Hotărâre care ține loc de act autentic

Cod ECLI ECLI:RO:JDBRV:2021:001########

Dosar nr. ########

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA BRAȘOV

SENTINŢA CIVILĂ  Nr. ########

Şedinţa publică din data de 30 septembrie 2021

Completul compus din:

Preşedinte: ########

Grefier: ########

Dezbaterile asupra cererii formulate au avut loc  la termenul din data de 07.09.2021,  fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, care face corp comun cu prezenta sentinţă, dată la care instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul art. 396 C.pr.civ. a amânat pronunţarea pentru data de 23.09.2021, 24.09.2021, respectiv 30.09.2021.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 15.02.2021, sub numărul de mai sus, reclamantul ######## a solicitat, în contradictoriu cu pârâta  ########, ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cu privire la imobilul, loc de parcare suprateran nr. 199, situat în mun. Brașov, str. ########, jud. Brașov, constând în teren curți-construcții, în suprafață de 12 mp, înscris în CF Brașov, identificat la A1, nr. cad. ########.

În motivarea cererii a arătat că a încheiat cu pârâta la data de 18.10.2019 antecontractul de vânzare nr. ######## în formă autentică, având ca obiect un apartament și un loc de parcare. Ulterior, la data de 12.06.2020 au încheiat actul adițional nr. 1 prin care a fost individualizat locul de parcare nr. 199 și pentru care a achitat 700 euro, urmând ca diferența de 3200 euro să o achite cel mai târziu la data recepției locului de parcare. La data de 17.07.2020 a încheiat contractul de vânzare pentru imobilul apartament și a constatat că locul de parcare nu era finalizat. Ulterior a constatat că locul de parcare a fost finalizat însă pârâta a refuzat să-l îl vândă.

În drept, a indicat art. 1244, art. 1279 și art. 1669 din Codul civil.

În probațiune, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

Cererea a fost legal timbrată.

Prin întâmpinarea formulată, pârâta a solicita respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată. A arătat, în esență, că nu a fost încheiat contractul de vânzare și pentru locul de parcare din culpa exclusivă a reclamantului care nu a putut achita prețul stabilit în antecontract. Arată că la momentul încheierii contractul de vânzare pentru apartament reclamantul a fost în imposibilitate de a achiziționa locul de parcare întrucât banca nu a fost de acord cu modificarea draftului de vânzare-cumpărare. Mai mult, odată cu încheierea contractului de vânzare pentru apartament, antecontractul de vânzare pentru locul de parcare a rămas fără obiect. Susținerea referitoare la faptul că la momentul semnării contractului de vânzare pentru apartament locul de parcare nu era finalizat este nereală. Susține că la momentul semnării contractului de vânzare pentru apartament pârâtul a fost avertizat că locul de parcare nu o să mai fie disponibil iar acesta a renunțat.

În drept, a indicat art. 1279 art. 1669 din Codul civil.

În probațiune, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

Instanța a încuviințat proba cu înscrisurile depuse la dosar.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, la data de 18.10.2019 părțile au încheiat în formă autentică o promisiune bilaterală de vânzare cu privire la un apartament situat în mun. Brașov, ########, în suprafață totală de 81,17 mp, precum și pentru un loc de parcare suprateran, ce urma să fie identificat ulterior.

Prin actul adițional încheiat în formă autentică la data de 12.06.2020, părțile au identificat locul de parcare suprateran ca fiind cel cu nr. 199, înscris în CF nr. ########, Brașov.

Totodată, au stabilit ca diferența de 3200 euro din prețul locului de parcare (suma de 700 euro fiind achitată la data de 17.10.2019) să fie achitată de reclamant din surse proprii, cel mai târziu până la data recepției locului de parcare.

În fine, reține instanța că părțile au încheiat în formă autentică contractul de vânzare la data de 17.07.2020 numai pentru imobilul apartament.

În drept, potrivit art. 1279 alin. 3 din Codul civil, „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”

Totodată, potrivit art. 1669 alin. 1 din Codul civil, „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.

