Nulitate act

Prin cererea adresată acestei instanţe şi înregistrată sub numărul /2017, reclamanta -, în contradictoriu cu pârâţii -, s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului autentic de vânzare-cumpărare nr. 884/27.12.2011, astfel încât terenul şi casa vândute să rămână în proprietatea sa exclusivă. Cu cheltuieli de judecată.

În motivare se arată în esenţă că prin contractul amintit a vândut pârâţilor suprafaţa de teren de 600 de mp situată în T22, p 1516, împreună cu o casă situată pe acel teren, construită din bolţari, acoperită cu internită, compusă dintr-o cameră, bucătărie şi hol, cu păstrarea dreptului de uzufruct. Însă casa vândută a fost construită în anul 2008 de către societatea -, în temeiul contractului nr. 4269/01.09.2008, încheiat între - şi acea societate. Casa s-a construit în virtutea programului naţional al guvernului, pentru repararea/reabilitarea, reconstruirea unor locuinţe afectate de calamităţile naturale din iulie 2008. Locuinţa i-a fost predată reclamantei cu titlu gratuit, cu interdicţia de vinde prin acte juridice între vii pentru o perioadă de 5 ani de la data predării, potrivit art. 2 alin. 3 din OUG 68/13.09.2006. În temeiul acestui text legal, consideră că actul este nul, vânzarea având loc în anul 2011.

În drept s-au invocat textele art. 1247, art. 1250, art. 1254 C.civ. şi art. art. 2 alin. 3 din OUG 68/13.09.2006.

A propus proba cu martori, înscrisuri, documentaţia ce stat la baza încheierii contractului.

S-au depus înscrisuri: procură autentică de reprezentare, copie contract autentic de vânzare-cumpărare nr. 884/27.12.2011, adresă nr. 6814/15.06.2015, copie carte de identitate, plan de amplasament, extras de carte funciară.

S-a acordat reclamantei ajutor public judiciar pentru suma de 1890,20  lei, taxă judiciară de timbru.

Pârâţii - au depus întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii, cu cheltuieli de judecată.

Arată că au încheiat cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 884/2011 la data de 27 decembrie. Obiectul contractului l-a constituit suprafaţa de teren de 600 mp teren categoria curţi-construcţii din T 22, parcela 1516 şi o casă de locuit amplasată pe teren, casă compusă din o cameră, bucătărie şi hol şi construită din bolţari. Vânzătoarea a fost mama şi, respectiv, soacra pârâţilor, iar terenul în suprafaţă de 600 mp este obţinut prin sentinţa civilă nr. 1293 din data de 10.05.2011 a Judecătoriei Paşcani. Sentinţa civilă a stabilit că reclamanta a dobândit prin uzucapiune suprafaţa de 600 mp, deşi atunci când s-a tăcut identificarea, odată cu contractul, s-a găsit ca împrejmuită o suprafaţă mai mică. Diferenţa, probabil, este în parcela alăturată, care nu este afectată de construcţii. Casa de locuit a fost edificată fară autorizaţie de construire, după cum se menţionează în contract, cu aport propriu.

