Fond funciar

Pe rol fiind  judecarea cauzei civile privind pe reclamantul YY în contradictoriu cu pârâţii  YY ş.a., având ca obiect fond funciar nulitate parţială T.P.

La apelul nominal făcut în ziua pronunţării lipsesc părţile.

Procedura este  legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă care învederează instanţei faptul că, dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în şedinţa publică din data de 23 noiembrie 2016, dezbaterile fiind consemnate în încheierea de şedinţă din acea zi, care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Din lipsă de timp pentru deliberare conform dispoziţiilor art. 396 din CPC şi pentru a da posibilitatea părţilor să depună concluzii scrise, instanţa a amânat pronunţarea pentru azi, 07 decembrie 2016.

S-au studiat actele şi lucrările dosarului.

După studiu şi deliberare instanţa dă sentinţa de faţă.

INSTANŢA

Asupra acţiunii civile de faţă;

Prin cererea înregistrată iniţial la această instanţă sub nr. XXX/244/2014* reclamantul YY în contradictoriu cu pârâţii YY ş.a., a solicitat instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună :

- I. constatarea nulităţii absolute parţiale a titlului de proprietate comun nr. xxx/30.10.2003 emis pe numele pârâtului YY, pentru suprafaţa de teren de 1.552 mp. înscrisă în titlul menţionat mai sus în tarlaua 36, parcele 1547 şi având ca vecini: XYYY.

- II. constatarea  nulităţii  absolute  parţiale a contractului de vânzare-cumpărare nr. XXX din 25.09.2013 pentru suprafaţa de teren de 1552 mp. pe care YY a înstrăinat-o fiicelor sale.

I. În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că este vecin cuYY. Casa în care locuieşte este situată pe un teren în suprafaţă de 500 mp. ce are ca teren aferent suprafaţa de 1400 mp. (real măsurat 1552 mp.) înscris în tarlaua 36 parcela 1547. Acest teren a fost şi este înscris în TP. nr. XXX/59961 din 17.09.2003 pe numele mai multor coproprietari YY.

Reclamantul este fiul lui YY, decedată la data de 19.07.1994. De asemenea, toţi ceilalţi coproprietari înscrişi în TP. sunt decedaţi.

La data de 09.07.1998 între pârâtul YY şi tatăl reclamantului-YY s-a încheiat un proces-verbal olograf înregistrat la Primăria Drânceni, în care era consemnată o convenţie de schimb de terenuri. Prin aceasta tatăl reclamantului ceda lui YY terenul în litigiu, respectiv suprafaţa de 0,16 ha cu vecinii menţionaţi la pct. I din preambulul cererii, iar în schimb urma să primească o suprafaţă de 0,16 ha teren arabil pe care o avea în proprietate YY. În baza acestui înscris, care nu îndeplinea exigenţele legii pentru a opera transferul de proprietate, pârâtul a făcut demersuri şi a obţinut în mod nelegal modificarea titlului său de proprietate prin adăugarea terenului menţionat în procesul-verbal din 09.07.1998. Astfel, pârâtului i s-a eliberat un nou titlu de proprietate, dar cu acelaşi număr (XXX/30.10.2003) în care a fost adăugată suprafaţa de 1.552 mp. situată în tarlaua 36 parcela 1547. Aceeaşi suprafaţă, cu aceleaşi coordonate, apare înscrisă în continuare în T.P. nr. XXX/59961 din 17.09.2003, neputând fi radiată din acest titlu. YY a înstrăinat altor persoane terenul promis la schimb tatălui reclamantului-YY, prin procesul-verbal din 09.07.1998, iar acele persoane şi-au construit casă pe terenul respectiv, întrucât procesul-verbal de schimb din 09.07.1998 nu este consemnat într-un act autentic, nu a operat transferul dreptului de proprietate între părţi. Mai mult decât atât, YY nu ar fi avut dreptul, iar acordul celorlalţi coproprietari, să facă schimburi de terenuri cu o suprafaţă înscrisă într-un titlu comun. În aceste condiţii, înscrierea acestui teren în titlul de proprietate al pârâtului YY, cu nr. XXX din 30.10.2003, este nelegală, motiv pentru care solicită constatarea nulităţii parţiale a titlului în ceea ce priveşte această suprafaţă de teren în baza art. III lit.a) pct. ii) din Legea nr. 169/1997.