În materia vânzării, art. 1669 NCC reia dispoziţiile art. 1279 alin. (3) NCC şi reglementează executarea silită a obligaţiei de a încheia un contract de vânzare, obligaţie de a face asumată fie printr-o promisiune unilaterală, fie printr-o promisiune bilaterală. În toate situaţiile, partea care şi-a îndeplinit sau este gata să-şi îndeplinească obligaţiile poate cere instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, condiţionat însă de întrunirea tuturor condiţiilor de validitate ale vânzării.

De menţionat că pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de contract este posibilă numai dacă bunul se mai află în patrimoniul vânzătorului şi cu privire la care să nu existe eventuale clauze de inalienabilitate consimţite de proprietar.

Tot din prevederile art. 1669 din Codul civil, rezultă condiția ca refuzul de încheia contractul de vânzare în formă autentică să fie nejustificat, adică partea să se afle în culpă.

Revenind în cauză, instanța reține că, inițial, părțile au stabilit ca prețul vânzării locului de parcare să fie achitat parțial din creditul obținut de la finanțator (bancă) și parțial din surse proprii.

Ulterior însă, prin actul adițional încheiat la data de 12.06.2020, când locul de parcare a fost individualizat și înscris în cartea funciară, părțile au stabilit ca locul de parcare să fie achitat de reclamant din surse proprii.

Conform actului adițional, diferența de preț pentru locul de parcare trebuia achitată până la data recepționării locului de parcare, însă această prevedere contractuală trebuie interpretată în contextul întregului contract având în vedere și obiectul principal al acestuia, respectiv cumpărarea unui apartament.

Astfel, în speța de față, locul de parcare constituie un accesoriu al bunului principal ce constituie apartamentul situat pe strada ########, fiind în fapt o dependință a acestuia.

Evident este faptul că atât promitentul vânzător cât și promitentul cumpărător au urmărit la încheierea antecontractului de vânzare ca ambele bunuri să fie cumpărate în același timp, prin același act de vânzare întocmit în formă autentică.

Din motivele expuse de părți, instanța reține că reclamantul nu a putut obține finanțare în vederea achitării diferenței de preț pentru locul de parcare, acest fapt rezultând și din prevederile actului adițional unde s-a menționat expres că locul de parcare trebuie achitat din surse proprii ale promitentului-cumpărător.

 În lipsa unei clauze contractuale care să prevadă expres altfel, data recepției locului de parcare nu poate fi alta decât data recepției bunului principal, respectiv a apartamentului pentru care a fost achiziționat și locul de parcare.

Reclamantul nu a făcut dovada că și-a îndeplinit obligația de a achita din surse proprii diferența de preț de 3200 euro nici la data încheierii contractului de vânzare a apartamentului în formă autentică și nici ulterior.

În fapt, reclamantul nu a făcut dovada că deține suma de 3200 euro și este gata să o achite nici la data formulării cererii de chemare în judecată.

Dacă era gata să-și îndeplinească propriile obligații, reclamantul avea la dispoziție procedura ofertei reale de plată și a consemnațiunii prevăzută la 1007 din Codul de procedură civilă.

Din probele administrate în cauză, rezultă că reclamantul se află în culpă contractuală nefiind în măsură în achite diferența de preț de 3200 euro, aferentă locului de parcare până la data încheierii contractului de vânzare a apartamentului în formă autentică, nefiind astfel îndeplinite condițiile prevăzute la art. 1669 alin. 1 din Codul civil pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.

Prin urmare, pentru considerentele mai sus arătate, instanța va respinge cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul ########, cu domiciliul ales în loc. Vaslui, ########, la av. ########, în contradictoriu cu pârâta  ########, cu sediul în mun. Brașov, ########, jud. Brașov, J08/2942/2007, CUI ########, cu sediul procesual ales în mun. Brașov, ########, jud. Brașov, la av. ########.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, urmând ca cererea să fie depusă la Judecătoria Brașov.

Pronunţată la data de 30.09.2021, prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței.

Preşedinte,  Grefier,

######## ########

ex.4

Domenii speta

Spete similare