Pretenţii

SENTINŢA CIVILĂ NR. 1534

Şedinţa publică din 31.05.2017

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Tulcea la data de ….. sub nr. ……, reclamanta …..., a solicitat în contradictoriu cu pârâta ……, obligarea acesteia la plata sumei de ….. lei, cu titlu de daune contractuale şi penalităţi de întârziere de …. pe zi de întârziere, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea în fapt, reclamanta a arătat, în esenţă că a încheiat cu pârâta contractul de ……. nr. …… din …., având ca obiect executarea de către societate a unor servicii de …… în favoarea pârâtei beneficiare, în vederea achiziţionării de către aceasta a unui bun imobil.

În temeiul acestui contract pârâta a vizionat imobilul situat în ……...

A susţinut reclamanta că la data de ….. între ….. şi ….., prin mandatara lor ….. şi ….. şi …., s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare privind imobilul susmenţionat.

Potrivit prevederilor contractuale, respectiv art. 3.1.4. beneficiarul are obligaţia să îl informeze pe prestator asupra imobilelor alese şi să îi comunice acestuia data stabilită pentru încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare sau a contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul în cauză.

A mai arătat reclamanta că pârâta s-a obligat să nu trateze şi să contracteze fără permisiunea scrisă a prestatorului în niciun mod direct (personal) sau indirect (prin terţi, persoane fizice şi/sau entităţi juridice) cu proprietarii prezentaţi de prestator şi nici să nu divulge către terţi informaţii de natură să permită acestor terţi să trateze şi contacteze cu proprietarii prezentaţi de prestator (3.1.5.). Pârâta recunoaşte că în situaţia apariţiei unor înţelegeri separate cu vânzătorii ca urmare a încălcării punctului 3.1.5. din obligaţiile beneficiarului prezentului contract se produc daune materiale prestatorului. Beneficiarul (art. 3.1.7.) are obligaţia să anunţe prestatorul dacă s-a încheiat contractul intermediat în termen de cel mult 15 zile de la data încheierii acestuia în conformitate cu art. 2101 Cod civil. De asemenea, beneficiarul se obligă la plata faţă de prestator a unor daune în cuantum dublu faţă de valoarea comisionului stabilit la punctul …… euro la cursul oficial comunicat de B.N.R. în cazul încălcării clauzelor prevăzute la punctele 3.1.5. şi 3.1.6. din obligaţiile beneficiarului din prezentul contract.

Potrivit art. IV din contract părţile au stabilit un comision fix reprezentând .... din preţul stabilit în antecontractul de vânzare-cumpărare, sau în cazul în care nu există antecontract, din preţul de vânzare stabilit în actul autentic. În cauză, preţul de vânzare a fost de ..... lei. Prin urmare, comisionul stabilit de .... x preţul de înstrăinare = .... lei. Daunele stabilite ca dublul comisionului + .... de euro reprezintă suma de ..... lei.

Cu privire la penalităţile de întârziere, reclamanta a arătat că are potrivit art. 1516 Cod civil dreptul la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei. De asemenea, potrivit art. 1530 Cod civil creditorul are dreptul la daune-interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat şi care este consecinţa directă şi necesară a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligaţiei. Conform art. 4.3 din contract, dacă plata nu se face la data stabilită, beneficiarul se obligă să plătească prestatorului suma restantă plus penalităţi de .... pe fiecare zi de întârziere la suma restantă la plată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1270, art. 1516 şi art. 1523 alin. 2 Cod civil.

Reclamanta a depus în susţinere înscrisuri în copie certificată pentru conformitate.

S-a achitat o taxă judiciară de timbru în cuantum de …. lei potrivit chitanţelor anulate la dosar.

