Fara titlu

Judecătoria Mediaş

Sentinţa civil nr.2489/22.12.2009

Domeniu asociat - Antecontract - hotarâre care sa tina loc de act autentic

Asupra cauzei civile de faţă, instanţa constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la această instanţă sub nr.x/257/2008 la data de 15.09.2008 reclamantul O. O. a chemat în judecată pe pârâtul B. N.solicitând următoarele:

-obligarea pârâtului să îşi dea consimţământul la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare autentic în faţa notarului public având ca obiect imobilul situat administrativ în mun.M., str.F. P., nr.-, jud.S., înscris în CF nr.- M., nr.top.-, iar în caz de refuz hotărârea ce urmează a fi pronunţată să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare:

-întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului mai sus identificat, pe numele reclamantului;

-obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Cererea a fost timbrată la introducere cu 10 lei taxă timbru şi 0,3 lei timbru judiciar.

În motivare a arătat reclamantul că la data de 16.05.2008 pârâtul B. N. a scris şi semnat un înscris sub semnătură privată pe care l-a numit „declaraţie”, înscris prin care se obliga ca la eliberarea sa din arest să se deplaseze la un notar public pentru a trece imobilul pe numele reclamantului, referindu-se la imobilul în care locuiesc din M., str.F. P., nr.-. Art.978 Cod civil prevede că interpretarea unei clauze contractuale se face în sensul în care poate avea un efect, iar nu în acela în care n-ar putea produce nici unul, iar potrivit art.970 Cod civil convenţiile trebuie executate cu bună-credinţă. Cu toate că pârâtul a fost eliberat, acesta refuză să se prezinte la notarul public, astfel că reclamantul a adresat biroului notarial cerere pentru eliberarea unui extras de carte funciară în vederea cumpărării imobilului. Mai arată că a notificat pârâtul în vederea perfectării, dar acesta nu a dat curs notificării şi că, întrucât este vorba de un antecontract de vânzare, a fost nevoit să se adreseze instanţei.

În drept a invocat dispoziţiile art.969, art.970, art.978, art.982, art.1073 şi art.1077 Cod civil.

Până la prima zi de înfăţişare reclamantul a depus o precizare de acţiune prin care solicită chemarea în judecată şi a soţiei pârâtului B. V., în calitate de coproprietară a imobilului, invocând în drept art.30 Codul familiei (fila 16 dosar) şi depunând notificare adresată ambilor pârâţi de a se prezenta la notar în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul menţionat (filele 18-20 dosar).

După admiterea cererii de reexaminare formulată de reclamant împotriva modului de stabilire a taxei de timbru, acţiunea a fost timbrată cu 559,16 lei.

Pârâţii au formulat întâmpinare arătând că solicită respingerea acţiunii, evacuarea pârâtului din imobilul din litigiu, nulitatea actului invocat de către reclamant, cu cheltuieli de judecată.

Au arătat că precizarea de acţiune este tardiv formulată, prima zi de înfăţişare fiind pe data de 15.10.2008, dată când reclamantul cunoştea că între părţi mai există un proces cu acelaşi obiect aflat la un alt complet de judecată – dosar nr.x/257/2008. Mai arată că precizarea de acţiune nu este motivată în fapt şi în drept, fiind o acţiune distinctă care nu cuprinde nici un petit, fiind aşadar fără obiect.

Ca urmare, acţiunea în prestaţie tabulară fiind introdusă împotriva doar a lui B. N., vizând un imobil asupra căruia acesta este coproprietar cu soţia sa, B. V., care nu a fost chemată în judecată, acţiunea este inadmisibilă, nefiind formulată în contradictoriu cu toţi coproprietarii.

Arată de asemenea pârâţii că au dobândit imobilul prin contractul autentic de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamantul şi autentificat de BNP F. L. prin încheierea de autentificare nr.2582/3.12.2007 şi că nu s-au obligat ulterior printr-un alt act să revândă imobilul reclamantului.

Reclamantul foloseşte acest imobil şi în prezent, în mod abuziv, în condiţiile în care prin contractul autentic de vânzare-cumpărare încheiat la notar au convenit ca „intrarea în posesia de fapt şi predarea cheilor se va face în termen de 5 (cinci) luni de zile”, după încheierea actului. Dat fiind faptul că sunt proprietarii imobilului în litigiu şi pârâtul reconvenţional ocupă acest spaţiu fără drept şi fără a avea un titlu valabil, în condiţiile în care termenul convenit de 5 luni a fost depăşit, solicită evacuarea acestuia din imobil, pe cale de cerere reconvenţională.

