Rezolutiune antecontract vanzare-cumparare

R O M Â N I A

TRIBUNALUL BUCUREŞTI Dosar nr.28715/3/2009

SECŢIA A-VI-A COMERCIALĂ

Sentinţa comercială nr.9116

Şedinţa publică de la 28.09.2010

Completul compus din:

PREŞEDINTE CRISTINA CUCU

GREFIER AZOIŢEI MARIA

Pe rol se află soluţionarea cauzei comerciale privind pe reclamantul-pârât T I-D şi pe pârâta-reclamantă SC S P D SRL.

Dezbaterile şi susţinerile părţilor au avut loc în şedinţa publică de la 14.09.2010 şi au fost consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta şi când, Tribunalul pentru a da posibilitate părţilor să depune la dosar concluzii scrise şi având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea la 21.09.2010, apoi la 28.09.2010 când a hotărât următoarele:

INSTANŢA

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 08.12.2008, sub nr.22046/299/2008, reclamantul T I-D a chemat în judecată pe pârâta SC S P D SRL solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.175/20.06.2007 şi a actului adiţional la acesta, autentificat sub nr.472/09.04.2008, precum şi obligarea pârâtei la restituirea sumei reprezentând 80 % din valoarea totală a avansului plătit.

În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că la data de 28.05.2007 a încheiat cu pârâta un contract de rezervare privind un imobil situat în complexul rezidenţial Metropolis din Bucuresti, Str. Telega nr.6, sector 1 în baza căruia a achitat suma de 7.794,74 lei, iar la data de 20.06.2007 a încheiat cu pârâta un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect acest imobil, moment la care a achitat suma de 127.381,19 lei reprezentând 25 % din valoarea imobilului. A mai învederat reclamantul că ulterior părţile au încheiat  un act adiţional la antecontract, toate aceste acte fiind acte de adeziune, neputând fi negociate, iar contractul de vânzare-cumpărare nu s-a încheiat din cauze independente de voinţa sa.

Arată că la art. 15 din antecontract este prevăzut termenul de predare al imobilului, respectiv 15.10.2008, dar în situaţia în care acest termen nu va fi respectat, termenul se prelungeşte cu încă 6 luni. În aceste condiţii, a solicitat prelungirea termenul la care să se încheie contractul, dar vânzătorul s-a arătat indiferent la propunerile sale.

În drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile Codului civil, Legea 193/2000, art.112 Cod procedură civilă.

La data de 05.02.2009 reclamantul a depus cerere completatoare şi precizatoare (fila 11 dosar) prin care a învederat că solicită:

-  rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.175/20.06.2007 şi a actului adiţional la acesta, autentificat sub nr.472/09.04.2008;

-  obligarea pârâtei la restituirea sumei reprezentând 80 % din valoarea totală a avansului plătit pentru achiziţionarea imobilului obiect al antecontractului, respectiv suma de 39.651,2 euro;

- obligarea pârâtei la plata contravalorii obiectelor electrocasnice instalate în apartament, respectiv suma de 4.010 lei.

Prin întâmpinarea depusă în şedinţa publică de la 19.03.2009 pârâta a  invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii, pe fond a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, iar prin cererea reconvenţională depusă la acelaşi termen de judecată a solicitat:

- să se constate că a intervenit rezoluţiunea de drept a antecontractului şi a actului adiţional;

- să fie obligat reclamantul la plata sumei de 2.875,64 Euro cu titlu de penalitate contractuală;

- să fie obligat reclamantul la ridicarea aparatelor electrocasnice din  apartament;

- obligarea reclamantului la plata sumei de 500 lei pe zi de întârziere reprezentând despăgubiri, până la data ridicării obiectelor electrocasnice;

- obligarea reclamantului la plata sumei de 80 % din valoarea mobilei, reprezentând despăgubiri cauzate mobilei de bucătărie prin încorporarea aparatelor electrocasnice şi

- cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reconvenţionale, pârâta a arătat că a respectat clauzele antecontractului, iar contractul de vânzare nu s-a încheiat datorită refuzului reclamantului, care a invocat lipsa resurselor financiare. Arată că, la data de 19.12.2008, în baza prevederilor art. 28 din antecontract, a intervenit rezoluţiunea antecontractului, prin aplicarea pactului comisoriu de gradul IV.

Prin sentinţa civilă nr.6645/14.05.2009 Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a admis excepţia de necompetenţă materială şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti - Secţia Comercială.

Pe rolul Tribunalului Bucureşti - Secţia a VI-a Comercială cauza a fost înregistrată la data de 02.07.2009 formându-se dosarul nr.28715/3/2009.

