Hotarare care tine loc de act autentic

Sentinţă civilă 85 din 20.01.2020


Cu cererea înregistrată sub nr.4581/207/2019 din data de 06.11.2012 reclamantul C........ D...... S........,  a chemat în judecată pârâţii A...... I......., A...... L......., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să constate că a cumpărat de la aceştia o casă de locuit situată în com.Vlădila, jud.Olt,  construită din cărămidă şi acoperită cu tablă, magazie din cărămidă, acoperită cu ţiglă, situată pe o  suprafaţa de 0,1000 ha teren intravilan aferent casei, situată astfel: 0,0477 ha in T 12 P 348 cu vecini: N- Cc 347, E – C. D., S – C. Gh., V – Vh.352; 0,0523 ha in T 12 P 347 cu vecini: N – De, E – C. D., S – A 348, V – D. M. iar sentinţa să ţină loc de contract de vanzare cumparare

În motivarea acțiunii reclamantul arată că la data de 26.09.1999  a incheiat cu pârâţii un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care a convenit să cumpere de la aceştia casa şi terenul aferent in suprafaţă d e 0,10 ha  pentru care  i-a achitat preţul de 100.000 lei achitat integral, la data încheierii actului sub semnătura privata.

Reclamantul in dovedirea actiunii a depus la dosar actul sub semnătură privată intitulat antecontract de vânzare încheiat la 26.09.1999,certificat fiscal nr.1855/05.08.2019, T,P 6754/28 DIN 11.08.1993, Notificarea adresata pârâților, încheierea nr. 5108 din 26.08.2019 emisa de BNP C. P. , C. C.S. si M. R., factura fiscala si chitanța. 

In drept a invocat disp. art. 1073 si 1077 Cod civil.

Pârâtii A...... I....... şi A...... L....... , nu au formulat întâmpinare şi nu au solicitat probe în apărare.

La termenul din data de 16.01.2020, la cererea reclamantului a fost audiat in calitate de martor numitul A...... V......., depoziție consemnata si atașata la dosar .

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată şi reţine următoarele:

La data de 26.09.1999 reclamantul a incheiat cu pârâta  un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care a convenit să cumpere de la aceştia o casă de locuit situată în Com. Vlădila , jud. Olt, construită din cărămidă  şi acoperită cu tablă, magazie din cărămidă, acoperită cu ţiglă, situată pe suprafaţa de 0,1000 ha teren intravilan aferent casei , situat după cum urmează : 0,0477 ha teren situat în T : 12, P : 348, având ca vecini : N: De, E: C. D., S:C. Gh., V: Vh 352; 0,0523 ha situat în T : 12, P : 347, având ca vecini N: De, E: C. D, S: A 348, V.D. M,  pentru care  i-a achitat preţul de 100.000 lei achitat integral, la data încheierii actului sub semnătura privata.

Preţul stabilit a fost achitat de reclamant în momentul încheierii  promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, iar pârâții şi-a îndeplinit obligația de predare a bunului.

Ulterior, deşi reclamatul le-a solicitat pârâților  să se prezinte la Notariat în vederea perfectării actului în formă autentică, acestia au refuzat.

Din declarația martorului audiat in cauza, respectiv A...... V......., care declara faptul ca stie situația de fapt deoarece parata este mama sa iar aceasta  a încheiat in anul 1999 un antecontract de vânzare cumpărare prin care  reclamantul a cumpărat un imobil casa de locuit si terenul aferent casei, mai cunoaște martora ca prețul a fost plătit iar reclamantul a dobândit folosința imobilului.

Pârâtii deţin terenul ce a făcut obiectul convenției în baza  T.P. 6754/28 DIN 11.08.1993.

În condiţiile speţei, instanţa apreciază că devin incidente următoarele dispoziţii legale: art. 2 alin. 1 şi art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulaţia Juridică a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei precum şi alte măsuri adiacente, art. 10 ind. 1 alin. 1 din Legea 114/1996 a locuinţei, art. 969, art. 948, art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil.

Instanţa apreciază ca fiind aplicabile aceste dispoziţii legale deoarece pentru actul juridic este aplicabilă legea în vigoare la data încheierii acestuia atât în ceea ce priveşte condiţiile de validitate cât şi în ceea ce priveşte efectele actului juridic şi executarea obligaţiilor asumate de către părţi. Antecontractul de vânzare cumpărare fiind încheiat la data de 26,09,199 regulile privind executarea acestuia sunt supuse legii în vigoare la acea dată respectiv dispoziţiilor Codului Civil de la 1864.

