Antecontract de vanzare cumparare, neindeplinirea cerintelor de validitatea a inscrisului

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA INEU, JUDEŢUL ARAD Operator 2826

DOSAR NR. …

SENTINŢA CIVILĂ NR. …/2014

Şedinţa publică din data de 28 august 2014

Judecător : …

Grefier: …

Pe rol se află soluţionarea cauzei civile formulată şi completată de reclamantul Z. T. în contradictoriu cu pârâta A. S. M. pentru obligaţie de a face.

Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în şedinţa publică din data de 21.08.2014, acestea fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, iar instanţa, a amânat pronunţarea pentru data 28.08.2014, având nevoie de timp pentru a delibera.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 20.02.2014 de reclamantul Z. T. CNP … cu domiciliul în …în contradictoriu cu pârâta A.S. M. cu domiciliul în … a solicitat  ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se constate că prin actul intitulat Contract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 02.02.1996 a cumpărat de la antecesorul pârâtei numitul S. S., imobilul înscris în Titlul de proprietate nr.149965 suprafaţa de 9900 mp în tarla 79/2 parcela 531/48 cu preţul de  1.500.000 lei vechi care s-a achitat la data încheierii contractului, să se pronunţe o sentinţă care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare  în formă autentică şi să se autorizeze întabularea dreptului de proprietate al reclamantului în CF pe titlu de cumpărare în baza sentinţei rămase definitive. Cu cheltuieli de judecată în cazul în care pârâta se opune admiterii acţiunii.

În fapt reclamantul a arătat că prin actul sub semnătură privată intitulat contract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 02.02.1996 a cumpărat de la numitul S. S., antecesorul pârâtei, imobilul arătat în petitul acţiunii pentru preţul de 1500.000 lei vechi care s-a achitat integral la data încheierii contractului, dată la care s-a şi predat terenul. În cursul anului 1997 vânzătorul S. S. a decedat astfel că nu s-a reuşit perfectarea actelor.

În drept a invocat prevederile art.5 pct.2 din Legea nr. 247/2005, art.896 şi 1179 NCC, art.29 din Legea nmr.7/1996.

În probaţiune, reclamantul a anexat cererii:  notificare (fila 3), carte identitate seria … nr. … (fila 6), titlu de proprietate 149965 (fila 7-8) certificat de legatar nr.274/29.08.2005 (fila 8), contract de vânzare-cumpărare (fila 10), certificat nr.3728/18.02.2014 (fila 26), certificat de atestare fiscală (fila 27)

Prin completarea de acţiune depusă la dosar de reclamant (fila 29), acesta a  solicitat să se constate că din masa succesorală a defunctului S. S. decedat la data de 08.02.1997 face parte şi imobilul înscris în Titlul de proprietate nr.149965 respectiv suprafaţa de 9900 mp în tarla 79/2 parcela 531/48 la care vocaţie succesorală are pârâta A. S.M. în calitate de nepoată de fiică, urmând a se dispune predarea succesiunii.

Să se constate că prin actul intitulat Contract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 02.02.1996 a cumpărat de la antecesorul pârâtei numitul Stan Simion, imobilul înscris în Titlul de proprietate nr.149965 suprafaţa de 9900 mp în tarla 79/2 parcela 531/48 cu preţul de  1.500.000 lei vechi care s-a achitat la data încheierii contractului, să se pronunţe o sentinţă care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare  în formă autentică şi să se autorizeze întabularea dreptului de proprietate al reclamantului în CF pe titlu de cumpărare în baza sentinţei rămase definitive. Cu cheltuieli de judecată în cazul în care pârâta se opune admiterii acţiunii.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 224  lei conform chitanţei nr.140201002845/14.02.2014 (fila 5), în cuantum de 239 lei conform chitanţei  nr.070301004671/07.03.2014 (fila 17) şi în cuantum de 215 lei cnform chitanţei nr.280701012049/28.07.2014 (fila 37).

