Rezoluţiune contract

Pe rol judecarea cauzei Litigii cu profesioniştii privind pe reclamant SC P SRL şi pe pârât SC A SRL, având ca obiect rezoluţiune contract

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Iași sub nr -/99/2016 reclamanta P SRL a chemat în judecată pe pârâta A SRL și a solicitat  rezoluţiunea Antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012 autentificat la BNP CR  din oraşul Tg. Frumos încheiat între părți prin aplicarea pactului comisoriu de gradul IV stipulat în art. III.5 din Antecontractul de vânzare-cumpărare și repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul desfiinţării retroactive a antecontractului si a contractelor subsecvente, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. 1101 din data de 16.04.2013, contractul de vânzare - cumpărare nr. 1102 din data de 16.04.2013, contractul de vânzare-cumpărare nr. 1799 din data de 13.06.2013, contractul de vânzare-cumpărare nr. 3573 din data de 27.09.2013 încheiate şi autentificate la BNP Asociaţi Z şi  revenirea  la  situaţia  anterioară  încheierii Antecontractului de vânzare-cumpărare prin radierea din cartea funciara a dreptului pârâtei.

În motivarea cererii reclamanta a arătat că, în fapt, la data de 21 noiembrie 2012 reclamanta  SC P SRL a încheiat cu pârâta A S.R.L., antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 3183 din data de 21.11.2012 la BNP CR din oraşul Tg. Frumos.

In baza acestei convenţii, reclamanta s-a obligat să vândă dreptul de proprietate asupra imobilului teren în suprafaţă totala de 118.9 ha situat în extravilanul comunelor -, judeţul Iaşi (”terenul") către promitenta - cumpărătoare  SC A S.R.L., care  s-a  obligat să cumpere terenul potrivit termenilor şi condiţiilor prevăzute în Antecontract.

Preţul vânzării convenit de părţi a fost de 214.020 euro pe care promitenta-cumpărătoare s-a obligat să îl achite în tranşe, respectiv 64.206 curo, echivalentul sumei de 291.112,8 lei în cinci zile de la data autentificării Antecontractului, iar restul de preţ, prin virament bancar la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Conform Art. III.1. din Antecontract, se stabileşte ca şi dată finală de autentificare a contractului de vânzare - cumpărare data de 21.11.2013, sub condiţia efectuării de către promitenta-cumpărătoare a plăţii integrale a restului de preţ.

Contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data 21.11.2012 autentificat la BNP CR din oraşul  Tg. Frumos au fost contractul de vânzare-cumpărare nr. 1101 din data de  16.04.2013,  contractul de  vânzare-cumpărare  nr. 1102  din  data de 16.04.2013, contractul de vânzare - cumpărare nr. 1799 din data de 13.06.2013, contractul de vânzare-cumpărare nr. 3573 din data de 27.09.2013.

În  favoarea promitentei-vânzătoare s-a stipulat un pact comisoriu de gradul IV în sensul că nerespectarea de către promitenta-cumpărătoare a obligației de a achita restul de preţ către promitentă - cumpărătoare şi/sau de a semna contractul de vânzare-cumpărare a terenului potrivit condiţiilor şi termenelor antecontractului, are drept consecinţă rezoluţiunea de plin drept a antecontractului, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără a mai fi necesară îndeplinirea vreunei alte formalităţi prealabile, comunicare prealabilă și fără a fi necesar alt titlu sau comunicare prealabilă.

Rezoluţiunea poate opera în condiţiile prevăzute de pactele comisorii numai în situaţia în care exista o neexecutare culpabilă ce provine de la una dintre părţi. Cel mai energic pact comisoriu rezidă în clauza potrivit căreia neexecutarea culpabilă a  contractului conduce la desfiinţarea retroactivă a acestuia, fără punere în întârziere a debitorului şi fără nicio altă formalitate.

Reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, a transferat dreptul de proprietate pe care îl deţinea asupra terenului în favoarea promitentei - cumpărătoare, iar pârâta  nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată, aceea de a plăti integral  preţul până la termenul stabilit. Deşi pactul comisoriu inserat în Antecontract duce la rezoluţiunea contractelor subsecvente de plin drept, aceasta nu împiedica dreptul reclamantei de a cere instanţei să constate că a intervenit rezoluțiunea.

