Hotărâre care ţine loc de act autentic . Excepţie inadmisibilitate Legea 17/2014

Cod ECLI ECLI:RO:TBDLJ:2018:........

Dosar nr. 13/230/2017

R O M Â N I A

TRIBUNALUL DOLJ

SECŢIA I CIVILĂ

DECIZIE Nr. 101/2018

Şedinţa publică de la 22 Ianuarie 2018

Completul compus din:

PREŞEDINTE .............

Judecător ............

Grefier ..............

Pe rol, judecarea apelului declarat de apelantul-reclamant ............ împotriva sentinţei civile nr. ............, pronunţate de Judecătoria Filiaşi în dosarul nr. ............, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi ..............., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică a răspuns pentru apelantul-reclamant ..........., reprezentant convenţional, avocat ..........., în baza împuternicirii avocaţiale nr. .........., emisă de Baroul Dolj, lipsă fiind celelalte părţi.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă care a învederat instanţei următoarele:

- la termenul anterior s-a pus în vedere apelantului-reclamant ..........., prin apărător, să depună la dosar dovezi referitoare la gradele de rudenie dintre părţi, precum şi titlurile de proprietate nr. ............

Avocat ..........., pentru apelantul-reclamant ..........., depune la dosar în copie conformă cu originalul titlurile de proprietate nr. .............., precum şi tot ce deţine în materie de acte de stare civilă. Învederează că nu are alte cereri de formulat.

Nemaifiind alte cereri prealabile de formulat, excepţii de invocat sau probe de administrat, instanţa declară încheiată cercetarea procesului conform art. 244 Cod procedură civilă, considerându-se lămurită şi acordă cuvântul în dezbaterea apelului.

Avocat .........., pentru apelantul-reclamant .............., solicită admiterea apelului aşa cum a fost formulat, anularea sentinţei instanţei de fond şi reţinerea cauzei spre rejudecare, iar în teză subsidiară anularea sentinţei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la Judecătoria Filiaşi ca instanţă de fond. Fără cheltuieli de judecată.

T R I B U N A L U L,

Asupra apelului civil de faţă:

Prin sentinţa civilă nr. .........., pronunţată de Judecătoria Filiaşi în dosarul nr. ...........  a fost admisă excepţia inadmisibilităţii cererii, invocate din oficiu.

A fost respinsă ca inadmisibilă cererea de chemare în judecată având ca obiect " hotărâre care să ţină loc  de  act  autentic" formulată de reclamantul  ..........,  în  contradictoriu  cu pârâtele ...............

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că în anul 2007 a intervenit un acord între reclamantul .............., prin care acesta din urmă a vândut, iar primul a cumpărat următoarele suprafeţe de teren:  2 ha şi 7500 m.p. înscris în  TDP nr....... emis la data de  .........., cu următorul amplasament:5100 m.p. situat în ..............;3000 m.p. situat în .................;5000 m.p. situat în ..............;3000 m.p. situati în ...............;5000 m.p. situat în ...............;1000 m.p. situat în .............. şi terenul în suprafaţă de 600 m.p. , înscris în  TDP nr.......... emis la data  de ..........., este situat în ............... Preţul vânzării a fost de 4.000 lei.

Potrivit art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.

În cauză, terenurile care fac obiectul litigiului nu sunt înscrise în cartea funciară, astfel după cum susține chiar reclamantul și după cum rezultă din certificatele: nr.......... nr........., nr........., nr.........., nr........... eliberate de OCPI ....... , acestea nefăcând nici dovada existenței avizelor prevăzute de art. 3, 4 și 9 din Legea nr. 17/2014.

De asemenea, așa cum  a rezultat  din considerentele deciziei nr. 755/2014 pronunțată de Curtea Constituțională, prevederile art. 3,4,9 din Legea nr. 17/2014 sunt aplicabile tuturor promisiunilor de vânzare-cumpărare pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare sau nu s-au pronunțat hotărâri care să țină loc de act autentic anterior acestei legi, indiferent de data încheierii acestora.

Astfel, s-a arătat că în baza promisiunii de vânzare-cumpărare se naște un drept de creanță în favoarea promitentului-cumpărător, corelativ obligației de a vinde asumată de promitentul-vânzător, transferul dreptului de proprietate nerealizându-se la momentul perfectării antecontractului, ci în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat, sens în care instanța de judecată învestită în temeiul art. 1169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate în speță de normele legale referitoare la înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară., în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești.

Îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.

Așa fiind, condițiile de admisibilitate cerute de art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 trebuie să fie îndeplinite și în cazul de față, chiar dacă este vorba despre o promisiune de vânzare-cumpărare încheiată în data de .........

Ca atare, cum imobilul nu este înscris în cartea funciară, ţinând cont şi de practica instanţelor arondate Curţii de Apel Craiova care în minuta întocmită cu ocazia unificării practicii judiciare la nivelul anului 2015 a statuat  în sensul inadmisibilităţii unor astfel de cereri,  instanţa a dat eficienţă acestor îndrumări şi pe cale de consecinţă  a fost respinsă acțiunea formulată, ca inadmisibilă.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul ........., criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate.

Solicită admiterea  apelului, anularea hotărârii apelate, reţinerea cauzei pentru soluţionare şi admiterea acţiunii asa cum a fost formulată.

 Arată că instanta de fond  a respins acţiunea ca inadmisibilă,  invocând dispoziţiile Legii nr.17/2014 coroborate cu Decizia nr. 835 a ICCJ.

Consideră că instanţa de fond, a făcut o interpretare greșită a legii şi a Deciziei nr.835 a ICCJ.

Astfel, conform Deciziei nr 835/2015, Înalta Curte retine ca, in condiţiile art. 1669 NCC, pentru a putea pronunţa o hotărâre care sa tina loc act de vânzare, instanţa de judecata trebuie să constate ca una dintre părţile care au incheiat o promisiune bilaterala de vânzare refuza in mod nejustificat sa încheie contractul promis si, respectiv, ca toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Mai mult, Înalta Curte retine înscrierea in cartea funciara nu este constitutiva de drepturi ci se face  în scop de opozabilitate.

Instanţa nu a cercetat îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art .1669 alin1. NCC, nu a efectuat cercetarea judecătoreasca si nu a  avut in vedere nici Regulamentul privind conţinutul, modul de întocmire si de recepţie a documentaţiilor cadastrale in vederea înscrierii in cartea funciara.

Asa cum a artat, înscrierea in cartea funciara nu este o condiţie validitate ci de opozabilitate fata de terți.

Anterior examinării condițiilor de înscriere in cartea funciara a suprafeței totale de teren menționată in promisiunea de vânzare instanța avea obligația sa verifice daca pârâții si-au îndeplinit obligațiile care decurg din convenția încheiata cu reclamantul, a de a încheia in forma autentica notariala contractul de vânzare, cazul in care răspunsul era negativ, sa verifice daca, deşi aceşti efectuat toate demersurile necesare, din motive care nu le sunt imputabile, au fost in imposibilitate de a-si onora obligaţiile asumate.

Înalta Curte subliniază ca lipsa oricăror demersuri ale pârâților obţinerea documentaţiei cadastrale necesare încheierii actului de vânzare în forma autentica notariala potrivit dispoziţiilor art. 54 din Legea nr.7/1996  echivalează cu un refuz de încheiere a actului in forma notarială.

Astfel, condiţia existentei unui refuz nejustificat al unuia  dintre cocontractanți este impusa de legiuitor pentru a evita încărcarea rolului instanţelor judecătoreşti cu cereri de chemare in judecata care nu e veritabil caracter contencios.

Interpretarea conform căreia existenta unor presupuse dificultăți in întocmirea documentației cadastrale relevate cu prilejul judecății ar echivala cu lipsa refuzului intimaților pârați, conduce la concluzia ca, fata de atitudinea pasiva a pârâților, încheierea actului de vânzare in forma autentica nu mai este posibila.

 O asemenea interpretare, in absenta unor considerente care sa in fapt si în drept vătămarea la care a fost expus reclamantul, contravine principiului libertăţii circuitului civil si garantării dreptului de proprietate care ar suporta limitări in exerciţiul atributului dispoziției exclusiv din considerentele tehnice legale de evidențierea terenului in cartea funciara.

