Obligatie de a face

Sentinţă civilă 859/2018 din 07.02.2018


Document finalizat

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA CLUJ-NAPOCA

SECŢIA CIVILĂ

Dosar nr. ..../211/2017

Operator date cu caracter personal 3185

SENTINŢA CIVILĂ NR. 859/2018

Şedinţa publică din data de …..

Completul constituit din:

JUDECĂTOR: …..

GREFIER: …..

Pe rol se află pronunţarea hotărârii în cauza civilă privind pe reclamanta S.C. A.... S.R.L. şi pe pârâta S.C. IIR...S.R.L., având ca obiect obligaţie de a face.

Procedura este legal îndeplinită.

Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în şedinţa publică din data de 15.01.2018, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când, instanţa, pentru a da posibilitate părţilor să depună concluzii scrise, a amânat pronunţarea pentru data de 29.01.2018, iar apoi, având nevoie de timp pentru a delibera, a dispus amânarea pronunţării pentru data de astăzi, 07.02.2018.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele :

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul instanţei la data de 19 septembrie 2017, sub nr. ..../211/2017, reclamanta S.C. A.... S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. IIR...S.R.L., obligarea pârâtei la respectarea dreptului de trecere auto şi cu piciorul cu lăţime de 3 metri şi lungime de 655 metri, constituit în favoarea reclamantei prin Convenţia autentificată sub nr. ..../21.12.2012 asupra căii de acces auto din imobilul P...., înscris în CF nr. ...., nr. cad. .... şi în consecinţă încetarea actelor de încălcare a acestuia şi obligarea pârâtei la respectarea dreptului de folosinţă al reclamantei asupra a 45 de locuri de parcare, constituit în favoarea reclamantei prin Convenţia autentificată sub nr. ..../21.12.2012 asupra imobilului P...., înscris în CF nr. ...., nr. cad. .... şi în consecinţă, să fie permisă utilizarea netulburată a acestora. Cu cheltuieli de judecată.

In fapt, reclamanta a arătat că, în calitate de proprietară a terenului intabulat în CF nr. .... , nr. top. ...., a încheiat o convenţie în formă autentică în data de 21.12.2012 cu S.C. P.... S.R.L., în calitate de proprietară a construcţiei parcare subterană, înscrisă în C.F. nr. .... , nr. cad. .... (actualmente CF nr. ....). Prin această convenţie, constructorul S.C. P.... S.R.L. a primit dreptul de a ridica construcţia alipit de terenul proprietatea reclamantei cât şi de o construcţie aparţinând unei alte societăţi, în schimbul dreptului reclamantei de a utiliza, pe toată durata existenţei construcţiei, 45 locuri de parcare la terasa parkingului precum şi două locuri de parcare la etajul II, primul nivel şi dreptul de servitute de trecere auto şi cu piciorul până la locurile de parcare. Dreptul de servitute a fost valabil constituit prin act autentic, iar obligaţia corelativă dreptului de a utiliza locurile de parcare are natura juridică a unei obligaţii propter rem, transmise în baza legii oricărui proprietar al imobilului. Obligaţiile propter rem, indiferent de izvorul lor, sunt accesorii bunului şi se transmit odată cu acesta, fără a fi nevoie de nici o formalitate specială de transcriere sau înscriere ori de o nouă convenţie a părţilor în acest sens. Pe de altă parte, de esenţa dreptului de servitute de trecere este caracterul perpetuu al acestuia, durând, în lipsa unei convenţii contrare dintre părţi, cât timp va dura imobilul sau situaţia din care s-a născut.