Mai arată pârâţii că acţiunea promovată de reclamant se bazează pe o „declaraţie” care nu reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare şi că în acest înscris, scris de pârât la data de 16.05.2008 în timp ce se afla în arestul preventiv al IPJ S., se menţionează că a primit de la reclamant suma de 13.000 euro, ce reprezintă un împrumut pe care acesta i-l datora şi urma să i-l restituie. În realitate, nici înainte şi nici după redactarea declaraţiei nu a primit această sumă de bani, deoarece în arestul poliţiei nu se pot preda sau primi sume de bani atât de mari, aspect ce i-a fost adus pârâtului la cunoştinţă de către agentul de serviciu. Tot în acest act se mai precizează că la eliberarea pârâtului din penitenciar se va deplasa împreună cu reclamantul la notar pentru a lămuri situaţia acestuia şi a-i trece imobilul pe nume; nu se identifica un asemenea imobil, nici modalitatea în care se va lămuri situaţia imobilului, nici izvorul care a determinat o anumită situaţie în legătură cu un anumit imobil şi care să îi vizeze pe pârât şi pe reclamant. Fiind o convenţie ca oricare alta, antecontractul trebuie să întrunească condiţiile de validitate prevăzute de art.948 Cod civil.

În înscrisul invocat de reclamant nu se menţionează părţile între care se încheie pretinsul antecontract, respectiv cine are calitatea de promitent-vânzător şi cine este proprietarul-cumpărător; nu identifică imobilul care se pretinde că face obiectul antecontractului; nu se precizează obiectul-care trebuie să fie determinat sau determinabil, nu se precizează preţul convenit pentru acest imobil; nu se arată termenul înăuntrul căruia urmează a se perfecta încheierea actului în formă autentică; obligaţiile reciproce ale părţilor izvorâte din încheierea antecontractului - predarea bunului care să fie identificat şi plata preţului.

Fiind un act sinalagmatic, antecontractul trebuie încheiat între 2 părţi, promitentul-vânzător şi promitentul-cumpărător, a căror convenţie să fie înscrisă în antecontract.

Cu privire la consimţământul pretinşilor promitenţi-vânzători pârâţii B. nu şi-au exprimat niciodată consimţământul în vederea încheierii, în viitor, a unui contract de vânzare-cumpărare care să aibă ca obiect imobilul din litigiu, nici faţă de reclamant şi nici faţă de alte persoane.

Mai arată pârâtul că imobilul cu privire la care reclamantul a solicitat să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic este bunul comun al pârâţilor şi nu bunul propriu al pârâtului B. N. şi că dacă ar fi să se recunoască valoarea de antecontract înscrisului „declaraţie” acesta ar fi lovit de nulitate relativă şi nu ar putea produce efecte pentru că unul din coproprietari nu şi-a dat consimţământul la încheierea actului.

De asemenea, pârâta B. V. A. nu şi-a exprimat niciodată consimţământul în ceea ce priveşte transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului şi nici măcar nu a discutat vreodată, nici cu reclamantul şi nici cu alte persoane, despre înstrăinarea acestuia, din înscrisul depus la dosar reieşind că nu a semnat un asemenea act, nefăcându-se vorbire despre existenţa consimţământului său faţă de o asemenea operaţiune. În concluzie, pârâţii nu şi-au exprimat consimţământul pentru înstrăinarea imobilului, astfel încât acest înscris nu are nici o valoare juridică.

Consideră pârâtul că „declaraţia” sa nu este un antecontract de vânzare-cumpărare, neexistând obligaţia sa de a vinde şi a reclamantului de a cumpăra ceva, la un moment viitor, determinat, în schimbul unui preţ.

În drept, pârâţii au invocat dispoziţiile art.115, art.274 Cod procedură civilă, art.480 şi art.948 Cod civil.

În probaţiune au depus înscrisuri şi interogatoriu şi au solicitat probe testimoniale.

Cererea reconvenţională a fost timbrată cu taxă de timbru de 22 lei şi timbru judiciar de 0,3 lei.

În cauză s-au admis probele cu interogatoriile părţilor, proba cu înscrisuri şi proba testimonială cu martorii V. D., B. M..

Prin notele de şedinţă de la fila 33 dosar pârâţii s-au opus administrării probei cu martorii propuşi de către reclamantul O., întrucât s-ar încălca prevederile art.1191 al.1 din Codul civil potrivit cărora dovada actelor juridice al căror obiect are o valoare ce depăşeşte 250 lei nu se poate face decât prin act autentic sau sub semnătură privată.

