Rezoluțiune contract

R O M Â N I A

TRIBUNALUL CLUJ

SECŢIA CIVILĂ

Dosar nr. ...

Cod operator de date cu caracter personal 3184

SENTINŢA CIVILĂ NR. 375/2015

Şedinţa publică de la 25 Iunie 2015

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE C.-V. B.

GREFIER L. C.

Pe rol se află  judecarea cauzei civile privind pe reclamant O. H.- L., reclamant O. A.-M., reclamant O. A.-A., reclamant O. D.-I., reclamant O. A., reclamant O. L. – Z., reclamant O. L., reclamant K. (FOSTĂ O.) D. K., reclamant O. L., reclamant O. A. P. şi pe pârât T. B. S.R.L., pârât B. A. R., având ca obiect rezoluţiune contract.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică se constată lipsa părţilor.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă după care, tribunalul constată că la data de 25.06.2015 s-a depus la dosar din partea reclamanţilor concluzii scrise (filele 178-182).

Tribunalul constată că mersul dezbaterilor şi cuvântul părţilor au fost consemnate în încheierea de  şedinţă din data de 25.06.2015, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

INSTANŢA

Prin cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii O. L. şi O. A.-P., decedată în timpul procesului, acţiunea sa fiind continuată de succesorii O. A. M., O. A., O. L., O. D. I., O. H. L., O. L. Z. ca prin hotărârea ce o va pronunţa în contradictoriu cu pârâţii T. B. S.R.L. si  B. A. R. să dispună rezolutiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat

între O. L. şi O. A. P. în calitate de vânzători şi S.C. T. B. S.R.L., reprezentată prin B. A. I. şi B. P. R., în calitate de cumpărători, autentificat sub nr. ... de către notarul public E. M.; să dispună anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între S.C. T. B. S.R.L,, reprezentată prin B. A. I. şi B. P. R., în calitate de vânzător şi B. A. R., în calitate de cumpărător, autentificat sub nr. ... de către notarul public; să oblige pârâţii la restituirea în deplină proprietate a imobilului apartament situat în ... , str. ... , nr. ... , ap. ..., jud. ... , înregistrat în CF nr. ... a localităţii ... , cu nr. top. ... (care a format obiectul contractelor menţionate la pct.l şi pct.2); să dispună rectificarea CF cu privire la imobilul menţionat la pct. 2, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâţilor (actualmente al lui B. A. R.) asupra imobilului din cuprinsul CF şi înscrierii dreptului de proprietate al reclamanţilor O. L. şi O. A. P. ; să dispună obligarea pârâţilor la plata de daune interese pentru nerespectarea obligaţiilor contractuale ale contractului de vânzare cumpărare, valoarea lor raportându-se la prejudiciul suferit de reclamanţi şi urmând a fi definită de administrarea probatoriului, să dispună constituirea unui drept de retenţie în favoare reclamanţilor O. L. si O. A. P. aşa cum este el prevăzut în art. 2495-2499 NCC, până la soluţionarea prezentului proces.

Cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii reclamanţii arată că în fapt, reclamanţii O. L. şi O. A.i-a cunoscut pe pârâţii B. P. R. şi B. A. I. în anii 2004-2005 când, cei din urmă au achiziţionat de la noi un teren.

În anul 2006, B. A. I. şi B. P. R., fiind deja cunoştinţe vechi ale lor, le-au povestit că trec prin nişte dificultăţi financiare insurmontabile şi că singura variantă prin care ar putea să scape de ele ar fi contractarea unui credit cu ipotecă. Dar, nu deţineau, după spusele lor, niciun imobil pe care să îl ipotecheze. Pârâţii ştiau însă că reclamantii au achizitionat  în anul 2005 apartamentul situat în str. ... , nr.  .... , ap. ... , ... , jud. ... , nr. topo: ..., acesta fiind unicul lor apartament, în care şi locuiau, la momentul respectiv, împreună cu toţi cei 8 membri ai familiei. Profitând de neştiinţa şi bunăvoinţa lor, pârâţii i-au rugat să accepte să ia un credit în valoare de 28400 lei + dobânzi pe numele lor şi să se greveze imobilului cu o ipotecă în favoarea A. C. C. C. Astfel pârâţii, obţinând creditul, reuşeau să iasă din impasul financiar în care se regăseau, iar creditul avea să fie achitat de B. A. I. şi B. P. R., ceea ce s-a şi întâmplat.

În anul 2009 din nou pârâţii au avut  probleme financiare şi au venit să  le ceară ajutorul. Au avut din nou  nevoie de un credit cu ipotecă însă, de această dată, pe numele lor, mai precis pe numele S.C. T. B. S.R.L. Astfel că, le propun încheierea unui contract de vânzare-cumpărare între reclamanţi în calitate de vânzători şi S.C. T. B. S.R.L în calitate de cumpărător.

Reclamanţii, de bună-credinţă şi având experienţa anterioară favorabilă cu pârâţii, au fost de acord să încheie acest contract cu o condiţie: imediat după ce pârâţii obţineau împrumutul, apartamentul avea să fie transferat din nou pe numele lor.

La data de 12.10.2009 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. ... , între O. L. şi O. A. , în calitate de vânzători şi S.C. T. B. S,R.L, prin B. A. I. şi B. P. R., în calitate de cumpărătoare, contract care, până la solicitarea lor expresă din anul 2014 nu li s-a înmânat. Contractul specifica un preţ de vânzare de 210.000 lei, din care, 80.000 de lei aveau să fie plătiţi de către cumpărătoare din fonduri proprii, iar 130.000 lei prin credit bancar.

