Contractul de arendă, ca formă a contractului de locaţiune presupune ca părţile să aibă capacitatea de a contracta

Prin sentinţa civilă nr.763 din data de 11.03.2016, Judecătoria A a respins cererea având ca obiect anulare act, obligaţia de a face şi pretenţii formulată de reclamanta S.C. M S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii FM, SN,  S.C. NC S.R.L, şi UAT – COMUNA O, JUDEŢUL T, CIF 6853236, ca neîntemeiată. 

A obligat reclamanta la plata sumei de 400 lei pentru pârâta  FM, respectiv la plata sumei de 200 lei către pârâta  SN și la plata sumei de 500 lei către pârâta S.C. NC S.R.L., cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că  între reclamanta S.C. M  S.R.L. și pârâta FM  s-a încheiat, pentru o perioadă de 10 ani,  un contract de arendă, înregistrat la Consiliul local al UAT  O, sub nr.  526 din  data de 11.10.2011, obiectul convenţiei vizând  un teren arabil în suprafaţă de 1,24 ha (fila 17).

În ceea ce priveşte efectele convenţiei  încheiate de părţi şi la executarea obligaţiilor ce le incumbă, instanţa a reţinut că, potrivit art. 1179 Codul  civil (2009), aplicabil cauzei potrivit art. 5 alin. 1  Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract sunt: capacitatea de a contracta, consimţământul părților, un obiect determinat și licit, o cauză licită și morală.

Analizând obiectul contractului de arendă înregistrat la Consiliul local al UAT O, sub nr.  526 din  data de 11.10.2011, reprezentat de o suprafaţă de teren de 1, 24 ha-fila 17, instanţa s-a raportat la condiţiile de valabilitate ale acestuia având în vedere dispoziţiile art. 1225 Cod civil.

Întrucât contractul de arendă  este o convenţie sinalagmatică cu  un obiect dublu,  bunurile arendate şi arenda plătită de arendaş, bunurile ce formează obiectul contractului de arendă trebuie să fie complet şi precis determinate şi de asemenea trebuie să fie destinate exploatării agricole de către arendaş.

În cauză, din modul  de redactare a contractului de arendă - fila 17,  instanţa a observat că suprafaţa de teren ce a format obiectul contractului de 1,24 ha  nu este individualizată prin indicarea tarlalei şi a parcelei şi nici titlul de proprietate al arendatorului nu este anexat/ataşat înscrisului, de unde rezultă că obiectul contractului de arendă nu este determinat şi nici determinabil, în condiţiile în care potrivit adresei nr. 2962/09.04.2014 emise de Primăria com. O (fila 19), reclamantei i s-a adus la cunoştinţă faptul că din punct de vedere scriptic, titlurile de proprietate sau alte acte de proprietate care au fost ataşate la contractele de arendă (și pe care reclamanta le-a întocmit pe raza UAT O) nu corespund faptic, nefiind respectată cerinţa prevăzută de art. 1225 Cod civil.  Astfel, lipsa inserării în contract a locului situării terenului, prin arătarea cu exactitate a localității (fiind cunoscut că în județul T există localitatea OJ şi OS), a  solei, parcelei şi a vecinătăţilor, amplasament care să se regăsească într-un titlu de proprietate al arendatorului, reprezintă o cauză de nulitate absolută a contractului în sensul art. 1225 alin.  2 Cod civil.

În plus, contractul de arendare a cărui respectare o invocă reclamanta are caracterul unui act juridic de dispoziţie, fiind încheiat doar de către unul dintre succesibilii autorului FC privind un teren agricol aflat în masa succesorală a acestuia, de la defunctul FS, respectiv doar cu pârâta FM, aspect care atrage  şi inopozabilitatea actului faţă de succesibilii care nu au consimţit expres sau tacit la încheierea actului, în speţă, faţă de pârâta SN şi faţă de numita IM, ambele fiice ale autorului FC, cu atât mai mult cu cât prin notificarea adresată societăţii reclamante la data de 03.10.2013 (filele 26, 27) însăşi pârâta FM admite nulitatea absolută a contractului de arendă încheiat la 11.10.2011, în numele autorului său, FC, decedat la data 17.11.2006.