La data de 08.12.2009, pârâta-reclamantă a depus la dosarul cauzei o cerere de renunţare la soluţionarea capetelor de cerere 3, 4 şi 5 din cererea reconvenţională (fila 15 dosar).

Prin aceeaşi cerere, pârâta-reclamantă a invocat excepţiile lipsei de interes şi obiect al cererii principale, excepţii care au fost respinse de instanţă la termenul de judecată din data de 23.02.2010 (fila 30 dosar).

La termenul de judecată din data de 04.05.2010, părţile au solicitat, iar instanţa a încuviinţat, administrarea probelor cu înscrisuri şi interogatoriu.

La termenul de judecată din data de 14.09.2010, pârâta-reclamantă a depus la dosarul cauzei răspunsul la interogatoriu şi a fost administrată proba cu interogatoriul reclamantei.

Analizând materialul probator administrat în cauză, tribunalul reţine următoarele:

Părţile au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.175/20.06.2007 la BNP M A Ş şi O R B, potrivit căruia pârâta-reclamantă s-a obligat să vândă, iar reclamantul –pârât să cumpere un apartament (nr. C 27, situat la etajul 3, în Tronsonul nr. C) în complexul rezidenţial Metropolis din Bucuresti, Str. Telega nr.6, sector 1, împreună cu locul de parcare nr. 62, spaţiul de depozitare de la subsol nr. 62 , cota indiviză aferentă din spaţiile comune ale blocului, cota indiviză aferentă din spaţiile comune subterane şi cota indiviză din terenul aferent condominiului.

Termenul de predare al imobilului a fost stabilit ca fiind 15.10.2008, stipulându-se, totodată, că termenul de predare poate fi prelungit de către vânzător cu încă 6 luni, în caz de forţă majoră sau alte situaţii asimilate, prevăzute expres de părţi (art. 12 din antecontract).

Preţul total a fost convenit de părţi ca fiind de 166.602 euro plus TVA.

Prin actul adiţional la antecontract, aut. sub nr. 472/09.04.2008 la acelaşi birou notarial, s-a stabilit că reclamantul va cumpăra atât spaţiul de depozitare nr. 62, cât şi spaţiul de depozitare nr.63, pentru preţul de 1008 euro plus TVA.

Reclamantul pârât a achitat avansul de 25 % din preţul total al imobilului (apartament, loc parcare, spaţii de depozitare şi cote părţi indivize aferente, anterior menţionate). .

Pârâta reclamanta a notificat reclamantul să se prezinte în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare, pe fondul unor discuţii preexistente între părţi, generate de către reclamant, care solicita acordarea unui alt termen (prelungirea celui iniţial stipulat în contract)  pentru a achita în întregime preţul datorat. La data de 03.12.2008, părţile s-au întâlnit la sediul notarului public M A Ş, ocazie cu care s-a încheiat încheierea de certificare de fapte nr.6023/03.12.2008 (filele 68-70 dosar judecătorie), din care rezultă că reclamantul este în imposibilitate de a plăti ultima tranşă a preţului.

Având în vedere situaţia de fapt anterior relevată, probele administrate în cauză, tribunalul va admite în parte atât cererea principală cât şi cererea reconvenţională, astfel cum acestea au fost precizate şi modificate, pentru considerentele care vor fi expuse în cele ce urmează:

În ceea ce priveşte rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.175/20.06.2007 la BNP M A Ş şi O R B şi a actului adiţional la acesta, aut. sub nr. 472/09.04.2008 la acelaşi birou notarial:

Tribunalul reţine că atât reclamantul-pârât cât şi pârâta-reclamantă au solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi a actului adiţional la acesta, reclamantul solicitând să se pronunţe rezoluţiunea judiciară, iar pârâta solicitând să se constate intervenită rezoluţiunea de drept.

Rezoluţiunea contractului – efect specific al contractelor sinalagmatice -  este sancţiunea care intervine în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor. Această sancţiune se fundamentează pe forţa obligatorie a contractului prevăzută de art. 969 Cod civil. 

Potrivit dispoziţiilor art.1020-1021 Cod civil, rezoluţiunea oricărui contract este o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia avută anterior încheierii contractului.

Potrivit art.1021 Cod civil, rezoluţiunea, în principiu, nu operează de drept ci are un caracter judiciar, partea îndreptăţită trebuind să se adreseze instanţei judecătoreşti cu o acţiune în rezoluţiune.

Cu caracter de principiu, tribunalul reţine că acţiunea în rezoluţiunea unei convenţii poate fi intentată numai  de partea care a executat sau care se declară gata să execute contractul, căci dacă s-ar recunoaşte o asemenea acţiune părţii care nu-şi execută obligaţia s-ar încălca în mod nepermis principiul obligativităţii contractelor.