Reclamanţii, fără a şti exact la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare ce înseamnă acest lucru, au fost de acord să nu inscrie  ipoteca supra apartamentului pe care înţelege să îl vindă, până la achitarea întregii sume. Acest lucru le-a fost solicitat expres de către cumpărători pentru a nu avea probleme cu banca la obţinerea împrumutului. De bună credinţă fiind şi având deplină încredere în cei doi reprezentanţi ai societăţii sus-numite, au renunţat la acest privilegiu conferit de lege, fără sa se gândeasca  nicio clipă că ar putea fi înşelaţi.

Însă, din banii specificaţi în acest contract, reclamanţii nu au primit mai nimic. Au fost, în schimb, nevoiţi să achite impozit de 2% fiecare pentru tranzacţie. Mai mult decât atât, s-au trezit în situaţia de a rămâne şi fără proprietatea apartamentului şi fără bani.

Odată ce a semnat contractul de vânzare-cumpărare, cumpărătorii au tot tergiversat predarea banilor, invocând mereu că se regăsesc într-o situaţie financiară precară şi amânând mereu. Reclamanţii au continuat să locuiască în apartamentul respectiv împreună cu cei 4 copii minori pe care îi avem în întreţinere.

De la un moment dat însă, pârâţii au invocat, fără a avea nicio dovadă în acest sens, că l-au dat reclamanţilor sumele înscrise în contractul de vânzare cumpărare şi că, dacă nu returnează  aceste sume, nu se restituie apartamentul. Mai mult, i-au ameninţat că ii evacuează  silit. Reclamanţi au 4 copii minori în întreţinere, iar veniturile, aşa cum se va vedea din actele anexate la dosarul cauzei sunt compuse doar din pensia reclamantei O. A. şi alocaţiile copiilor.

În primăvara anului 2011, B. A. I. s-a prezentat la uşa apartamentului lor şi le-a comunicat că el nu a mai plătit ratele la creditul contractat în baza apartamentului lor de 3 luni şi că nici nu mai are de unde le plăti astfel că reclamanţii vor fi evacuaţi din locuinţă.

La aflarea unei astfel de veşti, au împrumutat bani de unde au putut şi au achitat, pe numele lui B. A. R., suma de 1010 de euro (chitanţele nr. ... ; nr. ...., nr. ... şi nr. ... ).

La momentul respectiv nu ştia şi nici nu li s-a comunicat de ce plata se face în contul fiului lui B. A. I. însă, în marea lor disperare de a nu pierde casa, nici nu a dat foarte mare importanţă acestui aspect.

În anul 2012 reclamanţii împreună cu B. A. R., au fost chemaţi în instanţă de către Asociaţia de proprietari, ... nr. ... , pentru neplata datoriilor acumulate la întreţinere - dosar nr. ... de pe rolul Judecătoriei Clui. Acesta a fost momentul în care  au aflat că pârâţii B. A. I. şi B. P. R. vânduseră fostul lor apartament din str. ..., nr. ..., fiului lor, pârâtului B. A. R. care îşi şi înscrisese dreptul de proprietate în C.F. în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ... de către notarul public.

Contractele de vânzare-cumpărare sunt contracte sinalagmatice care impun drepturi şi obligaţii corelative şi interdependente atât în sarcina vânzătorului cât şi a cumpărătorului. Astfel în cazul în care una din părţi nu îşi respectă obligaţiile sale contractuale, conform art. 1549, alin 1 NCC cealaltă parte poate cere executarea silită sau rezoluţiunea contractului: „ dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiune (...) şi la daune interese".

Rezoluţiunea şi nulitatea contractului operează retroactiv, având ca efect desfiinţarea lui atât pentru trecut, cât şi pentru viitor, considerându-se că părţile nu l-au încheiat. Contractul fiind desfiinţat se impune restituirea tuturor prestaţiilor executate de părţi în temeiul acestuia şi, deci repunerea părţilor în situaţia anterioară (restitutio in integrum).

In speţă sunt in discuţie două contracte d evânzare-cumpărare.

 În ce priveşte rezoluţiunea contractului încheiat între reclamanţi şi pârâta S.C. T. B. S.R.L.

Art. 1516, alin (1) NCC statuează: „creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă si la timp a obligaţiei", iar alin (2) al aceluiaşi art. susţine „Atunci când, fără justificare,„debiţorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa şi fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin: [...] 2, să obţină, dacă obligaţia este contractuală, rezoluţiunea sau rezilierea contractului [...].

Astfel, pentru a fi în situaţia de a invoca rezoluţiunea contractului trebuie îndeplinite, în prealabil, două condiţii cumulative: (i) debitorul să fie în întârziere, şi (ii) să nu existe nicio justificare pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale.

Referitor la prima condiţie a acţionării mecanismului rezoluţiunii, respectiv punerea în întârziere a debitorului, această operaţiune se realizează în conformitate cu dispoziţiile Secţiunii a 2-a „Punerea în întârziere a debitorului" din Capitolul II „Executarea silită a obligaţiilor" al Titlului V „Executarea obligaţiilor" din Cartea a V-a „Despre obligaţii" din NCC (art. 1521-1526). Această întârziere poate opera de drept sau la iniţiativa creditorului (art. 1521).

În materie contractuală, debitorul este de drept în întârziere, potrivit art. 1523 NCC, dacă se află într-unui dintre următoarele cazuri: (i) prin convenţia părţilor s-a stabilit că la împlinirea termenului pentru executarea obligaţiei debitorul este drept în întârziere; (ii) natura obligaţiei impunea ca aceasta să fie executată până la un anumit termen; (iii) debitorul a făcut imposibilă, prin fapta proprie, executarea în natură a obligaţiei; (iv) debitorul a încălcat o obligaţie de a nu face; (v) debitorul îşi exprimă neîndoielnic intenţia de a nu executa obligaţia; (vi) debitorul nu îşi execută în mod repetat o obligaţie cu executare succesivă; (vii) debitorul profesionist nu-şi execută la scadenţă obligaţia de plată a unei sume de bani; şi (viii) în alte cazuri menţionate expres de lege.