În consecinţă, întrucât nulitatea contractului a fost invocată ca o simplă apărare, instanţa urmează să o valorifice pe fondul cauzei, fără a o cuprinde în dispozitiv, astfel că primul capăt de cerere formulat de reclamantă, respectiv obligarea pârâtei la respectarea contractului de arendare nr. 526/11.10.2011 încheiat cu reclamanta a fost respins ca neîntemeiat, iar aceeaşi soluţie este valabilă pentru acţiunea dedusă judecăţii, în ansamblul său, pentru considerentele de mai jos.

Potrivit art. 1786 lit c noul Cod civil, locatorul este ţinut să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii. În virtutea obligaţiei sale de garanţie, locatorul răspunde de tulburările provenite atât din propria sa faptă, cât şi de la terţi. Locatorul este obligat să se abţină de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinţă tulburarea locatarului în folosinţa lucrului, tulburare de fapt sau de drept.

Prin prisma dispoziţiilor legale sus citate, în cauză, instanţa a reţinut că pârâta  FM nu a tulburat liniştita şi utila folosinţă a terenului prin aceea că aceasta nu era obligată să  execute un contract nul, spre deosebire de noul contract de arendare înregistrat sub nr. 477 din 23.09.2013 la Consiliul local al comunei Orbeasca, încheiat între pârâta FM şi pârâta S.C. NC S.R.L. (filele 58-59)  cu respectarea tuturor dispoziţiilor legale, nefiind incident vreun motiv de nulitate absolută a contractului, deşi acest contract a fost reziliat prin acordul părţilor la data de 11.04.2015 (vezi adresa de la fila 60), spre a da eficienţă unui nou contract de arendă valabil încheiat de pârâta S.C. NC S.R.L. şi pârâta SN, privind aceeaşi suprafaţă de teren agricol, contract înregistrat sub nr. 130/22.04.2015 (filele 52-53) necontestat de către niciunul dintre succesibilii autorului FM.

Ca atare, pârâtele  FM şi SN  nu pot fi obligate la plata contravalorii lipsei de folosinţă a terenului, cât timp contractul de arendă iniţial încheiat cu reclamanta în 11.10.2011 nu a fost întocmit  în mod valabil.

 Potrivit art. 1838 noul Cod civil ” (1) Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute. (2) Sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întarziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local.(3) Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui raza teritorială sunt situate bunurile arendate.” Or, aceste prevederi legale instituie o condiţie de valabilitate şi de opozabilitate, prin aceea de a fi înregistrate la consiliul local.

 Astfel, instanţa a constatat inexistenţa unei dispoziţii legale prin care să se instituie obligaţia consiliului local de a verifica în Registru dacă au mai fost încheiate alte contracte de arendare având ca obiect aceeaşi suprafaţă de teren, sau de a radia contractele încheiate ulterior, motiv pentru care pârâta UAT O nu poate fi obligată la radierea contractului încheiat între pârâta SN şi pârâta S.C. NC S.R.L. .

În temeiul art. 451 Cod procedură civilă, întrucât reclamanta a pierdut procesul şi se află în culpă procesuală, instanţa a obligat reclamanta la plata sumei de 400 lei pentru pârâta  FM, respectiv la plata sumei de 200 lei către pârâta  SN și la plata sumei de 500 lei către pârâta S.C. NC S.R.L., cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat, conform chitanţelor ataşate dosarului (filele 144, 146, 155).

Împotriva sentinţei civile 763 din data de 11.03.2016 pronunţată de Judecătoria Alexandria, a declarat apel, apelanta reclamantă SC. M SRL, criticând sentinţa apelată pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând admiterea apelului și, în consecință, a acțiunii formulate.

În motivare, apelanta reclamantă a arătat că instanţa de fond a făcut confuzie între obiectul contractului şi obiectul obligaţiei.

