Admitere cerere de rectificare a unui titlu de proprietate

DECIZIA CIVILĂ nr. 201

Data de 13 februarie 2019

Autor: Dănuţ-Cristian Bălan

Domeniu asociat: FOND FUNCIAR

Titlu: Admitere cerere de rectificare a unui titlu de proprietate

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploieşti cu numărul 24324/281/2017 din data de 22.11.2017, petentul XXX, în contradictoriu cu intimatele Comisia Judeţeană Prahova de Fond Funciar, Comisia Locală de Aplicare a Legilor Fondului Funciar XXX şi YYY, a solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună: modificarea Titlului de proprietate nr. XXX/1995 eliberat pe numele defunctului Tudoran Ion Nicolae, în sensul corectării numărului de parcelă din X cum este menţionat în prezent în Y aşa cum este corect; obligarea intimatei Comisia Judeţeană de Aplicare a Legii Fondului Funciar să emită un nou Titlu de proprietate care să corespundă planurilor parcelare, cu cheltuieli de judecată.

În fapt, petentul a învederat că autoarea sa, XXX, decedată la data de 15.11.2010, a deţinut în proprietate imobilul teren arabil situat în extravilanul Comunei XXX, în suprafaţă de 5000 mp amplasat în tarla 107, parcela AX. După decesul mamei sale, această suprafaţă de teren a făcut obiectul masei succesorale astfel cum rezultă din certificatul de moştenitor suplimentar nr. 75 din 25.07.2017 eliberat de BNP Drăgan Nicoleta în dosarul nr 84/2017, unicul moştenitor fiind reclamantul XXX. Dorind să întocmească documentaţia pentru intabularea acestei suprafeţe de teren, a fost înştiinţat că Titlul de proprietate emis pe numele defunctului XXX (moştenitoare fiind intimata YYY) nr.XXX/1995 cuprinde menţiuni eronate în sensul că numărul parcelei 534/36 aparţine terenului ce-l moşteneşte petentul, de la mama sa.

În drept, cererea nu a fost motivată.

În dovedirea cererii au fost depuse înscrisuri.

Intimata YYY, legal citată, a formulat la data de 25.01.2018 întâmpinare prin care a învederat instanţei că moştenitoarele defunctului XXX, la data de 14.06.2007, au vândut, ca vânzători de bună credinţă, terenul ce face obiectul acestui dosar, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat la biroul notarului public Nicoleta Drăgan, nr. 5810/19.12.2007, situat în extravilanul com. XXX, sat Târgşorul Nou, judeţul Prahova, tarlaua 107, Parcela A, X în suprafaţă de 4500 mp numitei SC XXX SRL. Totodată, a precizat că terenul (lotul vândut) de 4500 mp este cel corect. De asemenea, a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi a lipsei de interes.

La data de 21.02.2018, petentul a formulat cerere modificatoare a cererii introductive prin care a arătat că înţelege să se judece cu intimatele Comisia Judeţeană de Aplicare a Legilor Fondului Funciar, Comisia Locală XXX, U, V, Z si SC XXX SRL, solicitând ca instanţa să dispună modificarea Titlului de proprietate nr. XXX/1995 eliberat pe numele defunctului Tudoran Ion Nicolae, în sensul corectării numărului de parcelă din X, cum este menţionat în prezent, în Y aşa cum este corect; obligarea intimatei Comisia Judeţeană de Aplicare a Legii Fondului Funciar să emită un nou Titlu de proprietate care să corespunda planurilor parcelare; obligarea intimatelor persoane fizice şi intimata persoană juridică SC XXX SRL să rectifice actele subsecvente emiterii titlului de proprietate (certificat de moştenitor, contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr 5810/2007, evidenţele OCPI Prahova) ori să le efectueze petentul, pe cheltuiala acestora.

La termenul de judecată din data de 12.06.2018, instanţa a dispus unirea cu fondul cauzei a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive invocate de către intimata YYY şi a constatat că excepţia lipsei de interes a fost invocată din eroare, motivele invocate în cadrul acestei excepţii circumscriindu-se excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive.

Prin sentinţa civilă nr. 7265/10.10.2018 instanţa de fond a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatei YYY, invocată de această intimată şi a respins ca neîntemeiată cererea modificată, formulată de petentul XXX în contradictoriu cu intimatele Comisia judeţeană de aplicare a legilor fondului funciar Prahova, Comisia locală de aplicare a legilor fondului funciar XXX, YYY, V, Z şi XXX SRL.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut în fapt următoarele:În privinţa excepţiei lipsei calității procesuale active a intimatei YYY, invocată de aceasta instanţa de fond a constatat că, calitatea procesuală pasivă presupune existenţa unei identităţi între persoana pârâtului şi cel care este obligat în raportul juridic litigios, prin prisma dispoziţiilor art. 36 C.proc.civ. Întrucât reclamantul este cel care porneşte acţiunea, acestuia îi revine sarcina de a justifica atât calitatea procesuală activă cât şi calitatea procesuală pasivă.