S-au mai depus la dosar contract autentic de vânzare-cumpărare şi rezoluţie a procurorului de la Parchetul de pe lângă Judecătoria Mediaş de neîncepere a urmăririi penale (fila 56 şi următoarele dosar), alte înscrisuri.

În cauză pârâţii B. au formulat cerere de recuzare a judecătorului învestit cu judecarea acţiunii, aşa încât, în urma admiterii acesteia, dosarul a fost repartizat aleatoriu, primind un nou număr de înregistrare, respectiv x/257/2009 în care s-au administrat, pe lângă probele deja admise şi proba cu martorii C. D., S. F. şi T. V. pentru reclamant şi S. A., Z. I. P. şi M. M. pentru pârât, în baza art.129 Cod procedură civilă, precum şi probe cu alte înscrisuri şi cu o înregistrare audio-video.

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarele:

Printr-un înscris denumit „declaraţie” la data de 16.05.2008, pârâtul B. N. s-a obligat ca la eliberarea sa din arestul IPJ S. să se prezinte la un notar pentru a „lămuri situaţia imobilului pe care nu-l identifică, urmând să-l treacă pe numele reclamantului.

Această menţiune o face după ce pârâtul precizează că a primit suma de 13.000 euro pe care reclamantul îi datora cu titlu de împrumut.

Totodată, printr-un alt înscris sub semnătură privată intitulat proces verbal de predare-primire suma de bani, încheiat între reclamantul O. şi martorul B. M., se specifică faptul că suma de 13.000 euro datorată de reclamant pârâtului şi la care se face referire în declaraţia acestuia dată în timpul arestului a fost predată de reclamant martorului B., în numele şi pentru pârâtul B. N., deci in calitate de mandatar al acestuia.

Deşi acesta a declarat ca martorul V. D. i-a adus la cunoştinţa ca îi va încredinţa suma de bani întrucât aşa a stabilit paratul B., fără  a fi informat direct de către parat despre acest aspect, nu se poate reţine ca şi credibilă declaraţia acestuia întrucât banii au fost predaţi chiar acasă la paratul B., unde martorul s-a prezentat şi în  prezenţa celeilalte pârate, B. V..

Anterior, printr-un contract de vânzare-cumpărare autentic încheiat la BNP L. F. sub nr. 2582/3.12.2007 reclamantul a vândut pârâţilor – soţii B.  imobilul situat în M., str. P. nr.-, înscris în CF - M. , nr. top -, ap.nr. - compus din 2 camere, bucătărie, baie, verandă, cu părţi indivize comune de 70,16 % din întreg terenul clădit şi în schimbul sumei de 18.000 euro.

Înscrisul ½declaraţie½ poate fi considerat o promisiune unilaterala de vânzare în privinţa paratului B., acesta obligându-se să vândă un imobil pe care însă nu-l individualizează. Totodată înscrisul acesta reprezintă un început de dovadă scrisă ceea ce face admisibilă proba cu martori şi prezumţii, chiar dacă este vorba de un act cu o valoare mai mare de 250 lei, potrivit art.1197 si 1191 Cod civil.

Pentru lămurirea situaţiei de fapt instanţa a administrat şi alte probe decât cele iniţial admise. Cu toate acestea, cea care prezintă cel mai mare interes în cauză este declaraţia martorului V. D., acesta fiind un martor direct implicat în raporturile părţilor referitoare la acest litigiu.

Trebuie stabilit daca probele administrate in cauza dovedesc faptul ca reclamantul a vândut imobilul  prin act autentic cu înţelegerea ca la restituirea împrumutului către parat  sa se restituie imobilul către reclamant. Convenţia parţilor poate fi dovedită şi cu martori, şi pe aceeaşi cale se pot stabili şi celelalte aspecte asupra cărora aceştia s-au înţeles, însă nu apar în forma scrisa, respectiv lămurirea cu privire la ce imobil este in discuţie, la preţ, etc.

 Toate acestea întrucât începutul de dovada scrisă se completează cu martori şi prezumţii, în aceste condiţii fiind permis a dovedi si peste cuprinsul actului scris; cu atât mai mult se pot lamuri aspecte care in actul scris au fost scrise la modul general. Totodată clauzele contractuale se interpretează unele prin altele, dându-se fiecărei înţelesul ce rezulta din actul întreg.

Este evident că menţiunea paratului B. din înscrisul sub semnătură privată cu privire la imobil trebuie lămurită sub toate aspectele, întrucât nu a fost făcută fără vreo semnificaţie.