Această regulă reiese cu certitudine atât din dispoziţiile art.6 alin.2 şi 3 din  Codul Civil cât şi din dispoziţiile arrt.102 alin.1 din legea 71/2011 conform cărora: <<contractul este supus legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea efectele şi executarea sa>>.

Instanţa observă că potrivit dispoziţiilor art.2 alin.1 din Titlul X Circulaţia Juridică a Terenurilor,din legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei precum şi alte măsuri adiacente, terenurile indiferent că sunt situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor şi indiferent de destinaţia sau întinderea lor - pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii, sub sancţiunea nulităţii absolute, numai dacă actul a fost încheiat în formă autentică.

după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

Faţă de aceste dispoziţii legale, instanţa constată că actul juridic încheiat între părţi şi consemnat în înscrisul denumit chitanţă are natura unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, ci a generat doar un drept de creanţă în patrimoniul reclamantului. Astfel convenţia părţilor reprezintă un antecontract bilateral de vânzare cumpărare, dând însă naştere în sarcina părţilor unei obligaţii de a face, constând în obligaţia de a încheia în formă autentică convenţia de înstrăinare a imobilului în cauză, oricare dintre părţi putând cere încheierea contractului de vânzare cumpărare având ca obiect:

-o casă de locuit situată în Com. Vlădila , jud. Olt, construită din cărămidă  şi acoperită cu tablă, magazie din cărămidă, acoperită cu ţiglă, situată pe suprafaţa de 0,1000 ha teren intravilan aferent casei , situat după cum urmează :

-0,0477 ha teren situat în T : 12, P : 348, având ca vecini : N: De, E: C. D., S:C. Gh., V: Vh 352;

-0,0523 ha situat în T : 12, P : 347, având ca vecini N: De, E: C. D, S: A 348, V.D. M.

De asemenea, instanţa constată că reclamantul a formulat cererea introductivă în termenul de prescripţie a dreptului la acţiune având ca obiect valorificarea dreptului de creanţă izvorât din neperfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare, termen de prescripţie ce a fost întrerupt prin faptul că încă din momentul încheierii convenţiei reclamantul a intrat în posesia terenului.  Astfel instanţa reţine că potrivit art.18 din Decretul 167/1958 privind prescripţia extinctivă prescripţia se întrerupe prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia. Faptul că reclamantul a intrat în posesia imobilului din momentul încheierii antecontractului, această stare de fapt continuând până în prezent echivalează cu recunoaşterea ce către pârâtă a dreptului la acţiune  al reclamantului.

 Instanţa observă că potrivit dispoziţiilor art.969 Cod civil, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Principiul forţei obligatorii a actului juridic-exprimat prin adagiul pacta sunt servanda, se impune  a fi respectat şi de instanţa de judecată învestită cu soluţionarea unui litigiu decurgând dintr-un astfel de act.

În consecinţă instanţa este obligată să asigure executarea actului juridic legal încheiat, având în vedere clauzele lui şi voinţa părţilor.

În conformitate cu dispoziţiile art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligaţiei si, în caz contrar are dreptul la dezdăunări, iar  art. 1077 din Codul civil prevede că în cazul în care debitorul nu îşi îndeplineşte obligaţia de a face, „creditorul poate să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului”.

Potrivit art. 5 alin. (2) din titlul X din Legea nr. 247 / 2005, daca după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Instanţa apreciază că în baza art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005 poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic dacă s-a încheiat un antecontract cu privire la un teren.

Însă, pentru ca instanţa să poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, trebuie să observe dacă înscrisul denumit chitanţă întruneşte condiţiile existenţei unui antecontract valabil încheiat, având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare a imobilului în cauză, condiţie prevăzută de lege sub sancţiunea nulităţii absolute.

Instanţa reţine că potrivit art.948 C.civ condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt:capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat, o cauză licită.

Astfel, în prezenta cauză părţile au avut capacitatea de a încheia actul juridic iar consimţământul părţilor a fost exprimat la încheierea contractului.