II. în momentul în care reclamantul a adus la cunoştinţă soţilor YY despre nelegalitatea care s-a făcut, aceştia au găsit de cuviinţă să înstrăineze către fiicele lor-YY - întregul imobil (inclusiv cei 1.552 mp.) pentru a îngreuna demersul său de recuperare a terenului. Astfel, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX din 25.09.2013 soţii YY au vândut către fiicele lor YY mobilul proprietatea lor alcătuit din construcţii şi suprafaţa totală de 3.352 mp. În această suprafaţă se include şi suprafaţa de 1.552 mp, înscrisă în mod nelegal în titlul de proprietate a lui YY. Ca o consecinţă a constatării nulităţii parţiale a titlului de proprietate al lui YY  se impune constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. XXX din 25.09.2013.

În drept, reclamantul a invocat prevederile art. III, alin.(1), lit.a) pct ii) din Legea nr.169/1997, art.1242 N.C.C., art.1247 rap. la art.1235 şi urm. N.C.C., art.1254 N.C.C.

În dovedire a solicitat proba cu: acte, expertiză topometrică.

Pârâta YY, a formulat întâmpinare prin care a solicitat admiterea acţiunii reclamantului deoarece TP. XXX-proprietar YY a fost rectificat în anul 2007 ca urmare a ducerii la îndeplinire a hotărârii Comisei Judeţene de fond funciar Vaslui nr.XX din 01.03.2007 în baza propunerii Comisiei locale de fond funciar Drânceni.

Pentru suprafaţa de teren din T.36, P.1547 ce a rămas înscrisă şi în TP.1309, de aceea la data actuală s-a constatat că se suprapun doi proprietari. Această suprafaţă trebuie să rămână înscrisă în TP. nr.1309.

Pârâţii YY ş.a. au formulat întâmpinare prin care au invocat :

-1) excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului, întrucât YY şi respectiv tatăl reclamantului ar putea avea calitate procesuală de reclamant.

-2) Excepţia prescrierii dreptului la acţiune, având m vedere următoarele aspecte: în cauză sunt totodată incidente dispoziţiile art.20 ailn.3 Lg. nr.7/1996 privind Cadastrul şi Publicitatea imobiliară modificată prin Lg. nr.247/2005 cu referire la art.5 aiîn.2 titlul X din Lg. nr.247/2005 potrivit cu care: „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”, „hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative, vor înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale dacă sunt opozabile titularilor". În speţă, antecontractul poate fi considerat acel proces-verbal de schimb încheiat la data de 09.07.1998, sub forma unui înscris sub semnătura privată.

În anul 2003 a emis titlul de proprietate nr. XXX din 30.10.2003 pe numele YY fără a fi menţionat schimbul de teren, deşi exista acordul de voinţă expres al celor doi proprietari de terenuri. Întrucât tatăl reclamantului a înstrăinat tot în anul 1998 terenul primit la schimb de la YY, a fost nevoie să se concretizeze voinţa părţilor în declaraţiile date în faţa Primarului comunei XX, nr.743/744 şi 752 din 19.02.2007.

Astfel, în cazul de faţă, actul autorităţii administrative, în speţă Hotărârea nr. XX din 01.03.2007 emisă de Comisia Judeţeană Vaslui de Stabilire a Dreptului de Proprietate Privată asupra terenurilor, a certificat acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale.

Prin urmare, un atare tip de acţiune poartă asupra unui drept patrimonial de creanţă, fiindu-i aplicabil termenul general de prescripţie de 3 ani, prevăzut de art.3 din Decretul nr.167/1958, coroborat cu dispoziţiile generale înscrise în art.1 din susmenţionatul act normativ: „dreptul la acţiune având un obiect patrimonial se stinge prin prescripţie dacă nu a fost exercitat în termenul prevăzut de lege".

-3) Excepţia inadmisibilităţii acţiunii.

Anterior rejudecării instanţa a analizat două dintre excepţii, respectiv lipsei calităţii procesuale active a reclamantului şi a prescrierii dreptului la acţiune.

În rejudecare, instanţa a analizat doar excepţia inadmisibilităţii acţiunii, concluzionând că aceasta este neîntemeiată deoarece din motivarea inserată de pârâţi rezultă clar că aceasta vizează fondul cauzei, nefiind o excepţie veritabilă.

La solicitarea reclamantului a fost administrată proba cu expertiză de specialitate topo cadastrală.

Pe fondul cauze, din analiza întregului material probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarea stare de fapt şi de drept:

Titlul de proprietate nr. XXX, a cărui nulitate parţială se invocă, a fost emis în data de 30.10.2010 ca urmare a reconstituirii dreptului de proprietate pentru terenul în suprafaţă de 1,82 ha situat în com. Drânceni, jud. Vaslui, în favoarea lui YY .