Referitor la cea de-a doua condiţie a acţionării mecanismului rezoluţiunii, respectiv inexistenta unei justificări pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale, acesta nu este considerată îndeplinită dacă obligaţia nu a putut fi executată din cauza acţiunii sau omisiunii creditorului (art. 1517), daca creditorul refuză plata (art. 1524), în caz de forţă majoră sau caz fortuit (art. 1351), în cazul faptei victimei sau a terţului (art. 1351), etc.

În speţă, în temeiul primului contract, care se cere rezolvat, reclamanţii au transferat pârâtei S.C. T. B. S.R.L.. reprezentată prin B. A. I. şi B. P. R. dreptul de proprietate asupra apartamentului obiect al contractului. în schimbul acestei prestaţii a vânzătorilor, pârâta S.C. T. B. S.R.L., prin B. A. I. şi B. P. R. se obliga să le achite o sumă de 210.000 lei. Pârâţii nu l-au achitat nici până în prezent de această obligaţie financiară.

Din toate cele prezentate până aici şi coroborând cu prevederile cf. art. 1724 NCC care statuează „când cumpărătorul nu a plătit, vânzătorul este îndreptăţit să ceară (...) rezoluţiunea vânzării şi daune interese ", reclamanţii avem actualmente dreptul de a solicita restituirea prestaţiei lor, care implică: repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului al cărui rezoluţiune se cere, adică, restituirea deplinei proprietăţi a apartamentului din Str. ... , nr. ... ap. ...., ..., jud. ... şi daune - interese.

2. În ce priveşte nulitatea absolută a celui de-al doilea contract încheiat între S.C. T. B. S.R.L. şi B. A. R.

Cu privire la cel de-al doilea contract, încheiat între pârâţii S.C.T. B. S.R.L. reprezentată prin B. A. I. şi B. P. R.  în calitate de vânzători şi B. A. R. în calitate de cumpărător, trebuie spus că acesta ca efect al rezoluţiunii contractului încheiat de autoarea acestuia din urmă trebuie lipsit de eficacitate juridică în temeiul bine - cunoscutului dicton resoluto jure dantis, resoivitur jus accipiens.

Cu alte cuvinte titlul vânzătoarei din cel de-al doilea contract (S.C. T. B. S.R.L. fiind desfiinţat pe motiv de rezoluţiune cu efecte retroactive, aceasta la momentul retransmiterii dreptului de proprietate pârâtului B. A. nu avea calitatea de proprietar asupra apartamentului care constituie obiectul derivat şi celui de-al doilea contract.

Mai mult decât atât având în vedere că în privinţa valabilităţii celui de-al doilea contract sunt aplicabile dispoziţiile Codului civil din 18641 (denumit în continuare VCC) (contractul fiind încheiat în data de 19.11.2010), înţelegem să susţinem nevalabilitatea actului menţionat în lumina reglementărilor în vigoare la acea dată.

Astfel ipoteza prezentată de către reclamanţi (desfiinţarea titlului retransmiţătoarei) reprezintă cazul clasic de vânzare a bunului altuia, care în lipsa vreunei reglementări exprese din VCC, era sancţionat potrivit doctrinei şi jurisprudenţei cu nulitatea absolută, în măsura în care se dovedea caracterul fraudulos al actului prin care s-a înstrăinat un drept de proprietate aparţinând altuia2.

În cazul de faţă consideră că este evidentă frauda comisă de către pârâţii B. A. I., B. P. R. având în vedere următoarele:

(i) În primul rând trebuie spus faptul că, nu poate fi vorba despre un contract valabil încheiat întrucât, odată ce primul contract este rezolvit cu efecte pentru trecut, se consideră că pârâţii B. A. I. şi B. P. R. nu au fost niciodată proprietari. Nefiind proprietari la momentul încheierii actului cu B. A., ei nu aveau dreptul să dispună de apartamentul sus-menţionat ca de un bun propriu. Mai mult decât atât în momentul încheierii celui de-al doilea act de înstrăinare, vânzătoarea pârâtă a consimţit la acesta în condiţiile neplăţii preţului convenit prin contractul încheiat cu reclamanţii.

În acest context este evidentă intenţia frauduloasă a pârâtei de a şterge urmele înstrăinărilor succesive cu privire la apartament, prin transmiterea dreptului de proprietate fiului reprezentanţilor ei şi asigurându-şi controlul asupra bunului.

(ii) Un al doilea aspect relevant din punctul de vedere al fraudei comise de către pârâţii B. A. I. şi B. P. R. ţine de calitatea specială a subdobânditorului B. A. R., acesta fiind fiul celor dintâi.

În această postură este imposibil ca el să nu fi cunoscut situaţia juridică a apartamentului care face obiectul prezentului proces şi faptul că părinţii săi nu au achitat sumele promise vânzătorilor O. A. şi O. L. Faptul că, în ciuda cunoaşterii adevărului, a ales să încheie totuşi contractul de vânzare cumpărare cu părinţii săi denotă, în mod incontestabil reaua sa credinţă.

Mai mult decât atât ţine de ordinul evidenţei faptul că nicio persoană străină în deplină cunoştinţă de cauză nu ar fi acceptat dobândirea unui imobil cu asemenea potenţial de a deveni litigios.

(iii) Astfel apare ca incontestabil motivul pentru care B.  A. I. şi B. P. R. au înstrăinat apartamentul către fiul lor şi anume tocmai pentru a-1 face mai greu de recuperat de subsemnaţii îndreptăţiţi.

În concluzie, pentru ca reclamanţii să fim repuşi în situaţia anterioară momentului încheierii contractului de vânzare-cumpărare, reiese necesitatea rezoluţiunii primului contract şi anularea celui de-al doilea.