Ca o consecinţă a rezoluţiunii, se impune revenirea la situaţia de carte funciară anterioara încheierii antecontractului de vânzare cumpărare în baza căruia s-au încheiat contractele de vânzare cumpărare subsecvente, respectiv radierea dreptului de proprietate al pârâtei din cartea funciară deoarece actul prin care pârâta a dobândit acest drept şi care a stat la baza înscrierii sale a fost desfiinţat de plin drept prin acţiunea pactului comisoriu inserat în antecontract.

În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 1540 - 1550 NCC, art. 1719 si art. 1724 NCC.

În dovedirea acțiunii reclamanta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, a probei testimoniale,  a probei cu interogatoriul pârâtei.

Pârâta A SRL a formulat întâmpinare și a solicitat respingerea acțiunii.

Intre A SRL (promitenta cumpărătoare) si P S.R.L. (promitenta vânzătoare) s-a încheiat la data de 21.11.2012 antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 3183 din data de 21.11.2012, la BNP CR, din oraşul Târgu Frumos. În baza acestei convenţii, pârâta s-a obligat sa cumpere o suprafaţa totala de 118,9 hectare de teren, situat în extravilanul comunelor - din judeţul Iaşi, de la promitenta vânzătoare P SRL, la un preț total de 214.020 Euro.

Acest preț total stabilit prin antecontract reprezintă de fapt suma globala aferenta tuturor parcelelor de teren ce urmau a fi vândute către pârâtă, conform anexei la antecontract, preţul parcelelor calculându-se la preţul de 1800 euro/hectar convenit la încheierea antecontractului.

Conform antecontractului, toate terenurile menţionate in anexă urmau sa fie achiziţionate de către A pana la data de 21.11.2013 ("data limită"), care urma sa achite întreaga contravaloare rămasă după plata avansului în cuantum de 64.206 Euro echivalent in lei, daca s-ar fi îndeplinit următoarele condiţii prevăzute in antecontract, respectiv:promitenta vânzătoare se obliga să obțină toate actele necesare încheierii contractelor de vânzare în forma autentica, inclusiv extrasele de carte funciară pentru autentificare si certificatele de atestare fiscală ( art. III. l din antecontract); promitenta vânzătoare se obliga  să depună toate diligențele necesare pentru ca în numele ei si pe cheltuiala promitentei cumpărătoare sa fie realizata si obţinută toata documentaţia topografica, cadastrala, necesara în vederea intabulării terenurilor, cât și înscrierea dreptului de proprietate al promitentei vânzătoare asupra terenurilor in registrele de carte funciara ( art. IV.3 din antecontract).

Prin art. IV.3 din antecontract s-a stabilit in mod expres faptul că "in cazul în care una sau mai multe parcele cadastrale identificate în Anexa la prezentul antecontract, nu pot fi înscrise în cartea funciară, promitenta vânzătoare este de acord ca restul de preţ de achitat conform prezentului antecontract sa fie diminuat cu valoarea cheltuielilor efectuate în acest sens"

Să nu existe situaţia prevăzuta în mod expres la art. IV.5 din antecontract, respectiv aceea de a nu exista documentaţia completa pentru toate suprafeţele de teren. A convenit cu promitenta vânzătoare ca: " în măsura în care la data de 21.11.2013 vom avea documentaţia completa doar pentru o parte din suprafeţele de teren, suntem de acord sa încheiem contractul de vânzare in forma autentica cu privire la aceste suprafeţe terenurile cu documentaţia corecta si completa), urmând ca la o data ulterioara, stabilita printr-un act adiţional la antecontract sa încheiem contracte de vânzare in forma autentica pentru suprafeţele de teren ramase neîntabulate."

 Promitenta cumpărătoare, și-a îndeplinit în primul rând obligaţia de plată a avansului în valoare de  64.206 Euro, echivalentul in lei a sumei de 291.112,8 lei in cele cinci zile de la data autentificării antecontractului, conform extrasului de cont.