Potrivit instanţei de fond, „bunurile ce formează obiectul contractului de arenda (s.n.) trebuie sa fie complet şi precis determinate şi de asemenea trebuie să fie destinate exploatării agricole de către arendaş", iar „suprafaţa de teren ce a format obiectul contractului de 1,24 ha nu este individualizata prin indicarea tarlalei şi a parcelei şi nici titlul de proprietate al arendatorului nu este anexat / ataşat înscrisului , de unde a rezultat că obiectul contractului de arenda nu este determinat si nici determinabil, (...), nefiind respectată cerinţa prevăzuta de art. 1225 Cod civil.”

Cu alte cuvinte, în opinia instanţei de fond, contractul de arendare încheiat de M SRL cu pârâta F şi executat fără vreo problema timp de 3 ani este nul deoarece nu ar avea un obiect determinat, potrivit dispoziţiilor art. 1.225 al (2) C.civ., nefiind specificate numerele tarlalei si a parcelei terenului arendat.

În primul rând,  apelanta reclamantă a subliniat faptul că dispoziţiile legale invocate de către instanţa de judecată s-au referit la obiectul contractului, care a fost reprezentat, aşa cum s-a arătat şi în aliniatul 1 din art. 1.225 C.civ. de „operaţiunea juridică":

În motivare, instanţa a vorbit despre prestaţia la care s-a obligat una dintre părţi, care nu e acelaşi lucru cu obiectul contractului, ci este obiectul obligaţiei rezultată din contract.

A mai precizat apelanta că obiectul obligaţiei din contract a fost reglementat de dispoziţiile art. 1226 C.civ. 

În ceea ce priveşte obiectul obligaţiei din contractul de arendare nr 526/11.10.2011 acesta este reprezentat de transmiterea de către pârâta F a dreptului de folosinţa a terenului în suprafaţă de 1,24 ha,  proprietatea sa şi obligaţia societăţii M  SRL de a plăti acesteia arenda de 700 kg/ha de grâu (plătibil în produse sau bani).

Astfel că obiectul obligaţiei trebuie sa fie, potrivit art. 1.226 C.civ. determinat sau cel puţin determinabil. În speţă, obiectul obligaţiilor izvorâte din contractul de arendare nr 526/11.10.2011 este determinabil.

Contractul de arendare nr 526/11.10.2011 a fost încheiat de către societatea M SRL si pârâta FM, ambele alegând să semneze contractul în forma existenta în prezent şi executându-l în consecinţă.

Niciodată în cadrul judecaţii, nicio parte nu a precizat că terenul care face obiectul contractului de arendare încheiat de societatea M SRL ar fi altul decât cel care in prezent face obiectul contractului de arendare încheiat de intimata pârâtă cu societatea NC SRL.

Nici instanţa de judecata nu a făcut vreo referire în hotărârea atacată cu privire la faptul ca nu s-ar fi făcut dovada că noul contract de arendare încheiat cu societatea NC SRL ar privi un alt teren decât cel care fusese arendat deja societăţii M SRL, fapt ce de altfel nu a fost pus în discuţie pe parcursul judecăţii în fond.

Contractul de arendare nr 526/11.10.2011 a fost executat de părţi fără probleme vreme de 3 ani, a fost înregistrat în Registrul agricol de către Primăria O şi a permis societăţii M SRL sa primească subvenţia aferenta de la APIA şi cu toate acestea, instanţa de fond a considerat ca ar avea un obiect nedeterminat şi dispoziţiile Codului civil impun ca obiectul obligaţiei asumate prin contract sa fie determinabil, in sensul ca acesta sa permită executarea fără vreun inconvenient a respectivei obligaţii.

Totodată,  apelanta reclamantă a apreciat că instanţa de fond s-a pronunţat asupra a ceea ce nu s-a cerut.