În cazul in care contractul ar doilea nu ar fi anulat s-ar regăsi in situaţia de a rămâne si fără apartament si cu un rest de credit de achitat: creditul lui B. A. R. de la ...

B. Cu privire la rectificarea CF:

Conform art. 907, alin.l NCC „când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia. ", iar potrivit alin 2 „prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară".

În speţă, dată fiind intervenţia rezoluţiunii cu privire la contractele de vânzare-cumpărare în litigiu, dreptul de proprietate asupra apartamentului (obiect al contractelor) nu va mai aparţine pârâţilor (aşa cum se prevede actualmente în cartea funciară). Acesta revine în patrimoniul reclamanţilor, motiv pentru care se impune operarea rectificărilor corespunzătoare în CF.

Mai mult decât atât, art.908, alin (1), pct 3, coroborat cu art. 911, alin 1 susţin: " Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări/notări în cartea funciară, dacă: (...) nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea", iar potrivit art. 911, alin. 2 NCC "Rectificarea se va încuviinţa în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive; dreptul la acţiune este imprescriptibil". Aşa cum am precizat la punctul anterior, rezoluţiunea are ca efect desfiinţarea retroactivă a contractului în temeiul căruia a operat transferul dreptului de proprietate.

Raportat la termenul în care se poate solicita rectificarea intabulăm conform art. 909 la. (1) teza I: „/"...] acţiunea în rectificare este imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său."

Astfel în lumina celor expuse cu ocazia susţinerii fraudei din partea pârâţilor, consideră că acţiunea în rectificare tabulară este imprescriptibilă extinctiv având în vedere reaua-credinţă a subdobânditorului B. A. R.

C. Cu privire la constituirea dreptului de retenţie

Reclamanţii sunt o familie numeroasă, cu venituri reduse şi au şi 4 copii minori în întreţinere. În plus, de-a lungul timpului, fiind de bună credinţă, au efectuat numeroase lucrări în spaţiul pe care îl locuiesc în prezent din Str. ... , nr. ... , ap. ... , ...

În considerarea tuturor celor prezentate până aici, precum şi a dreptului de proprietate pe care indiscutabil îl au asupra apartamentului, deşi el este actualmente transferat, o decizie care să îi oblige să se mute din el până la finalizarea procesului le-ar crea o situaţie deosebit de grea şi imposibil de gestionat.

Ţinând cont de faptul că rezoluţiunea contractelor se cere din cauza nerespectării de către cumpărători a prevederilor contractuale nu văd corectă o decizie de evacuare din imobil.

Pentru toate aceste motive, consideră că, în prezent, reclamanţii au un drept de retenţie asupra apartamentului care face obiectul prezentei acţiuni.

În considerarea tuturor celor prezentate, solicită admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată.

În drept, s-a invocat dispoziţiile art. 908 (al. 1 pct. 1) - 911, 1516-1526, 1549-1550, 1724, 2495-2499 NCC.

Pârâţii au formulat intâmpinare prin care  au solicitat respingerea acţiunii şi obligarea reclamanţilor să le achite cheltuielile de judecată ocazionate cu prezentul litigiu.

În susţinerea poziţiei lor r procesuale, pârâţii au arătat că  S.C. T. B." S.R.L. a cumpărat de la numiţii O. L. si O. A.-P. apartamentul nr. ... din ... , str. ... , nr. ... , in baza Contractului de vanzare-cumparare autentificat cu nr. ... din 12 octombrie 2009 de către notar public E. M. Preţul aferent dobândirii acestui bun, de 210.000 lei, a fost achitat astfel: suma de 80.000 lei a fost achitata la mana vânzătorilor anterior semnării contractului de vanzare-cumparare autentic,in baza antecontractului de vânzare cumpărare pe care l-au si depus la ... in vederea contractării unui împrumut necesar la achitarea restului de pret.Restul de pret.de 130.000 lei,a fost achitat in urma aprobării si efectuării acestui împrumut de la ... ;suma a fost virata in contul societăţii, la data de 19.10.2009, iar la aceeaşi data a fost executat ordinul de plata către O. A. P. prin transferul sumei respective in contul acesteia deschis la aceeaşi banca, cont care este indicat in contractul de vanzare-cumparare autentic.Pentru divedirea acestor susţineri anexează  prezentei întâmpinări copia ordinului de plata menţionat, precum si extrasul de cont al firmei privind viramentul sumei aferent restului de preţ din tranzacţia imobiliara cu paraţii,cu specificarea concreta a numărului de autentificare la notarul public.

Fata de cele de mai sus, subliniază faptul ca pârâta S.G. T. B. S.R.L. a îndeplinit in integralitatea lor obligaţiile asumate prin contract,aceea de a cumpăra si de a achita preţul aferent cumpărării,intabuladu-ne in mod firesc dreptul de proprietate asupra apartamentului in cartea funciara.

Chiar daca pe fondul cauzei, situaţia este cea precizata mai sus,in condiţiile legii invocă excepţia prescripţiei dreptului de a mai solicita restul de preţ având in vedere data naşterii dreptului,19 octombrie 2009 si data promovării prezentei acţiuni in instanţa.

În privinţa dreptului de proprietate al pârâtului B. A. R. ,precizez urmatoarele:prin antecontractul de vanzare-cumparare

autentificat cu nr. ... din 27 octombrie 2010 s-a obligat fata de SC

T. B. SRL sa cumpăr de la aceasta apartamentul care face obiectul

cauzei, la preţul de 50.000 Euro. La data incheierii antecontractuiui

respectiv a achitat din fonduri proprii suma de 2500 Euro,iar pentru

restul de preţ a încheiat cu ... contractul de

credit imobiliar nr. ... prin programul "Prima

Casa".Ratele aferente acestui credit sunt achitate in mod constant de

către subsemnatul,asupra imobilului fiind intabulata ipoteca in favoarea

acestei banei,care,in opinia noastră trebuie sa fie chemata in judecata,atât

pentru opozabilitatea hotărârii,cat si in concordanta cu dispoziţiile legale

incidente programului prin care am achiziţionat imobilul.