S-a mai arătat că obligaţiile rezultate din Convenţia autentificată sub nr. ..../21.12.2012 au fost cuprinse în Caietul de sarcini al vânzării la licitaţie iar pârâta, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între aceasta şi societatea aflată în faliment S.C. P.... S.R.L., a declarat că  luat la cunoştinţă de prevederile caietului de sarcini şi că este de acord să le respecte. A precizat reclamanta că în cadrul procedurii insolvenţei, Convenţia autentificată sub nr. ..../21.12.2012 nu a fost denunţată. Obligaţia de a permite utilizarea celor 45 de locuri de parcare nu este o simplă obligaţie contractuală ci o obligaţie propter rem care s-a năsut indisolubil legată de construcţie ca o condiţie pentru acordul de a realiza şi exploata construcţia. De asemenea, s-a învederat instanţei că dreptul de folosinţă şi dreptul de servitute de trecere nu intră în categoria sarcinilor avute în vedere de art. 53 din Legea nr. 85/2006, întrucât nu este vorba despre garantarea unui drept de creanţă al unui creditor, ci sunt drepturi  (unul de creanţă, celălalt real) născute în legătură cu imobilul şi care obligă proprietarul imobilului, indiferent de schimbarea titularului.

În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 192, 194 şi urm., art. 453 C.pr.civ., art. 755 şi urm., art. 1527 şi urm., art. 22 şi art. 14 C.civ.

În dovedirea cererii, reclamanta a depus copii de pe următoarele înscrisuri: extrase C.F. (filele 6-12), Convenţia autentificată sub nr. ..../21.12.2012 (filele 17-19), Caietul de sarcini pentru vânzarea în bloc prin licitaţie publică a activelor reprezentate prin imobil şi bunuri mobile din patrimoniul P.... S.R.L. (filele 28-41), Contractul de vânzare-cumpărare din data de 28.05.2015 (filele 20-27), notificare emisă de către reclamantă şi răspunsul formulat de către pârâtă (filele 14-16).

Cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată cu suma de 4342,2 lei, conform art. 3 alin. (1) lit d) şi e) din O.U.G. 81/2013, conform chitanţei seria şi nr. .... din 29.09.2017 depusă la dosarul cauzei la fila 48.

Prin întâmpinarea formulată la data de 7 noiembrie 2017, pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca nefondată, şi obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, a arătat pârâta că, în data de 17.12.2014, ca urmare a licitaţiei publice organizate de către EI....SPRL, a încheiat cu S.C. P...., prin lichidator, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ..../26.02.2015. Astfel cum rezultă din extrasul de Carte Funciară, convenţia încheiată între reclamantă şi S.C. P.... S.R.L. nu era înscrisă în cartea funciară a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare sus-menţionat.

Mai mult, raportat la dispoziţiile art. 53 din Legea nr. 85/2006, pârâta a dobândit imobilul liber de orice sarcini, având în vedere că dreptul de proprietate a fost transmis în cadrul unei licitaţii publice organizate în procedura de lichidare a patrimoniului. Nu se poate reţine interpretarea reclamantei în sensul că dreptul de servitute nu ar reprezenta o sarcina asupra imobilului în condiţiile în care acest drept, ce are natura juridică a unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, îngrădeşte libertatea proprietarului de a se bucura de toate atributele dreptului său. Art. 53 din Legea nr. 85/2006 nu face distincţie între sarcinile asupra imobilului care garantează dreptul de creanţă al unui creditor şi orice alte sarcini asupra imobilului, care nu garantează dreptul de creanţă al creditorului din cadrul procedurii insolvenţei. Mai mult, norma legală prevede în mod expres că singurele operaţiuni exceptate de regimul juridic al bunurilor valorificate în procedura insolvenţei de a fi dobândite libere de orice sarcini sunt măsurile asigurătorii sau măsurile preventive specifice instituite în cursul procesului penal.

A mai susţinut pârâta că prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu S.C. P.... S.R.L. s-au prevăzut exact sarcinile care se menţin, iar cea la care se referă reclamanta nu se enumeră printre acestea. Pârâta nu poate fi obligată la respectarea tuturor sarcinilor doar prin prisma faptului că acestea sunt menţionate în caietul de sarcini. A arătat pârâta că dreptul de servitute al reclamantei îi este inopozabil întrucât reclamanta nu şi-a înscris dreptul de servitute în cartea funciară.

