Antecontract de vânzare-cumpărare.Lipsa condiţiilor de validitate

 Prin  acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Orşova reclamanţii V.Z., V.M şi V.R. au chemat în judecată pe pârâţii C.M, C.I.D., P.M.M. şi B.V.L. solicitând pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti prin care să se valideze convenţia de vânzare cumpărare intervenită la 01 octombrie 1990 între reclamantă şi soţul său V.A.  pe de o parte şi  C.I. pe de altă parte, cu privire la suprafaţa de 400 mp situată în punctul ,,Sodol în vii”, hotărârea urmând a ţine loc de act autentic de vânzare cumpărare şi dispunerea intabulării dreptului de proprietate al reclamantei în CF, cu cheltuieli de judecată.

In motivarea acţiunii, au arătat că în fapt, la data de 01.10.1990, între numitul C.I. pe de o parte şi V.A. şi V.Z., pe de altă parte, s-a încheiat un antecontract de  vânzare-cumpărare,  consemnat în înscrisul sub semnătură privată întitulat „Declaraţie”, prin care C.I. declara că a vândut soţilor V. întregul său drept de proprietate asupra terenului denumit „Sodol în Vii”, în suprafaţă de 400mp, care se învecinează  la răsărit  cu  Dunărea, la apus cu şoseaua naţională Orşova – Dubova, la MZ – B.R. şi  la MN-  C.I., pentru suma de 8.000 lei, primiţi în întregime de la cumpărători.  În continuarea declaraţiei, vânzătorul arată că dă această declaraţie ca fiind necesară cumpărătorilor pentru Notariatul de Stat, în vederea întocmirii actelor legale, „odată cu  apariţia legislaţiei privind fondul funciar”. Semnătura de pe înscris a fost legalizată  de secretarul Primăriei E., conform dispoziţiilor legale în vigoare la acea dată.

După încheierea antecontractului, au ocupat terenul, l-au îngrădit şi l-au  folosit continuu, netulburaţi de nimeni până în primăvara anului 2007, când  pârâta  B.V.L. a introdus acţiune în revendicare. Promitentul-vânzător a decedat la 20iunie 1998, lăsând ca moştenitori pe pârâţi, astfel :C.M., soţie supravieţuitoare, P.M.M., B.V.L., C.I.D. în calitate de fii, conform certificatului de moştenitor nr. 85/07.04.2006. Promitentul-cumpărător V.A. a decedat la 30.08.2002, lăsând  ca moştenitori pe reclamanţii în calitate de soţie supravieţuitoare  şi respectiv, fii.

La termenul din 19.02.2008 , pârâta  B.V., prin apărătorul său a depus întâmpinare prin care invocă excepţia  lipsei calităţii procesuale active a reclamantei V.Z., arătând că  terenul ce face obiectul antecontractului invocat de reclamantă, în opinia acesteia, este  în proprietatea  altei persoane. Consideră că, în acest context, nu se poate vorbi de o folosinţă continuă şi netulburată sub nume de proprietar şi, de asemenea, instanţa urmează  să aibă în vedere şi termenul de prescripţie  al acestei acţiuni, în contextul în care, chiar dacă  acţiunea în constatare este imprescriptibilă , cererea privind pronunţarea unei  hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare  este prescriptibilă în  termenul general de 3 ani.

Prin  „declaraţia” aflată la dosarul cauzei,  respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare se  înstrăinează  de fapt, „ dreptul de  proprietate al numitului C.I. pentru terenul din punctul „Sodol – în Vii”. Conform certificatului  de moştenitor nr. 85 eliberat  de BNP D. O. la data de 07.04.2006, C.I., (nu C.I.) autorul pârâţilor, avea  doar o cotă de ¼ din terenul situat în extravilanul localităţii E., judeţul Mehedinţi, în punctul „Din Izlaz – Viile din Baltă”.

Arată, de asemenea, că este vorba de două suprafeţe de teren ,  situate în puncte diferite şi înregistrate în file de CF diferite, iar dacă s-ar  concluziona vreodată că cele două denumiri sunt identice, oricum reclamanţii nu pot  solicita (în măsura în care instanţa respinge toate excepţiile invocate şi apărarea  formulată) decât cel mult ¼ din terenul în cauză, care a aparţinut tatălui pârâţilor conform principiului potrivit căruia „nimeni nu poate înstrăina mai mult decât are”.

Prin sentinţa civilă nr. 235/24.03.2009 pronunţată de Judecătoria Orşova a fost admisă lipsa calităţii procesuale pasive  a pârâţilor C.M., C.I.D. şi P.M.; a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei V.Z.; a fost respinsă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi  respinsă acţiunea  formulată de reclamanţii V.Z., V.M. şi V.R. formulată împotriva pârâţilor C.M, C.I.D., P.M.M. şi B.V.L..