Deşi intimata nu a considerat sa formuleze o cerere reconvenţională şi chiar instanţa de fond a admis faptul că nu a fost investita să se pronunţe cu privire la o cerere de constatare a nulităţii contractului de arendare nr 526/11.10.2011, practic singurul argument pe care s-a sprijinit raţionamentul instanţei de fond de respingere a cererii subscrisei este aşa zisa nulitate a contractului de arendare nr 526/11.10.2011.

A mai precizat că nu a fost pusă în discuţia părţilor excepţia nulităţii contractului de arendare nr. 526/11.10.2011 şi nici părţile nu au invocat o astfel de excepţie sau apărare de fond.

Totodată,  apelanta a mai precizat că în mod incorect instanţa de fond a considerat că celelalte moştenitoare ale defunctului FC nu ar fi consimţit încheierea contractului de arendare dintre intimata FM şi apelantă.

Din toate probele administrate în cauza a rezultat faptul ca intimata pârâtă SN ştia şi a fost de acord cu acest contract încheiat de mama sa. Intimatele FM, SN şi NC SRL au confirmat faptul ca FM este moştenitoarea soţului său şi ca terenul ce face obiectul contractului nr 526/11.10.2011 este în patrimoniul său.

A mai precizat că în mod incorect instanţa de fond a considerat că intimata FM nu trebuie sa fie obligata la respectarea contractului de arendare nr. 526/11.10.2011 încheiat cu apelanta şi că în mod greşit instanţa de fond a considerat valabil contractul încheiat de intimata pârâtă FM cu societatea NC SRL.

Totodată, apelanta reclamantă a mai apreciat că instanţa de fond trebuia să o oblige pe intimată la plata contravalorii lipsei de folosinţă.

Nu în ultimul rând, prima instanţă a considerat că Primăria O nu era obligată să verifice dacă noul contract de arendare încheiat de NC SRL cu intimata FM avea ca obiect o suprafaţă de teren deja arendată printr-un contract care continua să îşi producă efectele, aspect pe care-l apreciază neîntemeiat.

Concluzionând, apelanta reclamantă a solicitat admiterea apelului şi, în consecinţă, obligarea intimatei FM la respectarea contractului de arendare nr. 526/11.10.2011 încheiat cu societatea M SRL, în sensul respectării obligaţiei de asigurare a folosinţei asupra terenului care face obiectul contractului de arendare, sub sancţiunea plaţii de penalităţi de 500 Lei / zi conform art 905 NCPC; constatarea nulităţii absolute a contractului de arendare încheiat de intimata FM cu societatea NC SRL, înregistrat la Consiliul Local al Primăriei O, cu obligarea intimatei FM la plata contravalorii lipsei de folosinţa ca urmare a imposibilităţii subscrisei de a folosi suprafaţa de teren care face obiectul contractului de arendare, începând cu data de 09.04.2014 pana la data predării efective de către parata a folosinţei asupra terenului; pentru anul 2014 contravaloarea lipsei de folosinţa este estimata la 3.118,84 Lei constând in profitul net - 2.260,90 Lei si subvenţia APIA - 857,94 Lei.

Totodată apelanta a mai solicitat şi obligarea intimatei Unitatea Administrativ Teritoriala O la radierea contractului de arendare încheiat între FM şi societatea NC SRL ca urmare a admiterii acţiunii, cu obligarea intimatelor la plata cheltuielilor de judecata generate de prezentul litigiu.

În drept, apelul a fost întemeiat pe dispoziţiile Codului Civil din 2011, Codul de procedura civila, OUG nr. 125/2006, Ordinul MADR 246/2008, OG 28/2008.

La data de 14.06.2016, intimata pârâtă FM a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat şi menţinerea ca legală şi temeinică a soluţiei instanţei de fond.

În apărările formulate, intimata pârâtă a arătat că deşi apelanta a criticat instanţa de fond că ar fi confundat obiectul contractului cu obiectul obligaţiei din contractul de arendare în sensul că, terenul arendat nu constituie obiectul contractului, chiar dacă ar exista această confuzie, nu poate fi imputată instanţei propria greşeală a reclamantei, care, în contractul de arendare nr. 526 din 11.10.2011, la CAPITOLUL II OBIECTUL CONTRACTULUI, ART.3-1, a precizat: „Obiectul contractului de arendare îl constituie terenul în suprafaţă de 1,24 ha, situat în extravilanul (intravilanul) localităţii O, judeţul T".

