Acces în pod aflat în coproprietate. Obligaţie desfiinţare gard

Deliberând asupra apelului de faţă, constată următoarele:

Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Sibiu la data de 30.05.2017, sub dosar nr. …, reclamanţii A.A., A.B., domiciliaţi în Sibiu, strada X nr. 6 jud. Sibiu au solicitat în contradictoriu cu pârâta B.B., cu domiciliul în Sibiu, strada Y nr. 2 jud. Sibiu să se oblige pârâta să permită accesul în podul imobilului aflat în stare de coproprietate forţată, să se oblige pârâta să desfiinţeze gardul/îngrădirea edificat/ă în curtea aflată în stare de coproprietate forţată, iar în caz de refuz să se autorizeze reclamanţii să efectueze lucrările necesare pe cheltuiala pârâtei, cu cheltuieli de judecată în baza art. 453 din CPC.

Prin cerere reconvenţională s-a solicitat ca, în temeiul art. 639 Cod Civil, să se stabilească modul de folosire al acestuia potrivit folosinţei de până acum după cum urmează: pârâta reclamantă reconvenţională să folosească în partea din faţă a casei terenul de la poartă şi până la al treilea stâlp al gardului, iar în spatele casei terenul îngrădit din partea dreaptă, care se învecinează cu imobilul de pe strada X; reclamanţii pârâţi reconvenţionali să folosească în partea din faţă a casei terenul cuprins între stâlpii 3-6 ai gardului, iar în spatele casei terenul cuprins între gardul despărţitor şi gardul imobilelor de la nr. 5, respective 3 de pe strada Z, restul terenului să rămână în coproprietate forţată.

Prin sentinţa civilă nr. 8/2018 pronunţată de Judecătoria Sibiu s-a admis cererea principală formulată de reclamanţii A.A., A.B., domiciliaţi în Sibiu, strada Y, nr. 2, jud. Sibiu în contradictoriu cu pârâta B.B., cu domiciliul în Sibiu, strada X nr. 6, jud. Sibiu.

A obligat pârâta să permită accesul în podul imobilului aflat în coproprietate forţată din Sibiu, strada X, nr. 6, jud. Sibiu.

A obligat pârâta să desfiinţeze gardul/îngrădirea edificată în curtea aflată în stare de coproprietate forţată din Sibiu, strada X, nr. 6, jud. Sibiu, iar în caz de refuz autorizează reclamanţii să efectueze lucrările necesare pe cheltuiala pârâtei. 

A respins cererea reconvenţională formulată şi modificată de pârâta reclamantă reconvenţională B.B. faţă de reclamanţii pârâţi reconvenţionali A.A., A.B..

Pentru a dispune astfel, instanţa de fond a reţinut că:

Reclamanţii dispuneau de drepturi tabulare asupra imobilului înscris în CF nr. 21 Sibiu nr. top. 79/7/1 cotă de 25318/147800 ca bun comun asupra imobilului situate în Sibiu, strada X, nr. 6, jud. Sibiu, construcţii, suprafaţă măsurată de 1478 mp în baza încheierii de cf 79/27.09.2016 efect al actului notarial nr. 61/23.09.2016 emis de notarul public D.V.

În aceeaşi carte funciară figurează cu drepturi tabulare ca bun propriu şi pârâta, potrivit încheierii cf. 20/29.09.2009 în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 12/2009 emis de notarul public B.M. cu cota de 68121/147800.

În CF 21 – C1 – U1 Sibiu nr. top. 79/7/1/1 în temeiul încheierii cf 79/27.09.2016 figurează cu drepturi tabulare reclamanţii asupra apartamentului compus din o cameră, bucătărie şi alte dependinţe; cota de 253,18 reprezintă cota de 253,18 mp teren aferent apartamentului, respectiv cota de 17,13 % din 1478 mp teren ( situaţia cf reiese din extrasele de la dosar filele 29 – 32 ) – ap. Sibiu, strada X  nr. 6.

În CF 21 – C1 – U2 Sibiu nr. top. 79/7/1/2, de asemenea, figurează reclamanţii cu drepturi tabulare asupra apartamentului compus din trei camere, bucătărie şi alte dependinţe, cota de 543,61 reprezintă cota de 543,61 mp teren aferent apartamentului, respectiv cota de 36,78 % din 1478 mp teren în temeiul încheierii de cf 47/27.09.2016, extras cf fila 67 dosar – ap. 2 Sibiu strada X nr. 6.