Prin prezenta acțiune (astfel cum a fost modificată, în privința obiectului și a părților intimate – f. 53), petentul a solicitat ca instanța să dispună următoarele: 1) modificarea titlului de proprietate (TP) nr. XXX/1995 eliberat pe numele defunctului Tudoran Ion Nicolae, în sensul corectării numărului de parcelă din X cum este menționat în prezent, în Y așa cum este corect; 2) să oblige pârâta Comisia judeţeană de aplicare a legilor fondului funciar Prahova să emită un nou TP care să corespundă planurilor parcelare; 3) să oblige intimatele persoane fizice și intimata persoană juridică XXX SRL să rectifice actele subsecvente emiterii TP (certificat de moștenitor, contract de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 5810/2007, evidențele OCPI Prahova) ori să le efectuze reclamantul, pe cheltuiala acestora.

În acest context, instanţa de fond a reținut că inclusiv intimata YYY este vizată de pretențiile petentului, respectiv solicitarea de rectificare a unor acte ale acesteia (subsecvente emiterii TP), astfel că, raportat la cele expuse, instanța de fond a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive, invocată de această pârâtă.

Pe fondul cauzei instanţa de fond a reţinut că așa cum rezultă și din adresa OCPI Prahova nr. 6582/228/06.08.2018 (f. 102), cu privire la terenul în cauză, atât în procesul-verbal de punere în posesie, cât și în TP vizat de prezenta acțiune, apare menționată parcela X (tarlaua 107), aceasta în condițiile în care în planul parcelar existent la OCPI Prahova terenul respectiv se regăsește în parcela Y (tarlaua 107). Mai precizează OCPI Prahova prin aceeași adresă și faptul că soluționarea unor astfel de neconcordanțe, ca cea invocată de petent prin capătul de cerere principal, se face prin declanșarea unei proceduri la nivelul Comisiei locale de aplicare a legilor fondului funciar XXX, care are atribuția de a întocmi documentația necesară în vederea emiterii unei hotărâri a Comisiei județene Prahova cu privire la îndreptarea eventualelor erori. Or, petentul nu a formulat, anterior depunerii la instanță a prezentei cereri de chemare în judecată, nicio cerere către autoritățile abilitate să soluționeze o astfel de situație.

De altfel, potrivit art. 591 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, rectificarea titlurilor de proprietate se poate face de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, în temeiul hotărârii comisiei judeţene.

De asemenea, conform art. 235 alin. 3 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al directorului general al ANCPI, titlurile de proprietate se pot modifica de oficiul teritorial, în temeiul hotărârii comisiei judeţene, conform art. 59^1, alin. (2) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare şi se referă la:

a) modificări ale numărului tarlalei/parcelei;

b) modificarea numelui autorului dreptului de proprietate, în conformitate cu actele de stare civilă;

c) modificarea vecinătăţilor fără afectarea amplasamentului;

d) modificarea suprafeţelor parcelelor fără modificarea suprafeţei totale.

Așadar, instanţa de fond a reținut că acțiunea în instanță într-o astfel de situație se poate formula doar în cazul în care partea este nemulțumită de rezultatul procedurii administrative, urmate în această privință, ori în cazul refuzului declanșării/desfășurării unei astfel de proceduri de către instituțiile abilitate, potrivit legii.

Așa fiind, apar ca neîntemeiate primele două capete de cerere principale formulate de petent și, ca o consecință firească, este neîntemeiat și capătul trei de cerere, accesoriu, a cărui soluționare depinde de soluția dată pe capetele principale.

Având în vedere toate considerentele expuse, cererea modificată, astfel cum a fost formulată, instanţa de fond a respins-o ca neîntemeiată.

Împotriva sentinţei civile mai sus menţionate a declarat apel petentul XXX, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei apelate în sensul admiterii acţiunii, modificate, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, apelantul-petent a arătat că, în fapt, prin acţiunea formulată şi modificată a solicitat instanţei, modificarea Titlului de proprietate nr. XXX/1995 eliberat pe numele defunctului Tudoran Ion Nicolae, în sensul corectării numărului de parcelă din X cum este menţionat în prezent în Y aşa cum este corect şi obligarea intimatei Comisia Judeţeană de Aplicare a Legii Fondului Funciar să emită un nou Titlu de proprietate care să corespunda planurilor parcelare.