În drept, pârâta a invocat prevederile art. 205 şi urm. C.pr.civ., art. 53 din Legea nr. 85/2006 şi art. 56 din Legea nr. 71/2011.

În dovedirea susţinerilor, a depus contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ..../26.02.2015 (filele 85-92), extrasul de carte funciară pentru autentificare nr. ..../23.02.2015 (filele 93-95) şi filele 16-24 ale caietului de sarcini (filele 97-105).

La termenul de judecată din data de 15 ianuarie 2018, sub aspectul probatoriului, instanţa a încuviinţat şi a administrat pentru ambele părţi proba cu înscrisuri depuse la dosarul cauzei.

La data de 22.01.2018, reclamanta a depus concluzii scrise prin care a solicitat admiterea cererii astfel cum aceasta a fost formulată cu precizarea că pentru o corectă calificare a obligaţiei trebuie cercetat contextul juridic în care s-a permis realizarea construcţiei şi funcţiile acesteia. Astfel, construcţia dobândită de pârâtă prin licitaţie în cadrul procedurii insolvenţei, cu destinaţie de parcare supraetajată, este ridicată pe un teren proprietatea municipalităţii, în baza unui contract de concesiune. Tocmai în vederea realizării construcţiei conform cerinţelor din contractul de concesiune s-a încheiat Convenţia autentificată sub nr. ..../21.12.2012, care permitea deschiderea culoarelor de acces către spaţiile comerciale. Aşadar, dreptul de proprietate asupra construcţiei s-a născut în condiţiile respectării obligaţiilor asumate pe toată durata existenţei construcţiei şi în indisolubilă legătură cu aceasta. Mai mult, nicăieri în caietul de sarcini nu se menţionează, ca şi în cazul contractelor în derulare, opţiuni privind denunţarea ori renegocierea contractelor. De asemenea, reclamanta a mai arătat că şi dacă s-ar admite susţinerea pârâtei, că ne aflăm în prezenţa unui preţ pentru permisiunea de a fi ridicată construcţia, situaţia rămâne aceeaşi deoarece obligaţiile reciproce asumate au fost deja executate în anul 2012, drepturile fiind constituite. Ambele drepturi sunt opozabile dobânditorului prin cunoaştere care nu a fost contestată şi rezultă cu prisosinţă din Caietul de sarcini şi Contractul autentic de vânzare-cumpărare.

Textul art. 53 din Legea nr. 85/2006 nu face referire la dezmembrăminte ale dreptului de proprietate şi nici nu ar putea face referire la stingerea unor astfel de drepturi, drepturi reale opozabile tuturor şi care nu se pot stinge în cadrul unei proceduri în care titularii drepturilor nu sunt parte.

La data de 29.01.2018, pârâta a depus concluzii scrise prin care a reiterat, în esenţă, cele susţinute prin întâmpinare, respectiv aplicabilitatea art. 53 din Legea nr. 85/2006 în sensul dobândirii bunului liber de orice sarcini, inclusiv dreptul de servitute şi inopozabilitatea acestui drept, având în vedere că acesta nu a fost înscris în Cartea funciară.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

În data de 01.08.2006, reclamanta S.C. A.... S.R.L. şi-a dat acordul pentru alipirea construcţiei parcare subterană aparţinând S.C. P.... S.R.L. de construcţia ...., proprietatea reclamantei. În data de 21.12.2012  s-a încheiat Convenţia autentificată de către BNPA ....sub nr. .... (fila 17) între reclamantă şi S.C. P.... S.R.L., în calitate de proprietară a construcţiei parcare subterană, prin care au hotărât să creeze culoare de comunicare între parcare subterană şi centrul comercial la toate nivelurile celor două construcţii, pentru a beneficia şi parkingul de vadul centrului comercial. În schimbul acestor facilităţi, societatea reclamantă (alături de o altă societate) beneficiază, cu titlu gratuit, pe toată durata existenţei construcţiilor, de dreptul de servitute, pietonal şi auto, pe şoseaua cu două benzi amenajată în interiorul parkingului, de la parter până la etajul 5. Convenţia prevede că de această facilitate beneficiază şi viitorii potenţiali proprietari ai spaţiilor comerciale existente la momentul încheierii acordului, indiferent de modul de dobândire a proprietăţii. Conform înţelegerii, reclamanta beneficiază şi de folosinţa a 45 locuri de parcare la terasa parkingului, precum şi de 2 locuri de parcare la etajul II, primul nivel, pe toată durata existenţei construcţiilor, şi are dreptul să transmită toate facilităţile din această convenţie oricăror viitori proprietari de spaţii comerciale din incinta complexului comercial, fără un alt acord din partea S.C. P.... S.R.L.