În CF 21 – C1 – U3 Sibiu nr. top. 79/7/1/3 figurează cu drepturi tabulare pârâta reclamantă reconvenţională asupra apartamentului compus din trei camere şi dependinţe; cota de 681,21 mp reprezintă cota de 681,21 mp teren aferent apartamentului în temeiul contractului de vânzare cumpărare nr. 12/2009 emis de notarul public B.M., încheierii cf 20/29.09.2009, extras cf fila 68 dosar – ap. 3 Sibiu, strada X nr. 6.

Terenul şi podul se află în indiviziune forţată, deşi podul nu este notat în cartea funciară.

O parte din terenul aflat în indiviziune forţată este îngrădit, suprafaţa de teren împrejmuită cu gard aflându-se în folosinţa exclusivă a pârâtei reclamante reconvenţionale, iar accesul în pod se poate face prin apartamentul nr. 3 din imobil, proprietate personală a pârâtei reclamante reconvenţionale, aşa cum instanţa a reţinut cu ocazia cercetării la faţa locului, fila 122 dosar proces verbal.

Contractul de vânzare – cumpărare încheiat de reclamanţi nu cuprindea vreo convenţie legată de părţile comune indivize.

Antecesorii, de altfel, scriptic nu au încheiat acte juridice privind modul de folosire a dependinţelor, podului şi terenului aflat în indiviziune forţată.

Între antecesori nu a existat vreo înţelegere legată de modul de folosinţă asupra terenului în indiviziune forţată. 

În ceea ce priveşte podul, reclamantul, la interogatoriu, întrebarea ultimă a susţinut că doreşte să îl amenajeze, iar martora V.V. în depoziţia sa a susţinut că partea de acces în pod se face doar prin apartamentul pârâtei reclamante reconvenţionale, că cei de la parter nu folosesc podul, martora fiind agent imobiliar s-a informat astfel de la fostul proprietar, care deţinea apartamentul de la etaj, martora fiind cea care a intermediat vânzarea apartamentului cumpărat de pârâtă în anul 2005. Martorul W.W. în depoziţia sa a relevat că apartamentul de la etaj, unde a şi locuit s-a vândut de părintele său în anii 2004 – 2005, a confirmat că el a locuit în perioada 1982 – 1998, că doar familia sa avea acces la pod, deoarece intrarea la pod era prin bucătărie, de–a lungul timpului proprietarii de la parter nu au avut pretenţii legate de folosinţa podului. În depoziţia sa legat de modul de folosire a podului pe ideea de dependinţe suficiente aflate la dispoziţie situate la parter şi la subsol cei de la parter nu au mai avut nevoie şi de folosirea podului, martorul descriind pe larg modul de partajare a folosinţei în formă nescrisă între toţi cei trei proprietari de apartamente a boxelor, pivniţelor şi cămărilor evidenţiate la aceste nivele ale condominiului.

Cu titlu de carenţă, ceea ce s-a observat din depoziţii este că în niciuna dintre acestea nu se regăsea şi vânzătoarea C.V.  cu soţul ei C.C., deci cei care mutatis mutandis au strămutat dreptul de proprietate asupra apartamentelor de la parter către reclamanţi, soţii A.A. şi A.B. din proces. Mai era de relevat că agenta imobiliară, martoră în proces permanent se referea la anul 2005, deşi scriptele de carte funciară fac trimitere la anul 2009, contract nr. 1012/2009. În acest context era de reamintit că drepturile tabulare ale fostei vânzătoare C.V. sunt înscrise în temeiul încheierii de cf 27/2014, cu titlu de bun propriu.

În ceea ce priveşte terenul aflat în indiviziune forţată se distingea cu uşurinţă din examinarea sumară a fotografiilor de la dosar, filele 33 – 36, dar şi din propria vizualizare întreprinsă la faţa locului că o parte din teren este împrejmuită cu gard din plasă de sârmă, la care intrarea se face printr-o portiţă prevăzută cu lacăt, unde are acces doar pârâta, iar cealaltă parte este plină de vegetaţie, neîngrijită, care necesită urgent o întreţinere corespunzătoare. Din această ipoteză cel puţin raportat la cota de 53,91 % proporţia uzitării de către reclamanţi a suprafeţei neadministrate corespunzător faţă de cea împrejmuită apare ca fiind disproporţionată. La interogatoriu reclamantul a confirmat situaţia legată de teren (răspuns întrebarea nr. 2 fila 123 dosar fond).

