pe pârâtul B.F., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea suprafeţei de 1178 mp teren arabil intravilan, situată în T 24 P 7, în municipiul ……., cu vecinii: N-…, E-…, S-…., V-…..

În fapt, reclamantul a arătat că la data de 04.09.2014 a cumpărat de la numita B.M. (mama pârâtului), suprafaţa de teren mai sus indicată, convenţia lor fiind consfinţită printr-un înscris sub semnătură privată, intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare".

A cumpărat suprafeţele de teren cunoscând faptul că vânzătoarea era proprietara acestora, în baza titlului de proprietate nr. ….., ulterior obţinând sentinţa civilă nr. …. pronunţată de J S în dosarul nr. …..

Reclamantul a precizat că a achitat preţul vânzării indicat în înscrisul sub semnătură privată, respectiv suma de 3.000 lei, şi, de la data vânzării, a intrat în posesia terenului, pe care îl stăpâneşte liber şi netulburat și în prezent.

Prin înscrisul întocmit a stabilit cu vânzătoarea ca, în termen de 60 de zile, să se prezinte la Notarul Public pentru a întocmii actul autentic, însă de fiecare dată vânzătoarea îl refuza, iar în luna decembrie 2014, aceasta a decedat, singurul său moştenitor fiind pârâtul B.F., căruia, de asemenea, i-a cerut să meargă la notar, însă acesta a refuzat motivând că nu el i-a vândut terenul, ci mama sa, sau că nu are bani să efectueze taxa de succesiune.

În dovedirea celor susținute a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, martorii:  B.M.L. și H.D și interogatoriul pârâtului.

În drept, a invocat dispozițiile art. 1164, 1528, 1169, 1669, 1465, 1482-1483, 1270, 557 din codul civil, art. 82, 109,112 din codul de procedură civilă.

A ataşat în copii înscris sub semnătură privată, acte de identitate ale părţilor, titlul de proprietate nr. ...., sentinţa civilă nr. ....pronunţată de J.S. în dosarul nr. ..., certificat de deces al vânzătoarei (filele nr. 4-10, 23-36).

Cererea a fost legal timbrată (fila nr. 40).

La data de 21.04.2015, pârâtul B.F. a formulat întâmpinare prin care a arătat că la data de 04.09.2014 mama sa, B.M., i-a vândut reclamantului suprafața de 1178 mp teren arabil intravilan situat în T24, P7, în municipiul ....

Acesta a arătat că nu realizează venituri și nu este de acord ca el să achite cheltuielile ocazionate de dezbaterea succesiunii și intabularea în cartea funciară a imobilului, dar că prețul vânzării a fost achitat în totalitate mamei sale la data întocmirii înscrisului, iar de la acea dată reclamantul se află în posesia terenului cumpărat.

În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, proba testimonială cu martorii B.M.L.și H. D. și expertiza în specialitatea topografie.

Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:

În fapt, la data de 04.09.2014 între reclamantul C.C. și numita B.M., mama pârâtului B.F. (conform certificatului de naștere seria …. – fila nr. 69, cărții de identitate a pârâtului – fila nr. 68 și sentinței civile nr. …. pronunțată de J.S. în dosarul …. – filele nr. 64-65), a fost încheiată o promusiune bilaterală de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 1178 teren arabil intravilan, teren care face parte din suprafața totală de 2451 mp situată pe ….., în T 24 P7, cu vecinătățile : la Nord – .., la est – …, deschidere 10 ml, Sud – rest proprietate B.M. T 24, P8 și 9, la Vest – …. (conform înscrisului intitulat antecontract de vânzare-cumpărare – fila nr. 6).

Cu aceeași ocazie reclamantul i-a achitat numitei B.M. prețul terenului în cuantum de 3.000 lei și a intrat în posesia imobilului, cele două părți stabilind ca în termen de 60 de zile să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare.

La data de 14.12.2014 B.M. a decedat (conform certificatului de deces seria DZ nr. 224614 – fila nr. 8), singurul său moștenitor fiind pârâtul B.F. (conform sesizării pentru deschiderea procedurii succesorale nr. 66/05.03.2015 emisă de Primăria Municipiului S… – filele nr. 32-34).