Pârâţii nu au cunoscut că imobilul casă de locuit s-ar fi construit cu fonduri de la primărie. În contract se menţionează în mod cert că imobilul ce s-a construit este liber de sarcini şi că în evidenţe, potrivit certificatului de atestare fiscală nr. 7758 din data de 12.11.2011, eliberat de -, figura -, ea fiind, de altfel, proprietara terenului de 600 mp, dobândit prin uzucapiune, potrivit sentinţei civile nr. 1293 10.05.2011. Pe această suprafaţă de teren a existat o casă veche, în care au crescut, copiii, iar reclamanta, a decis să le vândă lor, pârâţilor, tocmai pentru că avea nevoie de bani şi ei i-au plătit preţul astfel după cum s-a stipulat în contract, ea păstrându-şi dreptul de uzufruct viager. S-a vândut casa ce există pe teren, nu altă casă, casă construită din bolţari, nu din chirpici sau paiantă. Deci, casa ce s-a vândut este casa ce şi în prezent se află pe teren. Ei sunt proprietarii acestui imobil. Nu ne considerăm proprietari, suntem, potrivit contractului de vânzare-cumpărare, iar reclamanta, prin contract, şi-a rezervat dreptul de uzufruct viager pe tot timpul vieţii. Casa este mică, însă au  plătit preţ pentru ea, este o casă pentru care reclamanta a depus înscrisuri de la -, ea fiind proprietarul terenului, fireşte că, în virtutea principiului accesiunii imobiliare, este şi proprietarul construcţiei, chiar dacă acea construcţie este edificată fară autorizaţie. Reclamanta a promovat pe rolul Judecătoriei Paşcani un dosar pentru rezoluţiune contract, dosar ce are nr. /2013, iar prin sentinţa civilă nr. 1040/24 martie 2014, definitivă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 708/09.10.2015, s-a dispus respingerea acţiunii formulată de reclamantă pentru rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare. În acel dosar a invocat încălcarea clauzei de uzufruct viager menţionat în conţinutul contractului. Nu s-a putut face vreo dovadă că i-am fi încălcat uzufructul. Noi locuim în comuna -. Înţelegea a fost ca reclamanta să rămână în imobil, să folosească terenul, în niciun caz nu i-am încălcat uzufructul.

Se solicită nulitatea absolută a contractului de vânzare-eumpărare. Articolul 1179 Cod civil menţionează cele patru condiţii de validitate a contractului, şi anume: capacitatea de a contracta, consimţământul părţilor, obiectul determinat şi licit, o cauză licită şi morală. Contractul s-a încheiat în condiţiile în care reclamanta avea capacitatea să contracteze, consimţământul a fost exprimat în faţa notarului, actul i s-a citit, obiectul contractului este determinat şi licit, adică este vorba de o casă şi o suprafaţă de teren descrise şi pentru care s-au prezentat acte, cauza este licită şi morală. Contractul este încheiat în condiţii de legalitate, proprietarul terenului devine şi proprietarul construcţiei, potrivit principiului accesiunii imobiliare. Adresa primăriei cu privire la construirea locuinţei reclamantei nu afectează dreptul lor de proprietate asupra casei situată pe terenul proprietatea lor. Contractul a fost încheiat astfel cum prevăd dispoziţiile legale, şi anume s-a predat preţul, s-a respectat clauza de uzufruct, reclamanta a înţeles conţinutul actului. Nu există niciun motiv de nulitate a acestui contract.

În dovedire: interogatoriu pentru reclamantă, înscrisuri, martori, documentaţia care a stat la baza încheierii contractului de vânzare-eumpărare de la Biroul Notarului Public -.

În drept, se invocă art. 205 C.proc.civ.

S-a administrat proba cu interogatoriul reclamantei, proba cu înscrisuri, s-a solicitat notarului documentaţia aferentă încheierii contractului de vânzare-cumpărare, s-au solicitat relaţii de la -, privind regimul juridic al construcţie, şi acte de la OCPI iaşi, aferente încheierii de intabulare.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 844/27.12.2011/BNP -, reclamanta -, în calitate de vânzătoare, a vândut pârâţilor -, căsătorit -, în calitate de cumpărători, suprafaţa de 600 mp teren categoria „curţi construcţii”, situat în intravilanul -, situat în T22, p CC 1516, împreună cu una casă de locuit, amplasată pe acest teren, construită din bolţari, acoperită cu internită, compusă din cameră, bucătărie şi hol, cu vecinătăţile şi dimensiunile specificate în schiţa ce face parte integrantă din contract. preţul vânzării a fost de 4000 de lei, pe care reclamanta l-a primit la data autentificării contractului. Reclamanta şi-a rezerva uzufructul viager asupra imobilelor. S-a specificat că pârâţii intră în stăpânirea de drept la data autentificării contractului, iar de fapt la data decesului reclamantei. Se menţionează în contract că terenul a fost dobândit de reclamantă prin uzucapiune, aşa cum rezultă din sentinţa civilă nr. 1293/10.05.2011 a Judecătoriei Paşcani, definitivă şi irevocabilă, iar casa prin construire cu aport propriu, fără autorizaţie de construcţie. S-a mai precizat că imobilele sunt înscrise în registrul agricol şi în evidenţele fiscale, fără datorii, cum rezultă din actele emise de primărie, şi că bunurile nu sunt scoase din circuitul civil. (f.9 şi urm.).

