Rezoluţiune antecontract de vânzare-cumpărare. Interpretare clauze

Interpretarea clauzelor se face după intenţia comună a părţilor, iar nu după sensul liberal al termenelor.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia I civilă,

Decizia civilă 552 din 11 aprilie 2013, F.Ş.

Prin Decizia civilă nr. 852 din 28.11.2012 pronunţată în dosarul nr. 12242/325/2009, Tribunalul Timiş a respins apelul formulat de apelanţii H.M. şi D.C. împotriva sentinţei civile nr. 8697/18.05.2010 pronunţată de Judecătoria Timişoara în dosarul nr. 12242/325/2009, în contradictoriu cu intimatul D.O.S.

Pentru a pronunţa această soluţie, tribunalul a reţinut că prin sentinţa menţionată a fost admisă acţiunea formulată de reclamantul D.O.S., în contradictoriu cu pârâţii H.M. şi D.C.

A constatat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 13279 pârâţii D.C. şi D.(H.)M. s-au obligat să vândă reclamantului apartamentul nr. 11 situat în Timişoara, cu preţul de 35.000 DM, achitat integral de către reclamant, hotărârea ţinând loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.

A dispus intabularea în CF a dreptului de proprietate al reclamantului D.O.S., cu titlu de vânzare-cumpărare.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut următoarele:

Pârâţii au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Timişoara în baza prevederilor Legii nr. 112/1995.

Prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 13279, pârâţii s-au obligat să-i vândă reclamantului, la expirarea termenului de 10 ani prevăzut de Legea nr. 112/1995, apartamentul nr. 11, cu preţul de 35.000 DM, din care la data semnării antecontractului s-a achitat suma de 30.000 DM, la data de 01.07.2000 urma să fie achitată suma de 4.000 DM, iar la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică urma să fie achitat restul sumei de 1.000 DM.

În data de 17.09.2001, aşa cum rezultă din actul adiţional la antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 13279, reclamantul a achitat pârâtului D.C. suma de 4.000 DM, părţile stabilind cu această ocazie că intrarea în posesia de fapt a apartamentului se va face la data de 15.12.2001, dată la care promitenţii vânzători urmau a elibera imobilul, iar în posesia de drept la data încheierii contractului autentic de vânzare - cumpărare.

Restul sumei de 1.000 DM (2.123,35 lei) a fost consemnată la CEC Bank şi la dispoziţia pârâtului D.C.

Instanţa a reţinut că, prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 13279, părţile şi-au asumat „orice risc survenit din modificarea Legii nr. 112/1995” şi au fost de acord ca „în situaţia în care imobilul va fi revendicat din orice motive, întreaga sumă ce reprezintă preţul de vânzare-cumpărare, să fie restituită cumpărătorului în termen de 20 zile de la apariţia modificării”.

Imobilul a fost revendicat în baza prevederilor Legii nr. 10/2001.

Prin Dispoziţia nr. 3150 emisă de Primarul Municipiului Timişoara s-a dispus acordarea de despăgubiri, nefiind admisă cererea privind restituirea în natură a apartamentului din litigiu formulată de fostul proprietar.

Cu toate acestea, pârâţii au refuzat încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, susţinând că momentul în care condiţia rezolutorie s-a împlinit este acela al revendicării imobilului şi nu al soluţionării cererii de revendicare.

Corespunde realităţii că prin antecontractul de vânzare-cumpărare pârâţii au fost de acord ca în situaţia revendicării imobilului să restituie reclamantului suma încasată cu titlu de preţ, însă instanţa a apreciat că numai printr-o interpretare excesivă şi formalistă s-ar putea ajunge la concluzia că voinţa părţilor a fost în sensul rezoluţiunii antecontractului în momentul formulării unei cereri de revendicare a imobilului în natură şi nu în momentul restituirii în natură a acestuia, cu atât mai mult cu cât pârâţii nu au făcut dovada efectuării unor demersuri juridice în vederea rezoluţiunii antecontractului de vânzare cumpărare, ulterior formulării notificării în vederea restituirii imobilului.

Susţinerea pârâţilor în sensul că nu au cunoscut care este domiciliul reclamantului (ulterior încheierii antecontractului) nu este de natură a duce la concluzia că pârâţii au avut convingerea că momentul în care antecontractul urma a fi rezoluţionat era acela al revendicării imobilului, în condiţiile în care nu au efectuat demersurile juridice necesare în vederea rezoluţiunii antecontractului şi restituirii preţului imobilului (necunoaşterea domiciliului nefiind un impediment în acest sens, având în vedere prevederile art. 95 C. pr. civ.).