Martora V.V. în depoziţia sa ce exprimă proprii constatări şi discuţii cu fostul proprietar care deţinea anterior apartamentul de la etaj a susţinut că apartamentul nr. 3 deţinea aproape jumătate din grădină, partea fin faţă era delimitată printr-un gard de sârmă şi o portiţă, din extrasul de cf şi schiţa imobilului nu exista o dezmembrare propriu – zisă a terenului, a grădinii, că ştie de la fostul proprietar că a existat o convenţie că fiecare îşi folosea partea delimitată, că s-a adus la cunoştinţă pârâtei înţelegerea despre folosirea grădinii şi a terenului din faţă, martora observând că amândouă loturile la acea dată erau o grădină de arbuşti neîngrijită, că la intermediere nu a discutat cu vecinii de la parter, iar mobilul vânzării apartamentului nr. 3, de la etaj era că fostul proprietar  era în vârstă şi nu-l mai putea întreţine. La o vizionare, martora este informată de o doamnă care locuia la parter că partea din stânga a grădinii este folosită de ea, deci de cei de la parter, cealaltă doamnă proprietara celuilalt apartament de la parter, fiind bolnavă, era plecată la fiica sa (fila 134 dosar fond)

Despre acest mod de folosire a grădinii se referă şi celălalt martor W.W., fiul fostului titular al dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 3, de la etaj. Partea din dreapta a grădinii era folosită de familia sa, în faţă sunt şase stâlpi din beton, suprafaţa până la al treilea stâlp era folosită de ei, iar cealaltă suprafaţă, deci cea care exclude grădina, de către familiile N şi M. Au fost înţelegeri între cei care locuiau în imobil, care nu s-au materializat într-o formă scrisă (fila 135 dosar fond).

În drept, asupra accesului la podul imobilului:

Discuţiile poartă asupra nemenţionării exprese în actuala reglementare la art. 649 din Codul Civil 2009 ca parte comună şi a podului, în condiţiile în care sunt enumerate la lit. b ): fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele.

Podul prin excelenţă semnifică din perspectivă lingvistică spaţiul dintre acoperiş şi planşeul superior al unei clădiri, spațiul cuprins între planșeul superior al unei clădiri și acoperiș, de obicei folosit pentru a se putea ține acolo diverse lucruri, tavan, spațiu închis între acoperiș și plafonul casei, spațiu închis cuprins între tavan și acoperișul unei case, partea casei de sub acoperiș, partea casei compusă din tavan și acoperământ.

Aşadar, în discuţie se află accesul la podul casei, cauza fiind legată de nevoile de depozitare pe care le reclamă reclamanţii.

Într-o interpretare literală în adevăr noţiunea de pod este exclusă conceptului de părţi comune indivize. Acestui tip de interpretare i se opune cea raţională, logică, care porneşte de la conceptele legate de unitatea materială a bunului dublată de divizarea intelectuală a dreptului de proprietate a cărui stare juridică nu poate înceta de regulă prin partaj, caracterul accesoriu al acestei coproprietăţi forţate, rezultând din condiţiile speciale necesare pentru utilizarea bunului principal. În această interpretare punctul de plecare îl constituie art. 648 din Codul Civil, potrivit căruia: (1) Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată.(2) Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, care constituie bunurile principale în sensul art. 546. Textul se corelează cu art. 649 teza de principiu din alin. (1) din care reiese că partea comună se determină prin lege sau acte juridice încheiate de părţi, deci care emană prin voinţa părţilor.

Că podul casei constituie coproprietate forţată o constituie şi faptul că la partea I Descrierea imobilului din Cartea Funciară 21 C1 U3 Sibiu nu figurează podul casei cu titlu expres ca dependinţă notat. Ca atare, în lipsa vreunei inscripţiuni în cf a susţine un drept de proprietate exclusiv asupra podului doar de proprietarul de la etaj care accesul cel mai facil la pod este eronat, mai cu seamă că la momentul dobândirii dreptului de proprietate al pârâtei era în vigoare textul art. 22 din Legea nr. 7/1996 că dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis în mod valabil, aceste dispoziţii fiind reluate prin art. 885 din Codul civil 2009. Este de menţionat că în lumina Codului Civil 2009: în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară (art. 1244).

