Hotărâre care ţine loc de act de vânzare cumpărare cu element de extraneitate

Prin cererea adresată acestei instanţe şi înregistrată sub nr.1259/339/06.08.2009, reclamantul D M a chemat în judecată şi personal la interogatoriu pe pârâta I M în acţiune în  constatare pentru ca prin hotărârea ce o veţi pronunţa să constataţi că la data de 09 iunie 2004 pârâta IM, i-a vândut pentru suma de 50.000.000 lei vechi respectiv 5.000 lei noi, un imobil casă de locuit construită din pământ bătut acoperită cu ţiglă, compusă din 4 camere şi un antreu precum şi terenul aferent – curţi, construcţii în suprafaţă de 450 m.p., imobile situate în comuna C.

De asemenea, solicită să pronunţaţi o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare.

Motivează reclamantul că  pârâta I M, i-a vândut la data de 09 iunie 2004 pentru preţul de 5.000 lei o casă de locuit cu 4 camere şi suprafaţa de 450 mp curte, bunuri imobile situate în comuna Conţeşti, judeţul Teleorman.

La acea dată 09 iunie 2004, a încheiat cu pârâta o chitanţă sub semnătură privată, când i-a plătit suma de 4.000 lei urmând ca diferenţa din preţul convenit anume 1.000 lei să i-o plătească în luna august 2004 când se va prezenta la notar pentru încheierea actului autentic de vânzare – cumpărare. Diferenţa de preţ  i-a plătit-o pârâtei iar bunul cumpărat de la aceasta este folosit continuu, netulburat şi neîntrerupt încă de la data de 09 iunie 2004 când i-a fost predat de pârâtă. Cu toate insistenţele sale ca pârâta să respecte  înţelegerea de a se prezenta la notar, aceasta nu s-a prezentat nici până în prezent, motivele fiindu-i necunoscute, fapt ce l-a determinat să introducă această acţiune în vederea obţinerii unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.

În  drept, şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art.111 cod pr.civ. coroborat cu art.1073 cod civ., art.1077 cod civ. şi dispoziţiile art.5 alin .2 din titlul X – Circulaţia juridică a terenurilor din Legea 247/2005 .

În susţinerea acţiunii a depus la dosarul cauzei înscrisurile invocate.

A solicitat şi instanţa a încuviinţat proba cu interogatoriul pârâtei, la termenul din 10 septembrie 2008, administrându-se acesteia proba încuviinţată reclamantului, precum şi proba cu martorii O G şi N M,- astăzi, în şedinţă publică, procedându-se la audierea acestora.

La termenul din 10.09.2008, pârâta, prezentă la instanţă şi-a însuşit martorii propuşi de reclamant, iar, faţă de răspunsul la interogatoriu al acesteia în sensul că, prezentându-se la notar, acesta a refuzat încheierea actului, pentru că imobilele sunt bun comun, apărătorul reclamantului a solicitat introducerea în cauză, pentru opozabilitatea hotărârii,  a presupusului soţ al pârâtei, care, aşa cum a precizat aceasta, este cetăţean grec.

Asupra acestei solicitări, instanţa a prorogat discuţia, până când, la solicitarea instanţei, pârâta a depus la dosarul cauzei, titlul de proprietate asupra imobilelor înstrăinate – contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2431/11.03.2003, de Notarul public  precum şi documentaţia cadastrală şi de carte funciară cu privire la acestea -, cât şi copie de pe actul de căsătorie al pârâţilor, nr.33/09.05.2003 , căsătorie încheiată în faţa ofiţerului de stare civilă de la Primăria Ierapetra din Grecia.

Faţă de cererea formulată, cât şi de înscrisurile depuse, instanţa, la termenul din 01.10.2008, dispunând introducerea în cauză în calitate de pârât, şi citarea la domiciliul rezultat din actul de căsătorie (potrivit susţinerilor pârâtei IM de la termenul din 01.10.2008, pârâtul locuind la adresa menţionată în actul de căsătorie) cu menţiunea „personal la interogatoriu” a numitului M I, cât şi emiterea unei adrese către Primăria din Ierapetra pentru a comunica dacă căsătoria încheiată între pârâţi mai este valabilă. Asupra acestei din urmă măsuri, la termenul din 15.04.2009, instanţa, apreciind că nu este utilă soluţionării cauzei, revenind şi înlăturând-o.