Apelantul a menţionat că, prin sentinţa pronunţată, instanţa de fond a respins acţiunea promovată , ca neîntemeiată, motivat de faptul că, avea posibilitatea de a solicita Comisiei Locale de Fond Funciar, declanşarea unei proceduri, instituţie ce are în atribuţiile sale posibilitatea de a întocmi documentaţia necesară în vederea eliberării de către Comisia Judeţeană, a unei hotărâri prin care să se dispună îndreptarea eventualelor erori.

Totodată, apelantul a susţinut că a arătat instanţei de fond faptul că, dorind să întocmească documentaţia pentru intabularea acestei suprafeţe de teren, a fost înştiinţat că Titlul de proprietate emis pe numele defunctului XXX, moştenitoare fiind intimatele persoane fizice, nr XXX/1995 cuprinde menţiuni eronate în sensul că numărul parcelei 534/36 aparţine terenului ce-l moşteneşte acesta, de la mama sa.

Apelantul-petent a mai arătat că situaţia este confirmată şi de adresa nr. 18597 eliberată de Comuna XXX, la data de 19.10.2017 care certifica faptul că XXX este poziţionat corect în planul parcelar la poziţia Y cu suprafaţa de 4500 mp conform vecinătăţilor din plan şi titlul de proprietate nr. XXX/1995 cu menţiunea că în titlul de proprietate este înregistrat greşit numărul parcelei X, corect fiind Y conform planului parcelar.

Aşadar, având în vedere că sunt un terţ raportat la posesorii/deţinătorii titlului de proprietate al cărui modificare o solicită şi nu deţine acest document în original spre a fi îndreptată această eroare, apelantul a apreciat că singura cale posibilă era acţiunea în instanţa. Mai mult decât atât, terenul ce a aparținut intimatelor a fost vândut, proprietar fiind persoana juridică.

Pentru considerentele arătate, apelantul-petent a solicitat admiterea apelului formulat, schimbarea în tot a sentinţei apelate, în sensul admiterii acţiunii modificate.

Primindu-se dosarul pe rolul Tribunalului Prahova, cauza a fost înregistrată sub acelaşi număr unic de dosar, la data de  17.12.2018.

Tribunalul examinând cauza în raport de situaţia de fapt reţinută, de probele administrate în cauză, de criticile formulate şi ţinând seama de dispoziţiile legale incidente în cauză, constată că apelul este fondat pentru următoarele considerente:

În ceea ce privește excepția inadmisibilității, invocată din oficiu de instanța de apel, trebuie avute în vedere dispozițiile art.88 din Legea 36/1995, potrivit cărora actele notariale care prezintă erori materiale sau omisiuni vădite pot fi îndreptate sau completate prin încheiere de către notarul public, la cerere sau din oficiu, cu acordul părţilor, dacă lucrările cuprind date care fac posibilă îndreptarea greşelilor sau completarea omisiunilor. Acordul părţilor se prezumă dacă, fiind legal citate, nu îşi manifestă opunerea. Despre îndreptarea sau completarea efectuată se face menţiune pe toate exemplarele actului.

Prin urmare, pentru rectificarea erorilor materiale conținute de actele emise de notar, legea prevede o procedură specială, finalizată cu o încheiere. Această încheiere sau refuzul de îndeplinire a actului solicitat pot fi contestate la instanța de judecată competentă, astfel încât  cererea adresată în mod direct instanței, având ca obiect obligarea pârâților la rectificarea certificatului de moștenitor nr.98 din 14 iunie 2007 și a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.5810/19.12.2007, este inadmisibilă, urmând a fi respinsă ca atare.

În ceea ce privește cererea introductivă de instanță, având ca obiect modificarea titlului de proprietate, tribunalul reține că soluția dată de prima instanță este nelegală și netemeinică.

Astfel, pe de o parte, se poate constata că deși analizează doar condițiile de admisibilitate a unei astfel de cereri, prin prisma dispozițiilor art.59¹ din Legea nr.18/1991și ale Ordinului nr.700/2014 al Directorului General al ANCPI, reținând că modificarea nr. de tarla/parcelă din titlurile de proprietate, se poate face în procedura administrativă, sesizarea instanței fiind admisibilă doar în cazul în care partea este nemulțumită de modul de soluționare, judecătoria respinge cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Tribunalul reține ca fiind eronate considerentele primei instanțe cu privire la admisibilitatea cererii.

Potrivit art.59¹ din Legea nr.18/1991, îndreptarea erorilor materiale înscrise în titlurile de proprietate care sunt produse din cauza erorilor de scriere se efectuează de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară.(2) Rectificarea titlurilor de proprietate se poate face de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, în temeiul hotărârii comisiei judeţene.  (3) Procedura de îndreptare a erorilor materiale şi de rectificare a titlurilor de proprietate va fi aprobată prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

În același timp, s-a menținut și este în vigoare și în prezent, fără modificări, art.58 teza a-II-a din lege, potrivit căruia pe baza hotărârii judecătorești definitive, Comisia județeană care a emis titlul de proprietate îl va modifica, îl va înlocui sau îl va desființa.