Ulterior, în urma verificărilor actelor si a terenurilor si în urma unor demersuri ample din partea pârâtei pentru clarificarea situaţiei juridice a terenurilor ce urmau sa fie cumpărate, a fost in măsură să încheie un număr de cinci contracte de vânzare cumpărare pentru o suprafaţa totala de 86, 2136 hectare, respectiv contractele autentificat sub nr. 1101/16.04.2013 = 20.8469 ha; nr.l102/16.04.2013= 25,1 146 ha; autentificat sub nr. 1799/13.06.2013 = 20,83 ha; autentificat sub nr. 3573/27.09.2013 = 14,6312 ha; autentificat sub nr. 4355/11.12.2013 = 4,7909 ha., toate la Societatea Profesionala Notariala Z.

Pentru toate cele cinci contracte A a achitat preţul terenurilor achiziţionate, conform extraselor de cont ataşate.

După cum se poate observa, ultimul contract încheiat cu promitenta vânzătoare si pe care in mod intenţionat aceasta a omis sa îl precizeze in acţiune si sa îl depună, are o data ulterioara datei de 21.11.2013 prevăzuta in antecontract ca fiind data limita la care trebuie perfectate contractele de vânzare pentru întreaga suprafaţa de teren ce face obiectul antecontractului, promitenta vânzătoare fiind la acel moment de acord cu faptul ca terenul ce face obiectul acestui contract de vânzare cumpărare este vândut tot in baza si in condiţiile negociate prin antecontract, chiar daca la o data ulterioara datei limita.

Deși prin clauzele antecontractului se stabilea ca urmează ca părţile sa perfecteze un singur contract de vânzare cumpărare pentru întreaga suprafaţa de teren, in fapt situaţia juridica diferita si problemele specifice descoperite pentru fiecare parcela in parte, au făcut imposibila respectarea întocmai a clauzelor antecontractului si au ajuns in situaţia de a încheia contracte separate, pe grupuri de parcele, în funcţie de modul in care au reuşit sa acopere problemele juridice descoperite si in ordinea in care a putut face aceste demersuri.

 Astfel, nu se poate vorbi despre necesitatea existentei unui singur contract de vânzare cumpărare, cum nu mai poate vorbi nici despre o unitate teritoriala denumita „TEREN", când de fapt suprafaţa totala de teren nu se putea vinde decât în loturi separate, aşa cum s-a si procedat. Daca promitenta vânzătoare nu ar fi agreat aceasta modalitate de a duce la îndeplinire obiectul antecontractului, nu ar fi acceptat încheierea unor contracte separate doar pentru o parte din parcelele ce au fost incluse in anexa la antecontract si in nici un caz nu ar fi încheiat ultimul astfel de contract de vânzare cumpărare, ulterior datei limita prevăzuta în antecontract.

In concret, faptul că ulterior încheierii antecontractului s-au descoperit pentru o serie de parcele incluse in Anexa la antecontract diverse probleme juridice precum parcele ce nu au putut fi identificate, sau acte de proprietate ce conţineau informaţii greşite (tarlale/parcele greşit numerotate, sau terenuri ce se regăsesc pe teritoriul altor comune, probleme ce nu au putut fi rezolvate nici măcar în urma unor demersuri ample din partea pârâtei si care conform prevederilor Antecontractului nici nu intrau in atribuţiile si obligaţiile asumate de către pârâtă, nu ne poate fi imputat si nu este un motiv de a rezoluţiona Antecontractul si desfiinţa contractele de vânzare cumpărare încheiate.

In aceasta situaţie si pentru a nu pierde oportunitatea de a achiziţiona măcar o parte din întreaga suprafaţa negociata, în cel mai scurt timp posibil, s-a agreat si varianta cumpărării pe bucăţi a unor părţi din suprafaţa totala de teren negociata.

Pârâta şi-a dat tot interesul de a rezolva aceste probleme juridice întâmpinate, astfel încât nu se poate retine în sarcina sa reaua - credinţa sau dezinteresul în a duce la îndeplinire obligaţiile asumate de către aceasta, interesul fiind clar acela de a obţine proprietatea tuturor parcelelor ce formau obiectul Antecontractului.

1.Pârâta a menţionat că nu sunt îndeplinite condiţiile rezoluţiunii antecontractului pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate de către promitenta cumpărătoare.

Pârâta a depus toate diligentele necesare îndeplinirii obligaţiilor  sale, a iniţiat demersuri ce cădeau în atribuţia promitentei vânzătoare cu scopul expres de a finaliza in modul convenit de ambele părţi prin Antecontract transferul întregii suprafeţe de teren.