Pârâtul subdobanditor este proprietar de buna-credinta, susţinerile

reclamanţilor privind tranzacţia intre aceştia si vanzatoarea sa nu-i

sunt  opozabile  si nu-i pot  afecta  dreptul de  proprietate. La  data

cumpărării avea cunoştinţă despre faptul ca imobilul este grevat doar de

ipoteca contractata tocmai pentru a achita parte semnificativa din preţul

tranzacţiei cu reclamanţii,in urma cumpărării de către acesta a bunului

ipoteca respectiva fiind radiata.

In aceste condiţii, pârâtul  invoca excepţia prescripţiei dreptului de a solicita rectificarea cârtii funciare prin radierea dreptului său de

proprietate asupra imobilului ce face obiectul cauzei,fiind dobanditor

de buna credinţa,iar de la data intabularii mele ( 19.11.2010) trecând

o perioada mai mare de 3 ani calculata fata de momentul la care s-a

solicitat revendicarea,data înregistrării acţiunii,16 octombrie 2014.

În  ceea ce priveşte  instituirea dreptului  de  retentie in favoarea reclamantilor, solicită sa respingerea aceastei cerere,atât pentru considerentul ca şi-au executat în întregime obligaţiile

contractuale,cat si luând in considerare deţinerea cu rea-credinta a

bunului  de  către  reclamanţi, pe  toata  aceasta  perioada,când  au

refuzat sa evacueze locuinţa,in condiţiile art.2495,1296 NCC.

În legătura cu eliberarea de către reclamanţi a imobilului in cauza,in prezent se află in litigiu privind evacuarea acestora din imobil; de altfel,in toata perioada scursa de la data încheierii contractului iniţial privind vânzarea apartamentului si pana in prezent, reclamanţii au refuzat cu obstinaţie sa se mute,invocând diferite motive de sanatate, de natura economica,familiale,motive care i-au determinat sa-i îngăduie o perioada; au achitat la Asociaţia de proprietari mare parte din cheltuielile de întreţinere a bunului,tocmai pentru a nu risca executarea silita a acestuia de către asociaţie,in condiţiile existentei dreptului de preferinţa al acesteia in baza Legii privind asociaţiile de proprietari. Consideră ca si prezenta cauza este promovata de circumstanţa,pentru a mai avea asigurat un acoperiş deasupra capului o perioada, prezentul dosar fiind singura cale de a mai prelungi evacuarea care constituie obiectului unui litigiu in instanţa cu termen de judecata.

În probaţiune, înscrisuri,interogatoriul reclamanţilor majori,alte probe le vom solicita in termen legal, daca administrarea lor va reieşi din dezbateri.

În drept, invocă art.2512 NCC,art.2495,2496 NCC.art.909 NCC,art.453 NCPC.

Analizand probatoriul administrat in cauza, tribunalul retine urmatoarea stare de fapt:

Potrivit  CF ... , apartamentul nr.  ... a fost  inscris in CF  sub ... in proprietatea  reclamantului O. L. si a sotiei O. A. P. ,  cu titlu de cumparare (f. 17).

Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat de Biroul Notarilor Publici A. M. cu incheierea nr. ... ,  reclamantul O. L. si sotia O. A. –P., in calitate de vanzatori au instrainat paratei SC T. B. SRL prin  reprezentantii B. A. I.  si B. P.-R. , apartamentul  nr. ..., situat in ... , str. ..., nr. ... , la etajul ..., sc. ... , inscris in CF nr. ... , cu nr. ..., cu nr. Top. ... compus din 2 camere, 1 bucatarie, 1 camara de alimente, 1 baie, 1 antreu, 1 debara, 1 balcon, cu suprafata  utila de 52,42 m.p., cu partile comune indivize aferente in cota de 0,60/100 parte , teren atribuit in folosinta  in cota de 10,9/1590-a parte.

Pretul de vanzare a fost stabilit  de parti la suma de 210.000 lei, din care suma de 80.000 lei s-a stipulat ca se  achita din  aportul propriu al cumparatoarei  iar  suma de 130.000 lei se achita  din creditul bancar  contractat de cumparatoare de la ... , in contul vanzatorilor, cu codul ... deschis la ... In conventie s-a facut mentiunea  ca  suma de 80.000 lei s-a achitat inainte de autentificarea actului ( f. 6 dosar).

Cumparatoarea si-a inscris dreptul de proprietate  in Cf sub ... iar sub ... a fost inscris dreptul de ipoteca in favoarea ... pentru suma de 130.000 lei si accesorii.

Prin contractul  de vanzare-cumparare autentificat  sub nr. ... din 19.11.2010 de B.N.P. M. L. O., SC T. B. SRL a instrăinat  paratului B. A. R. apartamentul  nr. ..., din ..., str. ..., nr. ...

Pretul a fost achitat de cumparator dintr-un credit bancar in ii suma de 46.500 lei contractat de cumparator de la ...

Cumparatorul  si-a inscris dreptul de proprietate in Cf sub ... iar sub ... s-a notat interdictia de instrainare pe o perioada de 5 ani in favoarea S. R. reprezentat prin M. F. P. si interdictia de  grevare cu alte sarcini pe intreaga durata a finantarii.

Sub  ... s-a intabulat drept de ipoteca  in valoare de 46.500 euro in favoarea S. R. prin M. F. P. iar  sub ... s-a inscris privilegiul special al finantatorului pentru 50% din suma  acordata in baza contractului de garantare  conform inscrierii de sub ... in favoarea ... ( f. 18-19).