Trebuie remarcată şi modalitatea în care s-a plătit suma de 13.000 euro cu titlu de împrumut – pârâtul era în arest, unde nu a putut primi şi păstra aceşti bani, aspect recunoscut şi de el. Martorul D., avocat al pârâtului într-un proces penal, uzând de calitatea sa, a luat legătura personal cu pârâtul aflat în arest şi i-a adus la cunoştinţă că reclamantul doreşte să-i restituie 13.000 euro. Tot martorul arată că pârâtul a cerut ca suma  să fie predată martorului B. – nu altei persoane – aspect cu siguranţă cert, întrucât pârâtul a scris tot atunci declaraţia în care a arătat că a primit banii de la reclamant şi urmează a se deplasa la notar. Or, daca nu-i putea primi in arest, întrucât agentul nu putea asigura paza unei asemenea sume de bani, este evident ca paratul nu dădea chitanţa liberatorie si nu făcea menţiunea referitoare la imobil.

Pârâtul nu a vrut să semneze vreun alt  înscris, ci a preferat să redacteze unul aşa cum a considerat, deşi martorul V. D. i-a prezentat un antecontract în formă scrisa.

Toată succesiunea de evenimente ulterioare demonstrează şi vin în susţinerea declaraţiei martorului V. D..

Acesta arata ca întrucât banii nu au putut fi lăsaţi la parat in arest, acesta i-a spus să-i ridice urmând să-i indice persoana căreia urma să-i încredinţeze banii. Martorul V. D. a luat astfel suma de 13.000 euro, iar parata B. V. a luat 2200 de euro de la reclamant. Martorul a mai arătat ca din discuţia cu paratul a rezultat că acesta urma să-i mai ceară reclamantului încă 1500-2000 euro în momentul în care urma să se încheie contractul de trecere pe numele reclamantului a imobilului, pentru a ajunge la aproximativ 15.000 euro. Mai precizează că telefonic pârâtul i-a comunicat să dea suma de bani martorului B.. Aceeaşi persoana i-a fost indicată şi de către pârâta B. în discuţiile avute cu aceasta (declaraţie fila 60 dosar).

Astfel, într-adevăr suma de 13.000 euro a fost predată martorului B., unul dintre apropiaţii pârâtului, aşa cum o demonstrează şi procesul verbal de predare-primire (fila 4 verso). Predarea banilor nu a avut loc într-un alt loc, ci acasă la pârâtul B. unde era prezentă şi soţia acestuia, parata B. V..

Trebuie stabilit dacă restituirea sumei de 13.000 euro împrumutată era condiţionată de revinderea imobilului către reclamant. Or martorii reclamantului arată că înţelegerea părţilor a fost ca în schimbul împrumutului de 13.000 euro acordat de pârât, reclamantul să-i vândă casa din M., str. P. nr.-, ca o garanţie a restituirii împrumutului. Ceea ce s-a şi întâmplat iar banii au fost restituiţi în maniera cerută de pârât. Cu toate acestea, pârâtul a făcut o menţiune cu privire la „trecerea la nume” a casei, după restituirea împrumutului, însă ulterior a refuzat să respecte înţelegerea, motivând că nu şi-a primit toţi banii, că menţiunea se referă doar la o parte a casei vândute, respectiv  nişte anexe pe care s-ar fi obligat să le predea fostului proprietar, aspecte care nu s-au dovedit in cauza.

Or, martorul V. D. a precizat în declaraţia sa că imobilul cu privire la care pârâtul urma să se prezinte la notar era cel cumpărat de la reclamant, cel din str. P. nr.-.

Cât priveşte „preţul” stabilit pentru reclamant să-şi recapete imobilul, acesta a fost împrumutul de 13.000 euro. Rezultă din interogatoriul reclamantului că împrumutul a fost de 10.000 euro la care se adăuga şi un profit, iar martorul V. D. arată că a ridicat la cererea pârâtului 13.000 euro (când acesta se afla în arest) pe care i-a dat peste 2-3 zile martorului B., tot la cererea pârâtului, iar soţiei pârâtului-reclamant i-a dat suma de 2.200 euro cu aceeaşi împrejurare. Tot atunci pârâtul a fost de acord să-i revândă imobilul.

Pentru aspectele prezentate, se apreciază că cel puţin în privinţa pârâtului B., s-a dovedit în cauză existenţa unui antecontract de vânzare-cumpărare pe care cei doi l-au încheiat, stabilindu-se şi preţul şi individualizându-se şi imobilul cât şi momentul perfectării convenţiei – arătat de parat in înscrisul ½declaraţie½- respectiv momentul liberării sale din arest. Odată făcută menţiunea cu privire la imobil în declaraţie, este evident ca trebuie ½cercetata½ şi trebuie sa i se dea relevanta juridica din moment ce reprezintă înţelegerea părţilor, iar contractul este legea acestor.