În cauză, cererea în rezoluţiunea judiciară formulată de către reclamant prin cererea principală formulată este neîntemeiată şi va fi respinsă în consecinţă, deoarece nu este îndeplinită condiţia anterior expusă, respectiv ca rezoluţiunea să fie solicitată de către partea care a executat sau care se declară gata să execute contractul.

Astfel, tribunalul reţine că între părţi s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.175/20.06.2007 la BNP M A Ş şi O R B (filele 12-20 dosar judecătorie), potrivită căruia reclamantul s-a obligat să cumpere, iar pârâta să vândă un apartament, locul de parcare, spaţiile de depozitare şi cotele indivize aferente acestuia din complexul rezidenţial Metropolis.

Principala obligaţie a reclamantului, în calitate de promitent cumpărător, era aceea a achitării preţului, potrivit convenţiei părţilor (art. 1361 Cod civil).

Potrivit art.5 din antecontract, preţul total al imobilului a fost de 166.602 euro + TVA, compus din: a) un tarif de rezervare, reprezentând echivalentul a 2.000 euro + TVA, achitat de reclamant la data de 28.05.2007; b) suma de 39.650,5 euro + TVA, cu titlu de avans, reprezentând 25 % din valoarea contractului redusă cu contravaloarea tarifului de rezervare, care s-a achitat în termen de 48 de ore de la data autentificării antecontractului; c) suma de 124.951,5 euro + TVA, reprezentând diferenţa de 75 % din valoarea contractului, care trebuia achitată de reclamant cu 15 zile anterior recepţiei.

Potrivit dispoziţiilor art.12 din antecontract, pârâta s-a obligat să predea imobilul finisat până la data de 15.10.2008, prin dispoziţiile alineatelor 2 şi 3 din art.12 stipulându-se clauze în favoarea vânzătorului (pârâta-reclamantă), care îi permiteau acestuia să prelungească termenul de predare a imobilului, în cazul forţei majore şi alte situaţii asimilate, cu un termen suplimentar de 6 luni.

În conformitate cu dispoziţiile art.14, pârâta trebuia să transmită reclamantului o notificare privind data de prezentare la imobil în vederea semnării unui proces-verbal de recepţie iar procesul-verbal de recepţie trebuia să se încheie în termen de 7 zile de la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare (art.15).

Potrivit dispoziţiilor art.28 din antecontract, promitentul-vânzător (pârâta-reclamantă) are dreptul să desfiinţeze antecontractul, fără punere în întârziere, fiind stipulat în acest sens un pact comisoriu de grad IV, în cazul în care „expiră termenul de 14 zile lucrătoare menţionat la art.17”. Conform art.17, termenul de 14 zile  se calculează prin raportare la data la care trebuia achitată ultima rată din preţul imobilului.

În consecinţă, faţă de dispoziţiile art.5, 12, 15, 17 şi 28 din antecontract, anterior expuse, rezultă că, dacă în termen de 14 zile de la data la care trebuia achitată ultima rată (restul de 75 % din preţ) promitentul-cumpărător nu plăteşte această sumă, antecontractul se consideră desfiinţat de drept.

În cauză, reclamantul (promitentul-cumpărător) a fost notificat de către pârâta-reclamantă (promitenta-vânzătoare), să se prezinte la data de 03.12.2008 în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi la data de 17.12.2008 pentru semnarea procesului-verbal de recepţie a imobilului.

La data de 03.12.2008 părţile s-au întâlnit la sediul notarului public M A Ş, ocazie cu care s-a încheiat încheierea de certificare de fapte nr.6023/03.12.2008 (filele 68-70 dosar judecătorie), din care rezultă că reclamantul este în imposibilitate de a plăti ultima tranşă a preţului.

Din probele administrate în cauză, încheierea de certificare menţionată inclusiv răspunsul reclamantului la interogatoriu rezultă că acesta nu a achitat, la termenul convenit, restul de preţ reprezentând 75 % din preţul total al apartamentului şi al spaţiilor de depozitare, astfel cum a fost convenit prin antecontract şi actul adiţional la acesta.

În condiţiile în care reclamantul este cel care nu şi-a îndeplinit, în calitatea sa de promitent-cumpărător, obligaţia esenţială de a achita preţul în întregime, tribunalul constată că acesta nu este îndreptăţit să solicite rezoluţiunea judiciară a antecontractului în discuţie (rezoluţiunea putând fi solicitată doar de către partea care şi-a executat sau s-a declarat gata să îşi execute obligaţia), potrivit principiului nemo auditur propria turpitudine alegans. În cauză, pârâta-reclamantă este cea care s-a declarat gata să îşi execute obligaţia de predare a imobilului , în condiţiile în care l-a notificat pe reclamant să se prezinte pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare şi pentru recepţia imobilului. Ca atare, pârâta-reclamantă este partea îndreptăţită să solicite rezoluţiunea convenţiei încheiate de părţi.