 Reclamanta O. A. P. a decedat in cursul procesului, actiunea sa fiind continuata de mostenitorii  sai, sotul supravietuitor  O. L. si copiii O. L. , O. A. M., O. A., O. D. I., O. H. L., O. L. Z.

Sustinerile partilor  despre  actele translative de proprietate la care ne-am referit mai sus sunt substantial diferite.

In timp ce reclamantii sustin ca actul de vanzare-cumparare incheiat  in anul 2009 intre ei si SC B. T. SRL  nu a fost un act incheiat cu intentia de transmisiune a dreptului de proprietate de la ei la  cumparatoare, ci o manopera prin intermediul careia au convenit sa asigure  societatii comerciale ai carei asociati sunt B.  A. I. si B. P. R. posibilitatea de a accesa un credit bancar, punand garantie ipotecara apartamentul, prin intampinare paratii au sustinut realitatea  contractului de vanzare-cumparare si executarea de catre societatea comerciala cumparatoare, ai carei asociati sunt, a obligatiei contractuale de plata integrala a  pretului.

Cu  ocazia  administrarii probei interogatoriului, reprezentantul pârâtei SC T. B. SRL,  B. A. I.  a sustinut insa o stare de  fapt partial diferita in legatura cu acest contract.

Astfel, dupa cum rezulta din  raspunsurile la interogatoriu, paratul a aratat  ca i-a cunoscut pe parati in anul 2005, cand a cumparat de la  la sotii O. L. si O. A. P. un teren  ce le-a fost retrocedat acestora. Pentru obtinerea acestui teren, el a fost cel care a facut pentru reclamanti toate demersurile la autoritati si totodata cele in urma carora sotii O. au obtinut dispzitie pentru obtinerea despagubirilor de 125.000 euro pentru partea din teren ce nu putea fi restituita in natura.

Din pretul terenului achitat de ei, sotii O. au cumparat apartamentul nr. ..., din ..., str. ..., nr. ...

In virtutea acestor relatii i-a vizitat in cateva randuri, astfel incat la data incheierii contractului de vanzare-cumparare in litigiu cunostea apartamentul.

Reprezentantul pârâtei a mai aratat ca la un moment dat, sotii O. au venit la el si i-au spus ca li s-a intocmit dosar penal  la plangerea  unor persoane carora le-a  mai vandut odata terenul cumparat de el, pentru care s-a platit un avans. I-a solicitat o suma de  bani pentru a putea restitui cumparatorilor pretul . Le-a oferit  spre vanzare apartamentul  pentru a face astfel rost de bani. Paratul arata ca la acel moment nu avea  bani lichizi pentru a putea cumpăra apartamentul  sotilor O., insa a gasit o alta solutie pentru a-i  ajuta pe acestia. Solutia a constat intr-un imprumut de la  ... , contractat de el si garantat cu ipoteca pe apartamentul sotilor O.

Din imprumutul luat de la ... , sotii O. au restituiui pretul cumparatorilor care le-au intentat proces penal. Intelegerea dintre ei a fost ca sotii O. sa plateasca ratele la credit, insa acestia nu au achitat nicio rata, astfel incat s-au inregistrat  restante la rate si s-a pornit executarea silita de catre ... Paratul arata ca  nu avea lichiditati ca sa plateasca ratele restante de la ... ,  si pe langa aceasta, reclamantull O.  i-a solicitat ajutorul  si intr-o alta problema, si anume aceea ca un fiul al sau avea de platit o despagubire la 17.000 euro la firma angajatoare pentru un accident de masina,  paratul a decis sa ia un  credit de la ... , o suma foarte mare.

 S-a incheiat contractul de vanzare-cumparare intre sotii O. si SC B. T. SRL, firma sotilor B., contract prin care firma celor din urma a  devenit proprietar  asupra apartamentului  reclamantilor.  Creditorul a fost luat pe o perioada de 10 ani iar rata lunara era de 1500 euro.

Din bani primiti imprumut de la banca s-a stins creditul la ... , pentru a putea fi radiata ipoteca inscrisa in Cf in favoarea acestei cooperative, operatiune in lipsa careia nu se putea incheia contractul de vanzare-cumparare iar restul au fost virati in contul reclamantilor si folositi integral de acestia. Potrivit intelegerii lor, ratele la credit trebuiau achitate de sotii O., insa si de aceasta data acestia nu au facut fata platilor, acumulandu-se restante.

Fiind amenintat din nou cu executarea silita asupra apartamentului, pentru a iesi din impas a gasit solutia  ca apartamentul sa fie cumparat de fiul sau B. A. R. prin credit luat prin programul  Prima casa, iar ratele la credit sa fie achitate de sotii O.

Despre  toate aceste operatiuni de transmisiune a dreptului de proprietate, reprezentantul pârâtei a aratat ca prin realizarea lor nu a avut intentia reala de a cumpara apartamentul sotilor O., caci  la momentul incheierii actului avea alte trei imobile, ci au fost doar o modalitate de a-i ajuta  pe sotii O. sa-si depaseaca problemele financiare pana la primirea despagubirii de 125.000 euro. Nu  a facut acest lucru din pura generozitate, ci in virtutea unei promisiuni a soţilor O. ca-i ii va imprumuta suma primita cu titlu de despagubire,  facilitate insemnata pentru el intr-un moment in care bancile au restictionat creditele  si toate imobilele sale erau grevate de ipoteci.

 Sustinerile reprezentantei pârâtei la interogatoriu  confirma partial cele sustinute in actiune de reclamanti, si anume  faptul ca acel contract de vanzare-cumparare incheiat de ei in anul 2009 cu firma paratilor nu a fost un contract incheiat cu intentia reala de vanzare, ci in scopul de a facilita obtinerea de catre SC  T. B. SRL a unui credit bancar cu garantie ipotecara.