Astfel că, în lipsa oricărui element de determinare, acea suprafaţă nu este individualizată prin amplasament în extravilan sau intravilan, titlu de proprietate, tarla, parcelă, vecinătăţi, dat fiind faptul că localitatea O în judeţul T nu există, existând în schimb comuna O, compusă din localităţile L, OJ şi OS.

Suprafaţa de teren intravilan şi extravilan a întregii Unităţii Administrativ Teritoriale (U.A.T.) O, este cea specificată prin adresa nr. 3378 din 19.05.2016, unde Primăria comunei O a comunicat suprafaţa şi componenţa pe fiecare localitate, iar menţiunea din contractul de arendare nr. 526 din 11.10.2011 pe care reclamanta 1-a încheiat cu pârâta FM, este insuficientă şi nu conferă bunului arendat caracterul de bun determinat sau determinabil, dat fiind faptul că terenul agricol face parte din categoria bunurilor individual determinat (res certa), care se individualizează prin însuşiri proprii, aşa cum sunt specificate în titlu de proprietate eliberat fiecărui proprietar de teren agricol.

Intimata pârâtă a mai apreciat că în raport de dispoziţiile art. 1179 alin. 1 pct. 3, 1225 alin. 2 şi art 1226 alin. 2 Cod civil, contractul este nul - sancţiunea nulităţii fiind expres prevăzută de lege, astfel încât critica reclamantei nu este întemeiată.

Cu privire la aspectul faptului că instanţa de fond s-a pronunţat asupra a ceea ce nu s-a cerut, a arătat că  nulitatea contractului a fost invocată atât prin întâmpinare cât şi discutată cu ocazia judecării fondului - a se vedea încheierea de amânare a pronunţării din data de 03.03.2016 (cu replica reclamantei la această chestiune s-au şi încheiat dezbaterile - paragrafele 2, 6 şi 8 din pagina a 3-a din încheierea menţionată.

Nulitatea respectivă fiind una absolută, poate fi ridicată oricând, chiar şi din oficiu de către instanţă, potrivit art. 1247, 1249 Cod civil, fără a fi nevoie de formularea unei cereri reconvenţionale.

Totodată, intimata pârâtă a mai arătat că acel contract este nul şi pentru că nu a fost semnat de proprietar - contractul face menţiune că este încheiat de FM pentru FC, care era decedat din anul 2006.

Deci, arendator nu putea fi o persoană decedată, care să fie reprezentată printr-o altă persoană, astfel că nu s-a realizat un acord de voinţă între arendaş şi arendator pentru a se considera încheiat un contract valabil, conform prevederilor art. 1166 şi art. 1179 Cod civil.

Proprietarul terenului fiind altă persoană decât pârâta, el având 3 succesibili, respectiv FM, în calitate de soţie supravieţuitoare şi cele două fiice ale sale - SN şi IM (întrucât nu s-a dezbătut succesiunea) şi nefăcându-se dovada că toţi aceştia, ar fi consimţit în mod expres sau tacit la arendare, în mod corect s-a reţinut de către instanţa de fond că nu există un contract valabil încheiat, relaţiile dintre părţi fiind de natură extracontractuală.

Intimata FM a depus la dosar contractul de arendare nr. 477 din 23.09.2013 încheiat de FM cu SC NC SRL şi a arătat că respectă toate dispoziţiile legale incidente în cauză şi nu există motive de nulitate a lui, cum în mod corect a motivat prima instanţă. Contractul fost reziliat prin acordul părţilor la data de 11.04.2015, astfel că, cererea de constatare a nulităţii lui si de radiere din evidentele Primăriei O, a rămas fără obiect.