Faţă de cele ce preced, instanţa a reţinut ca antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 13279 îndeplineşte condiţiile generale de validitate prevăzute de art. 948-968 C. civ., între părţi realizându-se acordul de voinţă în condiţiile art. 1294 şi 1295 cu privire la bunul vândut şi preţul vânzării, însă pârâţii promitenţi – vânzători nu şi-au îndeplinit obligaţia contractuală privind transferul dreptului de proprietate, respectiv încheierea în formă autentică a contractului de vânzare – cumpărare a imobilului în litigiu şi a dispus conform celor mai arătate.

Împotriva acestei hotărâri apelanţii H.M. şi D.C. au formulat apel înregistrat la Tribunalul Timiş la data de 30.07.2010 în dosarul nr. 12242/325/2009.

Apelanţii au criticat hotărârea primei instanţe arătând ca s-a reţinut în mod greşit ca antecontractul de vânzare cumpărare îndeplineşte condiţiile generale de validitate, prevăzute de art. 848-969 C. civ. Au arătat că în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 7/1996 ci, conform Deciziei nr. XXI din 12.12.2005 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, dispoziţiile Decretului-Lege nr. 115/1938. Au arătat că, sub aspectul interpretării stării de fapt, instanţa de fond, a comis erori, reţinând că îndeplinirea condiţiei rezolutorii în momentul restituirii în natura.

Analizând apelul prin prisma motivelor invocate, Tribunalul l-a respins, astfel:

Argumentul apelanţilor potrivit căruia antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi este lovit de nulitate absolută, fiindcă ar fi fost încheiat cu încălcarea art. 9 alineat ultim din Legea nr. 112/1995 a fost apreciat ca fiind nefondat.

Astfel, s-a statuat cu putere de lucru judecat prin sentinţa civilă nr. 6724/2011 a Judecătoriei Timişoara rămasă definitivă şi irevocabila prin decizia civilă nr. 1023/A/2011 a Tribunalului Timiş şi decizia civilă nr. 1582/2012 a Curţii de Apel Timişoara că acest antecontract de vânzare-cumpărare îndeplineşte condiţiile de validitate, nefiind îndeplinite condiţiile art. 9 alineat ultim din Legea nr. 112/1995.

De asemenea, Tribunalul a apreciat că în mod corect instanţa de fond s-a raportat la dispoziţiile art. 20 pct. 3 din Legea nr. 7/1996 atunci când a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantului în cartea funciară, fiindcă actul juridic valabil încheiat de părţi s-a încheiat sub incidenţa Legii nr. 7/1996 care era în vigoare şi nu sub imperiul Decretului-Lege nr. 115/1938.

Critica apelanţilor privind faptul ca acest antecontract de vânzare-cumpărare ar fi fost încheiat sub o condiţie rezolutorie care s-a îndeplinit a fost apreciat de tribunal ca neîntemeiată.

Astfel, chestiunea esenţiala în rezolvarea acestui aspect se reduce la interpretarea care trebuie data clauzei inserată în antecontract. În antecontract s-a stipulat că apelanţii pârâţi în calitate de promitenţi vânzători sunt de acord ca, în situaţia în care imobilul va fi revendicat din orice motiv, să restituie întreaga suma de bani ce reprezintă preţul de vânzare cumpărare reclamantului intimat în calitate de promitent cumpărător.

Tribunalul a reţinut că, deşi după încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare fostul proprietar a formulat notificare în baza Legii nr. 10/2001 cu privire la apartamentul care formează obiectul antecontractului, acesta nu a fost restituit in natura.

În primul rând, tribunalul a apreciat că această clauza stipulată în antecontract se referă la o împrejurare viitoare care ar fi putut surveni după încheierea antecontractului, independent de voinţa părţilor şi care ar fi condus la imposibilitatea executării antecontractului, adică acesta ar fi devenit caduc.

Or, în speţa de fată s-a considerat că simpla notificare în baza Legii nr. 10/2001 nu putea să atragă caducitatea antecontractului de vânzare-cumpărare în sensul clauzei stipulate de acest act; numai în ipoteza în care, în baza acestei notificări, imobilul din litigiu era restituit în natură fostului proprietar, acest antecontract ar fi devenit caduc. Este şi motivul pentru care promitentul cumpărător nu a înţeles ca, după ce a fost introdusa notificarea de către fostul proprietar, sa solicite de la promitenţii vânzători preţul vânzării.

Aşadar, Tribunalul a considerat că atâta timp cât promitenţii vânzători, apelanţi în speţa de faţă, nu au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu caducitatea antecontractului nu a operat. O interpretarea contrară a acestei clauze ar fi, aşa cum a reţinut instanţa de fond, excesiva şi formalistă şi ar conduce la denaturarea sensului acesteia, respectiv a sensului caducităţii.

De asemenea, nu s-a reţinut ca întemeiată nici susţinerea apelanţilor că nu au cunoscut domiciliul reclamantului intimat pentru a-i restitui banii. Dacă pârâţii apelanţi ar fi avut convingerea că simpla notificare în baza Legii nr. 10/2001 atrage caducitatea antecontractului, ar fi trebuit să demareze un proces prin care să solicite constatarea caducităţii cu restituirea preţului.