Reclamantii nu au solicitat nulitatea conventiei pentru  falsitatea cauzei, ci au solicitat rezolutiunea conventiei pentru neplata pretului.

Raportat la data  incheierii actului juridic  si la disp. art. 6 alin 2 N.C.C,  tribunalul apreciaza ca sunt incidente in cauza  in cauza dispozitiile  Codului civil de la 1864.

Potrivit disp. art. 1020-1021 Cod civil de la 1864, partea in privinta careia angajamentul asumat oriun contract nu s-a executat, are posibilitatea sa ceara desfiintarea conventiei prin rezolutiune.

Reclamantii pretind ca SC T. B. SRL nu a achitat pretul de 210.000 lei stabilit prin contract, in timp ce reprezentantii societatii cumparatoare,  iar reprezentantii pârâtei SC T. B., B. A. I. si B. P. R.  sustin ca plata a fost facuta asa cum s-a specificat in contract, si se prevaleaza de  ordinul de plata aflat la fila.71 dosar.

Instanta a solicitat  relatii de la banca platitoare ...

In cuprinsul adresei nr. ... , banca solicitata a arata ca  s-a realizat virarea sumei de 130.000 lei in contul d-nei O. A. P. la data de 19.10.2009, platitor fiind SC T. B. SRL, iar din aceasta suma au fost realizate doua tranzactii in aceeasi zi , respectiv o ridicare cash in cuantum de 15.075 lei si un virament pentru o tranzactie imobiliara in suma de 114.900 lei, ambele realizate de B. A.

Desi facuta  operatiunea de virament in contul  d-nei O. A. P., instanta apreciaza ca plata pretului nu a fost facuta  efectiv, cata vreme suma de 130.000 lei a fost ridicata de indata din cont de catre paratul B. A.  si nu s-a probat ca apoi sa fi fost predata reclamantuilor.

Sustinerile  reprezentantului pârâtei au fost oscilante. Dupa ce la interogatoriu a arata ca suma  virata in contul d-nei O. a fost ridicata  de aceasta, la ultimul termen de judecata a pretins ca ridicarea de catre el a sumelor a fost justificata de necesitatea achitării unor datorii  contractate de el pentru a-i a ajuta financiar pe sotii O., pe care in timp i-a imprumutuat cu sume mari de bani. In alte cuvinte,  pretul apartamentului a fost utilizat pentru stingerea de catre reclamanti a  multiplelor datorii pe care sotii O. le aveau la ei.

Pentru  dovedirea acestor sustineri, paratii au depus contractele de imprumut depuse  la filele 166-173 dosar in care se consemneaza ca paratii recunosc primirea cu titlu de imprumut de la sotii B. a unor sume de peste 100.000 euro in perioada 2005-2008 .

Potrivit disp. art. 392 Cod pr.civ, instanta nu va tine seama de aceste inscrisuri, intrucat au fost depuse doar in copie simpla si nu s-a prezenta originalul.

Asadar, instanta retine ca nu este dovedita  plata sumei de 130.000 lei diferenta de pret.

De altfel, sustinerile paratului B. A. la interogatoriu, acela dintre parati care s-a ocupat efectiv de toate operatiunile legate de acest imobil,  contrazic menţiunea din contractul de vânzare-cumpărare, potrivit căreia s-ar fi plătit un avans de 80.000 lei. Câtă vreme  pârâtul a pretins la interogatoriu că era in asemenea dificultăţi financiare incât nu putea plăti  nici ratele la imprumutul de la  ... , este exclus să fi avut suma de 80.000 lei pentru a face plata avansului, in ciuda menţiunii din contract.

Prin intâmpinarea, pârâtii au invocat excepţia prescripţiei dreptului la acţiune pentru plata diferenţei de preţ.

Analizând excepţia  in condiţiile art. 248 Cod pr.civ., tribunalul constată netemeincia acesteia, faţă de imprejurarea că obiectul cauzei nu este acţiune in plata diferenţei de preţ, ci acţiune in rezoluţiune pentru neplata preţului, or potrivit art. .. această acţiune este una reală, potrivit disp. art. 1365,1368 Cod civil, or acţiunile reale nu sunt prescriptibile in termenele prev. de Decretul Lege 167/1958, după cum rezultă din cuprinsul art. 21 din acest act normativ. Această acţiune a fost  şi a prescripţiei dreptului la acţiune în rectificarea dreptului de proprietate al pârâtului B. A.-R.

Pentru aceste considerente, excepţia invocată va fi respinsă.

 Dovedindu-se neplata preţului , raportat la disp. art. 1020-1021 Cod civil de la 1864, instanţa apreciază intemeiată pretenţia reclamanţilor de  partea in privinta careia angajamentul asumat priun contract nu s-a executat, are posibilitatea sa ceara desfiintarea conventiei prin rezolutiune a contractului de vânzare cumpărare încheiat între O. L. şi O. A.-P. în calitate de vânzători şi S.C. T. B. SRL autentificat sub nr. ... de BNP E. M.

In ceea ce priveşte contractul de vânzare cumpărare încheiat între SC T. B. SRL şi B. A. R. autentificat sub nr. ... din 19.11.2010 de BNP M. L. O., apreciem întemeiată pretenţia reclamanţilor de constatare a nulităţii absolute, faţă de caracterul fraudulos al acestui act , dovedit prin probatoriul administrat in cauză.

Din interogatoriul pârâtului B. A. R. a rezultat  că la momentul incheierii tranzacţiilor locuia impreună cu părinţii săi, acesta a recunoscut că tatăl său s-a ocupat de problemele legate de apartament, chiar după  ce el a cumpărat apartamentul ,  in timp ce B. A. I. a arătat că vânzarea apartamentului de către firma sa către fiul său B. A. R. a fost soluţia găsită de el pentru a lua un nou imprumut bancar şi a achita creditul către ... , deosebit de oneros. Ideea era ca după stingerea creditului şi primirea despăgubirilor, reclamanţii să răscumpere apartamentul de la el si de asemenea să suporte  dobânzile creditelor plătite. Acest lucru nu s-a mai întâmplat.