Ulterior, prin hotărârea nr. YY din 01.03.2007 acest titlu a fost modificat, la propunerea Comisiei locale de fond funciar a com. Drînceni, în sensul înscrierii suprafeţei de 1552 mp. teren în intravilanul satului Râşeşti, în T.36, P.1547 pe care Condrea Gheorghe o deţine, prin radierea acesteia din extravilan.

Ulterior, pe baza acestui titlu, pârâtul YY întocmeşte contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. YY din 25.10.2013 prin care vinde către pârâtele YY suprafaţa de 3352 mp. din intravilan.

Reclamantul îşi legitimează interesul pentru prezenta acţiune prin prisma faptului că el este fiul lui YY care este coproprietar împreună cu YY asupra suprafeţei de 4 ha 4000 mp. conform titlului de proprietate comun XXX/59961 din 17.09.2003.

Suprafaţa de 1400 mp. din intravilan ce figurează în TP-ul comun al autoarei sale, este situată în T.36, P.1547 şi cu toate că tatăl său YY în anul 1998, acesta nu era abilitat să încheie nici un act prin care să dispună asupra patrimoniului soţiei YY(decedată la 19.07.1994).

Referitor la primul capăt de cerere, instanţa reţine că:

Nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, instanţa fiind datoare a verifica dacă prin emiterea titlului de proprietate au fost respectate dispoziţiile speciale de constituire sau reconstituire a dreptului de proprietate.

Prin urmare, condiţiile de valabilitate ale unui titlu de proprietate eliberat în baza Legii nr. 18/1991 sunt cele prevăzute de legea în vigoare la data emiterii. Modificarea ulterioară a acestora nu face ca valabilitatea actului să fie apreciată faţă de normele în vigoare la data verificării. Nulitatea reprezintă sancţiunea pentru încălcarea normelor legale edictate pentru încheierea valabilă a unui act, în vigoare la data emiterii acestuia.

Titlul de proprietate reprezintă actul prin care se finalizează activitatea autorităţilor publice special înfiinţate în vederea punerii în  aplicare a prevederilor legii nr.18/1991, respectiv a comisiilor  pentru stabilirea dreptului de proprietate.

Analizând titlul de proprietate nr. XXX/59961 din 17.09.2003 instanţa reţine că eliberarea acestuia s-a făcut cu respectarea normelor legale în vigoare la momentul respectiv.

Pe de altă parte şi Titlul de proprietate nr. XXX din 30.10.2003, a cărui nulitate parţială se invocă, a fost emis cu respectarea normelor legale în vigoare la momentul respectiv.

Chestiunea pusă în discuţie în speţa de faţă este aceea dacă hotărârea emisă sub nr.XX din 01.03.2007 de Comisia Judeţeană de Fond Funciar Vaslui, prin care cel din urmă titlu a fost modificat, la propunerea Comisiei locale de fond funciar a com. Drînceni, în sensul înscrierii suprafeţei de 1552 mp. teren în intravilanul satului Râşeşti, în T.36, P.1547 pe care YY o deţine, prin radierea acesteia din extravilan.

Cum această hotărâre nu a fost atacată la momentul respectiv de vreuna din părţile interesate, în condiţiile art. 53 şi următoarele din Legea nr. 18/1991, iar titlul a fost eliberat în conformitate cu acestea, nu există motive pentru modificarea titlului.

Ambele titluri de proprietate au fost emise în anul 2003 cu respectarea procedurii prevăzute de Legea nr.18/1991 în favoarea foştilor proprietari şi fără a se ţine cont de procesul-verbal de schimb din data de 09.07.1998.

Dispoziţiile art.III alin.1 pct.ii) din Legea nr.169/1997 reglementează un caz de nulitate absolută pentru actele de reconstituire sau constituire emise cu încălcarea dispoziţiilor legale; ori, cele două titluri de proprietate au fost emise în mod legal în anul 2003, modificarea titlului de proprietate nr.XXX/2003 neputând fi circumscrisă ipotezei prevăzute de dispoziţiile art.III pct.ii) din Legea nr.169/1997. Abia după reconstituirea dreptului de proprietate, cu respectarea procedurii prevăzute de Legea 18/1991, autorităţile competente, în baza înţelegerii dintreYY, declanşează procedura de modificare a titlurilor de proprietate în sensul că în titlul de proprietate nr. XXX/2003 se înscrie suprafaţa de 1552 mp. situată în tarlaua 36 parcela 1547.