Ulterior, S.C. P.... S.R.L., prin lichidator judiciar, a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de către Societatea Profesionala Notariala .... sub nr. ..../26.02.2015 (filele 85-92) cu pârâta S.C. IIR...S.R.L., prin care i-a transmis acesteia din urmă dreptul de proprietate asupra construcţiei parcare subterană. Noua proprietară a construcţiei, pârâta din prezenta cauză, nu recunoaşte dreptul de servitute constituit în favoarea reclamantei, aşa cum rezultă din răspunsul la notificarea trimisă de reclamantă (fila 15), susţinând că este terţ faţă de convenţia încheiată între reclamantă şi proprietarul precedent al construcţiei.

În ceea ce priveşte susţinerea reclamantei conform căreia obligaţia corelativă dreptului de a utiliza locurile de parcare asumată de S.C. P.... S.R.L. pentru a face posibilă realizarea construcţiei, are natura unei obligaţii propter rem, instanţa reţine următoarele ca fiind relevante:

Noţiunea de ”obligaţie propter rem” este o creaţie a doctrinei, negăsindu-şi definiţie expresă în lege. Astfel, obligaţiile propter rem constituie sarcini reale impuse de lege sau de voinţa părţilor, care grevează dreptul asupra terenului şi care, accesorii ale acestuia fiind, se vor transmite odată cu bunul, fără a fi nevoie de nicio formalitate specială de transcriere sau înscriere ori de o nouă convenţie a părţilor în acest sens. Obligaţiile propter rem sunt opozabile nu numai deţinătorului actual al bunului, ci şi deţinătorilor ulteriori şi succesivi ai bunului respectiv. Ca urmare, dobânditorii ulteriori şi succesivi ai fondului dominant şi ai fondului aservit vor profita de, respectiv vor suporta obligaţia propter rem ca obligaţie reală de a face. Dobânditorii fondului aservit nu pot invoca nici necunoaşterea dreptului de servitute, nici necunoaşterea obligaţiei propter rem dacă au fost îndeplinite formalităţile de publicitate. Vechiul proprietar care a înstrăinat bunul cu o asemenea obligaţie rămâne complet liberat, iar deţinătorul actual este debitor exclusiv din cauza şi numai pe perioada de timp cât se află în raport direct cu bunul.

Instanţa reţine că prin Convenţia autentificată sub nr. .... (fila 17) părţile, în schimbul facilităţilor obţinute de S.C. P.... S.R.L., au constituit un drept de folosinţă a 45 de locuri de parcare, pe toată durata existenţei construcţiilor, în favoarea reclamantei şi un drept de servitute de trecere pietonal şi auto până la locurile de parcare. Aceste două drepturi sunt strâns legate între ele, neputând fi valorificat niciunul dintre ele în mod individual. Obligaţia corelativă în sarcina S.C. P.... S.R.L. este de a-i asigura beneficiarului uzul nestânjenit al acestor drepturi.

Din prevederile convenţiei reiese intenţia părţilor de a constitui dreptul de a utiliza locurile de parcare ca fiind accesoriu drepturilor de proprietate de care aceste dispun. Astfel, instanţa admite că obligaţia corelativă drepturilor create în favoarea reclamantei are natura unei obligaţii propter rem. Pentru a ne afla În situaţia unei obligaţii  propter rem trebuie, pe de o parte, ca obligaţia să fie asumată de proprietarul bunului(titularul unui drept real), iar, pe de altă parte, obligaţia să fie în strânsă legătura cu lucrul.