Reclamanta invocă drept cauză de nulitate absolută a contractului faptul că locuinţa pe care a înstrăinat-o a fost construită ca urmare a alocării unor sume de bani de către guvern, în cadrul programului de reparare/reabilitare şi reconstruire a unor locuinţe afectate de calamităţile naturale din iulie 2008, i-a fost predată cu titlu gratuit de comuna Ruginoasa în anul 2008, cu interdicţia de vânzare prin acte între vii, pentru 5 ani, aşa cum rezultă din art. 2 alin. 3 din OUG 68/2006.

Potrivit expunerii de motive a OUG 68/2006, „De asemenea, această situaţie se motivează şi prin necesitatea urgentă de prevenire a intenţiilor de înstrăinare a caselor de locuit construite prin programe sau acţiuni ale Guvernului pentru persoane ori familii rămase fără adăpost în urma avarierii grave sau distrugerii locuinţelor proprii ca urmare a producerii unor calamităţi naturale, după predarea acestora către beneficiari, ca măsuri necesare pentru protecţia banilor publici alocaţi de Guvern în cadrul programelor şi acţiunilor respective şi pentru evitarea denaturării scopului pentru care au fost construite aceste case prin efort naţional, materializat prin cheltuirea unor sume importante de la bugetul de stat.”

Potrivit art. 2 din OUG 68/2006, „ (1) Casele de locuit construite prin programe sau acţiuni ale Guvernului pentru persoane sau familii rămase fără adăpost în urma avarierii grave sau distrugerii locuinţelor proprii datorită unor calamităţi naturale se predau cu titlu gratuit beneficiarilor acestora, prin proces-verbal de predare-primire a caselor de locuit din zonele calamitate, încheiat de consiliile locale de care aparţin, conform modelului prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta ordonanţă de urgenţă.

(2) Procesul-verbal de predare-primire a caselor de locuit din zonele calamitate prevăzut la alin. (1) este actul care constituie titlul dreptului de proprietate asupra casei de locuit în condiţiile prezentei ordonanţe de urgenţă.

(3) Casele de locuit prevăzute la alin. (1) nu pot fi înstrăinate prin acte între vii pe o perioadă de 5 ani de la data predării acestora către beneficiari. Înstrăinarea casei de locuit prin acte între vii înainte de termenul de 5 ani se poate face numai după restituirea către bugetul de stat a contravalorii sumelor cheltuite pentru construirea acesteia, rezultată din actualizarea la zi a valorii casei de locuit consemnată în procesul-verbal prevăzut la alin. (2), prin aplicarea indicelui de inflaţie comunicat de -.

(4) Beneficiarii caselor de locuit prevăzute la alin. (1) sunt obligaţi să-şi asigure imobilele pentru daune provocate de calamităţi naturale, pe o perioadă de minimum 5 ani de la data primirii acestora. Neîndeplinirea acestei obligaţii exonerează statul cu privire la acordarea unui nou sprijin în reconstruirea sau reabilitarea respectivelor case de locuit, în cazul în care vor fi deteriorate ori distruse ca efect al unor calamităţi naturale ce se pot produce în perioada de 5 ani de la data primirii acestora.

(5) Neîndeplinirea de către beneficiarii caselor de locuit a obligaţiilor ce le revin potrivit prevederilor alin. (3) şi (4) reprezintă condiţii suspensive care afectează dreptul de proprietate la înscrierea acestuia în Cartea funciară, în condiţiile legii.”