A avut instanţa în vedere şi susţinerile pârâtei I M de la termenele din 05.11.2008 şi 13.05.2009, în sensul că nu este divorţată de pârât şi, luând legătura telefonic cu acesta, aducându-i la cunoştinţă despre proces, pârâtul i-a spus că nu-l interesează şi să fie lăsat în pace, comunicându-i, totodată că nu se va prezenta la proces.

Pârâtul  M I, deşi citat în condiţiile Regulamentului (CE) nr.1348/2000 privind comunicarea şi notificarea actelor judiciare şi extrajudiciare în  materie civilă sau comercială în statele membre, abrogat prin Regulamentul nr.1393/2007 al Parlamentului European şi al consiliului privind notificare a sau comunicarea în statele membre a actelor judiciare şi extrajudiciare în materie civilă sau comercială, faţă de împrejurarea că citaţia transmisă pârâtului a fost tradusă în limba greacă, acesta semnând personal pe confirmarea de primire a recomandatelor cu care i-au fost expediate citaţiile ( data poştei din Ierapetra 30.01.2009, 11.05.2009 şi 22.05.2009), instanţa apreciază valabilă citarea pârâtului în aceste condiţii, cu motivarea că modalitatea concretă în care pârâtul a luat cunoştinţă de proces se încadrează în prevederile art.14 din Regulamentul nr.1393/2007 ( „Notificarea sau comunicarea prin intermediul serviciilor de curierat”).

Examinând cererea formulată, atât prin prisma textelor de lege incidente în cauză, cât şi a mijloacelor de probă administrate, instanţa o găseşte întemeiată, pentru considerentele ce vor urma:

Astfel, în ceea ce priveşte competenţa instanţelor române, instanţa apreciază că este competentă în condiţiile art.5 din Regulamentul  ( CE) nr.44/2001 al Consiliului din 22 decembrie 2000 privind competenţa judiciară , recunoaşterea şi executarea hotărârilor în materie civilă şi comercială şi potrivit căruia „o persoană care are domiciliul pe teritoriul unui stat membru (pârâtul M I) poate fi acţionată în justiţie într-un alt stat membru (România):

1.(a) în materie contractuală în faţa instanţelor de la locul în care obligaţia care formează obiectul cererii a fost sau urmează a fi executată;

(b) în sensul aplicării prezentei dispoziţii şi în absenţa vreunei convenţii contrare, locul de executare a obligaţiei în cauză este:

- în cazul vânzării de mărfuri, locul dintr-un stat membru unde, în temeiul contractului,au fost sau ar fi trebuit să fie livrate mărfurile;

- în cazul prestării de servicii, locul dintr-un stat membru unde, în temeiul contractului, au fost sau ar fi trebuit să fie prestate serviciile.

(c) în cazul în care nu se aplică litera (b) , se aplică litera (a).”

Pe de altă parte, potrivit art.149 pct.4 din Legea nr.105/1992  cu privire la reglementarea raporturilor de drept internaţional privat, instanţele judecătoreşti române sunt competente dacă locul unde a luat naştere sau trebuie executată, fie chiar şi în parte, o obligaţie izvorâtă dintr-un contract,se află în România, iar, potrivit punctului 9. al aceluiaşi articol, imobilul la care se referă cererea se află în România.

În acelaşi sens, punctul 7 al  art.151 din aceeaşi lege stabileşte că instanţele române sunt exclusiv competente să judece procesele privind raporturi de drept internaţional privat referitoare la imobile situate pe teritoriul României.

În ceea ce priveşte competenţa materială a Judecătoriei Zimnicea, aceasta este conformă regulii de plenitudine de competenţă recunoscută judecătoriilor de art.1 din codul de procedură civilă şi potrivit căruia „Judecătoriile judecă:

1.în primă instanţă, toate procesele şi cererile în afară de cele date de lege în competenţa altor instanţe”.