 Referitor la prima condiţie, este necontestat faptul că părţile Convenţiei autentificate de către BNPA ....sub nr. .... erau, la acel moment proprietarii imobilelor cu privire la care a fost perfectat contractul. Mai mult, aceste drepturi au fost acordate reclamantei tocmai în vederea realizării construcţiei parkingului în forma reclamată de contractul de concesiune. Astfel, aceasta nu s-ar fi putut realiza fără acordul reclamantei de alipire şi deschidere de culoare între cele două construcţii. Pe cale de consecinţă, drepturile reclamantei s-au născut indisolubil legate de existenţa construcţiei parkingului. Această obligaţie privind modul cum părţile au înţeles să folosească terenul reprezintă o obligaţie propter rem convenţională care  va însoţi bunul în mâinile oricărui titular şi nu reprezintă doar o obligaţie personală a proprietarului.

Totuşi, având în vedere prevederile art. 759 alin. (2) C.civ., care instituie obligaţia părţilor de a îndeplini formalităţile de publicitate pentru a fi opozabilă terţilor dreptul de servitute care grevează dreptul de proprietate, instanţa apreciază că, raportat la obiectul special al obligaţiei, atât dreptul de servitute ce grevează fondul proprietatea pârâtei cât şi obligaţia propter rem nu se pot transmite fără a fi îndeplinite formalităţile de publicitate prevăzute de lege.

Cercetând extrasul de carte funciară nr. .... al imobilului parcare subterană (fila 9), instanţa constată că singurele sarcini notate sunt: contractul de închiriere încheiat între proprietarii S.C. P....S.R.L. şi S.C. R.... S.R.L. pe o perioadă de 10 ani şi contractul de închiriere încheiat cu S.C. A.... S.A. pe o perioadă de 15 ani, fără a se regăsi şi Convenţia autentificată sub nr. .....

Instanţa reţine aplicabilitatea art. 22 alin. (1) din C.civ, care prevede următoarele: dacă formalitatea de publicitate nu a fost realizată, iar acesta nu era prevăzut de lege cu caracter constitutiv, drepturile, actele, faptele sau alte raporturi juridice supuse publicităţii sunt inopozabile terţilor, afară de cazul în care se dovedeşte că aceştia le-au cunoscut pe altă cale. Interpretând conţinutul textului art. 759 alin. (2) C.civ., reiese că textul impune obligativitatea notării în cartea funciară a dreptului de servitute nu în scopul constituirii valabile a dreptului, ci în scopul opozabilităţii acestuia faţă de terţi. Dreptul de servitute, cât şi dreptul de folosinţă a 45 de locuri de parcare, s-au constituit în mod valabil prin semnarea Convenţiei autentificate sub nr. .... (f. 17), notarea lor în cartea funciară fiind necesară în scopul opozabilităţii faţă de terţi.

Instanţa admite susţinerea pârâtei conform căreia aceasta este terţ faţă de convenţia încheiată între reclamantă şi proprietarul precedent al construcţiei. De altfel, art. 1280 C.civ. prevede că efectele contractului se produc doar între părţi, însă nu este mai puţin adevărat faptul că dacă elementul generat prin contract poate fi cunoscut de terţ pe o altă cale sau este adus la cunoştinţa sa pe o altă cale, opozabilitatea se va realiza pe această cale.

În contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …. din data de 26.02.2015 (fila 22) vânzătorul a declarat că bunul, obiect al contractului – parkingul, este grevat de sarcini, inclusiv de următoarele notări: contractul de închiriere încheiat între P.... S.R.L. şi R.... S.R.L. şi contractul de închiriere încheiat între P.... S.R.L. şi A.... S.A. Astfel, din interpretarea clauzelor contractuale reiese că sarcinile imobilului nu se reduc exclusiv la cele două expres menţionate în cuprinsul convenţiei, termenul “inclusiv” dând de înţeles că în afara celor enumerate, mai există şi alte obligaţii, fiind enumerate doar cele notate în cartea funciară.