Cazurile de nulitate sunt strict limitativ prevăzute de dispoziţiile art.III alin.1 din Legea nr.169/1997 şi nu pot fi extinse.

Pentru acest teren, tatăl reclamantului a primit la schimb de la pârâtul YYsuprafaţa de 1600 mp. teren, însă în aceeaşi zi  (09.07.1998) YY schimbă suprafaţa primită cu YY care-i cedează suprafaţa de 2500 mp. cu proces-verbal.

În speţă, analiza proceselor-verbale de schimb exced procedurii prevăzute de Legea nr.169/1997, instanţa fiind investită cu analiza cauzei de nulitate a titlului de proprietate nr.1413/30.10.2013.

Potrivit art.44 indice 10 din Legea nr.169/1997 anterior modificării din anul 2005 prin Legea nr.247/2005 : „Terţii care au fost vătămaţi în drepturile lor prin hotărârea comisiei judeţene sau prin ordinul prefectului ori în alt mod, prin acte administrative prealabile ordinului, cum este cazul propunerilor primarului, şi care nu aveau interes de a se adresa acestor organe, având deja un titlu de proprietate privată asupra terenului, ori li se recunoscuse un asemenea drept, potrivit legii, nu pot folosi decât calea acţiunilor de drept comun, petitorii sau, după caz, posesorii, în special revendicarea, şi nu procedura prevăzută în acest capitol.”

Reclamantul a recunoscut la interogatoriul luat la termenul din 08.06.2016  că a ştiut despre hotărârea de modificare efectuată de Comisia Judeţeană în anul 2007, însă nu a efectuat nici un demers deoarece tatăl lui nu a spus nimic (răspunsul la întrebarea nr.2-fila 58).

Pe de altă parte, jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, referitoare la anularea titlurilor de proprietate emise în baza legilor fondului funciar, a statuat, ţinând cont că anularea titlurilor emise reprezintă o privare de proprietate astfel încât, că anularea va fi permisă numai dacă este prevăzută de lege, urmăreşte un scop legitim şi păstrează un just echilibru între interesul general al comunităţii şi imperativele protecţiei drepturilor fundamentale ale individului (Cauza 36900/03 Toşcuţă şi alţii împotriva României, Hotărârea din 25 noiembrie 2008, definitivă la 25.02.2009).

Prin urmare, anularea titlurilor emise în baza dispoziţiilor legii fondului funciar este permisă numai dacă este prevăzută de lege, urmăreşte un scop legitim, păstrează un just echilibru între interesul general al comunităţii şi imperativele protecţiei drepturilor fundamentale ale individului.

Câtă vreme în speţă, nu este incident în cauză nici unul din motivele de nulitate prev. de legea nr.169/1997, iar din probe nu rezultă că anularea titlului de proprietate păstrează un echilibru între interesul general al comunităţii şi imperativele protecţiei drepturilor fundamentale ale reclamantului, instanţa apreciază că primul capăt de cerere este neîntemeiat, urmând să fie respins.

Referitor la capătul de cerere subsecvent prin care reclamantul în calitate de terţ a solicitat desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare nr.2482/25.09.2013 pentru suprafaţa de 1.552 mp., instanţa având în vedere soluţia capătului principal de cerere nu poate dispune în sensul admiterii acestuia.

Mai  mult, instanţa reţine că terenul oferit la schimb de către tatăl reclamantului provine dintr-o masă succesorală în privinţa căreia comoştenitorii enumeraţi în titlul de proprietate nr.1309/2003 se afla în stare de indiviziune şi în prezent. Cum aeclamantul şi copermutantul YY sunt moştenitorii defunctei Vasilache Catrina, aşa cum s-a opinat în practica judiciară, actele de dispoziţie asupra patrimoniului succesoral nu sunt supuse sancţiunii nulităţii absolute ci, sunt supuse condiţiei rezolutorii, dreptul de proprietate al copermutantului YY urmând a se desfiinţa sau consolida în funcţie de rezultatul unui partaj judiciar.

Cât priveşte cheltuieli de judecată, în această situaţie, potrivit principiului disponibilităţii manifestat în cadrul procesului civil, instanţa va lua act de cererea pârâţilor privind solicitarea cheltuielilor pe cale separată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge acţiunea civilă formulată de reclamantul YY în contradictoriu cu pârâţii YY ş.a., având ca obiect fond funciar nulitate parţială T.P.

Ia act de cererea pârâţilor privind solicitarea cheltuielilor de judecată pe cale separată. 

Cu apel în 30 zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria Huşi.

Pronunţată în şedinţa publică azi, 07.12.2016.

Domenii speta

Spete similare