A menţionat că nu există nicio obligaţie legală a Primăriei comunei O de verificare a legalităţii contractelor de arendare prezentate spre înregistrare, iar în situaţia concretă, nici nu s-ar fi putut face o astfel de verificare în condiţiile în care bunul arendat nu era în nici un fel identificabil, determinat în contractul de arendare nr. 526 din 11.10.2011, contract care, până la proces, pârâtei FM nu i-a fost înmânat sau comunicat în vreun exemplar.

 La data de 14.06.2016, a depus întâmpinare SC NC SRL, prin care a solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat şi menţinerea sentinţei civile ca legală şi temeinică.

În motivarea cererii de întâmpinare, intimata NC, a susţinut aspectele relevate de intimata pârâtă FM.

Şi intimata SN a formulat apărări, susţinând cele enunţate de intimata pârâtă FM.

La data de 25.07.2016, apelanta reclamantă a depus la dosar răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat instanţei de control judiciar să nu ţină cont de argumentele formulate de intimate în întâmpinare, apreciindu-le ca neîntemeiate.

Totodată a solicitat instanţei admiterea apelului aşa cum a fost declarat.

Apelanta a mai menţionat că, față de conținutul  întâmpinărilor formulate de NC SRl, FM şi SN, care sunt identice, apreciază să formuleze un singur răspuns la întâmpinare.

A precizat apelanta reclamantă că obiectul contractului nr. 526/11.10.2011 încheiat de ea cu intimata F este determinabil şi a permis executarea contractului de către ambele părţi.

Prin întâmpinarea depusă, intimatele au arătat însa că nu au înţeles cele explicate de apelantă prin cererea de apel.

Codul civil face distincţie între obiectul contractului şi obiectul obligaţiei.

Raţiunea pentru care legiuitorul a impus condiţia ca obiectul prestaţiei sa fie determinat sau determinabil este aceea ca partea care şi-a asumat aceasta obligaţie sa o poată efectiv îndeplini.

În ceea ce priveşte modul de determinare a obiectului obligaţiei, legea nu impune criterii, lăsând părţile sa dispună după cum considera necesar şi util, acestea fiind în final cele care îşi asuma îndeplinirea obligaţiei.

Contractul de arendare nr. 526/11.10.2011 a fost încheiat de către societatea M SRL şi intimata FM, ambele alegând să semneze contractul în forma existentă în prezent şi executându-l în consecinţă.

Obiectul obligaţiei din contractul de arendare nr. 526/11.10.2011 l-a apreciat apelanta reclamantă ca fiind determinabil, deoarece contractul a fost executat fără probleme 3 ani.Cât privește obligația Primăriei de a radia contractul ulterior a arătat că aceasta  a cunoscut exact şi fără dubiu faptul ca pentru acelaşi teren a fost încheiat un alt contract de arendare, niciuna dintre intimate nu a afirmat ca nu cunoaşte care este terenul şi niciuna dintre intimate nu a negat că este vorba despre acelaşi teren care face obiectul obligaţiei asumată de NC SRL, în contractul de arendare, încheiat de aceasta cu intimata D.

Totodată nu a pus niciodată in discuţia pârtilor aşa-zisa nedeterminare sau nulitatea absoluta a contractului de arendare nr 526/11.10.2011

Contrar afirmaţiilor intimatelor, instanţa nu a pus în discuţia părţilor nulitatea contractului de arendare nr 526/11.10.2011 şi nici faptul că obiectul contractului nu ar fi determinat.

Apelanta a mai precizat că, contractul  nr.  572/24.10.2013  este  nul  pentru  inexistenta obiectului obligaţiei asumate, apreciind că intimatele au făcut confuzia, între reziliere, încetarea contractului prin acordul părţilor şi nulitate.

Concluzionând, apelanta a arătat că instanţa de fond trebuia să observe că la data încheierii contractului cu NC SRl, intimata pârâtă nu mai avea în patrimoniu dreptul de folosinţă asupra terenului, astfel încât acest drept a apreciat că nu putea face obiectul obligaţiei de transmitere către NC SRL.