De asemenea, la pg. 5 a contractului (fila 24) este inserată declaraţia pârâtei, respectiv: ”subscrisa cumpărătoare, prin mandatar, declar că am avut posibilitatea de a mă informa în privinţa stării şi amplasamentul bunurilor imobile, în privinţa concordanţei acestora cu descrierea dată sau implicită, potrivit adresei din data de 17.12.2014 prin care cumpărătoarea am declarat că am luat la cunoştinţă de prevederile caietului de sarcini privind descrierea bunurilor şi condiţiile de vânzare, referitor la plata preţului şi predarea bunurilor, fiind de acord să le respect”.

Studiind conţinutul caietului de sarcini, instanţa reţine că după descrierea activului, la capitolul ”Aspecte juridice” sunt prevăzute toate raporturile juridice născute anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi soarta acestora după transmiterea proprietăţii. Astfel, în ceea ce priveşte contractele de închiriere (altele decât cele notate în cartea funciară), se prevede că ulterior semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, lichidatorul judiciar va notifica chiriaşii cu privire la vânzarea imobilului, însă adjudecatarului îi sunt opozabile toate obligaţiile ce decurg din contractele semnate. Ulterior transmiterii proprietăţii în formă autentică, cumpărătorul va avea dreptul să decidă asupra menţinerii/denunţării contractelor, în condiţiile legii. În ceea ce priveşte contractele de utilităţi/furnizori (pg. 10), ulterior semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, cumpărătorul va avea posibilitatea reanalizării acestora. La un alt punct, separat de celelalte (pg. 11), se prevede că la data de 21.12.2012, între A.... S.A., reclamanta în prezenta cauză, şi P.... S.R.L. a fost încheiată convenţia autentificată cu nr. .... prin care s-a hotărât crearea culoarelor de comunicare între parcarea subterană şi centrul comercial la toate nivelurile celor două construcţii pentru a beneficia parkingul de vadul centrului comercial (anterior construirii parkingului, în 2006, A.... S.A. şi C...S.R.L. dându-şi acordul pentru alipirea construcţiei parkingului de imobilul ....). În schimbul acestor facilităţi oferite de A.... S.A. şi C...S.R.L. (precum orice alţi potenţiali viitori proprietari ai imobilelor aflate în patrimoniul acestor două societăţi sau a spaţiilor ce se vor amenaja în interiorul acestora), acestea vor beneficia, cu titlu gratuit, pe toată durata existenţei construcţiilor, şi nu numai, de dreptul de servitute, pietonal şi auto, pe şoseaua amenajată în interiorul parkingului, de la parter până la etajul 5, precum şi de accesul la lifturile din incinta P.... S.R.L. De asemenea, C...S.R.L. şi A.... S.A. (precum şi orice alţi potenţiali viitori proprietari ai imobilelor aflate în patrimoniul acestor două societăţi sau a spaţiilor ce se vor amenaja în interiorul acestora), beneficiază, în baza convenţiei, cu titlu gratuit, pe toată durata existenţei construcţiilor, de folosirea a 45 de locuri de parcare la terasa parkingului precum şi de 2 locuri de parcare la etajul II, primul nivel (înaintea barierelor de acces). În ceea ce priveşte sarcina prevăzută la acest punct, nu se prevede nicăieri posibilitatea cumpărătorului de a denunţa ori renegocia convenţia sau a nu respecta obligaţia asumată prin aceasta, cum se prevede în cazul celorlalte contracte în derulare.