În consecinţă, având în vedere cele anterior expuse, împrejurarea necontestată de către reclamantul-pârât în sensul că acesta nu a plătit diferenţa de preţ în cuantum de 75 % din preţul total al imobilului, tribunalul va respinge cererea reclamantului privind rezoluţiunea judiciară a antecontractului şi a actului adiţional (petitul 1 din cererea principală), ca neîntemeiată, şi va admite cererea pârâtei-reclamante (petitul 1 din cererea reconvenţională), constatând intervenită rezoluţiunea de drept, potrivit pactului comisoriu de ultim grad stipulat în art.28 din antecontract.

Pactul comisoriu menţionat este un pact comisoriu de gradul IV, deoarece se stipulează că pârâta-reclamantă are dreptul să desfiinţeze antecontractul, fără punerea în întârziere şi fără necesitatea parcurgerii unei proceduri judiciare. În aceste condiţii, instanţa poate doar să constate intervenită rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare fără a o şi dispune.

Pactul comisoriu invocat de către pârâta-reclamantă este operabil în cauză, deoarece a fost prevăzut pentru ipoteza depăşirii, cu mai mult de 14 zile, de către reclamantul-pârât a termenului prevăzut pentru achitarea restului de 75 % din preţ. Termenul pentru plata restului de 75 % din preţ trebuia plătit, conform art.5 lit.c), cu 15 zile anterior efectuării recepţiei.

Deşi pârâta-reclamantă l-a notificat pe reclamantul-pârât să se prezinte pentru autentificarea contractului şi pentru recepţia imobilului, declarându-se deci gata să îşi execute obligaţia de predare a imobilului şi să încheie contractul de vânzare-cumpărare, reclamantul-pârât nu a probat că ar fi fost în măsură să asigure îndeplinirea obligaţiei de plată în integralitate a preţului.

În aceste condiţii, tribunalul apreciază întrunite condiţiile pentru aplicarea pactului comisoriu de care se prevalează pârâta şi va constata intervenită rezoluţiunea de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.175/20.06.2007 şi a actului adiţional la antecontract, autentificat sub nr.472/09.04.2008 la BNP M A Ş şi O R B.

Tribunalul nu poate reţine temeinicia susţinerilor reclamantului în sensul existenţei în antecontract a unei clauze abuzive.

Reclamantul a susţinut, prin cererea de chemare în judecată şi prin răspunsul la interogatoriu, că ar fi avut posibilitatea de obţinere a unor sume de bani cu care să achite diferenţa de  75 % din preţ, din obţinerea unui credit bancar şi/sau din vânzarea unui alt imobil proprietate personală. Sub acest aspect a învederat că ar fi avut aceste posibilităţi dacă pârâta-reclamantă ar fi acceptat prelungirea termenului la care trebuia să se încheie contractul de vânzare-cumpărare (deci prelungirea termenului până la care reclamantul să achite restul de preţ), cu atât mai mult cu cât pârâta beneficia, potrivit contractului, de posibilitatea de prelungire cu încă 6 luni a termenului de predare a imobilului.

În aceste condiţii, reclamantul şi-a susţinut cererea în rezoluţiune judiciară invocând caracterul abuziv al clauzelor antecontractului, potrivit dispoziţiilor Legii nr.193/2000.

Tribunalul reţine că, într-adevăr, în ipoteza constatării existenţei unor clauze abuzive, în temeiul dispoziţiilor art.7 din Legea nr.193/2000, consumatorul poate solicita rezilierea contractului.

În cauză nu se poate reţine însă incidenţa dispoziţiilor Legii nr.193/2000 de natură să atragă rezoluţiunea convenţiilor încheiate de părţi, pentru următoarele motive: reclamantul nu a menţionat în cererea de chemare dedusă judecăţii, care anume clauze sunt abuzive; din motivarea cererii şi răspunsul reclamantului la interogatoriu rezultă că este invocat caracterul abuziv al clauzei stipulate prin art.12 din antecontract, care permite pârâtei să prelungească cu 6 luni termenul de predare al imobilului, în cazuri de forţă majoră sau situaţii asimilate. Potrivit dispoziţiilor art.4 din Legea nr.193/2000, poate fi considerată abuzivă o clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul, dacă prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor.