Impotriva sentinţei pronunţate de Judecătoria Orşova, în termen legal au declarat recurs reclamanţii, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie .

Prin decizia civilă nr. 1432/R/10.12.2009 pronunţată în dosar nr. 1124/274/2007  a fost  admis recursul formulat de reclamanţii-recurenţi V.Z., V.M şi V.R., a fost casată parţial sentinţa  şi trimisă cauza spre rejudecarea fondului aceleiaşi instanţe, fiind menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei ce vizează soluţionarea excepţiilor.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Orşova sub nr. 96/274/2010  la data de 21.01.2010.

Prin încheierea din data de 01 februarie 2011 instanţa a unit cu fondul excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei V.Z., excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a C.M, C.I.D., P.M.M. şi excepţia prescripţiei  dreptului la acţiune, a încuviinţat pentru reclamanţi proba cu acte, proba cu  martori, proba cu interogatoriul pârâtei B.V.L., iar pentru pârâta proba cu acte, proba cu martori şi proba cu interogatoriul reclamanţilor.

La termenul de judecată din data de 08 martie 2011 pârâta B.V.L., prin apărător,  a depus la dosar decizia nr. 375/20.12.2010 pronunţată de Tribunalul Mehedinţi în dosarul nr. 572/274/2008, copia contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 749/08.05.1997  la BNP I. Ş. şi a solicitat suspendarea cauzei în temeiul dispoziţiilor art. 244 alin. 1 pct. 1 C.pr.civilă până în momentul pronunţării de către Curtea de Apel Craiova a recursului împotriva contestaţiei la executare.

La acelaşi termen de judecată au fost audiaţi martorii L.C. şi P.I., depoziţiile acestora fiind consemnate  în scris, iar filele ataşate la dosar şi s-a luat interogatoriu pârâtei B.V.L., răspunsurile acesteia fiind consemnate  în scris, iar fila ataşată la dosar.

Prin încheierea de şedinţă din data de  08 martie 2011 instanţa a prorogat discuţia cu privire la cererea de suspendare a cauzei conform art. 244 alin. 1 pct. 1 C.pr.civilă după ce va fi pusă la dosar sentinţa civilă nr. 472/29.07.2009 a Judecătoriei Orşova.

La termenul de judecată din data de  12 aprilie 2011 s-a luat interogatoriu reclamantei V.Z., la cererea pârâtei B.V.L., răspunsurile acesteia fiind consemnate  în scris, iar fila ataşată la dosar, au fost audiaţi martorii  V.I. şi J.F., depoziţiile acestora fiind consemnate  în scris, iar filele ataşate la dosar.

La acelaşi termen de judecată pârâta B.V.L., prin apărător, a depus la dosar copia declaraţiei numitului C.I. autentificată sub nr. 2025/13 mai 1996 la BNP S.E. şi copia sentinţei civile nr. 235/24.03.2009 a Judecătoriei Orşova.

Prin civilă nr. 342/10.05.2011 s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei V. Z., s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor  C. M., C. I. D.şi P. M. M., s-a respins acţiunea formulată de reclamanţii V. Z., V. M. şi V. R. în contradictoriu cu pârâţii C. M., C. I. D. şi P. M. M. ca fiind promovată împotriva unor  persoane fără calitate procesuală pasivă, s-a respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune privind petitul II al acţiunii introductive, s-a respins acţiunea formulată de reclamanţii V.Z., V.M şi V.R.  împotriva pârâtei B.V.L., privind toate cele trei petite, s-a respins cererea  pârâtei B.V.L. de acordare a cheltuielilor de judecată ca nedovedită.

Pentru a pronunţa această sentinţă, Judecătoria Orşova a constatat din ansamblul probatoriului administrat în cauză că:

Prin înscrisul sub semnătură privată întitulat „Declaraţie” a cărui legalizare de semnătură s-a făcut la data de 01.10.1990 de secretarul Primăriei E., C. I., autorul pârâţilor, a declarat că a vândut numiţilor V. A. şi soţiei acestuia V. Z. întreg dreptul său de proprietate din terenul situat în punctul „Sodol în vii” în suprafaţă de 400 mp care se învecinează la răsărit cu fluviul Dunărea, la apus cu şoseaua naţională Orşova-Dubova, la m-zi  cu B. R., iar la m-noapte cu C. I., pentru care a primit suma de 8.000 lei în întregime cu titlu de preţ.

Conform certificatului suplimentar de moştenitor  nr. 149 din 15 iulie 2004 emis de BNP D. O. de pe urma defunctului V.A., moştenitorii acestuia, V.M şi V. R., reclamanţii din cauza de faţă, au dobândit în cote egale şi în indiviziune terenul de 739 mp situat în intravilanul comunei E., pct. „La vale de sat vie” şi casa de vacanţă situată pe acest teren, imobile înscrise în CF fila 1231 Ogradena Veche, nr. top 152/1/1.