Dreptul de nudă proprietate al pârâţilor a fost intabulat în cartea funciară prin încheierea nr. 21717/12.10.2012 , la fel şi dreptul de uzufruct al reclamantei. (f.192 şi urm.).

Cu privire la teren, se reţine că acesta a fost dobândit prin uzucapiunea de lungă durată, ala cum rezultă din sentinţa civilă nr. 1293/10.05.2011 a Judecătoriei Paşcani, definitivă şi irevocabilă, pronunţată în dosarul nr. /2010(f. 124-125).

Cu privire a regimul juridic al casei înstrăinate, din cuprinsul contractului de vânzare nu rezultă anul edificării construcţiei. Din adeverinţa emisă de - în noiembrie 2011, depusă de notarul instrumentator în cadrul documentaţiei solicitate, rezultă că reclamanta figura în registrul agricol cu o casă  construită în anul 2010 (f.122) şi teren de 600 mp, iar potrivit certificatului de atestare a edificării construcţiei emis în 12 decembrie 2011, că pe teren există o construcţie edificată în anul 1961 ( fără a se preciza că e casă de locuit)(f.122).

Potrivit relaţiilor obţinute de la comuna R- (f. 131 şi urm.), - nota internă a inspectorului de urbanism, se arată că prin HG 107/2005, s-a aprobat acordarea unor ajutoare băneşti pentru refacerea locuinţelor unui număr de 15 familii din comuna, printre care şi reclamanta, alocându-i-se 25000 lei (f. 139). Apoi, reclamanta a mai beneficiat şi de ajutoare materiale ce au constat în materiale de construcţii. Prin contractul de prestări servicii nr. 4269/01.09.2008 (f.145 şi urm.), societatea - a fost contractată pentru a efectua lucrările de construcţie a locuinţei pentru reclamantă şi încă o persoană, contractul fiind completat prin actul adiţional nr. 7059/20.11.2008. Valoarea iniţială a fost de 30000 lei, apoi s-a suplimentat cu 6000  de lei. Prin procesul verbal din 18.12.2008, s-au recepţionat lucrările de interior şi tencuielile exterioare(f. 154). La recepţie au participat reclamanta, şi reprezentanţi ai comunei, ai prefecturii, ai constructorului.

În aceeaşi notă internă, inspectorul menţionează că, în lipsa titlului de proprietate pe terenul pe care i s-a construit casa nouă, până la sentinţa din 2011, nu i s-a putut elibera reclamantei autorizaţie de construcţie sau de demolare. Demolarea construcţiei vechi, ce era în stadiu avansat de degradare, nu se cunoaşte la ce dată a avut loc.

Din coroborarea tuturor acestor probe, rezultă neîndoielnic că s-a vândut construcţia edificată din ajutoarele primite de la stat de către reclamantă, aceasta fiind menţionată în anexa HG 107/2005 (f.139), şi cu privire la care s-a încheiat între - şi societatea - contractul 4269/01.09.2008, reclamanta figurând în anexa I, referitoare la construcţie de casă nouă (f.148).

Chiar dacă nu s-a încheiat procesul verbal de predare-primire de care face vorbire art. 2 alin.2 şi 3 din OUG 68/2006, totuşi, procesul –verbal din anul 2008 cu privire la finalizarea lucrărilor de interior şi exterior ale casei, rezultă că imobilul construcţie a fost predat cel puţin în anul 2008. Potrivit adeverinţei emise de primărie, ce a fost folosită la întocmirea contractului, casa a fost edificată în anul 2010. Indiferent din ce perspectivă privim, în nici un caz nu s-a vândut, cum au susţinut pârâţii, casa în care au crescut (pârâtul, care era în vârstă de 60 de ani la data vânzării). De asemenea, este greu de crezut că nu a cunoscut ce imobile sunt în curtea reclamantei, câtă vreme este fiu, presupunându-se că a avut relaţii normale cu reclamanta, câtă vreme aceasta a dorit la acel moment să vândă, şi, în plus, edificarea construcţiei a durat mai mult timp.