Înscrierea in cartea funciara nu este o condiţie de validitate ci de opozabilitate fata de terți, iar pentru ipotezele în care instanța de judecata apreciază ca in speță este necesară administrarea unei expertize judiciare de specialitate urmează a se solicita, în condiţiile art.32 alin. 3 din Legea 146/1997, avizul lui de Cadastru si Publicitate Imobiliara.

Instanța de fond, in mod greşit, a reținut ca nu s-a făcut dovada exercitării dreptului de preempțiune.

Consideră ca prin actele depuse la dosar a făcut  dovada in acest sens.

Reclamantul  arată că  este rudă cu  vânzătorul si astfel potrivit art.20 din Legea 17/2014, modificata, dispoziţiile acestei legi se aplica intre rude si afini până la gradul III inclusiv.

Analizând cauza în raport de situaţia de fapt reţinută, de probele administrate, de criticile formulate şi ţinând seama de dispoziţiile legale incidente în cauză, Tribunalul constată că apelul nu este fondat, aşa cum urmează a se detalia:

Critica principală a apelantului vizează greşita aplicare de către instanţă a Deciziei nr. 835/2015 a ÎCCJ, care se referă la condiţiile de admisibilitate a acţiunii civile având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, din perspectiva poziţiei părţilor în raport cu actul ce ar fi trebuit să se încheie în formă autentică.

Aceasta este o decizie de speţă care nu îşi găseşte aplicabilitatea în prezenta cauză pentru că, deşi obiectul cererii este acelaşi, raţiunile pentru care prima instanţă de fond a respins ca inadmisibilă acţiunea nu au în vedere existenţa sau inexistenţa refuzului promitenţilor vânzători de a încheia actul pe care şi l-au asumat în formă autentică, ci neconformarea părţilor la imperativele stabilite prin Legea nr. 17/2014 în materie de înstrăinare a terenurilor.

În cuprinsul sentinţei se face trimitere la Decizia Curţii Constituţionale nr. 755/2014, astfel că apelantul, în motivele sale de apel, ar fi trebuit să se raporteze la această decizie.

Aduce totuşi argumente pentru admisibilitatea acţiunii sale, susţinând că înscrierea în cartea funciară nu produce efecte constitutive de drepturi, ca procedura dreptului de preempţiune a fost parcursă şi, direct în apel, invocă beneficiul dat de prevederile art. 20 alin. 2 din Legea nr. 17/2014 conform cărora "Dispoziţiile prezentei legi nu se aplică înstrăinărilor între coproprietari, soţi, rude şi afini până la gradul al treilea inclusiv."

În legătură cu acest ultim motiv de apel, s-a administrat proba cu înscrisuri – acte de stare civilă – pe baza cărora se poate trage concluzia că derogarea conţinută în art. 20 alin. 2 din Legea nr. 17/2014 nu este incidentă în cauză.

Astfel, între apelant şi ........... s-a încheiat la data de .......... înscrisul sub semnătură privată intitulat "Chitanţă", care conţine de fapt o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare având ca obiect terenurile individualizate în titlurile de proprietate ...... şi ........... emise pe numele ........... în calitate de moştenitoare (soţie supravieţuitoare) a fostului proprietar deposedat .......

Părţile convenţiei de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri situate în extravilan, trebuie să fie rude sau afini până la gradul al treilea inclusiv ori coproprietari, în caz contrar, acestea fiind obligate să respecte dispoziţiile art. 3, 4, 5 şi 9 din Legea nr. 17/2014, adică să parcurgă procedura dreptului de preempţiune la care se referă legea, promitentul-vânzător să facă dovada întabulării dreptului său de proprietate în cartea funciară şi să obţină avizul final de la structurile teritoriale, necesar pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare.

Din actele de stare civilă aflate la dosar, se reţine că apelantul ......... este afin de gradul al treilea cu titulara ......... fiind nepotul de frate (...........) al lui ........... - soţul acesteia, iar ......... (decedat la data promovării acţiunii), a fost nepot de soră al defunctei .........., deci rudă de gradul al treilea cu aceasta din urmă.

Întrucât rudenia sau afinitatea trebuie să existe între părţile convenţiei, iar nu în raport de persoana menţionată pe titlul de proprietate, iar apelantul nu a dovedit că a fost rudă sau afin până la gradul al treilea inclusiv cu promitentul-vânzător, instanţa reţine că argumentul fundamentat pe dispoziţiile art. 20 alin. 2 din lege, împotriva sentinţei apelate, nu poate fi primit.