Reclamanta invoca drept motiv principal al intervenirii rezoluţiunii lipsa perfectării unui singur contract de vânzare cumpărare pentru întreaga suprafaţa de teren negociata pana la data de 21.11.2013.

Încheierea unui contract de vânzare cumpărare pentru o suprafaţa de teren inclusa in anexa Antecontractului la o data ulterioara expirării datei  limita menţionate in Antecontract, echivalează in mod evident cu o prelungire tacita a înţelegerilor contractuale, fapt ce este susţinut de întreaga corespondenta purtata intre părţi cu scopul de negociere a încheierii actului adiţional la Antecontract.

Prin urmare, ca sa poată interveni rezoluţiunea invocata de reclamanta, ar însemna sa fie îndeplinita condiţia prevăzuta la art. III 5, respectiv ca, promitenta cumpărătoare, sa nu respecte obligaţia de „ a achita restul de preţ către promitenta vânzătoare şi/sau de a semna contractul de vânzare cumpărare a terenului, potrivit condiţiilor si termenelor prezentului Antecontract, din culpa exclusiva si fără justificare".

A demonstrat faptul ca nu i se poate imputa vreo culpa în ducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate si ca justificarea refuzului de a achita restul de preţ este data de piedicile obiective întâlnite in demersul de a obţine intabularea suprafeţelor de teren pe care intenţiona să le cumpere, nu poate opera instituţia rezoluţiunii.

Altfel, s-ar înţelege că ar trebui să plătească un preţ pentru nişte terenuri asupra cărora nu a devenit proprietară.

2. Reclamanta invocă în sprijinul rezoluţiunii culpa pârâtei, când în fapt  ea însăşi e culpabilă de neîndeplinirea propriilor obligaţii asumate prin Antecontract.

Conform art. III. l din Antecontract, promitenta vânzătoare avea obligaţia să obţină toate actele necesare încheierii contractului de vânzare în forma autentica, inclusiv extrasele de carte funciara pentru autentificare si certificatele de atestare fiscală, pana la data de 21.11.2013, fapt ce nu a fost dus la îndeplinire de către reclamantă.

 În momentul în care a iniţiat demersurile în vederea înlăturării tuturor piedicilor de natura juridica descoperite pe parcursul executării Antecontractului, nu a primit sprijinul promitentei vânzătoare.

Cu titlu de exemplu, enumeră diversele înştiinţări pe care le-a trimis promitentei vânzătoare prin care îi arăta stadiul acţiunilor sale şi problemele întâmpinate, ajungând chiar sa le solicite sa aleagă  alte persoane competente care ar fi putut sa rezolve mai repede anumite probleme.

Mai mult, prin mailul reprezentantului pârâtei, domnul H din data de 27.04.2014, prin care s-a răspuns punctual la fiecare pretenţie emisa de către reprezentaţii promitentei vânzătoare din data de 24.04.2014, la rezolvarea amiabila propusa chiar de către reclamanta, a arătat că este de acord cu rezolvarea tuturor problemelor apărute în executarea Antecontractului, cu condiţia ca societatea P să înceapă să îşi îndeplinească obligaţia contractuala de identificare a terenurilor ramase si să facă demersurile necesare pentru a corecta documentele greşite care împiedică vânzarea multor parcele.

Acest fapt vine in sprijinul ideii ca în contractele sinalagmatice, fiecare parte întruneşte atât calitatea de debitor, cât si de cea de creditor, lucru ce nu a fost corect înţeles de către partenerul P, care si-a asumat doar calitatea de creditor al obligaţiilor pârâtei, înţelegând să omită în mod constant si cu rea credinţa faptul că derularea activităţii contractuale aşa cum a fost aceasta stabilită, depindea si de executarea obligaţiilor ce îi reveneau.

În temeiul art. 1517 Cod Civil „o parte nu poate invoca neexecutarea obligaţiilor celeilalte părţi în măsura in care neexecutarea este cauzata de propria sa acţiune sau omisiune."