Verificând în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de prima instanţă prin prisma dispoziţiilor legale aplicabile, Tribunalul va respinge apelul declarat pentru considerentele care vor succede:

Pentru ca instanţa de fond să se pronunţe cu privire la obligarea intimatei pârâte FM la respectarea/executarea contractului de arendă nr. 526/11.10.2011, înregistrat la Primăria O sub nr. 40/11.10.2011, ţinând seama şi de apărările formulate de intimate prin întâmpinare, aceasta trebuia să analizeze,  ca şi condiţie premisă, aşa cum corect a procedat, îndeplinirea condiţiilor de valabilitate ale contractului încheiat între acestea.

Conform prevederilor art. 1836 şi urm. C. civ. arendarea este o formă a contractului de locaţiune, aşa încât, pentru a fi valabil, contractul de arendă trebuie să îndeplinească condiţiile prevăzute de art. 1179  C. civ, şi anume: părţile să aibă capacitatea de a contracta, consimţământul părţilor să fie valabil exprimat, obiectul să fie determinat şi licit, cauza contractului să fie licită şi morală.

Cât priveşte obiectul contractului de arendă, acesta are în vedere atât bunurile arendate cât şi arenda plătită de arendaş iar conform doctrinei în materie,  obiectul actului juridic civil( inclusiv al contractului) este identic cu obiectul raportului juridic civil( obiectul obligaţiei) , fiind unanim admis că între obiectul contractului şi obiectul obligaţiei contractuale există o interdependenţă reciprocă.

Aşa cum rezultă din prevederile art. 1179 alin. 1 pct. 3, art. 1225 alin. 2 , art. 1226alin. 2 C. civ, art. 1836 C. civ. pentru ca un contract de arendă să fie considerat valabil,  bunurile ce formează obiectul contractului trebuie să îndeplinească următoarele  condiţii, si anume: să existe la momentul încheierii contractului, să fie determinate( în cazul terenurilor, fiind necesară descrierea amănunţită a bunurilor prin indicarea suprafeţei, a amplasamentului, a solei, parcelei, nr. topografic, vecinătăţi), să fie licite şi morale, să fie posibile, să fie în circuitul civil, să fie proprietatea arendaşului/uzufructuarului/ alt deţinător legal şi să se afle în posesia acestuia.

În mod corect  instanţa de fond a reținut că  suprafaţa de teren  ce a format obiectul contractului de arendare nr. 526/11.10.2011( fila 17, dosar fond)  nu este individualizată în sensul dispoziţiilor legale enunţate mai sus,  indicarea doar a suprafeţei de teren şi a localităţii O, în condiţiile în care comuna cuprinde satele L, OS şi OJ nu conduce la concluzia că obiectul contractului poate fi determinat ori cel puţin determinabil, în lipsa unor criterii de trimitere la o eventuală anexă/titlu de proprietate/ proces verbal de punere în posesie.

Cum sancţiunea care intervine pentru nerespectarea condiţiilor de valabilitate ce trebuie să le îndeplinească obiectul contractului de arendare este nulitatea absolută, primul motiv de apel formulat este neîntemeiat. 

Cât privește critica potrivit căreia instanța s-a pronunțat plus petita , Tribunalul, constată că  nulitatea contractului nu a fost invocată de către pârâţi pe cale principală, ci doar în apărare, aşa încât, în mod legal şi temeinic instanţa de fond a valorificat  apărarea pe fondul cauzei, fără a se pronunţa în dispozitiv cu privire la această chestiune. În acest context factual nu se poate reţine că instanţa de fond a  acordat mai mult de cât s-a cerut,  dreptul de dispoziţie al părţilor, astfel cum este prevăzut la art. 9  C. proc. civ. fiind, în consecinţă, respectat.