Pârâta …. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii ca inadmisibilă, întrucât reclamanta nu a pus-o în întârziere prin notificare, adresându-se direct instanţei. A susţinut pârâta că în realitate convenţia încheiată cu reclamanta a fost pentru un comision de …. şi nu de … cum se pretinde. A mai arătat pârâta că acţiunea reclamantei nu este fondată deoarece contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de ….., făcând în perioada …… ….vizionări, însă nu a reuşit să obţină creditul ….. în acea perioadă, fiind nevoită să renunţe. A invocat pârâta că, după mai mult de două luni, a reuşit să obţină un credit de la bancă, însă nu a mai apelat la serviciile agenţiei imobiliare, găsind din întâmplare în ziar unul din apartamentele vizionate.

În cauză, s-a administrat proba cu înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

La data de ….. între părţi s-a încheiat contractul de …… înregistrat sub nr. …...

Prin acest contract reclamanta s-a obligat să execute în beneficiul pârâtei servicii de consultanţă şi intermediere imobiliară în vederea achiziţionării de către aceasta din urmă a unui bun imobil conform cerinţelor, respectiv să utilizeze baza sa de date şi să o pună la dispoziţia beneficiarului, să-l informeze pe beneficiar asupra imobilelor găsite şi să-i pună la dispoziţie acestuia informaţiile referitoare la preţul solicitat de proprietar, amplasament, suprafaţă, să asigure vizionarea imobilelor specificate în fişa de vizionare, să se asigure că imobilele selectate sunt libere de sarcini, că au regimul proprietăţii clar definit, etc., pârâta obligându-se să achite reclamantei un comision de …. din preţul stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare sau, în cazul în care nu există antecontract, din preţul de vânzare-cumpărare stipulat în actul autentic.

În contract s-a mai inserat clauza potrivit căreia plata comisionului aferent tranzacţiei este datorată prestatorului numai dacă beneficiarul se decide să achiziţioneze vreunul dintre imobilele specificate în fişa de vizionare anexată contractului şi numai în momentul în care părţile promitente au ajuns la un acord privind înstrăinarea, respectiv cumpărarea imobilului. Dacă plata nu se face la data stabilită beneficiarul s-a obligat să plătească prestatorului suma restantă plus penalităţi de …. pe fiecare zi de întârziere la suma restantă la plată.

La contract susmenţionat s-a anexat un tabel în care s-au înscris şase imobile spre prezentare în perioada ….. printre care şi imobilul ….., situat în ……, în dreptul acestuia neexistând însă semnătura proprietarului.

Se impune a fi menţionat în prealabil faptul că inadmisibilitatea unei acţiuni trebuie să aducă în discuţie neregularităţi ce privesc procedura desfăşurată, dar şi lipsuri ale dreptului la acţiunea aflată în desfăşurare, sancţiunea inadmisibilităţii fiind intrinsecă accesului la calea procesuală aleasă de parte. 

În speţă, nu s-a indicat nicio dispoziţie legală care să condiţioneze prezenta acţiune de o eventuală procedură prealabilă.

Potrivit art. 9^4 din O.G. nr. 21/1992 republicată, cu modificările şi completările ulterioare, în cazul serviciilor de intermediere imobiliară, consumatorul va fi informat în scris, corect, complet şi precis, încă din faza precontractuală, cu privire la: a) preţurile practicate în piaţă pentru tipul de imobil ce urmează a face obiectul intermedierii imobiliare, conform informaţiilor existente în baza de date a agenţiei imobiliare; b) deficienţe şi alte inconveniente cunoscute de agenţia imobiliară sau pe care în mod rezonabil putea să le cunoască, incluzând surse de zgomot, umezeală, poluare, miros, pericol de inundaţii sau surpări, organizarea în apropiere a unor manifestări populare periodice, istoricul terenului sau al clădirii, posibile dezavantaje ale vecinătăţilor; c) nivelul comisionului practicat de agenţia imobiliară; d) situaţia juridică a imobilului; e) nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de consumator, pentru obţinerea documentelor şi întocmirea actelor necesare încheierii contractului.