Prin art. 2 alin. 3 şi 5 s-a introdus o interdicţie temporară de înstrăinare a locuinţelor ce intră sub incidenţa acelei ordonanţe, prin acte între vii, pentru o perioadă de 5 ani, sub condiţia suspensivă a restituirii ajutoarelor primite către stat, cu evaluarea la zi a valorii casei de locuit.

Vânzarea (înstrăinarea aşadar) a avut loc în anul 2011, înăuntrul termenului de 5 ani, indiferent că îl privim ca începând cu anul 2008 sau 2010. Prin urmare, pentru a fi legal încheiată, trebuia îndeplinită condiţia suspensivă a restituirii ajutoarelor primite de la stat, la valoarea actualizată. Or, din nicio probă nu rezultă că sumele primite ar fi fost restituite.

Încălcarea interdicţiei de vânzare şi neîndeplinirea condiţiei suspensive edictate de lege, (care practic a scos din circuitul civil imobilul construcţie), are drept consecinţă nulitatea absolută a contractului, sub aspectul vânzării casei de locuit.

Potrivit art. 1250 C.civ., „Contractul este lovit de nulitate absolută în cazurile anume prevăzute de lege, precum şi atunci când rezultă neîndoielnic din lege că interesul ocrotit este unul general”. În cazul de faţă suntem în prezenţa unui caz de nulitate absolută virtuală legală, aspect ce rezultă din expunerea de motive a OUG 68/2006, respectiv norma a fost edictată pentru protecţia banilor publici.Însă sancţiunea nu va afecta contractul de vânzare - cumpărare în întregime, ci numai parţial. Astfel, obiectul contractului de vânzare - cumpărare nr. 844/27.12.2011/BNP - ( desigur privind bunurile ca obiect derivat ale contractului) îl constituie suprafaţa de teren de 600 mp şi o construcţie casă de locuit.

Terenul există în realitate, fiind inclus în circuitul civil, dobândit de reclamantă prin uzucapiune potrivit sentinţei civile nr. 1293/10.05.2011 a Judecătoriei Paşcani, definitivă şi irevocabilă, pronunţată în dosarul nr. 4213/866/2010, astfel că sancţiunea nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare va fi nu totală, ci parţială, respectiv numai in ceea ce priveşte construcţia.Chiar dacă obiectul unui contract de vânzare - cumpărare îl constituie o construcţie şi terenul aferent, aceste doua imobile reprezintă entităţi distincte; ele nu formează un tot indivizibil pentru a determina extinderea unei cauze de nevalabilitate de la un obiect către altul. Un act juridic translativ de drepturi reale cu privire la o construcţie şi suprafaţa de teren aferentă are în realitate doua obiecte, astfel că verificarea condiţiilor de validitate ale acestei convenţii va avea loc cu privire la fiecare obiect în parte, urmând ca şi consecinţele validităţii sau dimpotrivă nevalabilităţii să se repercuteze asupra fiecăruia dintre aceste două obiecte. Se respectă în acest mod şi principiul operării nulităţii parţiale a unui act juridic, nulitatea totală constituind excepţia şi nu regula. De asemenea, aceasta sancţiune a nulităţii absolute parţiale corespunde şi principiului procesual al disponibilităţii, având în vedere că reclamanta a motivat acţiunea sa numai cu privire la nevalabilitatea obiectului construcţie, neinvocând nici un motiv de nelegalitate cu privire la obiectul constând în terenul în suprafaţa de 600 mp.

În acest context, se va constata nulitatea absolută parţială a contractului nr. 844/27.12.2011/BNP -, sub aspectul înstrăinării construcţiei, acţiunea urmând a se admite în parte.