Cât priveşte tardivitatea precizării de acţiune, se observă că a fost formulată în termen, potrivit dispoziţiilor Codului de procedură civilă, prima zi de înfăţişare nefiind la prima şedinţă de judecată în dosar, respectiv 15 octombrie 2008, când s-a pus în vedere părţii să depună la dosar copie lizibilă a înscrisului numit declaraţie; prima zi de înfăţişare care este ziua când părţile, legal citate, pot pune concluzii, fiind prorogată implicit pentru un termen ulterior, după îndeplinirea celor stabilite de către instanţă.

În ceea ce priveşte obiectul precizării de acţiune, evident este acelaşi cu cel al acţiunii iniţiale, pârâta B. V. fiind chemată în proces în calitate de coproprietară a imobilului iar pretenţia reclamantului faţă de aceasta este aceeaşi ca cea pe care a formulat-o împotriva pârâtului B.N..

În ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei B. V., ea este cu certitudine coproprietar al bunului, din această perspectivă având calitate procesuală în cauză. Cât priveşte calitatea sa de promitent vânzător care de asemenea îi conferă calitate procesuală, se reţin următoarele:

Între reclamant şi pârâta B. V. nu există vreo convenţie scrisă cu privire la perfectarea vânzării imobilului. Având în vedere împrejurările şi modul în care s-a contractat in cauza-oarecum in clandestinitate, faptul ca imobilul a fost vândut ca o garanţie a restituirii împrumutului, ca in toate operaţiunile adiacente parata nu a avut vreo implicare, soţul sau fiind cel care conducea aceasta ½afacere½ (de altfel el  l-a împrumutat pe reclamant), ca pana si acesta a refuzat sa semneze un antecontract scris cu menţiunile necesare, in aceasta situaţie fiind aproape sigur ca soţia sa nu va face nici măcar acest minim demers, s-a apreciat ca exista o imposibilitate morala de preconstituire a unui înscris, in aceste condiţii devenind admisibile probele testimoniale si prezumţiile.  Astfel, cu toate că nu există un consimţământ expres, trebuie menţionat că din probele cauzei reiese fără dubiu că ea a cunoscut toate datele înţelegerii părţilor cu privire la imobil, predarea banilor către martorul B. a avut loc în

prezenţa sa, la domiciliul său, a discutat cu martorul D. către cine urma să se facă predarea banilor aflaţi în posesia martorului D., i s-a citit declaraţia dată de soţul său, cunoscând ce reprezintă suma de bani, ba mai mult,  conform aceleiaşi declaraţii a martorului V. D. şi a răspunsului la propriul interogatoriu, a recunoscut că a încasat o parte din bani.

Toate aceste aspecte reprezintă tot atâtea premise în a aprecia că pârâta a avut cunoştinţă de toate aceste situaţii şi prin faptul că a încasat o parte din banii ce au fost plătiţi ca preţ, a fost de acord cu perfectarea vânzării in aceleaşi condiţii ca si soţul sau.

Excepţia urmează astfel a fi respinsă, in baza art.137 Cod de procedură civilă.

În conformitate cu prevederile art.1294 din Codul civil vinderea este o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul lui, iar conform prevederilor art. 969 din Codul civil convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.

Aşa fiind, în baza prevederilor art.27 din Legea 7/1996 acţiunea reclamantului apare întemeiată şi se va admite în sensul solicitat, iar pârâta obligată odată cu soţul său la perfectarea vânzării. În temeiul prevederilor art. 47 din Legea nr. 7/1996 se va dispune intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară în favoarea reclamantului, conform prezentei hotărâri.

Cât priveşte cererea reconvenţională, ca urmare a admiterii acţiunii principale, cererea în evacuare rămâne fără obiect, urmând a fi astfel respinsă, iar cererea privind constatarea nulităţii actului invocat de către reclamant ca fiind promisiune de vânzare-cumpărare de asemenea va fi respins, pentru considerentele expuse mai sus reţinându-se ca dovedită şi valabilă promisiunea de vânzare-cumpărare a părţilor.

Întrucât au căzut în pretenţii, în baza art.274 C.p.c., pârâţii vor fi obligaţi la cheltuieli de judecată constând în taxă de timbru şi timbru judiciar plătite pentru acţiunea introdusă.

Domenii speta

Spete similare