În temeiul acestor două texte de lege, trebuie făcută distincția dintre tipurile de rectificare a titlurilor de proprietate, după cum urmează:

-- Îndreptarea erorilor materiale de transcriere în titlu – situație ce presupune corecta întocmire a procesului-verbal de punere în posesie și a celorlalte documente ce au stat la baza emiterii titlului, eroarea fiind una simplă, de transcriere, la momentul întocmirii titlului (art.235 alin.1 din ordinul citat mai sus enumerând astfel de posibile erori). În această situație se procedează de oficiul de cadastru la corectarea titlului, pe baza unei simple cereri și a unui referat de îndreptare eroare materială

-Modificarea titlului de proprietate - operațiune ce presupune existenta unui alt tip de greșeli în cuprinsul actului, enumerate de art,235 alin3 din Ordin, printre care și numărul de tarla și/sau parcelă. Asemenea erori ce trebuie corectate  există și în documentația care a stat la baza emiterii titlului și în același timp nu implică modificarea obiectului dreptului de proprietate , nici în sensul amplasamentului terenului și nici în sensul suprafeței totale prevăzute în titlu.

Așa cum reiese din prevederea expresă a art.59 ¹, acest din urmă tip de modificare se poate efectua de oficiile de cadastru în temeiul unei hotărâri de Comisie județeană emisă în acest sens.

Se pune problema dacă această procedură este una exclusivă sau persoana interesată are, cu privire la acest tip de modificare, opțiunea unei acțiuni directe la instanța de judecată

.În primul rând trebuie observat că procedura de emitere a hotărârii Comisiei județene nu este prevăzută de lege și nici de ordinul ANCPI. În situațiile în care a fost instituită prin hotărâri ale comisiilor județene este una greoaie, care impune cerințe împovărătoare și de multe ori imposibil de realizat, fără termene sau sancțiuni pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea defectuoasă a obligațiilor ce revin comisiilor.

Pe de altă parte, dacă textul art.59¹ alin.1 este imperativ, în sensul că îndreptarea erorilor materiale cauzate de erorile de scriere se efectuează de oficiul de cadastru, nelăsând loc la interpretări care să ducă la ideea unei competențe alternative, alin2 conține o normă supletivă, anume rectificarea titlurilor de proprietate se poate face de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, în temeiul hotărârii comisiei județene.

Corelarea acestei formulări cu cele din art.235 alin.3 din Ordinul nr.700/2014 și cu dispoziția expresă a art.58 din Legea nr.18/1991, nu pot duce decât la soluția că sesizarea instanței de judecată este o alternativă pusă la dispoziția părților interesate, nefiind exclusă în nici un fel prin reglementările speciale prevăzute pentru modificarea titlurilor pe cale administrativă.

Tribunalul apreciază că orice altă interpretare a acestor dispoziții, care să ducă la ideea inadmisibilității acțiunilor de rectificare a titlului de proprietate în situația expusă mai sus și la cea a necompetenței generale a instanțelor judecătorești ar echivala cu o restrângere a accesului la justiție și o încălcare a dreptului la un proces echitabil, prevăzut de art.21 din Constituția României și art.6 CEDO.

Desigur că aceste considerente nu vizează, așa cum s-a arătat mai sus, nici situația în care prin rectificarea titlului de proprietate ar presupune modificarea suprafeței din titlu, care se poate dispune doar prin hotărâre judecătorească.

Cu privire la fondul cererii, tribunalul reține că nici intimatele-pârâte persoane fizice, succesoare ale defunctului titular și nici comisiile de fond funciar nu au formulat vreo opoziție la pretenția apelantului-reclamant, care a constatat că terenul deținut în proprietate și care urma să facă obiectul înscrierii în cartea funciară corespundea, ca nr. de parcelă, cu cel înscris, în mod eronat în titlul de proprietate nr.XXX/29.11.1995.

Mai mult, Primăria comunei XXX emite o adresă cu nr.18597/19.10.2017(fila 17), prin care arată că suprafața de 4500 mp, conform vecinătăților din plan este poziționată corect în planul parcelar la poziția Y , mențiunea din titlu X fiind greșită.

În același sens sunt răspunsurile Comisiei locale la interogatoriul propus de apelantul – reclamant și întâmpinarea formulată de pârâta U.

În consecință, în temeiul art.480 alin.2 C.proc.civ. va schimba în tot sentința apelată , va admite în parte cererea de chemare în judecată – față de soluția cu privire la cererea adițională – și va dispune rectificarea titlului de proprietate, în sensul menționării nr. de parcelă Y, în loc de X.

Domenii speta

Spete similare