Martorii H D și B.M.L. au arătat în depozițiile lor că au asistat la întocmirea înscrisului dintre reclamant și defuncta B.M., când reclamantul i-a dat acesteia din urmă suma de 3.000 lei în schimbul unei suprafețe de teren de aproximativ 1000-1100 mp în posesia căreia a și intrat din acel moment. Cu aceeași ocazie cele două părți ale convenției s-au înțeles ca ulterior să meargă la notar pentru întocmirea contractului în formă autentică, însă ulterior B.M. nu s-a mai simțit bine, nu a mai mers la notar, decedând în luna decembrie 2014 (declarațiile martorilor H D și B.M.L.– filele nr. 85-86).

Suprafața de 1178 mp teren arabil intravilan este proprietatea numitei B.M. conform sentinței civile nr. ….pronunțată de J.S. în dosarul nr. ... (filele nr. 24-25) și titlului de proprietate nr. …. (fila nr. 7), nu este înscrisă în evidențele de cadastru și evidențele de carte funciară (conform certificatului emis de B.C.P.I. S… – fila nr. 36) și nu este grevată de sarcini (conform certificatului de sarcini nr. …. eliberat de B.C.P.I. S. – fila nr. 67).

Din raportul de expertiză, specialitatea topografie, rezultă că terenul care face obiectul acțiunii, ale cărui limite au fost indicate de către părți (procesul-verbal din data de 24.09.2015 – fila nr.99), este situat în intravilanul municipiului ….., în T.24, P.7 și are suprafața măsurată de 1178 mp(raportul de expertiză tehnică – filele nr. 94-96), suprafață delimitată de punctele 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20-21-1 de pe planul de amplasament și delimitare a imobilului (fila nr. 98).

Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară S…. a arătat prin procesul-verbal de recepție nr. ……nu corespunde adresa bunului imobil din expertiza judiciară întocmită cu adresa bunului imobil din titlul de proprietate nr. …. și a poziției imobilului descris în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 04.09.2014 deoarece parcela 7 din titlul de proprietate nu are deschidere la ….. (procesul-verbal de recepție nr. 615/2015 – fila nr. 97), iar prin adresa nr. ….. (filele nr. 109-110) a precizat că din planul de amplasament și delimitare rezultă că imobilul are două categorii de folosință, arabil și curți construcții, parcele care se identifică în titlul de proprietate nr. …. ca parcela 7-arabil și parcela 9-curți construcții, parcela 7 –arabil, potrivit titlului de proprietate …., neavând ca și vecinătate la sud …., vecinătate menționată în antecontractul de vânzare-cumpărare atașat, numai parcela 9-curți construcții învecinându-se cu str. N… (P…..).

În drept, promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea (art. 1279 alin. 1 din codul civil).

Dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite (art. 1279 alin. 3 din codul civil).

Promisiunea sinalagmatică sau bilaterală de a contracta (antecontractul) este contractul prin care părțile se obligă ferm și reciproc dă încheie în viitor un anumit contract ale cărui elemente esențiale sunt stabilite în prezent.

Elementul esențial în cazul antecontractului îl constituie faptul că el este o convenție distinctă de viitorul act de înstrăinare, ceea ce face să nu fie confundat cu contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis, el dă naștere numai la un drept de creanță, chiar dacă prin contractul în vederea căruia s-a făcut promisiunea s-ar constitui ori s-ar transmite un drept real.

Drepturile care iau naștere din promisiunea bilaterală pot fi transmise pe cale succesorală în caz de deces al uneia sau alteia dintre părțile contractante.

În materie de vânzare se reține că atunci când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite (art. 1669 alin. 1 din codul civil), iar dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1669 alin. 2 din codul civil).

Pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, trebuie să fie îndeplinute anumite condiții și anume: să existe un antecontract valabil încheiat, una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.

Așadar, prima condiție ce trebuie îndeplinită este existența unui înscris valabil încheiat întrucât un înscris sub semnătură privată nu poate să determine încheierea contractului în formă autentică decât dacă el însuși îndeplinește condițiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare (în acest sens decizia C.S.J. nr. 1698/2003). Astfel antecontractul trebuie să îndeplinescă următoarele cerințe de validitate (art. 1179 din codul civil): consimțământul să provină de la persoane cu discernământ, să fie exprimat cu intenția de a produce efecte juridice, să fie exteriorizat și să nu fie alterat de vicii de consimțământ, respectarea dreptului de preempțiune în situațiile în care există un astfel de drept, părțile să aibă capacitate deplină de exercițiu întrucât încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare reprezintă un act de dispoziție, obiectul antecontractului să fie determinat și licit și o cauză licită și morală.