În ceea ce priveşte obiectul antecontractului de vânzare cumpărare acesta, iar instanţa va analiza condiţiile de valabilitate ale acestuia având în vedere dispoziţiile art.961-963C.civ. Acest imobil, având în vedere natura sa, exista în momentul încheierii convenţiei este posibil, se află în circuitul civil, este determinat în contract fiind individualizat prin indicarea suprafeţei de teren şi a vecinătăţilor. De asemenea obiectul actului juridic este licit şi moral iar pârâtul este proprietarul casei de locui  aşa cum reiese din titlul de proprietate nr 6754/28 din data dec 11,08,1993 depus la fila 16 din dosarul cauzei.

Cu privire la preţul de 100,000 lei achitat de către reclamant pentru terenul în litigiu instanţa observă că acesta este stabilit în bani, este determinat, sincer şi serios fiind întrunite condiţiile art.1303 C.civ.

Referitor la cauza contractului încheiat între părţi aceasta este există este licită şi morală fiind întrunite condiţiile art.966-967 C.civ. Prin încheierea actului juridic reclamantul a urmărit procurarea imobilului iar pârâta a urmărit obţinerea unei contraprestaţii constând într-o sumă de bani în schimbul imobilului.

Faţă de cele expuse instanţa constată că antecontractul intervenit între părţi a fost încheiat cu respectarea condiţiilor de fond prevăzute de lege sub sancţiunea nulităţii absolute.

Pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în condiţiile art. 1073-1077 C.civ şi art. 5 alin. (2) din titlul X din Legea nr. 247 / 2005. trebuie să fie îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, fiind necesară totodată dovada refuzului pârâtului de a se prezenta la notar.

În cauză, pârâtul promitent-vânzator are calitatea de proprietar asupra imobilului casă de locuit şi terenului conform titlului de proprietate menţionat anterior şi existent la dosarul cauzei.

În calitate de proprietar, pârâtul şi-a achitat la zi creanţele bugetare, nefigurând cu debite neachitate în certificatul de atestare fiscală depus la dosarul cauzei, iar imobilele ce fac obiectul antecontractului nu sunt grevate de sarcini, aşa cum s-a reţinut la stabilirea situaţiei de fapt. Instanţa arată şi faptul că reclamantul promitent – cumpărător nu se află într-o situaţie de incapacitate de a dobândi imobilul în discuţie.

Se mai reţine şi faptul că imobilul în cauză nu a fost înstrăinat, existând în patrimoniul pârâtului, precum şi că aceasta a refuzat să se prezinte la notar  în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, astfel cum rezulta din înscrisurile depuse la dosar.

Totodată instanţa observă că pârâtul deşi legal citat cu menţiunea de se prezenta la interogatoriu nu s-a prezentat în instanţă în vederea administrării acestei probe. Atitudinea celui chemat la interogatoriu, constând în refuzul nejustificat de se prezenta, poate fi considerat de către instanţă ca o mărturisire sau un început de mărturisire în conformitate cu dispoziţiile art.225 Cod pr.civ. Având în vedere că în prezenta cauză au fost administrate şi alte mijloace de probă instanţa va considera refuzul pârâtului de a se prezenta la interogatoriu ca un început de dovadă în cauză cu privire la vânzarea către reclamantă a suprafeţei de teren menţionate şi totodată cu privire la  culpa pârâtului care nu s-a prezentat la notariat  în vederea perfectării condiţiilor  pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.

Pe cale de consecinţă, instanţa urmează să admită acţiunea şi să constate intervenită vânzarea cumpărarea  între părţi privind  următoarele bunuri, reclamanul având calitatea de cumpărător şi pârâta de vânzător :

- o casă de locuit situată în Com. Vlădila , jud. Olt, construită din cărămidă  şi acoperită cu tablă, magazie din cărămidă, acoperită cu ţiglă, situată pe suprafaţa de 0,1000 ha teren intravilan aferent casei , situat după cum urmează :

-0,0477 ha teren situat în T : 12, P : 348, având ca vecini : N: De, E: C. D., S:C. Gh., V: Vh 352;

-0,0523 ha situat în T : 12, P : 347, având ca vecini N: De, E: C. D, S: A 348, V.D.M.

În baza art. 274 din Codul procedură civilă şi având în vedere principiul disponibilităţii, instanţa va lua act că reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecată.

În baza art.77 ind.1 al.1 şi 3 C. Fiscal şi art.54 al.2 din legea 7/1996 prezenta hotărâre  urmează să fie comunicată după rămânerea definitivă şi irevocabilă organului fiscal competent şi Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Olt în a cărei rază teritorială se află imobilul. 

Postat 28.01.2020