Hot autentic

Publicat la data de 02.11.2022

Prin Sentinta civila nr. …. din data de … pronuntata de Judecatoria …. s-a respins cererea formulată de reclamanta ..., CUI..., cu sediul în ... şi cu sediul ales în ..., în contradictoriu cu pârâtele ..., cu sediul în ..., şi ..., CUI ..., cu sediul în ....

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei ..., la data de ... cu nr. ..., reclamanta ...,  în contradictoriu cu pârâţii ..., ... a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța sa dispună CONSTATAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE Asupra imobilului - construcţie - "magazin mixt" situat in sat..., comuna ..., str. ..., jud. ..., in suprafaţa construita de 78 mp. cumpărat la licitaţie in ..., cu preţul achitat integral prin chitanţa Nr. ... (contravaloare clădire + anexa magazin ...).

În fapt, Spaţiul "magazin mixt" sat ..., comuna ..., str. ..., Jud. ..., a făcut obiectul unei vânzări prin negociere directa, in ....

La momentul respectiv magazinul făcea parte din parimoniul ... iar în prezent, ..., este ..., Societate Cooperativa.

Potrivit art. 35 C.P.civ "cel care are interes poate sa ceara constatarea existentei sau inexistentei unui drept".

In cazul acesta, reclamanta are interesul pentru constatarea existentei dreptului dobândit ca urmare a vânzării prin negociere directa, fiind in imposibilitate sa faca dovada dreptului de proprietate.

Admisibilitatea acţiunii de validare a unei acţiuni in constatare este condiţionata de existenta unui inscris din care sa rezulte obligaţia de instrainare si modalităţile de plata a preţului.

In acest cadrul juridic instanţa judecătoreasca are posibilitatea ca prin suplinirea consimţământului debitorului prin "obligaţia de a face" izvorâta din inscrisul depus intiulat proces-verbal sa pronunţe o hotărâre care sa tina loc de act autentic de instrainare.

In situaţia litigioasa provocata de imposibilitatea paraţilor de a intocmi pentru reclamanta act autentic de vânzare-cumpărare, demersul reclamantei in instanţa, este admisibil, urmând sa complinească prin hotărârea sa necesitatea autenticităţii actului de vânzare- cumpărare.

În drept a invocat prevederile disp. art. 35 C.P.civ si art. 1669 C.civ.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu înscrisuri ( f 6-25).

La data de 07.06.2021 parata ... a depus întâmpinare prin care invedera instanței ca este de acord cu admiterea acţiunii asa cum a fost formulata si sa se constatate dreptul de proprietate asupra imobilului "magazin mixt" din ....

În fapt, Licitaţia din ..., s-a organizat de către ..., for tutelar ..., prin negociere direct , iar reclamanta si-a îndeplinit obligaţiile de plata si a intrat in stăpânirea imobilului.

Desi procesul-verbal de licitaţie s-a făcut menţiunea "urmează ca împreuna cu conducerea cooperativei sa intocmeasca actele de vânzare -cumpărare” acest lucru nu a fost adus la indeplinire.

În cursul cercetării judecătorești a fost administrată proba cu înscrisurile depuse la dosar.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele :

Potrivit  Procesului verbal încheiat între ... şi ... de la f.10, la data de ..., a avut loc o licitaţie privind vânzarea unui activ  ,,magazin mixt ...,, situat în ..., care a fost adjudecat de reclamantă, care a achitat preţul obiectivului.

Prin cererea precizată formulată în acest dosar, reclamanta a chemat în judecată pârâtele solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de înstrăinare a imobilului-construcţie ,,magazin mixt,, din ..., temeiul legal invocat fiind art.1073 din Codul civil de la 1864.

Prin Întâmpinarea de la f.33, pârâta ..., a solicitat admiterea cererii, arătând că, în calitate de for tutelar al ... a organizat licitaţia  iar reclamanta a îndeplinit obligaţiile asumate.

Pentru soluţionarea cererii, a fost administrată proba cu înscrisuri.

Instanţa reţine că potrivit art.1073 din Codul civil de la 1864, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei iar în caz contrar are dreptul la dezdăunare iar potrivit  prevederilor art. 2 alin. (1) din Titlul X ,,Circulaţia juridică a terenurilor” al Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute ; instanţa poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic doar dacă sunt îndeplinite condiţiile cerute de art. 5 alin. (2) din titlul X menţionat anterior, care prevede că în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Potrivit art.1669 din Codul civil din 2009, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite, dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat iar conform art.1270, contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.

 În speţa de faţă, întrucât licitaţia a avut loc în anul 1998, instanţa reţine că sunt aplicabile dispoziţiile Codului civil din 1864.

În ambele reglementări, însă, respectiv atât potrivit Codului civil din 1864 cât şi Codului civil din 2009, pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare trebuie să fie îndeplinite următoarele condiţii:

- existenţa unui antecontract valabil încheiat;

- dovedirea acestuia în condiţiile dreptului comun;

- refuzul uneia dintre părţi de a autentifica actul de înstrăinare;

- partea care acţionează să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract;

- promitentul vânzător să fie proprietarul bunului;

- promitentul cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Analizând actele depuse, instanţa constată că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, în condiţiile în care nu s-a făcut dovada unui refuz din partea pârâtelor privind încheierea contractului conform legii, respectiv prin act autentic în faţa notarului public ; în cauza de faţă, pârâta a recunoscut că a avut loc licitaţia unei construcţii şi a solicitat admiterea cererii, dar nu se poate reţine că aceasta refuză încheierea contractului.

În plus, chiar dacă s-ar reţine că procesul verbal de la f.10 are valoarea unui înscris sub semnătură privată cu valoare de antecontract de vânzare-cumpărare, în dosarul cauzei nu există dovezi că această  construcţie/activ  este proprietatea pârâtei, deoarece nici avizul de expediţie de la f.9 şi nici certificatul fiscal nu reprezintă dovada proprietăţii.

Mai mult decât atât, situaţia juridică a terenului de sub construcţie este incertă, nu a făcut obiectul licitaţiei,  însă nu există dovezi că este proprietatea vreuneia dintre părţi iar textul de lege de mai sus se referă la tranzacţiile cu terenuri, cu sau fără construcţii, pentru care legea impune forma autentică.

Instanţa reţine că regula este ca, după încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, pentru perfectarea tranzacţiei, în cazul în care obiectul vânzării este un imobil, părţile trebuie să încheie actul de vânzare în formă autentică la notar iar pronunţarea unei hotărâri de către instanţa de judecată are loc doar în cazul în care promitenţii vânzători, nu recunosc tranzacţia şi refuză să se prezinte în faţa notarului public.

Altfel spus, părţile unui antecontract de vânzare cumpărare încheiat sub semnătură privată nu au de ales între notarul public şi instanţa de judecată, trebuie să urmeze procedura necontencioasă de încheiere a tranzacţie la notar, procedura contencioasă în faţa instanţei fiind aplicabilă doar dacă există un refuz real de executare a obligaţiei, ceea ce nu este cazul în acest dosar.

În cazul de faţă, prin întâmpinarea formulată pârâta recunoaşte existenţa tranzacţiei şi solicită admiterea cererii, prin urmare condiţia privind refuzul încheierii contractului nu este îndeplinită.

Concluzionând, instanţa constată că nu există un refuz real şi efectiv din partea pârâtei pentru încheierea contractului în forma autentică şi nici dovada că pârâta este proprietara activului/construcţiei în cauză, prin urmare, nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, astfel că  cererea urmează a fi respinsă ca nefondată.

Domenii speta

Spete similare