Pârâtul legal citat nu s-a prezentat în instanţă şi nici nu a depus întâmpinare.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, înscrisul sub semnătură privată intitulat „Contract vînzare cumpărare” datat 2.02.1996 (fila 10) este încheiat între numitul S. S. în calitate de promitent-vânzător şi reclamantul Z. T. în calitate de promitent-cumpărător.

Înscrisul sub semnătură privată menţionat a avut ca obiect imobilele cu denumirea populară „cu capătul în dolma de la criş” cu suprafaţa de 0,86 ha şi cu denumirea populară „Iugărele Sobla II” cu suprafaţa de 0,14 ha.

Conform certificatului de legatar nr.274/29.08.2005 pârâta A. S. M., nepoată de fiică, este legatara universală a defunctului S. S. decedat la data 8.02.1997 (fila 9).

Reclamantul a solicitat pronunţarea unei hotarâri care să ţină loc de act autentic cu privire la imobilul reprezentat de tarla 79/2, parcela 531/48 cu suprafaţa de 9900 mp, înscris în Titlul de proprietate nr.149965/16.01.2004 emis pentru numitul S. S. (fila 7).

Conform certificatului nr.3728/18.02.2014 emis de BCPI Ineu (fila 26), imobilul menţionat în cererea de chemare în judecată nu este evidenţiat în cartea funciară.

Reclamantul a depus la dosar adeverinţa nr.3682/20.08.2014 (fila 38) în care se arată că imobilul tarla 79/2, parcela 531/48 cu suprafaţa de 9900 mp este situat în locul denumit popular „Iugare Dolma”.

Înscrisul sub semnătură privată invocat de către reclamant are ca obiect două parcele, o parcelă cu suprafaţa de 0,86 ha cu denumirea populară „cu capătul în dolma de la criş” şi o parcelă cu suprafaţa de 0,14 ha cu denumirea populară „Iugărele Sobla II”, iar reclamantul a formulat acţiunea pentru o parcelă cu suprafaţa de 9900 mp, parcela 531/48 tarla 79/2. În consecinţă, instanţa nu poate reţine că s-ar fi făcut dovada identităţii între imobilele pentru care s-a încheiat înscrisul sub semnătură privată şi parcela pentru care s-a formula cererea, întrucât identificarea terenului nu poate fi abordată prin prisma unor subînţelesuri ori a unor simple presupuneri, iar condiţia pentru valabilitatea oricărei convenţii este aceea de a avea un obiect determinat sau determinabil.

În drept, din dispoziţiile art.6 alin.2 şi 3 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicată, art.3, 4 şi art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011 se desprinde regula că pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privinţa condiţiilor de validitate şi, pe cale de consecinţă a nulităţii, ci şi pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligaţiilor asumate de părţi, pentru încetarea actului juridic. Având în vedere data înscrisului sub semnătură privată, instanţa constată că prevederile Codului civil din 1864 sunt aplicabile în prezenta cauză.

Pentru susţinerea acţiunii reclamantul a indicat art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005.

Conform prevederilor legale menţionate, în situaţia în care ulterior încheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă, ce poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

În consecinţă, rezultă că, pentru admisibilitatea unei atare acţiuni, trebuie să fie îndeplinite anumite condiţii, şi anume, să existe un antecontract valabil încheiat cu respectarea dispoziţiilor art.948 Cod civ.1864; antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; una din părţi să refuze autentificarea actului; reclamantul să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunţării sentinţei. Astfel, în ipoteza refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul în formă autentică, promitentul-cumpărător poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Întrucât această hotărâre are caracter constitutiv de drepturi, o condiţie esenţială pentru pronunţarea ei este ca, la momentul judecăţii, promitentul vânzător să fie proprietar asupra bunului care face obiectul promisiunii.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este o convenţie prin care una dintre părţi se obligă să vândă, iar cealaltă parte se obligă să cumpere un anumit bun la un preţ determinat, contract care va fi perfectat în viitor. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părţi putând cere încheierea convenţiei de vânzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naştere numai obligaţiei de a face, de a se transmite proprietatea bunului în viitor. Pentru încheierea valabilă a acestui antecontract nu se cer formalităţi speciale, fiind suficient simplul acord de voinţă al părţilor, chiar dacă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare legea prevede o anumită formă.

Art.2 al Titlului X din Legea nr.247/2005 a impus forma autentică pentru validitatea oricărei convenţii prin care  se înstrăinează un teren.

Elementul esenţial în cazul antecontractului îl constituie faptul că el este o convenţie distinctă de viitorul act de înstrăinare, ceea ce face ca să nu fie confundat cu contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis. Indirect, antecontractul este o garanţie a perfectării în viitor a contractului de vânzare-cumpărare în formă solemnă. Promisiunea de a contracta dă naştere numai la un drept de creanţă, chiar dacă  prin contractul în vederea căruia s-a făcut promisiunea s-ar constitui sau s-ar transmite un drept real.

Având în vedere probatoriul administrat în prezenta cauză, precum şi prevederile art.977, art.1294 şi art.1295 din Codul civil 1864, instanţa reţine că înscrisul sub semnătură privată invocat de către reclamante reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare şi, în nici un caz, acestei convenţii nu i se poate conferi natura juridică a unui veritabil contract, susceptibil de a strămuta proprietatea de la vânzător la cumpărător.

Promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, fiind o convenţie, i se aplică principiul forţei obligatorii care guvernează această materie, respectiv art.969 Cod civil din 1864.

În virtutea principiului executării în natură a obligaţiilor, prevăzut de art. 1073 din Codul civil 1864, creditorul este îndreptăţit să obţină executarea întocmai a obligaţiei asumate de către debitorul său. Totodată, potrivit prevederilor art.1077 din Codul civil 1864, în cazul în care obligaţia de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fi autorizat a o duce el la îndeplinire.

În acest cadru juridic, instanţa constată că are posibilitatea ca, prin suplinirea consimţământului obligaţiei de a face izvorâtă dintr-un antecontract, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare.

Transferul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil ce formează obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare are loc la data încheierii actului autentic sau în caz de refuz al părţii de a încheia actul la notariat, la data rămânerii definitive a hotărârii pronunţate de instanţa judecătorească, care are efect constitutiv de drepturi.

Admisibilitatea unei acţiuni de validare a unui contract de vânzare-cumpărare este însă condiţionată de existenţa unui înscris din care să rezulte obligaţia de înstrăinare, obiectul acestuia, respectiv lucrul vândut şi preţul, precum şi modalităţile de plată. Faţă de probatoriul administrat în prezenta cauză, instanţa constată că antecontractul invocat de către reclamant nu cuprinde toate elementele esenţiale de validitate, întrucât nu sunt indicate suficiente elemente pentru a se putea stabili care este obiectul vânzării, respectiv nu sunt menţionate suficiente date pentru a se putea reţine identitatea dintre parcela solicitată de reclamant şi imobilele pentru care s-a încheiat antecontractul.

Pentru aceste considerente, întrucât există impedimentele arătate pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, în temeiul art. 948, art.969, art.1073 din Codul civil 1864, art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 şi art.20 alin.3 din Legea nr.7/1996, instanţa va respinge cererea formulată şi modificată de către reclamant, ca nefondată.

 PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge cererea formulată şi completată de reclamantul Z. T., CNP … cu domiciliul în … în contradictoriu cu pârâta A. S. M. cu domiciliul în …, pentru obligaţie de a face.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.

În caz de exercitare a căii de atac cererea se depune la Judecătoria Ineu.

 Pronunţată în şedinţa publică din 28.08.2014.

Preşedinte Grefier

Domenii speta

Spete similare