Rezolutiune promisiune bilaterala de vanzare cumparare si instituirea unui drept de retentie asupra imobilului ce a facut obiectul promisiunii, pana la achitarea de catre debitor a sumei datorate, actualizata cu rata inflatiei.

Prin cererea inregistrata pe rolul instantei sub nr.(...), reclamantul MF a chemat in judecata pe paratul  CM si a solicitat ca prin hotararea care va fi pronuntata sa se dispuna:

- rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 12.08.2004 pentru neexecutarea de catre parat a obligatiilor ce-i revin;

- obligarea paratului la plata de 10 ori a sumei de 5.500.000 rol, actualizata cu rata inflatiei, conform clauzei contractuale asumate;

- instituirea unui drept de retentie asupra suprafetei de teren de 5000 mp teren arabil extravilan situat in sola(…) , parcela(…), pana la achitarea sumei integrala ce va fi stabilita de instanta;

- obligarea la plata cheltuielilor de judecata.

In fapt, arata reclamantul, prin inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare” incheiat la data de 12.08.2004, paratul s-a obligat sa-i vanda suprafata de 0,5 ha, pretul vanzarii fiind de 5.500.000 rol, suma ce a fost achitata la data incheierii antecontractului, data la care a si intrat in posesia terenului.

Arata reclamantul ca in anul 2016 promitentul – vanzator l-a anuntat ca nu mai respecta intelegerea asumata si i-a solicitat sa elibereze terenul. In aceste conditii, l-a actionat in instanta pentru pronuntarea unei hotararii care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, actiunea fiind respinsa, intrucat nu s-a putut indeplini procedura prevazuta de lege, procedura care poate fi intocmita exclusiv la cererea promitentului – vanzator.

In drept, au fost invocate disp. art.969, 1019 – 1021 C.civ.

In dovedirea actiunii, reclamantul a inteles sa se foloseasca de proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriu paratului si proba cu expertiza.

In cadrul probei cu inscrisuri au fost depuse la dosar urmatoarele inscrisuri in copie conforma cu originalul: inscrisul sub semnatura privata intitulat „contractul de vanzare-cumparare”,  actul de identitate al reclamantului, titlul de proprietate nr….

 Cererea a fost legal timbrata cu suma de 250 lei (f.7).

Paratul nu a inteles sa formuleze intampinare in combaterea sustinerilor reclamantului, desi i s-a comunicat ca are obligatia de a depune intampinare in termen de 25 de zile de la primirea adresei.

In cauza, instanta a incuviintat proba cu inscrisuri, interogatoriu si proba testimoniala cu martorul SI , fiind administrat interogatoriu paratului (f.21) si audiat martorul (f.25).

Analizand actele si lucrarile dosarului instanta  a retinut urmatoarea situatie de fapt:

In fapt, la data de 12.08.2004 reclamantul MF , in calitate de promitent-cumparator si paratul CM , in calitate de promitent-vanzator, au incheiat un inscris sub semnatura privata denumit „contract de vanzare-cumparare”, prin care au convenit ca paratul sa-i vanda reclamantului suprafata de 0,5 ha.

Terenul care a facut obiectul antecontractului a fost dobandit de paratul  CM potrivit titlului de proprietate nr...

Instanta constata ca actul sub semnatura privata intervenit la 12.08.2004 nu are evident valentele juridice ale unui contract de vanzare-cumparare, deoarece are ca obiect un teren, iar pentru instrainarea terenurilor era necesar la data incheierii conventiei ca vointa partilor sa imbrace ad validitatem forma autentica, conform art. 2 si 14 din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor.

Totusi, in temeiul principiului conversiunii, potrivit art. 1260 alin. 1 C.civ., actul poate valora cel mult promisiune bilaterala (antecontract) de vanzare-cumparare intre parti, prin care partilor le revine obligatia de a perfecta in viitor actul in forma prescrisa de lege.

 In baza antecontractului de vanzare-cumparare, partile au obligatia de a intreprinde toate diligentele necesare pentru incheierea valabila a contractului de vanzare-cumparare (prezentarea la notarul public pentru exprimarea consimtamantului in ceea se priveste vanzarea, obtinerea unei documentatii cadastrale daca este cazul etc.).

In ceea ce priveste dispozitiile legale aplicabile, avand in vedere data incheierii inscrisului, respectiv 12.08.2004, instanta constata ca in cauza sunt aplicabile dispozitiile vechiului Cod civil.

Potrivit art. 1019 alin.1 din Codul civil: „Conditia rezolutorie este aceea care presupune desfiintarea obligatiei la un eveniment viitor si incert.”

Potrivit art. 1020 din Codul civil: „Conditia rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din parti nu indeplineste angajamentul sau.”

Potrivit art. 1021 din Codul civil: „Desfiintarea trebuie sa se ceara inaintea justitiei, care, dupa circumstante, poate acorda un termen partii actionate.”

Rezolutiunea contractului reprezinta sanctiunea neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, constand in desfiintarea anterioara a acestuia si repunerea partilor in situatia avuta anterior incheierii contractului.

Pentru a fi admisibila rezolutiunea contractului este necesara indeplinirea urmatoarelor conditii: una dintre parti sa nu-si fi executat obligatiile ce-i revin, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia, debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege.

Raportat la probele administrate in prezenta cauza instanta constata ca sunt indeplinite conditiile mentionate mai sus pentru a se dispune rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare. Astfel, neexecutarea obligatiei de a vinde imobilul este imputabila paratului.

Pentru toate aceste considerente, instanta, constatand indeplinite conditiile pentru admisibilitatea rezolutiunii antecontractului, va admite cererea de chemare in judecata si va dispune rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare incheiata la data de 12.08.2004 si va obliga paratul sa plateasca reclamantului suma de 5.500 lei care va fi actualizata cu rata inflatiei la data platii efective.

In ceea ce priveste cererea de instituire a unui drept de retentie, instanta retine ca dreptul de retentie a fost definit ca fiind acel drept real de garantie, in virtutea caruia cel care detine un bun imobil sau mobil al altcuiva, pe care trebuie sa il restituie, are dreptul sa retina bunul respectiv, pana ce creditorul, titular al bunului, ii va plati sumele pe care le datoreaza in legatura cu acest bun. Rolul sau este de a pastra lucrul refuzand restituirea, caci numai in acest fel debitorul proprietar este constrans sa isi achite mai grabnic datoria pentru a prelua bunul.

Prin urmare,  a fost admisa cererea reclamantului si  s-a dispus instituirea in favoarea reclamantului a dreptului de retentie asupra suprafetei de teren de 5.000 mp,  pana la  achitarea sumei de 5.500 lei, actualizata cu rata inflatiei, datorata de parat reclamantului in baza prezentei hotarari.

A fost obligat paratul la plata catre reclamant a sumei de 2.250 lei cu titlul de cheltuieli de judecata, reprezentand 250 de lei taxa judiciara de timbru si 2.000 de lei onorariu avocat.

Judecatoria Corabia iunie 2019

Domenii speta

Spete similare