Obiectul cereri de chemare în judecată din cauza de faţă nefiind dintre cele date în competenţa materială a altor instanţe, potrivit regulii comune competentă material (competenţă pe verticală, din punct de vedere al gradului instanţei) să o soluţioneze  este Judecătoria.

În ceea ce priveşte competenţa teritorială, competenţa Judecătoriei Zimnicea este atrasă de art.10 pct.1 din acelaşi cod de procedură civilă „În afară de instanţa domiciliului pârâtului, mai sunt competente următoarele instanţe:

1.în cererile privitoare la executarea , anularea, rezoluţiunea sau rezilierea unui contract, instanţa locului prevăzut în contract  pentru  executarea, fie chiar în parte, a obligaţiunii”, adică în raza căreia se află imobilul.

Deşi,  examinarea îndeplinirii de către părţi a obligaţiilor asumate în temeiul antecontractului de care se prevalează reclamantul, cu argumentele expuse anterior , atrag competenţa instanţelor române, cu atât mai mult, dată fiind calitatea pârâţilor de soţi, incidenţa legii române în cauză este atrasă şi în condiţiile art.20 din Legea nr.105/1992  cu privire la reglementarea raporturilor de drept internaţional privat.

Potrivit acestui ultim text de lege, relaţiile personale şi patrimoniale dintre soţi sunt supuse legii naţionale comune, iar în cazul în care au cetăţenii deosebite, sunt supuse legii domiciliului lor comun.

Legea naţională comună sau legea domiciliului comun al soţilor continuă să reglementeze efectele căsătoriei în cazul în care unul dintre ei îşi schimbă, după caz, cetăţenia sau domiciliul.

În lipsă de cetăţenie comună sau de domiciliu comun, relaţiile personale sau patrimoniale dintre soţi sunt supuse legii statului pe teritoriul căruia au ori au avut reşedinţa comună sau cu care întreţin în comun cele mai strânse legături.

Coroborate, argumentele expuse anterior, sub aspectul dreptului material, substanţial, înstrăinarea de imobile de către soţii – pârâţi, este supusă art.35 din codul familiei –„Soţii administrează şi folosesc împreună bunurile comune şi dispun tot astfel de ele.

Oricare dintre soţi, exercitând singur aceste drepturi este socotit că are şi consimţământul celuilalt soţ. Cu toate acestea, nici unul dintre soţi nu poate înstrăina şi nici nu poate greva un teren sau o construcţie ce face parte din bunurile comune, dacă nu are consimţământul celuilalt soţ.”

În speţă, cu contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2431/11 septembrie 2003 de Biroul notarului Public  pârâţii, dovedindu-şi calitatea de proprietari ai bunurilor înstrăinate, iar acestea,- bunuri imobile -,  fiind exceptate de la prezumţia de mandat tacit reciproc permisă de art.35 alin.2 teza I-a, din codul familiei invocat anterior, deşi chitanţa de care se prevalează reclamantul poartă numai semnătura pârâtei IM, acordul de voinţă pentru înstrăinarea imobilelor, trebuie să fi fost întrunit şi în ceea ce priveşte pârâtul  M I.

Acest aspect trebuie lămurit  şi prin prisma art.1294 c.civ., potrivi căruia vinderea este o convenţie prin care doua părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plăti celei dintâi preţul lui.

Pe de altă parte, potrivit art.1169 de asemenea din codul civil,  cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie sa o dovedească, iar potrivit art.1073, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligaţiei, şi in caz contrar are dreptul la dezdăunare.

În sfârşit, art.1075  din codul civil stabileşte că orice obligaţie de a face sau de a nu face se schimba in dezdăunări, in caz de neexecutare din partea debitorului, iar art.1077 din acelaşi cod recunoaşte creditorului dreptul de a fi autorizat, în caz de neîndeplinire de către debitor a obligaţiei de a face, să fie autorizat de a o aduce  el, creditorul la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.