  Astfel, la data încheierii contractului între SC NC SRL şi intimata, bunul arendat exista în materialitatea lui iar faptul că acesta nu se mai afla în patrimoniul arendatorului, ca urmare a existenţei contractului de arendare încheiat cu SC M nu poate fi echivalat cu inexistenţa şi imposibilitatea obiectului contractului. Nerespectarea de către arendator a obligaţiilor izvorâte din noul contract de arendă este  o chestiune ce ţine  eventual de neexecutarea culpabilă a contractului şi nu poate pune în discuţie valabilitatea acestuia.

Cu referire la cauza ilicită, art. 1236 alin. 2 şi 1237 din Codul civil dispun  că o cauză este ilicită atunci când este contrară legii şi ordinii publice precum şi atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme imperative.

  Atâta vreme cât reclamanta nu a produs dovezi din care să rezulte că părţile contractului a cărui nulitate se solicită au urmărit în mod exclusiv la încheierea acestuia să eludeze legea şi să fraudeze interesele reclamantei, contractul în cauză se bucură de prezumţia de caracter licit şi moral a cauzei sale.  Încheierea unui nou contract de arendă cu privire la acelaşi teren nu afectează valabilitatea şi executarea contractului de arendă anterior înregistrat în registrul special, primul arendaş putând opune inopozabilitatea contractului ulterior.

 Şi motivul  de apel referitor la neacordarea despăgubirilor nu este privit de Tribunal ca neîntemeiat, având în vedere că, contractul de arendă încheiat între SC M şi FM la data de 11.10.2011 nu îndeplineşte condiţiile de valabilitate, ca urmare a faptului că bunurile  ce formează obiectul contractului nu sunt complet şi precis determinate, fapt ce atrage nulitatea contractului. În atare condiţii,  nu se poate institui în sarcina intimatei pârâte, în calitate de arendator obligaţia de respectare a unui contract nul absolut, prin obligarea la despăgubiri rezultate din contract, respectiv pentru lipsa de folosință a terenului.

  Prin urmare, inexistenţa unui contract valabil încheiat care să justifice un drept de folosinţă al reclamantei asupra terenului în litigiu nu poate conduce la existenţa obligaţiei corelative a pârâtei de a asigura liniştita şi utila folosinţă a bunului.

  Atâta vreme cât reclamanta nu a produs dovezi din care să rezulte că părţile contractului a cărui nulitate se solicită au urmărit în mod exclusiv la încheierea acestuia să eludeze legea şi să fraudeze interesele reclamantei, contractul în cauză se bucură de prezumţia de caracter licit şi moral a cauzei sale.  Încheierea unui nou contract de arendă cu privire la acelaşi teren nu afectează valabilitatea şi executarea contractului de arendă anterior înregistrat în registrul special, primul arendaş putând opune inopozabilitatea contractului ulterior.

Nici motivul de apel referitor la radierea contractului de arendă din registrul special nu poate fi considerată ca fiind întemeiat, ţinând seama de faptul că necesitatea înregistrării contractului reprezintă doar o condiţie ad probationem iar nerespectarea acesteia atrage inopozabilitatea contractului. Prin urmare, lipsa înregistrării nu afectează valabilitatea contractului, acesta îşi produce efectele între părţi, neputând fi opus terţilor.

Totodată, în lipsa unei dispoziţii legale care să instituie în sarcina primăriei obligaţia de a verifica înregistrarea contractelor şi de a respinge cererea de înscriere a unui contract de arendă ulterior referitor la aceeaşi suprafaţă de teren pentru care a mai fost anterior înregistrat un alt contract, nu există un temei pentru care instanţa să dispună radierea înregistrărilor contractelor de arendă ulterioare.

Pentru toate considerentele expuse, în temeiul dispoziţiilor art. 480 alin. 1 C. proc. civ. , Tribunalul va respinge ca neîntemeiat apelul formulat, constatând sentinţa atacată ca fiind legală şi temeinică.

  În temeiul art. 453 C. proc. civ., se va obliga apelanta reclamantă aflată în culpă procesuală la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1500 lei, câte 500 lei către fiecare intimat, reprezentând onorariu avocat, conform chitanțelor aflate la filele 50,60,71 dosar.

Domenii speta

Spete similare