În cauză, se constată că cele stipulate prin antecontract în art.12 nu reprezintă, prin ele însele, o clauză abuzivă, în sensul anterior relevat. Tribunalul constată că, în realitate, nemulţumirea reclamantului vizează nu faptul că pârâtei i s-a prevăzut un „termen de graţie”, având posibilitatea de prelungire a termenului de îndeplinire a obligaţiei de predare a imobilului cu încă 6 luni (cu plata unor penalităţi de întârziere de 6% pe an), ci împrejurarea că, în convenţia părţilor, nu există o asemenea măsură de favoare stipulată şi pentru reclamant: posibilitatea de a se prelungi termenul până la care reclamantul să îşi poată îndeplini obligaţia de plată a preţului. Or, nestipularea în contract a unei asemenea clauze nu ţine de domeniul clauzelor abuzive, ci de însuşi conţinutul contractului; doar ceea ce părţile au convenit intră în puterea obligatorie a contractului (art.969 Cod civil). Nemenţionarea unei clauze în sensul dorit de reclamant nu duce la concluzia că are un caracter abuziv clauza stipulată în favoarea pârâtei ci ţine de un alt aspect, respectiv cel al modului în care reclamantul a înţeles să îşi negocieze şi să încheie convenţia în discuţie.

Oricum, tribunalul reţine că în convenţia părţilor s-a stipulat o clauză asemănătoare, şi în favoarea reclamantului, însă pe o durată mai mică. Astfel, potrivit art. 17 din antecontract, dacă reclamantul nu achită restul de preţ  la termen, i se acordă un alt termen, de maxim 14 zile, până la care poate achita restul preţului (reclamantul urmând să plătească şi o penalitate în cuantum de 0,5% pe zi de întârziere din valoarea rămasă de plată). Împrejurarea că părţile au stabilit termene diferite ca întindere până la care să poată fi prelungită durata stabilită iniţial pentru ca fiecare să îşi execute obligaţiile nu înseamnă existenţa unor clauze abuzive ci, astfel cum s-a apreciat anterior, acest aspect ţine de stabilirea conţinutului convenţiei, astfel cum părţile înţeleg să îl negocieze.

În subsidiar, tribunalul mai reţine că, oricum, nu s-ar putea reţine incidenţa sancţiunii rezoluţiunii în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 193/2000.

Astfel, potrivit art. 4 din Legea nr. 193/2000, o clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor. O clauză contractuală va fi considerată ca nefiind negociată direct cu consumatorul dacă aceasta a fost stabilită fără a da posibilitate consumatorului să influenţeze natura ei, cum ar fi contractele standard preformulate sau condiţiile generale de vânzare practicate de comercianţi pe piaţa produsului sau serviciului respectiv.

În cauză, într-adevăr, pârâta avea pregătit un ”model” de antecontract, cu privire la care se reţine însă că au existat negocieri ale părţilor şi au intervenit modificări ale conţinutului acestuia, astfel cum însuşi reclamantul recunoaşte prin răspunsul la interogatoriu (întrebările nr. 12 şi 13), chiar dacă, în opinia acestuia, modificările nu erau de esenţă, însă astfel se demonstrează că între părţi au avut loc negocieri.

Nu în ultimul rând, tribunalul reţine că, şi în ipoteza în care s-ar aprecia că subzistă existenţa unei clauze abuzive,  desfiinţarea antecontractului s-ar putea dispune numai dacă, după înlăturarea clauzei incriminate ca fiind abuzivă, antecontractul nu ar mai putea continua să îşi producă efectele, astfel cum rezultă din dispoziţiile art. 6 şi 7 din Legea nr. 193/2000 (”Art. 6. - Clauzele abuzive cuprinse în contract şi constatate fie personal, fie prin intermediul organelor abilitate prin lege nu vor produce efecte asupra consumatorului, iar contractul se va derula în continuare, cu acordul consumatorului, numai dacă după eliminarea acestora mai poate continua. Art. 7. - În măsura în care contractul nu îşi mai poate produce efectele după înlăturarea clauzelor considerate abuzive, consumatorul este îndreptăţit să ceară rezilierea contractului, putând solicita, după caz, şi daune-interese. ”).

Or, în cauză, antecontractul ar fi putut să continue să îşi producă efectele, deoarece, astfel cum rezultă din încheierea de certificare de fapte anterior menţionată, pârâta şi-a manifestat disponibilitatea să prelungească termenul pentru încheierea contractului, solicitând însă reclamantului să menţioneze o data certă, în scris, până la care poate să plătească preţul. Această împrejurare rezultă şi din răspunsul reclamantului la interogatoriu, care arată că nu a comunicat nici un termen în acest sens (întrebarea nr. 17).