Împotriva deciziei civile nr. 852 din 28.11.2012 pronunţată de Tribunalul Timiş au formulat recurs pârâţii.

În motivare au arătat că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. pr. civ, respectiv hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal şi a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii. Astfel, tribunalul a apreciat că, în mod corect instanţa de fond s-a raportat la dispoziţiile art. 20 pct. 3 din Legea nr. 7/1996, apreciind corect temeiul juridic invocat de intimatul reclamant. În realitate, instanţa de fond nici nu a considerat necesar să se pronunţe asupra criticii pe care au adus-o prin întâmpinare temeiului juridic, luând de bun temeiul juridic din acţiunea reclamantului, respectiv art. 20 pct. 3 din Legea nr. 7/1996. Abia în apel se pronunţă tribunalul în sensul că temeiul juridic invocat de reclamant este corect.

Aşa cum au arătat atât instanţei de fond cât şi celei de apel, din momentul în care imobilul a fost revendicat, obligaţia pârâţilor de a vinde promitentului cumpărător a încetat, întrucât în antecontract era inserată o condiţie rezolutorie. Conţinutul condiţiei rezolutorii era, aşa cum se putea lectura din actele dosarului: „în situaţia în care imobilul va fi revendicat din orice motiv, promitenţii vânzători urmau să restituie preţul”.

Atât instanţa de fond cât şi cea de apel interpretează vădit partinic că sintagma „revendicat din orice motiv” se referă în realitate la restituirea în natură a imobilului către fostul proprietar. Sunt termeni distincţi, cu înţelesuri clare şi fără echivoc (revendicare şi restituire). Or, pentru a se activa condiţia rezolutorie, era necesar ca imobilul să fie revendicat, ceea ce s-a şi întâmplat.

Au invocat că, deşi au încercat să restituie reclamantului preţul încasat, acesta s-a eschivat, refuzând să-l primească, atitudine greşit calificată de instanţe.

Examinând legalitatea deciziei atacate prin prisma motivelor de recurs, precum şi faţă de prevederile art. 304 C. pr. civ., curtea de apel a reţinut că recurenţii au invocat in cererea de recurs dispoziţiile art. 304 pct. 9 din C. pr. civ.

În primul rând au arătat că în mod greşit instanţele de fond s-au raportat la dispoziţiile art. 20 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 (pentru soluţionarea cererii de intabulare a dreptului de proprietate al reclamantului cu titlu de vânzare-cumpărare), faţă de Decizia nr. XXI din 12.12.2005 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Curtea a constatat că prin Decizia nr. XXI din 2005 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie într-un recurs în interesul legii, aceasta a statuat în sensul că acţiunile de carte funciară (în prestaţie tabulară şi în rectificare tabulară), având ca obiect înscrierea în cartea funciară a unor drepturi reale imobiliare prevăzute în acte juridice valabil încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996, sunt guvernate de dispoziţiile legii vechi, respectiv de Decretul-Lege nr. 115/1938. Or, în speţă, antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în 26.09.2000, dar hotărârea care ţine loc de contract de vânzare cumpărare a fost pronunţată la data de 18 mai 2010, aşadar este evident că dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului în litigiu a fost dobândit ca urmare a acestei sentinţe după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 şi nu sub imperiul Decretului-Lege nr.115/1938, astfel încât această primă critică a pârâţilor nu este fondată.

Referitor la îndeplinirea condiţiei rezolutorii de a se fi revendicat imobilul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, Curtea a reţinut că în mod corect tribunalul a constatat că interpretarea clauzei din contract trebuie făcută în sensul că se referea la restituirea în natură a imobilului în urma unei cereri de revendicare, şi nu la existenţa unei notificări ce nu a fost urmată de restituire, deoarece numai în primul caz imobilul nu mai putea fi vândut, ieşind din patrimoniul promitenţilor vânzători pentru care se năştea, astfel, obligaţia de a restitui preţul încasat.

Curtea a reţinut că în conformitate cu dispoziţiile art. 977 din Codul civil din 1864, interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor, astfel încât nu poate fi reţinută susţinerea pârâţilor că instanţele de fond nu au ştiut diferenţa dintre termenii revendicare şi restituire atunci când au interpretat clauza din antecontract.

Având în vedere interpretarea menţionată mai sus a clauzei contractuale, s-a constatat că nu mai are relevanţă conduita pârâţilor după ce au aflat despre formularea notificării sub aspectul demersurilor pentru restituirea preţului încasat, din moment ce condiţia rezolutorie invocată nu s-a împlinit.

Pentru considerentele mai sus arătate, curtea de apel a reţinut că motivele de recurs invocate nu sunt fondate si, conform art. 312 alin. (1) C.pr.civ., a respins recursul pârâţilor.

Domenii speta

Spete similare