Conform art. 9^5 din O.G. nr. 21/1992 republicată, cu modificările şi completările ulterioare, pentru existenţa contractului de intermediere se cere a fi prevăzute în contract, cel puţin următoarele elemente: a) datele de identificare a părţilor; b) obiectul contractului/natura serviciului prestat; c) preţul solicitat de proprietar/pe care este dispus să îl plătească cumpărătorul; d) termenul de valabilitate al contractului; e) condiţiile în care contractul poate fi denunţat unilateral; f) condiţiile în care contractul poate fi reziliat; g) nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agenţiei imobiliare pentru contractul ce urmează să se încheie; h) clauza de exclusivitate, în cazul în care aceasta a fost acceptată de părţi; i) precizarea situaţiilor în care consumatorul datorează comision agenţiei imobiliare; j) drepturile şi obligaţiile părţilor; k) situaţiile de forţă majoră; l) data încheierii contractului.

De asemenea, contractele de intermediere imobiliară, în care consumatorul are calitatea de potenţial cumpărător vor conţine, în plus faţă de cele prevăzute la art. 9^4, următoarele elemente: 1. caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenţa decizia de cumpărare, incluzând nivelul de finisare, dimensiuni, vechime şi poziţionarea faţă de punctele cardinale; 2. tarifele pentru serviciile prestate.

Mai mult decât atât, art. 9^8 din actul normativ susmenţionat prevede că un contract de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator şi agenţia imobiliară nu pot conţine clauze penale care să oblige consumatorul care nu îşi îndeplineşte angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacţiei.

Potrivit art. 9^9 din acelaşi act normativ agenţia imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului în oricare dintre următoarele situaţii: a) când între consumator şi agenţia imobiliară nu este încheiat un contract de intermediere; b) când contractul de vânzare-cumpărare/închiriere nu s-a încheiat; c) când contractul nu are stipulată clauza de exclusivitate, iar tranzacţia s-a realizat fără participarea agenţiei imobiliare.

Instanţa reţine că prin natura obligaţiilor asumate de părţi contractul nr. ….. are valoarea unui contract de intermediere imobiliară, iar lipsa unora dintre menţiunile prevăzute de art. 9^4 – 9^6 din O.G. nr. 21/1992 republicată, cu modificările şi completările ulterioare, nu schimbă natura juridică a actului; se constată însă că în contractul ……nr. ….., nu s-a făcut nicio menţiune privind posibilitatea de denunţare sau de reziliere a acestui contract.

Instanţa mai reţine că reclamanta şi-a îndeplinit la momentul ….. o parte din obligaţiile contractuale, respectiv prezentarea către pârâtă a şase apartamente, situaţie necontestată de părţi.

În ceea ce priveşte îndeplinirea celorlalte obligaţii contractuale de către reclamantă, instanţa reţine că nu se poate stabili din probele administrate dacă aceasta şi-ar fi îndeplinit toate obligaţiile asumate în vederea intermedierii vreunei tranzacţii, cert este însă că pârâta s-a aflat în imposibilitatea de a mai achiziţiona vreun imobil la acel moment în lipsa unei surse de creditare (pârâta a făcut referire la programul …. şi nu s-a făcut dovada că în urma vizionărilor din perioada …. s-a perfectat vreun contract de vânzare-cumpărare.

Abia în luna ….. s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul din ….., dată la care nu s-a făcut dovada că acest bun se afla în oferta agenţiei, existând un contract de intermediere încheiat şi cu vânzătorul (de altfel, nici la data vizionării nu apare în tabel semnătura vânzătorului).

Or, în condiţiile reţinute mai sus, nu se poate aprecia că tranzacţia s-a realizat cu participarea agenţiei reclamante, cât timp nu prin intermediul acesteia s-a ajuns la încheierea acordului dintre vânzător şi pârâta cumpărătoare.

În plus, acţiunea nu poate fi primită de maniera în care a fost formulată, întrucât reclamanta şi-a întemeiat daunele pretinse pe clauze penale contractuale (3.1.8. şi 4.3.) nelegale, care nu pot avea nicio consecinţă juridică prin prisma dispoziţiilor art. 9^8 din O.G. nr. 21/1992 republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

Astfel fiind, având în vedere toate cele mai sus arătate, instanţa va respinge acţiunea ca nefondată.

Domenii speta

Spete similare