Ca atare, faţă de cele anterior reţinute, rezultă că nu se pot aplica dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 193/2000 şi nu se poate desfiinţa antecontractul în discuţie pe temeiul de drept invocat în mod expres de către reclamant.

În ceea ce priveşte celelalte cereri formulate de către părţi:

Constatând intervenită rezoluţiunea de drept a antecontractului şi a actului adiţional la acesta, tribunalul va proceda la repunerea părţilor în situaţia anterioară avută încheierii actelor juridice în discuţie.

Ca atare, tribunalul va obliga pârâta-reclamanta să plătească reclamantei-pârâte suma de 37.987,2 euro, în lei, la cursul BNR din ziua plăţii, reprezentând 80% din avansul plătit.

Sub acest aspect, tribunalul reţine că, astfel cum s-a expus anterior, potrivit antecontractului şi actului adiţional, reclamantul a achitat 25 % din preţul imobilului (apartament, loc de parcare, două spaţii de depozitare şi cote indivize aferente din spaţiile comune şi terenul aferent condominiului).

Potrivit dispoziţiilor art.28 din antecontract, în cazul în care operează pactul comisoriu de grad IV, părţile au convenit că „promitentul-vânzător are dreptul de a reţine de la promitentul-cumpărător un procent de 20 % din valoarea totală a antecontractului cu titlu de penalitate”.

În  consecinţă, se constată că părţile au stipulat o clauză penală, în sensul art.1066 şi 1069 Cod civil, obligatorie între acestea conform art.969 alin.2 Cod civil. În aceste condiţii, urmare a rezoluţiunii antecontractului şi actului adiţional, nu se poate dispune repunerea în situaţia anterioară prin obligarea pârâtei să restituie reclamantului întreaga sumă plătită de acesta respectiv un  avans de 25 % din preţul total al imobilului, deoarece, conform stipulaţiei relevate, pârâta este îndreptăţită să reţină un procent de 20 %. În aceste condiţii, reclamantului-pârât i se cuvine doar restituirea sumei care reprezintă 80 % din avans.

Cu privire la acest aspect, tribunalul apreciază că prin „valoarea totală a antecontractului” menţionată în clauza penală se înţelege valoarea avansului. Aceasta deoarece antecontractul priveşte o singură valoare, respectiv aceea privind avansul (25 % din preţul total). În acest sens, se observă că şi taxele de autentificare de către notarul public au fost calculate tot prin raportare la suma reprezentând avans, aşadar aceeaşi sumă a fost avută în vedere ca şi valoare a antecontractului. De asemenea, şi în actul adiţional la antecontract, în cuprinsul clauzei penale stipulate (art. 3), se face referire tot la avans, condiţii în care se poate conchide că voinţa părţilor, referitor la penalitatea în discuţie, a fost ca aceasta să se raporteze la valoarea avansului. În acest sens tribunalul are în vedere şi regulile de interpretare ale convenţiilor, apreciind că interpretarea trebuie făcută după intenţia comună a părţilor (art. 977 Cod civil), clauzele trebuind interpretate în nod sistematic (art. 982) şi, în caz de îndoială, trebuie interpretate în favoarea celui care se obligă )art, 983 Cod civil), adică, în cauză, în favoarea reclamantului (acesta fiind cel care s-a obligat la plata penalităţii):

Tribunalul, în aceste condiţii, nu poate reţine susţinerea pârâtei în sensul că penalitatea se raportează la valoarea întregului imobil. Aceasta deoarece, pe lângă cele anterior reţinute privind valoarea antecontractului ca fiind valoarea avansului, tribunalul mai are în vedere şi principiul „indubio pro reo” (care, cu privire la acest aspect, fiind cerere formulată de pârâtă, profită reclamantului), precum şi dispoziţiile art.1312 Cod civil, care stabilesc că, în materie de vânzare, clauzele contractuale se interpretează în contra vânzătorului, deci în favoarea cumpărătorului (a reclamantului-pârât în cauză).

În consecinţă, pentru considerentele anterior expuse, tribunalul va obliga pârâta-reclamantă să plătească reclamantului-pârât 80 % din avans, respectiv suma de 37.987,2 euro, în lei, la cursul BNR din ziua plăţii. Sub acest aspect, tribunalul reţine că reclamantul a plătit pârâtei, cu titlu de avans, suma de 47.184,10 euro (inclusiv TVA), această sumă plătită de reclamant fiind recunoscută şi de către pârâtă (fila 60 dosar judecătorie), conform  antecontractului,  iar 80 % din  această sumă reprezintă suma de 37.987,2 euro. Din suma de 252 euro plus TVA, menţionată în actul adiţional la antecontract, reprezentând avans plătit de către reclamant nu se va dispune restituirea unei părţi către reclamant, deoarece prin art. 3 din acest act adiţional, părţile au convenit o clauză penală, care prevede că, în cazul rezoluţiunii de drept a actului, cumpărătorul pierde avansul.