Cum în materie de imobile,  art.2 din titlul nr.X - Circulaţia juridică a terenurilor din Legea nr.247/2005 „Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.” a preluat, în ceea ce priveşte cerinţa formei autentice în materie de înstrăinare de terenuri, dispoziţiile art.2 din Legea nr.54/1998  privind circulaţia juridică a terenurilor, în vigoare la data „actului de vânzare-cumpărare” datat 09.06.2004, dispoziţie, care deşi abrogată de Legea nr.247/2005 invocată anterior, ambele reglementări au menţinut cerinţa formei autentice în ceea ce priveşte înstrăinarea de terenuri.

Prin prisma acestor texte de lege, dreptul creditorului (reclamantul din speţa de faţă) este acela de a obţine îndeplinirea exactă a obligaţiei asumate de către pârâţi,- aceea de a-i fi transmis în forma autentică cerută de le dreptul de proprietate asupra imobilelor ce au făcut obiectul „Actului de vânzare-cumpărare” din data de 09.06.2004.

Pentru ipoteza neexecutării de către debitori a acestei obligaţii asumate, posibilităţilor recunoscute creditorului de art.1073,1075 şi art.1077 din codul civil invocate anterior, legiuitorul le-a adăugat, prin alin.2 al. Art.5 din  Titlul X al Legii nr.247/2005, posibilitatea ca, în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Cu argumentele expuse anterior, „Actul de vânzare-cumpărare „ din data de 09.06.2004, reprezentându-l, în realitate, un antecontract prin prisma textelor de lege invocate anterior,- prin acesta netransferându-se în mod valabil,  în forma autentică cerută de lege dreptul de proprietate asupra imobilelor ce au făcut obiectul său de la pârâţii-vânzători la reclamant -, rămân de verificat cerinţele impuse de art.1294 din codul civil invocat  anterior pentru valabilitatea vânzării, cu excepţia formei autentice, consimţământul, capacitatea, obiectul (lucrul vândut şi preţul), şi o cauză licită.

Din toată această enumerare, prezintă relevanţă în speţă, consimţământul şi obiectul.

Cu privire la dovada acestora, regulile sunt de asemenea cârmuite de lege română, în condiţiile art.73 din Legea nr.105/1992 invocată anterior, şi potrivit căruia contractul este supus legii alese prin consens de părţi, iar, potrivit art.77 alin. ultim  din aceeaşi lege, contractul referitor la un drept imobiliar sau la un drept de folosinţă temporară asupra unui imobil are legăturile cele mai strânse cu legea statului unde acesta se află situat.

Legea aplicabilă vânzării, în temeiul art. 73 şi  77 cârmuieşte îndeosebi, potrivit art.91 din aceeaşi lege:

a) interpretarea contractului;

b) drepturile şi obligaţiile părţilor;

c) executarea obligaţiilor ce izvorăsc din contract;

d) momentul de când cumpărătorul are dreptul la produsele şi fructele bunului sau mărfii transmise;

e) momentul de când cumpărătorul suportă riscurile referitoare la bunul sau marfa transmisă:

f) validitatea şi efectele între părţi ale clauzelor de rezervă a proprietăţii;

g) consecinţele neexecutării contractului, inclusiv obţinerea reparaţiei pentru prejudicii, cu excepţia chestiunilor care sunt supuse legii procedurale a forului;

h) modul de stingere a obligaţiilor izvorâte din contract, precum şi decăderea întemeiată pe expirarea unui termen;

i)consecinţele nulităţii contractului.

Cu argumentele expuse anterior, determinând drept lege aplicabilă, legea română,  prin prisma acesteia urmează a fi verificate consimţământul şi obiectul antecontractului dintre părţi.

Astfel, convenţia dintre pârâţi şi reclamant, cât şi plata preţului de către reclamant,  acesta a dovedit-o cu recunoaşterea pârâtei la interogatoriu, precum şi cu martorii OG (aceasta semnând înscrisul olograf întocmit de părţi co ocazia încheierii convenţiei), precum şi cu martorul N T, acesta fiind chiar cel care a redactat „Actul de vânzare-cumpărare” din data de 09.06.2004.

Potrivit acestora, la chiar data încheierii convenţiei, reclamantul a achitat avansul de 4.000 lei (40.000.000 lei vechi), pârâta însăşi, relatând martorului N M că a primit şi diferenţa de 1.000 lei  (10.000.000 lei vechi) stipulată în act.