Obiectul contractului îl reprezintă operaţiunea juridică, precum vânzarea, locaţiunea, împrumutul şi altele asemenea, convenită de părţi, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor şi obligaţiilor contractuale (art. 1225 alin. 1 din codul civil). Acesta trebuie să fie determinat şi licit, sub sancţiunea nulităţii absolute (art. 1225 alin. 2 din codul civil).

Obiectul obligaţiei este prestaţia la care se angajează debitorul (art. 1226 alin. 1 din codul civil) și sub sancţiunea nulităţii absolute, el trebuie să fie determinat sau cel puţin determinabil şi licit (art. 1226 alin. 2 din codul civil). Obiectul prestației, obiectul derivat al obligației, îl constituie bunurile.

Între obiectul contractului și obiectul obligației contractuale există o strânsă legătură, cele două aflându-se în interdependență reciprocă întrucât operațiunea juridică realizată între părți determină și prestația la care este îndreptățit creditorul și este îndatorat debitorul.

Obiectul contractului se referă de regulă la un bun, ca obiect derivat al contractului sau ca obiect material al prestației.

În ceea ce privește obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare acesta este dat de promisiunea promitentului-vânzător de a transfera dreptul de proprietate și a promitentului-cumpărător de plată a prețului.

Bunul vândut și prețul reprezintă obiecte derivate, secundare ale antecontractului de vânzare-cumpărare deoarece promisiunea promitentului-vânzător de a transfera dreptul de proprietate în viitor privește lucrul ce va fi vândut, iar promisiunea cumpărătorului de a plăti prețul privește acest preț.

Lucrul vândut trebuie să fie posibil (pentru că nimeni nu poate fi obligat la imposibil), licit și moral (art. 1179 alin. 1 pct. 3 și art. 1225 alin. 2 din codul civil), să existe sau să poată exista, să fie în circuitul civil (art. 1229 din codul civil), să fie determinat sau determinabil (art. 1179 alin. 1 pct. 3 și art. 1225 alin. 2, art. 1226 alin. 2  din codul civil), iar promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului ce face obiectul antecontractului.

Obligația de a da trebuie să aibă ca obiect un lucru determinat, iar această condiție privește și antecontractul de vânzare-cumpărare chiar dacă acesta are ca obiect o obligație de a face, de a încheia în viitor un contract autentic de vânzare-cumpărare, deoarece contractul la încheierea căruia părțile s-au obilgat este translativ de proprietate, astfel că în acesta trebuie prevăzute toate elementele care să facă posibilă individualizarea corectă a bunului ce urmează a fi înstrăinat.

În cauza pendinte promitenta-vânzătoare era proprietara terenului în litigiu de 1178 mp situat în T24 P 7 conform sentinței civile nr. …. pronunțată de J.S. în dosarul nr. ... (filele nr. 24-25) și titlului de proprietate nr. …. (fila nr. 7), teren având categoria de folosință arabil și cu vecinătățile indicate în acest titlu de proprietate, fără a avea deschidere la …..

Terenul din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 04.09.2014 nu se regăsește în individualizarea indicată în titlul de proprietate întrucât în acest înscris terenul figurează cu deschidere de 10 ml la ….. Mai mult decât atât, așa cum rezultă din adresa nr. 1250/SC/14.01.2016 emisă de Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară S…. ( filele nr. 109-110), din planul de amplasament și delimitare întocmit de expert se constată că imobilul din antecontract are două categorii de folosință, arabil și curți construcții, parcele care se identifică în titlul de proprietate nr. 7965/39 ca parcela 7-arabil și parcela 9-curți construcții, numai parcela 9-curți construcții învecinându-se cu …. (P…), însă terenul din această parcelă nu a făcut obiectul antecontractului în acesta prevăzându-se expres că obiectul său este suprafața de teren arabil intravilan de 1178 mp situat în T 24 P7.

În această situație instanța reține că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu cuprinde un obiect concret, corect și legal determinat, pe baza căruia să se poată solicita validarea ei prin acțiunea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic. Promitentul-cumpărător deține doar o promisiune de vânzare-cumpărare redactată imperfect pe baza căreia nu poate solicita constatarea vânzării-cumpărării (în același sens decizia Curții de Apel C. nr. 450/2008).

Față de aspectele care preced instanța urmează a respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul C.C. în contradictoriu cu pârâtul B.F., având ca obiect constatarea intervenirii vânzării – cumpărării suprafeţei de 1178 mp teren arabil intravilan, ca neîntemeiată.

Domenii speta

Spete similare