Revenind la cerinţele art. 3,4,5 şi 9, acestea trebuie îndeplinite cumulativ, iar obligatia de a demonstra indeplinirea acestora ii revine reclamantului, după principiul prev. de art. 249 N.C.pr.civ.

Astfel, în ceea ce priveste terenurile situate în extravilan, prin Legea nr. 17/07.03.2014, s-a stabilit ca instrainarea prin vanzare se face cu respectarea dreptului de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman prin Agentia Domeniilor Statului, in aceasta ordine, la pret si in conditii egale (art. 4).

De asemenea, in art.5 din aceeasi lege se stipuleaza ca in toate cazurile in care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare, actiunea este admisibila numai daca antecontractul este incheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 republicata cu toate modificarile si completarile ulterioare si ale legislatiei in materie, precum si daca sunt intrunite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este inscris la rolul fiscal si in cartea funciara.

 In paragraful 20 al Deciziei nr. 755/16.12.2014, Curtea Constitutionala a statuat ca beneficiarul unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate in extravilan este titularul unui drept de creanta, corelativ obligatiei de a vinde asumata de promitent in temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate.

Transferul acestuia nu s-a realizat in momentul perfectarii antecontractului ci se va realiza in viitor, la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, respectiv al pronuntarii hotararii judecatoresti care se tina locul acordului de vointa nerealizat.

In acest sens, instanta de judecata trebuie sa verifice indeplinirea tuturor conditiilor de validitate la data pronuntarii hotararii care tine loc de contract de vanzare-cumparare.

Curtea a apreciat deci, ca indeplinirea conditiilor legale pentru incheierea contractului de vanzare, respectiv pentru pronuntarea hotararii judecatoresti care sa tina loc de contract, nu poate fi raportata la un moment anterior, reprezentat de acela al incheierii antecontractului, ci la momentul realizarii transferului dreptului de proprietate si care este supus legii in vigoare, potrivit principiului "tempus regit actum".

Prin urmare, este evident ca Legea nr. 17/2014 trebuie interpretata in sensul ca pana la data investirii instantei cu actiune in validarea conventiei – antecontract de vanzare-cumparare, cerintele referitoare la procedura dreptului de preemptiune, avize si inscrierea dreptului in cartea funciara, trebuie sa fi fost deja indeplinite.

Este adevărată susţinerea apelantului că înscrierea în cartea funciară nu este constitutivă de drepturi ci se face în scop de opozabilitate şi că în acelaşi timp, nu este o condiţie de validitate a convenţiei, dar, din perspectiva Legii nr. 17/2014 şi a Deciziei Curţii Constituţionale nr. 755/2014, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate cu privire la un imobil, este o condiţie prealabilă pentru înstrăinare, justificată de necesitatea asigurării atât a securităţii juridice statice referitoare la existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite, cât şi a securităţii juridice dinamice, vizând circulaţia acestor drepturi. Acesta este de fapt scopul evidenţelor de cadastru şi de carte funciară şi el nu contravine principiului libertăţii circuitului civil şi garantării dreptului de proprietate şi nu constituie o limitare în exerciţiul atributelor acestui drept, cum susţine apelantul.

Se constată că din întreaga întindere de teren ce a făcut obiectul convenţiei, 1325 mp nu sunt amplasaţi în extravilan ci în intravilan, astfel că pentru această suprafaţă nu se pune problema îndeplinirii cerinţelor Legii nr. 17/2014.

Dar cum nu au fost formulate critici în acest sens în apel, instanţa nu a fost învestită cu o asemenea analiză.

Pentru considerentele expuse, date fiind şi dispoziţiile art. 480 C.pr.civ, Tribunalul urmează să respingă ca nefondat apelul.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Respingere apelul declarat de apelantul-reclamant ............... împotriva sentinei civile nr. ..........., pronunţată de Judecătoria Filiaşi, în dosarul nr. ......., în  contradictoriu  cu intimatele-pârâte ..........., ca nefondat.

Cu recurs în termen de 30 de zile de la comunicare, recurs care se depune la Tribunalul Dolj.

Pronunţată în şedinţa publică de la ...............

Domenii speta

Spete similare