Din probele administrate în prezenta cauză, se poate conchide că pârâta-cumpărătoare a cunoscut pe altă cale convenţia încheiată între vânzător şi reclamantă, lipsa notării în C.F. a acesteia neducând la o situaţie de inopozabilitate. Astfel, cumpărătorul, fiind principalul creditor al vânzătorului, a studiat caietul de sarcini înaintea semnării contractului de vânzare-cumpărare în conţinutul căruia a declarat că este de acord să respecte prevederile acestuia, astfel cum au fost detaliate mai sus.

Astfel, în ceea ce priveşte argumentul pârâtei că în caietul de sarcini nu este instituită obligaţia adjudecatarului de a respecta toate contractele de închiriere şi de constituire a drepturilor reale asupra imobilului, instanţa reţine că într-adevăr cumpărătorul nu trebuie să respecte toate contractele, cu menţiunea că, în caietul de sarcini, raportat la fiecare contract se regăseşte situaţia juridică ulterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar obligaţia asumată prin Convenţia autentificată sub nr. .... este prevăzută cu scopul de a fi adusă la cunoştinţa cumpărătorului, fără posibilitatea acestuia de o înlătura, caietul de sarcini neprevăzând nicio modificare în situaţia juridică a acestei sarcini în urma transmiterii dreptului de proprietate, cum prevede în cazul celorlalte contracte pe care, într-adevăr, poate să le denunţe pârâta cumpărătoare.

Prevederile art. 53 din Legea nr. 85/2006 care stabilesc că bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidator, în exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanţii reale imobiliare sau drepturi de retenţie, de orice fel, ori măsuri asiguratorii, cu excepţia măsurilor asiguratorii ori măsurilor preventive specifice, instituite în cursul procesului penal, sunt cuprinse şi în caietul de sarcini (pg. 13, fila 40), cu titlu informativ. Instanţa apreciază că acest text de lege, prin noţiunea de “sarcini”, are în vedere doar cele din categoria garanţiilor, enumerarea fiind omogenă, nesusceptibilă să permită introducerea altor categorii de sarcini. În caz contrar, s-ar ajunge la o interpretare contra legem. Enumerarea din textul de lege vizează doar o parte dintre situaţiile juridice intitulate “sarcini”, respectiv cele care garantează îndeplinirea unei obligaţii din partea debitorului, adică drepturile de garanţie, precum ipoteca, gajul, dreptul de retenţie etc. De asemenea, şi măsurile asiguratorii în materie civilă au scopul garantării îndeplinirii obligaţiilor asumate de către cel care datorează. Aşadar, există o caracteristică comună tuturor sarcinilor enumerate de art. 53, respectiv natura lor de garanţie a îndeplinirii obligaţiilor asumate de proprietarul bunului. Dreptul de servitute nu are o astfel de natură de garanţie, fiind un drept real din categoria dezmembrămintelor dreptului de proprietate. Natura lor diferită reiese şi din conţinutul art. 551 din C.civ. care enumeră drepturile reale de garanţie ca fiind o categorie diferită de drepturi reale faţă de dezmembrămintele dreptului de proprietate şi cele privind dreptul de proprietate publică. De asemenea, obligaţia propter rem de folosinţă a locurilor de parcare nu are natura unei garanţii având în vedere caracteristicile unei astfel de obligaţii, astfel cum au fost evidenţiate în cele ce preced. Astfel, instanţa nu poate accepta susţinerea pârâtei că în temeiul art. 53 din Legea 85/2006, construcţia a fost dobândită liberă de orice sarcini.

Într-adevăr, bunurile vândute prin licitaţie publică se dobândesc libere de sarcinile prevăzute de art. 53, creanţele în legătură cu care există garanţii reale ori măsuri asiguratorii, precum cele enumerate de lege, fac parte din pasivul societăţii, iar procedura insolvenţei are tocmai scopul de a acoperi acest pasiv. În procedura specială a insolvenţei creditorii garantaţi au vocaţia de a participa la această procedură, drepturile lor de creanţă urmând a fi valorificate cu ocazia efectuării procedurii concursuale de creditori. În schimb, titularii dezmembrămintelor dreptului de proprietate, nefiind creditori în procedura insolvenţei, nu pot participa la această procedură, astfel, drepturile lor nu se pot stinge prin simpla transmitere a dreptului de proprietate a bunului în legătură cu care s-au născut drepturile lor.