Tot cei doi martori relatează că la data încheierii convenţiei, de faţă fusese şi soţul pârâtei IM, celălalt pârât , -  MI-, care a fost de acord cu vânzarea, nu s-a împotrivit, „înţelegea limba româţnă şi a avut reprezentarea exactă a convenţiei” (martorul NM.

Cei doi, fiind martori însuşiţi şi de către pârâta IM cu atât mai mult, instanţa urmează să reţină şi partea din depoziţiile acestora împotriva pârâtei.

În acest sens, martora OG, relatând că „în urmă cu circa un an, discutând telefonic cu pârâta, , aceasta s-a exprimat că nu mai încheie actele, suma primită de la reclamant drept preţ urmând să-i acorde semnificaţia de chirie şi că aşteaptă să moară reclamantul, pentru a-şi redobândi imobilul, moment după care îl va revinde, întrucât datorează bani celuilalt pârât şi astfel îi va plăti datoria”, instanţa, pe baza depoziţiei acestei martore, făcută, în condiţiile art.261 cod penal (sub sancţiunea pedepsei închisorii de la 1 la 5 ani pentru infracţiunea de mărturie mincinoasă), urmează să acorde atitudinii pârâtei semnificaţia unei neexecutări cu bună credinţă a obligaţiilor asumate (art.970 din codul civil).

Pe baza depoziţiilor aceloraşi martori, instanţa urmează să înlăture şi susţinerile pârâtei din răspunsurile acesteia la interogatoriu la întrebarea dacă este de acord să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în sensul că soţul său se opune vânzării, cu motivarea că susţinerile sale sunt contrazise de depoziţiile ambilor martori şi care sunt în sensul că celălalt pârât , -  MI-, a fost de faţă la încheierea convenţiei şi  a fost de acord cu vânzarea, nu s-a împotrivit, „înţelegea limba română şi a avut reprezentarea exactă a convenţiei” (martorul NM).

În ceea ce priveşte acelaşi pârât, , -  M I-, instanţa urmează să facă de asemenea aplicarea art.225  din codul de procedură civilă şi potrivit căruia, dacă partea, fără motive temeinice, refuză să răspundă la interogatoriu sau nu se înfăţişează, instanţa poate socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină sau numai ca un început de dovadă în folosul părţii potrivnice.

În ceea ce priveşte imobilul casă de locuit, deşi la data „Actului de vânzare-cumpărare” – 09.06.2004 -, înstrăinarea acestora era consensuală, nimic nu împiedică instanţa ca , în condiţiile art.111 din codul de procedură civilă („Partea care are interes poate să facă cerere pentru constatarea existenţei sau neexistenţei unui drept”) să constate intervenită între părţi  vânzarea cu privire la imobilul casă de locuit.

În ceea ce priveşte omisiunea părţilor de a fi consemnat expres în actul olograf că înstrăinarea a purtat şi asupra terenului aferent, instanţe urmează să reţină , pe baza chiar a recunoaşterii pârâtei la interogatoriu că părţile au convenit şi cu privire la terenul aferent casei de locuit, în suprafaţă de 450 m.p.

Cu privire la acesta, constatând dovedite în cauză acordul de voinţă , calitatea pârâţilor de proprietari ai imobilelor înstrăinate, precum şi plata preţului de către reclamant, (de la data convenţiei, acesta intrând în fapt în stăpânirea imobilelor cumpărate), instanţa urmează să admită acţiunea aşa cum a fost formulată de reclamant, şi, cu titlu de sancţiune pentru pârâţi, pentru neexecutarea de către aceştia a obligaţiei de a face constând în transmiterea în formă autentică a proprietăţii asupra imobilelor înstrăinate către reclamant, să pronunţe, în condiţiile art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005 invocat anterior, o hotărâre care să ţină loc de contract.

Acesta, constituindu-l efectul admiterii cererii reclamantului, este inutil a se consemna ca atare în chiar dispozitivul hotărârii.

Va lua act instanţa că nu se solicită cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare