Hotarare care tine loc de act autentic

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA CHIŞINEU CRIŞ operator 3210/2501

DOSAR Nr.-----/210/2014

S E N T I N Ţ A  C I V I L Ă  Nr.119

Şedinţa publică din :  19 februarie 2015

Preşedinte : Izabella Radvanski

Grefier : Mona Negrilă

 Pe rol se află pronunţarea privind acţiunea civilă formulată de reclamantul LM, în contradictoriu cu pârâţii LSV şi LGD, având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

Mersul dezbaterilor a fost consemnat în încheierea de şedinţă din data de 12 februarie 2015, care face parte integrantă din prezenta, când instanţa, a amânat pronunţarea pentru termenul de astăzi, pentru a se depune concluzii scrise în cauză, în raport de dispoziţiile art.222 al.2 C.p.c.

I N S T A N Ţ A

Deliberând asupra acţiunii civile, constată următoarele:

Prin acţiunea civilă înregistrată la Judecătoria Chişineu Criş în data de 25.11.2014, reclamantul LM a chemat în judecată pârâţii LSV şi LGD, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâţilor la încheierea cu reclamantul a unui contract de vânzare cumpărare în formă autentică, având ca obiect cota de proprietate de ½ din imobilul înscris sub A 1 în CF nr.-------- Şimand (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.-------- Şimand), cu nr.cad.-------- şi nr.top.--------, compus din teren arabil în suprafaţă de 134.703 mp, conform măsurătorii şi respectiv în suprafaţă de 133.900 mp, conform actelor, condiţionat de achitarea de către reclamant a sumei de 9.500 euro reprezentând diferenţă de preţ, iar în caz de refuz, hotărârea ce se va pronunţa să ţină loc de contract autentic de vânzare cumpărare; autorizarea OCPI privind întabularea în CF a dreptului de proprietate asupra imobilului care face obiectul litigiului.

În motivare, reclamantul susţine că, în fapt, în data de 6.08.2010 a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr.--------/2010 la Biroul Notarului Public „Costea”, între pârâtul LSV în calitate de promitent vânzător şi reclamantul LM în calitate de promitent cumpărător, având ca obiect cota de proprietate de ½ din imobilul înscris sub A1 în CF -------- Şimand (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.-------- Şimand), cu nr.cad.-------- şi nr.top --------, constând în teren arabil în suprafaţă de 134.703 mp, conform măsurătorii şi respectiv în suprafaţă de 133.900 mp, conform actelor. Preţul vânzării l-a constituit suma de 25.000 euro, din care reclamantul a achitat la data autentificării actului suma de 2.000 euro, iar diferenţa de 23.000 euro, urmând să o achite până la data de 31.12.2010, dată care poate fi prelungită prin consimţământul scris al părţilor, dreptul de proprietate urmând a fi transmis la data la care se va încheia în formă autentică contractul de vânzare cumpărare, până cel târziu la data de 31.12.2010. Până la data de 31.12.2010 şi ulterior acestei date, reclamantul cu consimţământul tacit al pârâtului i-a achitat acestuia suma de 13.500 euro în mai multe tranşe, după cum urmează: la data de 06.09.2010, a achitat suma de 5.000 euro, la data de 4.07.2011 a achitat suma de 4.400 euro, la data de 13.09.2011 a achitat suma de 1.500 euro, la data de 28.05.2012 a achitat suma de 2.100 euro, la data de 19.06.2012 a achitat suma de 500 euro.

Din suma totală de 25.000 euro, reclamantul i-a achitat pârâtului până în prezent suma de 15.500 euro, conform menţiunilor consemnate pe verso la promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr.--------/2010 la Biroul Notarului Public „Costea”, rezultând o diferenţă de plată în sarcina reclamantului în sumă de 9.500 euro.

Reclamantul arată că a intrat în fapt în stăpânirea terenului de la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, astfel că la data de 16.12.2008  a încheiat un contract de arendare, înregistrat la Primăria comunei Şimand cu nr.--------, valabil până la data de 16.12.2015. La data de 5.11.2014, prin intermediul Biroului executor judecătoresc HV le-a transmis pârâţilor o notificare prin care le-a solicitat să se prezinte în data de 11.11.2014 orele 11,00 la sediul Biroului Notarului Public DPSL din --------------, judeţul Arad, în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, cu privire la terenul care face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificată sub nr.--------/2010 la Biroul Notarului Public „Costea”, dată la care reclamantul se obliga să achite diferenţa de plată în sumă de 9.500 euro.

Aşa cum reiese din încheierea de certificare nr.11/11.11.2014 emisă de Biroul Notarului Public DPSL, pârâţii nu s-au prezentat la data de 11.11.2014, orele 11.00 la sediul acestui birou notarial.

În drept, reclamantul îşi întemeiază acţiunea pe dispoziţiile art.17 alin ultim din Decretul Lege nr.115/1938, art.970 alin.2, art.1073, art.1077 Cod civil, precum şi dispoziţiile art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, privind circulaţia juridică a terenurilor, iar în probaţiune a depus promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, extras CF nr.-------- Şimand (nr. CF vechi --------), contract de arendare, mesaj on line, notificare, notificare, proces verbal de înmânare, încheiere de certificare.

Pârâtul a depus întâmpinare la fila nr.24 dosar, prin care invocă excepţia prematurităţii cererii, în condiţiile în care nu sunt îndeplinite condiţiile art.4 şi ale art.9 din Legea nr.17/2014 privind măsurile de reglementare a vânzărilor de terenuri agricole situate în extravilan; excepţia inadmisibilităţii cererii ca efect al excepţiei de neexecutare a contractului, adică de neîndeplinire a propriilor obligaţii contractuale privind plata preţului în termenul stipulat. În mod necesar, termenul de plată al preţului reprezintă atât un beneficiu cât şi o sarcină a debitorului obligaţiei de plată a preţului. Termenul limită privind plata preţului îl constituie data de 28.08.2013, stabilită prin notificarea adresată reclamantului promitent cumpărător prin BN M şi înregistrată sub nr------, moment din care nu a mai existat un consimţământ exprimat de către pârât pentru prelungirea termenului de plată şi moment din care reclamantului îi poate fi opusă excepţia de neexecutare a contractului. Pe fondul cauzei, pârâtul consideră neîntemeiată acţiunea reclamantului, în condiţiile în care acesta a dat dovadă de lipsă de interes în executarea obligaţiilor asumate şi perfectarea actului autentic de înstrăinare. Obligaţiile ce fac obiectul prezentului litigiu au fost afectate de un termen extinctiv până la care reclamantul avea beneficiul executării propriilor obligaţii şi exerciţiul de a solicita realizarea drepturilor sale, respectiv perfectarea actului de înstrăinare. Că termenul stipulat era unul extinctiv, o dovedeşte sintagma „până cel târziu la data de 31.12.2010”, termen care putea fi prelungit prin acordul părţilor, în acest sens trebuind înţelese plăţile efectuate şi acceptate şi în cursul anilor 2011 şi 2012. În aceste condiţii, noul termen extinctiv al drepturilor şi obligaţilor corelative asumate, a devenit data de 28.08.2013, stabilit prin notificarea adresată reclamantului prin BN M şi înregistrată sub nr.------, moment din care nu a mai existat un consimţământ exprimat de către pârât pentru prelungirea termenului de plată. În condiţiile în care, aşa cum dovedeşte încheierea de certificare întocmită de BN M sub nr-----------, reclamantul nu a înţeles să-şi execute obligaţiile în termenul stipulat şi să se prezinte la notar în vederea perfectării actului autentic de înstrăinare, moment din care este decăzut din dreptul de a mai solicita pârâtului să-şi execute propriile obligaţii, fiind îndreptăţit să denunţe unilateral promisiunea încheiată şi să refuze încheierea ulterioară a actului necesar, susţine acesta. Raportat la notificarea dresată reclamantului în data de 8.08.2013, sunt irelevante şi lipsite de orice semnificaţie juridică demersurile efectuate de reclamant după data de 28.08.2013, acesta fiind decăzut din beneficiul termenului convenit. În ceea ce priveşte plata unei părţi a preţului vânzării, reclamantul are doar opţiunea de a solicita restituirea acestuia, în condiţiile în care natura prezentei acţiuni a reclamantului a fost stabilită prin Decizia nr.1/2014 a ÎCCJ. De asemenea, pârâtul arată că nu corespunde realităţii susţinerea reclamantului că acesta a intrat în posesie terenului în litigiu din momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare.

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa reţine că între părţile prezentului litigiu s-a încheiat la data de --.--.2010 promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.--------/--.--.2010 având ca obiect ½ cotă-parte din  terenul extravilan cu suprafaţa de 134.703mp, înscris în CF ------ Şimand, urmând ca vânzarea să fie perfectată la data plăţii integrale a preţului stipulat, până la data de 31.12.2010, încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu a avut însă loc.

În temeiul dispoziţiilor art.248 al.1 C.p.c instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură, precum şi asupra celor de fond, care fac inutilă, în tot sau în parte administrarea de probe sau cercetarea procesului.

Cu privire la excepţia prescripţiei acţiunii introductive invocată de pârât instanţa constată că în privinţa acestui aspect în cauză se aplică dispoziţiile Decretului nr.167/1958, în vigoare la momentul la care termenul de prescripţie a acţiunii a început să curgă, iar acţiunea introdusă de reclamant este o acţiune personală, având ca obiect o obligaţie de a face, prescriptibilă în termenul general de 3 ani.

Potrivit promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate de părţi contractul urma să fie perfectat la momentul achitării integrale a preţului de către reclamant, însă nu mai târziu de 31.12.2010, împlinirea acestui termen suspensiv stipulat de părţi marcând începutul curgerii termenului de prescripţie pentru exercitarea acţiunii prin care se solicita fie rezoluţiunea antecontractului fie executarea lui.

Instanţa constată însă că până la data respectivă preţul nu a fost achitat integral de către reclamant, acesta continuând însă să achite diferite sume de bani cu titlu de preţ al vânzării în cursul anului 2011 şi 2012, plăţi acceptate de pârâtul LS , astfel cum rezultă din menţiunile olografe efectuate de acesta din urmă pe promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.--------/--.--.2010(f 9), precum şi din răspunsul acestuia la interogatoriu în sensul că a primit 2 autoturisme în contul preţului, care au fost evaluate de comun acord cu reclamantul, valoarea fiind imputată din preţ(f 51 intrebarea 7).

Prin urmare, instanţa constată că părţile prin acordul lor au prelungit termenul suspensiv stipulat în antecontract pentru definitivarea vânzării, astfel termenul de prescripţie începe să curgă de la data efectuării ultimei plăţi de către reclamant, acceptată de pârât, respectiv 19.06.2012, astfel cum rezultă din menţiunea de pe actul autentic încheiat de părţi(f 9), fapte necontestate  de părţi, iar raportat la această dată acţiunea introdusă de reclamant la data de 25.11.2014 nu este prescrisă, urmând ca instanţa să respingă excepţia prescripţiei extinctive invocată de pârâţi.

Cu privire la prematuritatea cererii invocată de pârâţi prin raportare la dispoziţiile art.4 şi 9 din Legea nr.17/2014 instanţa constată că în prezenta cauză sunt incidente dispoziţiile art.20 al.2 din Legea nr.17/2014, conform cărora dispoziţiile actului normativ în cauză nu sunt aplicabile vânzărilor de terenuri extravilane intervenite între rude până la gradul trei inclusiv, având în vedere că părţile promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.--------/--.--.2010(f 9) sunt fraţi, după cum rezultă din însuşi conţinutul antecontractului, prin urmare aceste susţieneri ale pârâţilor nu pot fi reţinute.

În ce priveşte fondul cererii acestuia îi sunt aplicabile dispoziţiile Codului Civil din 1864, potrivit art.6 al.2 din Codul Civil 2011 şi art.3 din Legea nr.71/2011, având în vedere că antecontractul s-a încheiat între părţi înainte de intrarea în vigoare a Codului Civil din 2011.

În conformitate cu dispoziţiile art.1073 şi 1077 C.civ. 1864 astfel cum au fost ele interpretate şi aplicate în doctrină şi practica judiciară, condiţiile cumulative pentru pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri ce ţine loc de act autentic sunt : împlinirea termenului în cadrul căruia contractul trebuia perfectat, refuzul părţii pârâte de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, existenţa unui antecontract valabil încheiat între părţi, partea care solicită pronunţarea hotărării ce să ţină loc de act autentic să-şi fi îndeplinit întocmai şi integral obligaţiile ce-i reveneau prin antecontract şi să stăpânească bunul, achitând toate taxele legale aferente acestuia.

În cauza de faţă termenul stipulat de părţi prin antecontract, respectiv prelungit ulterior prin acordul lor implicit, a expirat la momentul introducerii acţiunii de către reclamant, între părţi existând o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.--------/--.--.2010, valabil încheiată, fiind îndeplinită şi condiţia refuzului pârâtului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Cu privire la stăpânirea terenului de către reclamant instanţa constată că îndeplinirea acestei condiţii nu a fost dovedită de reclamant întrucât Contractul de arendare nr.----/--.--.2002(f 11) depus de acesta din urmă la dosar nu cuprinde datele de identificare a terenului ce formează obiectul antecontractului la capitolul destinat obiectului contractului, mai mult, acesta a fost reziliat în anul 2011, conform menţiunilor înscrise pe contract, iar adeverinţa emisă de Primăria Comunei Şimand depuse la dosar în copie de reclamant(f 44) nu poate face dovada stăpânirii terenului de către reclamant de la data încheierii antecontractului şi până în prezent, atâta timp cât în conţinutul lor nu se identifică cu exactitate suprafaţa de teren ce face obiectul prezentei cauze cu nr. topografic şi CF, nici nu sunt însoţite de copii de pe registrul agricol şi contractele de arendă despre care se vorbeşte în conţinutul înscrisului.

În ce priveşte plata taxelor aferente terenului ce face obiectul antecontractului de către reclamant instanţa constată că singura dovadă depusă de acesta la dosar în acest sens este o adeverinţă eliberată de Primăria Comunei Şimand(f 45) care conţine identificarea exactă a terenului ce formează obiectul litigiului, spre deosebire de adeverinţa de la f 44, şi menţiunea că impozitul aferent acestuia a fost plătit de reclamant din 2008 şi până în prezent, fără să fie însoţită de orice alt înscris din evidenţele fiscale a comunei, mai mult, reclamantul deşi pretinde că a achitat impozitele aferente terenului nu a depus nici o chitanţă în acest sens la dosarul cauzei.

Privitor la excepţia de neexecutare a contractului invocată de pârâţi instanţa constată că aceasta este întemeiată întrucât  reclamantul nu a făcut dovada executării propriei obligaţii, cea de plata integrală a preţului de 25000euro stipulat în antecontractul încheiat de părţi, efectuând doar plăţi parţiale, totalizând cca. 11000 euro, astfel cum rezultă din conţinutul promisiunii bilaterale şi a menţiunilor făcute pe acesta de pârât, iar extrasele de cont depuse la dosar nu pot dovedi efectuarea plăţii integrale a preţului în lipsa unei meţiuni exprese în acest sens înscris pe ordinul de plată şi nici nu pot face dovada eventualei consemnări al preţului în favoarea creditorului pârât, pentru această din urmă operaţiune existând şi o procedură specială a ofertei de plată, astfel reclamantul nu poate solicita pârâtului îndeplinirea obligaţiei proprii, acela de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului.

În consecinţă, având în vedere faptul că reclamantul nu a făcut dovada îndeplinirii propriilor obligaţii ce îi revin în temeiul apromisiunii bilaterale încheiate de părţi, nici a îndeplinirii condiţiilor privitoare la stăpânirea bunului şi la suportarea taxelor legale aferenete acestuia, instanţa va respinge cererea formulată de acesta ca neîntemeiată.

De asemenea, în temeiul art. 453 C.p.c. instanţa va respinge cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de reclamant, acesta fiind cel căzut în pretenţii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E

Respinge excepţia prescripţiei extinctive a dreptului la acţiune invocată de pârât.

Respinge cererea formulată de reclamantul LM cu domiciliul ales la ------------------ la cab. av. TF în contradictoriu cu pârâţii LSV şi LGD cu domiciliul în ---------- , având ca obiect pronunţarea unei hotărâri ce ţine loc de act autentic cu privire la imobilul teren extravilan cu suprafaţa de 134.703mp, înscris în CF ------- Şimand, ca neîntemeiată.

Respinge cererea de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată formulată de reclamant.

  Cu drept de apel în 30 zile de la comunicare ce se va depune la Judecătoria Chişineu Criş.

Pronunţată în şedinţă publică azi, 19.02.2015.

Preşedinte Grefier

Izabella Radvanski Mona Negrilă

I.R./M.N.

5 ex.se com.3/

11.03.2015:

reclamant – LM – ----------

pârât  - LSV  - --------- 

pârâta - LGD - --------- 

Domenii speta

Spete similare