În consecinţă, obligaţia proprietarului bunului de a respecta dreptul de folosinţă şi dreptul de trecere constituite în favoarea reclamantei are natura de accesoriu la dreptul de proprietate, întrucât construcţia nu s-ar fi putut realiza fără acordul de alipire a reclamantei. Natura bunului şi modul în care acesta a fost construit impun respectarea angajamentului asumat în schimbul acestui acord. Sarcină asumată nu se poate înlătura prin înstrăinarea bunului, fiindcă acest angajament face parte din situaţia juridică a bunului.

Instanţa mai are în vedere şi faptul că în conţinutul convenţiei de constituire a servituţii părţile au prevăzut (fila 17) că documentaţia cadastrală şi formalităţile privind intabularea în C.F. a acestui drept se vor face de către şi pe cheltuiala reclamantei, de îndată ce acest lucru va fi posibil, după intabularea complexului comercial, în cel mult 3 ani de la data semnării convenţiei, însă între încheierea convenţiei (21.12.2012) şi numirea lichidatorului judiciar (25.04.2014, fila 30), au trecut doar 1 an şi aproximativ 5 luni. Or, după începerea procedurii insolvenţei, reclamanta nici nu avea posibilitatea să-şi noteze dreptul în C.F., nefiind parte la această procedură. Astfel, reclamanta nu se află în culpă în privinţa obligaţiei de intabulare.

Pentru considerentele expuse în cele de mai sus, instanţa va admite acţiunea formulată de reclamanta S.C. A.... S.R.L. în contradictoriu cu pârâta S.C. IIR...S.R.L. şi va obliga pârâta să respecte dreptul de trecere auto/pietonal precum şi dreptul de folosinţă a 45 de locuri de parcare constituite în favoarea reclamantei prin Convenţia autentificată sub nr. .....21.12.2012.

În temeiul art. 453 alin. (1) C.pr.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. Având în vedere soluţia instanţei în prezentul litigiu, se reţine că culpa procesuală revine pârâtei, aceasta fiind partea căzută în pretenţii în speţă.

Reclamanta a făcut dovada efectuării unor cheltuieli în scop procesual în cuantum de 10.342,20 lei compuse din taxă judiciară de timbru în cuantum de 4342,20 conform chitanţei seria ….. din 29.09.2017 depusă la dosarul cauzei (fila 47) şi onorariu de avocat în cuantum de 6000 lei conform chitanţelor nr. 465 din data de 28.02.2017 şi nr. 500 din data de 11.01.2018 depuse la dosarul cauzei la filele 120-121.

În consecinţă, instanţa va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 10.342,20 lei cu titlu de cheltuieli de judecată compuse din onorariu avocaţial şi taxă judiciară de timbru.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta S.C. A.... S.R.L., CUI ….. cu sediul în …. în contradictoriu cu pârâta S.C. IIR...S.R.L., CUI …., cu sediul în ….

Obligă pârâta la respectarea dreptului de trecere auto şi cu piciorul cu lăţime de 3 metri şi lungime de 665 metri, constituit în favoarea reclamantei prin Convenţia autentificată de către  BNPA ....sub nr. ..../21.12.2012, asupra căii de acces auto din imobilul P...., înscris în CF nr. ...., nr. cad. .....

Obligă pârâta la respectarea dreptului de folosinţă al reclamantei asupra a 45 de locuri de parcare, constituit în favoarea reclamantei prin Convenţia autentificată de către  BNPA ....sub nr. ..../21.12.2012, asupra imobilului P...., înscris în CF nr. ...., nr. cad. .....

Obligă pârâtă să plătească reclamantei suma de 10342,20 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

 Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, cererea pentru exercitarea căii de atac urmând a fi depusă la Judecătoria Cluj Napoca.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 07.02.2018.