Tribunalul va obliga pârâta-reclamantă să plătească reclamantei-pârâte suma de 4.010 lei, reprezentând contravaloarea obiectelor electrocasnice montate de reclamant  (proprietatea acestuia) în mobila de bucătărie din apartamentul în discuţie (proprietatea pârâtei).

Sub acest aspect, tribunalul are în vedere că reclamantul a achiziţionat mai multe obiecte electrocasnice, respectiv: chiuvetă ”Onda”, sifon cuvă, cuptor electric FNP 615 X, plită gaz PG 2D 640/1X şi hotă CCT 61/1X, în valoare totală de 4010 lei (astfel cum rezultă din înscrisul depus la fila 29 dosar judecătorie), care au fost montate în mobila de bucătărie din apartamentul în cauză.

În aceste condiţii, având în vedere regulile referitoare la accesiunea lucrurilor mobile (art. 505 şi 506 Cod civil), proprietarul lucrului principal  devine proprietarul lucrului total format prin încorporare, fiind dator să plătească celuilalt proprietar preţul lucrului care a fost unit cu principalul. Lucrul principal este mobila de bucătărie, deoarece obiectele electrocasnice au fost montate pentru ”uzul” acesteia, în sensul art. 505 Cod civil. Ca atare, pârâta, proprietarul mobile, datorează despăgubiri reclamantului, constând în preţul obiectelor menţionate. Sub acest aspect, tribunalul are în vedere şi poziţia reclamantei, care, prin răspunsul la interogatoriu (întrebarea nr. 11) arată că este de acord să achite reclamantului contravaloarea acestor bunuri.

Ca atare, tribunalul va admite cererea reclamantului (petitul 3) şi va obliga pârâta-reclamantă să plătească reclamantului-pârât suma de 4.010 lei, reprezentând contravaloarea obiectelor electrocasnice.

Tribunalul va respinge capătul II din cererea reconvenţională (privind plata penalităţilor în cuantum de 2.875, 64 euro) ca neîntemeiat.

Sub acest aspect, tribunalul reţină că pârâta a solicitat obligarea reclamantului la plata acestor penalităţi, în temeiul art. 17 şi 28 din antecontract.

Potrivit art. 17 din antecontract, în cazul în care promitentul cumpărător nu achită la termen ultima rată din preţul imobilului, promitentul vânzător poate aplica o penalitate în cuantum de 0,5% pe zi de întârziere din valoarea rămasă de plată, întârziere care va fi acceptată cel mult 14 zile.

În conformitate cu dispoziţiile art. 28 din antecontract, la expirarea termenului de 14 zile menţionat la art. 17, promitentul vânzător are dreptul de a desfiinţa antecontractul, fără punere în întârziere sau proceduri judiciare, situaţie în care are dreptul de a reţine de la promitentul cumpărător  o penalitate de 20 % din valoarea totală a antecontractului, cu titlu de penalitate.

Prin ambele clauze menţionate se instituie, aşadar, clauze penale, în sensul mai sus relevat.

Din interpretarea sistematică a acestora (art. 982 Cod civil), rezultă că părţile au convenit astfel: dacă reclamantul nu achită restul de preţ  la termen, i se acordă un alt termen, de maxim 14 zile, până la care poate achita restul preţului, reclamantul urmând să plătească nu doar restul de preţ ci şi, pentru această perioadă maximă de 14 zile, o penalitate în cuantum de 0,5% pe zi de întârziere din valoarea rămasă de plată. Dacă la expirarea acestei perioade maxime de 14 zile reclamantul nu achită restul de preţ, devine incident pactul comisoriu de grad IV stipulat prin art .28  şi antecontractul este rezolvit de drept, pârâta fiind îndreptăţită să reţină, cu titlu de penalitate, suma reprezentând 20 % din valoarea totală a antecontractului.

Rezultă aşadar, contrar susţinerilor pârâtei, că aceasta nu este îndreptăţită la o dublă penalitate, deoarece penalităţile au fost stipulate pentru perioade diferite şi pentru motive/situaţii diferite. Penalitatea în cuantum de 0,5% pe zi de întârziere din valoarea rămasă de plată pentru o perioadă maximă de 14 zile a fost prevăzută pentru cazul în care se va încheia contractul de vânzare cumpărare, chiar şi după trecerea unui termen de 14 zile de la data stabilită iniţial (art. 17). Cealaltă penalitate a fost stipulată pentru cazul în care contractul de vânzare cumpărare nu se încheie ci este rezolvit de drept antecontractul (conform art. 28 ).