In acelaşi sens, vine in sprijinul acestei idei si art. 1556 Cod Civil care prevede la alin.1 „atunci când obligaţiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părţi nu execută sau nu oferă executarea obligaţiei, cealaltă parte poate într-o măsura corespunzătoare să refuze executarea propriei obligaţii, afara de cazul în care prin lege, din voinţa pârtilor sau din uzanţe, rezulta ca cealaltă parte este obligata sa execute mai întâi."

3. Acţiunile reclamantei ulterioare  datei  limita din Antecontract reprezintă acceptare tacită a prelungirii antecontractului.

a) Deşi termenul limita pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare prevăzut in Antecontract era data de 21.11.2013, ultimul contract de vânzare cumpărare dintre părţi

a  fost încheiat ulterior acestei date, respectiv la data de 11.12.2013 - Contractul de vânzare autentificat sub nr 4355. Promitenta nu a făcut referire la faptul că nu ar mai fi de acord cu perfectarea vreunei vânzări motivat de faptul că aceasta ar fi tardivă, prin raportare la termenul stabilit în antecontract. Pârâta  a dat, în continuare valoare clauzelor din contractul de vânzare cumpărare care prevăd că :  Preţul total al vânzării este de 8.623,62 euro ( 1.800 euro/ha) reprezentând suma de 38406, 15 lei la cursul valutar al BNR de 4,4536 lei/euro de astăzi, 11.12.2013, stabilit în baza antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr 3183 din 21.11.2012 la BNP CR.

b) O alta dovada a prelungirii tacite a Antecontractului o reprezintă faptul ca promitenta vânzătoare a solicitat îndeplinirea obligaţiilor contractuale din Antecontract ulterior

expirării termenului stabilii pentru perfectarea vânzării si chiar mai mult decât aceasta, adăugând o serie de obligaţii suplimentare, aşa cum reiese din corespondenta pe care înţelege sa o depună la dosar prin care vine cu alte condiţii pentru încheierea actului adiţional, respectiv înmânarea contractelor pentru terenurile vândute, inserarea unei clauze penalizatoare de 10.000 lei etc si din faptul ca au avut loc întâlniri între părţi în toată această perioadă.

Dovada faptului că reclamanta i-a solicitat să continue activitatea în scopul îndeplinirii finale a tuturor vânzărilor si a acceptat prestarea acestor activităţi cu consecinţa asumării prelungirii tacite a Antecontractului încheiat, o fac si următoarele acţiuni executate ulterior expirării termenului: Promitenta cumpărătoare a continuat executarea contractului de prestări servicii cadastrale încheiat cu inginerul G, a predat toate documentele solicitate de către reclamanta, a asigurat încheierea de către promitenta vânzătoare cu societatea FB a unor contracte de arenda pentru terenurile solicitate.

4.Contractele de vânzare cumpărare încheiate în baza Antecontractului întrunesc toate condiţiile de legalitate si valabilitate si nu pot fi supuse desfiinţării retroactive.

Toate aceste contracte de vânzare cumpărare au fost încheiate în deplina legalitate, cu respectarea tuturor condiţiilor impuse de lege si întrunind acordul ambelor părţi contractante, la fiecare moment al perfectării lor, preţul fiind plătit pentru toate contractele.

Contractele de vânzare cumpărare nu constituie acte subsecvente sau accesorii Antecontractului, ci reprezintă însuşi obiectul Antecontractului, care a fost îndeplinit in modalitatea de încheiere a cinci contracte de vânzare cumpărare, la date diferite, in funcţie de termenele la care au putut fi rezolvate situaţiile juridice pentru fiecare parcela in parte.

Faptul ca o parte din terenuri prevăzute in anexa Antecontractului nu au putut face obiectul unor contracte de vânzare cumpărare din cauza diferitelor probleme juridice (si pentru care nu are nicio culpa), nu duce in niciun caz la desfiinţarea contractelor de vânzare cumpărare deja încheiate în mod valabil, neexistând nici un temei juridic pentru desfiinţarea lor.

Examinând actele şi lucrările dosarului, tribunalul constată că acţiunea reclamantei este nefondată.

Părţile au încheiat antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012 autentificat la BNP CR din oraşul Tg. Frumos.

În temeiul acestui antecontract, conform dispoziţiei art I.1. reclamanta s-a obligat să vândă dreptul de proprietate asupra imobilului teren în suprafaţă totală de 118, 9 ha situat în extravilanul comunelor -, judeţul Iaşi, identificat conform Anexei, către pârâta A SRL.