Ca efect al constatării nulităţii absolute parţiale şi a principiului restitutio in integrum, având în vedere că reclamanta a solicitat „ca imobilul teren vândut de 600 mp şi casă situată pe acest teren să rămână în proprietatea sa”, se va dispune restabilirea situaţiei anterioare între părţi, în sensul că reclamanta va redobândi nuda proprietate asupra construcţiei vândute prin contractul nr. 844/27.12.2011/BNP -, dar va fi obligată să restituie pârâţilor jumătate din preţul plătit, respectiv suma de 3000 de lei. Instanţa constată că preţul vânzării, de 4000 de lei, a fost stabilit într-o sumă globală, însă chiar reclamanta a indicat că valoarea terenului este de 5422,8 lei, iar a casei de 37417,32 lei (f.19), ceea ce înseamnă că este mai valoroasă construcţia decât terenul, astfel că se impune ca reclamanta să restituie pârâţilor suma de 3000 de lei, pe care instanţa o apreciază ca fiind corespunzătoare construcţiei.

Cu privire la cheltuielile de judecată, solicitate de părţi, instanţa constată că reclamanta nu a făcut dovada acestora în condiţiile art. 452 C.proc.civ., iar pentru taxa judiciară de timbru a beneficiat de ajutor public judiciar.

Nici pârâtul nu a făcut dovada cheltuielilor de judecată, neataşând nicio chitanţă la dosar.Potrivit art. 18 din  OUG 51/2008, „Cheltuielile pentru care partea a beneficiat de scutiri sau reduceri prin incuviintarea ajutorului public judiciar vor fi puse in sarcina celeilalte parti, daca aceasta a cazut in pretentiile sale. Partea cazuta in pretentii va fi obligata la plata catre stat a acestor sume”.Pârâţii au căzut în pretenţii în proporţie de 50 %, astfel că vor fi obligaţi să restituie către stat suma de 945,1 lei, ( jumătate din taxa judiciară de timbru pentru care s-a acordat reclamantei ajutor public judiciar).

Potrivit art. 50² din OUG 51/2008, „în situaţia în care, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, beneficiarul ajutorului public dobândeşte bunuri sau drepturi de creanţă a căror valoare, respectiv cuantum, depăşeşte de 10 ori cuantumul ajutorului public acordat, acesta este obligat să restituie ajutorul public”.

Reclamanta redobândeşte nuda proprietate asupra casei de locuit, a cărei valoare a estimat-o la suma de 37417,32 lei (f.20). Fiind doar nuda proprietate redobândită, apreciază instanţa că suma de 37417,32 lei se înjumătăţeşte, astfel că reclamanta a dobândit un bun de 10 ori mai valoros decât ajutorul public acordat ( 945,1 lei X10 = 9451 lei), astfel că va obligată să restituie statului suma de 945,1 lei pentru care a beneficiat de ajutor public judiciar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite în parte acţiunea formulată de reclamanta -, în contradictoriu cu pârâţii -şi drept consecinţă:

Constată nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 844/27.12.2011/BNP -, numai sub aspectul înstrăinării nudei proprietăţi asupra construcţiei –casă de locuit, construită din bolţari, acoperită cu internită, compusă din cameră, bucătărie şi hol amplasată pe terenul de 600 mp, T22, p CC1516, situat în intravilanul comunei -.

Repune părţile în situaţia anterioară, în sensul că reclamanta redobândeşte nuda proprietate asupra construcţiei de mai sus, dar este obligată să restituie pârâţilor suma de 3000 de lei, parte din preţul plătit.

Respinge în rest cererea ca neîntemeiată.

Obligă pârâţii să restituie statului suma de 945,1 lei, ( jumătate din taxa judiciară de timbru pentru care s-a acordat reclamantei ajutor public judiciar).

Obligă reclamanta să restituie către stat suma de 945,1 lei pentru care a beneficiat de ajutor public judiciar.

Respinge cererile părţilor de acordare a cheltuielilor de judecată ca neîntemeiate.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Paşcani.

Pronunţată  prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei, astăzi,  23.11.2018.

Preşedinte, Grefier,

Domenii speta

Spete similare