Împrejurarea că  d-na O. A. P. a achitat ratele bancare in locul pârâtului B. A. R. Către ... , ( f. 31-32 dosar), dovedesc sustinerile  pârâtului B. A. I. la interogatoriu si le infiirmă pe ale pârâtului B. R., potrivit căreia  vânzarea ar fi fost efectivă, căci dacă ar fi fost un cumpărător adevărat,  nu exista nicio motivatie pentru care pârâţii O. să achite ratele bancare in locul său.

Din aceste plăţi rezultă că pârâtul a avut cunoscut si recunoscut fictivitatea tranzacţiei incheiată de tatăl său cu pârâţii O. si tot ceea ce a relatat tatăl său in legătură cu fictivitatea tranzacţiilor succesive incheiate cu privire la apartamentul in litigiu.

In condiţiile n care pârâtul B. R. a  cunoscut că operaţiunea de vânzare-cumpărare incheiată de SC T. B. cu pârâţii O. nu este reală,  contractul subsecvent incheiat de el este fraudulos, părţile contractante de conivenţă tranzacţionând bunul altuia.

Frauda  atrage ilicitatea cauzei, care potrivit art.  948 si 966 Cod civil  este sancţionată cu nulitatea absolută.

In consecinţă, in temeiul disp,. legale de mai sus, instanţa va constata  nulitatea contractului de vânzare cumpărare încheiat între SC T. B. SRL şi B. A. R. autentificat sub nr. ... din 19.11.2010 de BNP M. L. O.

In temeiul art. 34 pt. 1 si 3  din Legea 7/1996,aplicabil in cauză raportat la data inscrierii drepturilor a căror rectificare s-a dispus şi la prevederile art. 80 din Legea 71/2011 ,  instanţa va dispune rectificarea CF prin radierea dreptului de proprietate al pârâţilor şi restabilirea situaţiei anterioare din CF ... de sub ...

Prin intâmpinare, pârâti au invocat excepţia  prescripţiei dreptului la acţiunea in rectificare CF faţă de pârâtul B. R.

Excepţia este nefondată şi a fost inlăturată, faţă de imprejurarea că potrivit disp. art. 36 din Legea 7/1996, acţiunea in rectificare CF este imprescriptibilă faţă de  dobânditorul de rea credinţă.

Petitele având ca obiect  obligarea pârâţilor la restituirea apartamentului şi instituirea unui drept de retenţie  vor fi respinse ca nefondate, cu motivarea că pârâţii având posesia apartamentului, in acest moment nu sunt in situaţia de a cere  obligarea pârâţilor la restituirea acestuia.

In ceea ce priveşte dreptul de retenţie,  instituirea acestui  acestuia pe durata  procesului este exclusă, intrucât dreptul de retenţie este accesoriu unei creanţe, or reclamanţii nu au arătat  care este acea creanţă până la realizarea căreia  solicită instituirea dreptului de retenţie.

Pretenţia având ca obiect obligarea pârâţilor la plata despăgubirilor in sumă de 1000 lei va fi respinsă, fiind incompatibilă pentru reclamanţi existenţa vreunui prejudiciu decurgând din neexecutarea unui contract pe care  ei l-au dezavuat.

In temeiul art. 18 din OUG 51/2008, pârâţii  vor fi obligaţi să plătească Statului Român suma de 10.625 lei reprezentând ajutorul public judiciar acordat reclamanţilor.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge excepţia prescripţiei dreptului la acţiune pentru plata diferenţei de preţ şi a prescripţiei dreptului la acţiune în rectificarea dreptului de proprietate al pârâtului B. A.-R.

Admite în parte acţiunea înaintată de reclamanţii O. L.  cu CNP: ... cu domiciliul în ... , str. ..., nr. ..., ap. ... , jud. ... şi O. A.-P., decedată în timpul procesului, acţiunea sa fiind continuată de succesorii O. A. M., O. A., O. L., O. D. I., O. H. L., O. L. Z., toţi cu domiciliul în ... , str. ..., nr. ... , ap. ..., jud.  ... impotriva pârâţilo  SC T. B. SRL cu sediul  in ... , str. ..., nr. ..., ap. ..., B. A. R. dom. in ..., str. ..., nr. ...

Dispune rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare încheiat între O. L. şi O. A.-P. în calitate de vânzători şi S.C. T. B. SRL autentificat sub nr. ... de BNP E. M.

Constată nulitatea contractului de vânzare cumpărare încheiat între SC T.  B. SRL şi B. A. R. autentificat sub nr. ... din 19.11.2010 de BNP M. L. O.

Respinge petitul având ca obiect restituirea  imobilului situat în ..., str. ..., nr. ... , ap. ..., înscris în Cf nr. ... nr. top ...

Dispune rectificarea CF prin radierea dreptului de proprietate al pârâţilor şi restabilirea situaţiei anterioare din CF ... de sub ...

Respinge cererea având ca obiect obligarea pârâţilor la plata daunelor interese în sumă de 1000 lei.

Respinge cererea pentru instituirea dreptului de retenţie în favoarea reclamanţilor asupra imobilului mai sus menţionat.

Obligă pârâţii să plătească Statului Român suma de 10.625 lei reprezentând ajutorul public judiciar acordat reclamanţilor.

Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare. Calea de atac se depune la Tribunalul Cluj.

Pronunţată în şedinţa publică de la 25 Iunie 2015.

Președinte

C. V. B.

Grefier

L. C.

Red.C.V.B./Tehn.L.C.

11 ex./ 27.11.2015

Domenii speta

Spete similare