În consecinţă,  în condiţiile în care a intervenit rezoluţiunea de drept a antecontractului şi a operat clauza penală aferentă acestei ipoteze (art. 28), pârâta nu este îndreptăţită şi la plata celeilalte penalităţi, care era cuvenită într-o altă ipoteză, neincidentă în cauză, astfel că tribunalul va respinge capătul II din cererea reconvenţională, privind plata penalităţilor în cuantum de 2.875, 64 euro, în temeiul art. 17 din antecontract, ca neîntemeiat.

Tribunalul va anula capetele III (obligarea pârâtului la ridicarea obiectelor electrocasnice), IV ( obligarea pârâtului reclamant la despăgubiri de 500 lei pe zi de întârziere) şi V (obligarea pârâtului-reclamant la plata sumei de 80% din valoarea mobilei de bucătărie) din cererea reconvenţională, ca netimbrate.

Sub acest aspect, tribunalul reţine că pârâta – reclamanta a învederat că înţelege să renunţe la judecarea acestor petite (fila 15 dosar). Tribunalul constată însă că, pentru a putea lua act de actul de dispoziţie al părţii privind renunţarea la judecarea unor cereri, este necesar ca instanţa să fie mai întâi legal învestită, învestire care este dată de îndeplinirea cerinţei prealabile a timbrajului. În aceste condiţii, tribunalul nu poate lua act de renunţarea la judecarea  acestor capete de cerere ci, constatând că nu au fost achitate taxele judiciare de timbru aferente, le va anula ca netimbrate.

Potrivit dispoziţiilor art.20 din Legea nr.146/1997, obligaţia de plată a taxelor judiciare de timbru este anticipată introducerii oricărei cereri în justiţie, iar dacă taxa judiciară de timbru nu a fost totuşi plătită în cuantumul legal la momentul înregistrării cererii,  instanţa va pune în vedere petentului să achite suma datorată până la primul termen de judecată, neîndeplinirea obligaţiei de plată până la termenul stabilit fiind sancţionată cu anularea cererii.

În cauză, pârâta reclamantă a precizat expres că nu înţelege să achite taxa judiciară de timbru datorată pentru aceste capete de cerere, astfel că le va anula ca netimbrate.

În temeiul dispoziţiilor art. 276 Cod proc.civ., în condiţiile în care pretenţiile fiecărei părţi au fost încuviinţate numai în parte, tribunalul va compensa cheltuielile de judecată efectuate de cele două părţi.

PENTRU ACESTE MOTIVE

 ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite în parte cererea precizată, astfel cum a fost modificată şi precizată, formulată de reclamantul-pârât T I-D, cu domiciliul în Bucureşti, Str. Zece Mese nr.6A, sector 2 în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC S P D SRL, cu sediul în Bucureşti, Str. Ialomicioarei nr.8, sector 1.

Admite în parte cererea reconvenţională, astfel cum a fost precizată.

Respinge cererea reclamantului-pârât privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.175/20.06.2007 la BNP M A Ş şi O R B şi a actului adiţional la antecontract, autentificat sub nr.472/09.04.2008 la acelaşi birou notarial, ca neîntemeiată.

Constată intervenită rezoluţiunea de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.175/20.06.2007 şi a actului adiţional la antecontract, autentificat sub nr.472/09.04.2008 la BNP M A Ş şi O R B.

Obligă pârâta-reclamanta să plătească reclamantului-pârât suma de 37.987,2 euro, în lei, la cursul BNR din ziua plăţii, reprezentând 80% din avans.

Obligă pârâta-reclamantă să plătească reclamantului-pârât suma de 4.010 lei, reprezentând contravaloarea obiectelor electrocasnice.

Respinge capătul II din cererea reconvenţională (privind plata penalităţilor în cuantum de 2.875, 64 euro) ca neîntemeiat.

Anulează capetele III (obligarea pârâtului la ridicarea obiectelor electrocasnice), IV ( obligarea pârâtului reclamant la despăgubiri de 500 lei pe zi de întârziere) şi V (obligarea pârâtului-reclamant la plata sumei de 80% din valoarea mobilei de bucătărie) din cererea reconvenţională, ca netimbrate.

Compensează cheltuielile de judecată efectuate de cele două părţi.

Cu drept de apel în 15 zile de la comunicare. 

Pronunţată în şedinţă publică, azi 28.09.2010.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Judecător - Cristina Cucu Maria Azoiţei

Red.jud.C.C.

Dactilo.CC./4 ex./27.10.2010

Comunicat …………………..

Ex. …………………..

Domenii speta

Spete similare