Potrivit certificatului de moştenitor nr. 85 din 07.04.2006 emis de BNP D. O., pârâtei B. V. L. i s-a atribuit conform înţelegerii intervenită între moştenitorii defunctului C.I. consemnată în încheierea notarială finală cota indiviză de ¼ din terenul situat în extravilanul localităţii E., pct. „Din Izlaz-Viile din Baltă”,  în suprafaţă de 1529 mp înscris în CF fila 1503 Ogradena Veche, fără nr. top.

Având în vedere excepţiile lipsei calităţii procesuale active a reclamantei V. Z., lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor  C. M., C.I. D. şi P. M. M., excepţia prescripţiei dreptului la acţiune privind petitul II al acţiunii, constatând că prin sentinţa civilă nr. 235/24 martie 2009 pronunţată de Judecătoria Orşova a fost pronunţată o soluţie în acest sens, văzând şi dispozitivul deciziei de casare nr. 1432/R/10.12.2009 a Tribunalului Mehedinţi, va respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei V.Z., va admite excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor  C. M., C. I. D. şi P. M. M., va  respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune privind petitul II al acţiunii introductive.

În ceea ce priveşte fondul cauzei, instanţa apreciază că acţiunea este neîntemeiată, pentru următoarele considerente:

Prin cererea pendinte reclamanţii solicită să se constate că între autorul pârâţilor, reclamanta V. Z.  şi soţul acesteia V. A., în prezent decedat, s-a încheiat la data de 01.10.1990  un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la suprafaţa de teren de 400 mp situat în pct. „Sodol-vii”, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare  şi intabularea dreptului lor de proprietate asupra terenului  în litigiu în cartea funciară.

Potrivit art. 948 Cod civil  condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. consimţământul valabil al părţii ce se obligă; 3. un obiect determinat; 4. o cauză licită.

Potrivit art. 1294 Cod civil „vinderea este o convenţie prin care două părţi se  obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a  plăti celei dintâi preţul.”

Conform art. 1295 Cod civil „vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată de părţile  s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.

Din examinarea dispoziţiilor legale susmenţionate, reiese că vânzarea-cumpărarea este un contract sinalagmatic, care dă naştere la obligaţii reciproce între părţile contractante, cu titlu oneros, comutativ, consensual, fiind necesar acordul de voinţă al părţilor fără îndeplinirea vreunei formalităţi şi fără remiterea lucrului  vândut, cu singura excepţie de la principiul consensualismului privind  vânzarea-cumpărarea de terenuri care este valabilă doar încheiată în formă autentică şi este un contract translativ de proprietate din momentul încheierii lui, ceea ce înseamnă că operează transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător la data perfectării convenţiei.

Potrivit art.5 alin.2  Titlul X din Legea nr.247/2005, “In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract”.

Potrivit art.1073 C.civil “Creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si in caz contrar are dreptul la dezdaunare”.

În raport de probatoriul administrat în cauză, instanţa apreciază că înscrisul sub semnătură privată întitulat „Declaraţie”, pe care reclamanţii îşi întemeiază cererea de chemare în judecată, nu întruneşte condiţiile unui antecontract în sensul că nu poartă semnătura cumpărătorilor şi nu conţine nici obligaţiile reciproce pe care părţile contractante şi le asumă în momentul perfectării convenţiei.

Pe de altă parte, în cauză nu se face dovada dreptului de proprietate asupra terenului din litigiu din moment ce din actele prezentate de pârâţi reiese că de pe urma autorului C. I. a rămas suprafaţa de teren de 1529 mp înscrisă în CF 1503 Ogradena Veche, fără nr. top, suprafaţă de teren ce nu este identică cu suprafaţa de teren la care face  referire înscrisul sub semnătură  privată întitulat „Declaraţie” astfel cum s-a stabilit în mod definitiv şi irevocabil prin sentinţa civilă nr. 613 din 31.10.2007 pronunţată de Judecătoria Orşova.

În raport de soluţia adoptată cu privire la petitul privind constatarea valabilităţii înscrisului sub semnătură privată întitulat ”Declaraţie”, pe cale de consecinţă urmează ca instanţa să constate că nu se poate pronunţa  o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru considerentele mai sus expuse şi având  în vedere că nu s-a făcut dovada convocării pârâţilor la notar în vederea perfectării actului în formă autentică şi nici nu poate dispune înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra terenului din litigiu.

Sentinţa a rămas definitivă prin respingerea recursului formulate de pârâţi.

Domenii speta

Spete similare