Prezentul antecontract se încheie sub condiţia suspensivă a plăţii de către promitenta cumpărătoare a avansului, în cuantum de 1.800 eur/ha. În cazul neachitării Avansului în termenul de maxim 5 zile bancare, de la data autentificării actului, antecontractul nu va produce nici un efect şi se va considera neîncheiat.

Preţul vânzării şi modalitatea de plată au fost stabilite la art II. Potrivit acestei dispoziţii preţul convenit de către părţi este de 214.020 euro. Din această sumă, promitenta vânzătoare a declarat că suma de 64.206 euro  echivalentul sumei de 291.122, 8 lei  va fi achitată în termenul de maxim 5 zile bancare de la data autentificării antecontractului şi reprezintă avansul, 30 % din sumă, iar restul de preţ de 149.814 euro , va fi achitat prin virament bancar, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Potrivit art II din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012, părţile au stabilit că autentificarea contractului de vânzare având ca obiect terenul va avea loc cel târziu la data de 21.11.2013, sub condiţia efectuării de către promitenta cumpărătoare a plăţii integrale a restului de preţ, dată până la care promitenta vânzătoare se obligă să obţină toate actele necesare încheierii contractului de vânzare în formă autentică, inclusiv extrasele de carte funciară pentru autentificare şi certificatele de atestare fiscală.

 Reclamanta a solicitat aplicarea pactului comisoriu de gradul IV stipulat în art III.5  din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012.

În situaţia în care promitenta cumpărătoare nu va respecta obligaţia de a achita restul de preţ către promitenta vânzătoare şi/sau de a semna contractul  de vânzare a  terenului potrivit condiţiilor şi termenilor prezentului antecontract  din culpă exclusivă şi fără justificare, promitenta vânzătoare va fi îndreptăţită să declare rezoluţiunea prezentului antecontract fără intervenţia niciunei instanţe, fără a fi necesară îndeplinirea vreunei alte formalităţi prealabile, prin simplul fapt al neexecutării la termenul convenit, caz în care promitenta vânzătoare va reţine avansul încasat până în acel moment, conform prevederilor art 1544 al 2 teza I din Codul civil.

Reclamanta a solicitat şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul desfiinţării retroactive a antecontractului si a contractelor subsecvente, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. 1101 din data de 16.04.2013, contractul de vânzare - cumpărare nr. 1102 din data de 16.04.2013, contractul de vânzare-cumpărare nr. 1799 din data de 13.06.2013, contractul de vânzare-cumpărare nr. 3573 din data de 27.09.2013 încheiate şi autentificate la BNP Asociaţi Z şi  revenirea  la  situaţia  anterioară  încheierii Antecontractului de vânzare-cumpărare prin radierea din cartea funciara a dreptului pârâtei.

Solicitarea reclamantei de a se dispune rezoluţiunea antecontractului menţionat mai sus este solicitată ca urmare a nerespectării obligaţiei promitentei cumpărătoare de a achita restul de preţ.

Contractele menţionate mai sus,  respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. 1101 din data de 16.04.2013, contractul de vânzare - cumpărare nr. 1102 din data de 16.04.2013, contractul de vânzare-cumpărare nr. 1799 din data de 13.06.2013, contractul de vânzare-cumpărare nr. 3573 din data de 27.09.2013 încheiate şi autentificate la BNP Asociaţi Z  au în vedere obiectul antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012.

Obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 1101 din data de 16.04.2013 ( filele 41-45 dosar) l-a constituit vânzarea suprafeţei de 20, 8469 ha  situat în extravilanul comunei Lungani, judeţul Iaşi, în tarlaua 17, iar preţul  total este de 37.524,42 euro ( 1.800 euro/ha) stabilit în baza  antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012. Din acest preţ s-a achitat  cu titlu de avans suma de 29.122, 11 euro  la data de 21.11.2012, data autentificării antecontractului de vânzare cumpărare menţionat anterior , iar suma de 8.402, 31 euro s-a achitat astăzi în lei .. conform ordinului de plată nr 1 din 16.04.2013.

Obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 1102 din data de 16.04.2013 ( filele 46-49 dosar) l-a constituit vânzarea suprafeţei de 25.1146 ha  situat în extravilanul comunei Lungani, judeţul Iaşi, în tarlaua 20, iar preţul  total este de 45.206,28 euro ( 1.800 euro/ha) stabilit în baza  antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012. Din acest preţ s-a achitat  cu titlu de avans suma de 35.083.89 euro  la data de 21.11.2012, data autentificării antecontractului de vânzare cumpărare menţionat anterior , iar suma de 10.122,39 euro s-a achitat astăzi în lei,  conform ordinului de plată nr 1 din 16.04.2013.

Obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 1799 din data de 13.06.2013 ( filele 40-54 dosar) l-a constituit vânzarea suprafeţei de  teren situat în extravilanul comunei Bălţaţi, judeţul Iaşi, iar preţul  total este de 37.494  euro ( 1.800 euro/ha) stabilit în baza  antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012 şi s-a achitat astăzi în lei,  conform ordinului de plată.

Obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 3573 din data de 27.09.2013 ( filele 55-58 dosar) l-a constituit vânzarea suprafeţei de  teren situat în extravilanul comunei Bălţaţi, judeţul Iaşi, iar preţul  total este de  26.336 euro ( 1.800 euro/ha) stabilit în baza  antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012.

Pe lângă aceste 4 contracte de vânzare cumpărare care să fie încheiate în formă autentică potrivit termenilor şi condiţiilor înscrise în antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012, pârâta a precizat că părţile au încheiat şi un al 5 lea contract de vânzare cumpărare,  respectiv nr 4355 din 11.12.2013, după împlinirea termenului stabilit în  antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012

Obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 4355 din data de 11.12.2013 ( filele 218-223 dosar) l-a constituit vânzarea suprafeţei de  teren situat în extravilanul comunei Bălţaţi, judeţul Iaşi, iar preţul  total este de  8.623,62 euro ( 1.800 euro/ha) stabilit în baza  antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012.

Pentru a cere rezoluţiunea antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012, reclamanta trebuie să dovedească că ea şi-a îndeplinit obligaţiile asumate în antecontract.

Până la data de 21.11.2013, data stabilită în antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012, părţile trebuiau să încheie în formă autentică contractul de vânzare cumpărare pentru suprafaţa de 118,9 ha teren situat în extravilanul comunelor Brăieşti, Dumeşti, Lungani şi Bălţaţi, judeţul Iaşi.

Reclamanta avea obligaţia să obţină toate actele necesare încheierii contractului de vânzare cumpărare, inclusiv extrasele de carte funciară pentru autentificare şi certificatele de atestare fiscală, potrivit art III 1 din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012. Reclamanta nu a făcut dovada deţinerii acestor înscrisuri şi înştiinţării cumpărătoarei de a se prezenta la notariat pentru a fi încheiat contractul de vânzare cumpărare, ci împreună cu pârâta a înţeles să încheie contracte separate de vânzare cumpărare în temeiul aceluiaşi antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012.

Prin urmare nu se poate imputa pârâtei că nu a achitat restul de preţ, pe lipsa dovezii invitaţiei pârâtei la notariat în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare.

În mod corect pârâta a apreciat că reprezintă a acceptare tacită a prelungirii antecontractului, întrucât contractul de vânzare cumpărare nr 4355 din 11.12.2013 a fost încheiat ulterior expirării termenului din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3183 din data de 21.11.2012.

Nefiind motive de constatare a nulităţii absolute a celor 4 contracte menţionate în cererea de chemare în judecată, instanţa reţine că aceste contracte sunt legale şi valabil încheiate.

Pentru aceste motive în temeiul disp art  1517, art  1549 art 1556  din Codul civil va respinge acţiunea reclamantei.

În temeiul disp art 453 şi art 451  din Codul de procedură civilă va obliga reclamanta la plata cheltuielilor de judecată.

HOTĂRĂŞTE:

Respinge  acţiunea formulata de reclamanta P SRL cu sediul ales în municipiul Iași în contradictoriu cu pârâta A SRL,  județul Iași.

Obligă reclamanta să plătească pârâtei suma de 8000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariul de avocat.

Domenii speta

Spete similare