Pe de altă parte în lipsa acordului tuturor coproprietarilor aflaţi în indiviziune forţată s-a edificat gardul/îngrădirea edificată în curtea aflată în stare de coproprietate forţată din Sibiu, strada X, nr. 6, jud. Sibiu, iar ceilalţi coproprietari sunt lipsiţi de dreptul de a folosi această suprafaţă de teren. Devin astfel incidente disp. art. 633 din Codul Civil 2009 privind prezumţia de coproprietate, potrivit căruia dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba contrară.

Pe de altă parte, este ştiut în materie de coproprietate forţată că fiecare coproprietar poate folosi, în condiţiile acordului de asociere, atât spaţiul care constituie bunul principal, cât şi părţile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii. În lipsa acordului de asociere, dispoziţiile art. 647 rămân aplicabile ( art. 653 Cod Civil Exercitarea dreptului de folosinţă ).

Ca atare, cum există un exerciţiu abuziv al atributului dreptului de folosinţă al acestor bunuri a fost obligată pârâta să permită accesul în podul imobilului aflat în coproprietate forţată din Sibiu, strada X, nr. 6, jud. Sibiu, totodată ea fiind obligată să desfiinţeze gardul/îngrădirea edificată în curtea aflată în stare de coproprietate forţată din Sibiu, strada X, nr. 6, jud. Sibiu, iar în caz de refuz au fost autorizaţi reclamanţii să efectueze lucrările necesare pe cheltuiala pârâtei.

În lipsa unei convenţii anterioare valabil încheiate de foştii coproprietari privind partajul de folosinţă, în lipsa unui acord al tuturor coproprietarilor nu se putea determina în condiţiile art. 639 din Codul Civil [Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînţelegere, prin hotărâre judecătorească ] ca partajarea folosinţei să se stabilească potrivit folosinţei de până acum, în sensul ca pârâta reclamantă reconvenţională să folosească în partea din faţă a casei terenul de la poartă şi până la al treilea stâlp al gardului, iar în spatele casei terenul îngrădit din partea dreaptă, care se învecinează cu imobilul de la nr. 4 de pe strada X; reclamanţii pârâţi reconvenţionali să folosească în partea din faţă a casei terenul cuprins între stâlpii 3-6 ai gardului, iar în spatele casei terenul cuprins între gardul despărţitor şi gardul imobilelor de la nr. 5, respective 3 de pe strada Z, restul terenului să rămână în coproprietate forţată. Raţiunea are la bază şi disp. art. 650 din Codul Civil 2009, potrivit căruia părţile comune pot fi atribuite coproprietarilor în folosinţă exclusivă numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalţi coproprietari, decizia de atribuire în folosinţă exclusivă trebuie adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor şi al cotelor-părţi. În clădirile unde sunt constituite asociaţii de proprietari, decizia se adoptă de către adunarea generală, cu aceeaşi majoritate.

De asemenea, nu poate fi reţinută în lipsa unor elemente obiective, în lipsa tuturor subiecţilor coproprietari, precum vânzătoarea C.V. că între antecesorii părţilor s-a încheiat o înţelegere cu privire la modul de folosinţă al terenului aflat în indiviziune forţată. Textul din literatura clasică juridică la care se face raportare de pârâtă legat de soarta succesorului cu titlu particular prin modificarea de acţiune vizează contracte ori în speţă nu există act juridic bilateral valabil încheiat.

Ca atare, în tot cererea reconvenţională a fost respinsă, inclusiv cheltuielile de judecată pretinse.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta B.B., solicitând, în baza art. 480 alin (2) c. pr. civilă admiterea apelului şi schimbarea în tot a sentinţei apelate, în sensul respingerii acţiunii introductive de instanţă şi admiterii acţiunii reconvenţionale aşa cum a fost ea precizată prin modificarea de acţiune; cu cheltuieli de judecată în ambele instanţe.

În susţinerea apelului s-a arătat că:

Analiza legalităţii cererii reclamanţilor de către instanţa de fond trebuia să plece de la următoarea premisă:

1. Podul nu este înscris în cartea funciară colectivă ca şi parte comună indiviză aferentă celor două apartamente aşa încât prin raportare la principiul constitutiv de drept al înscrierii impus de prevederile D. 115/1938, act normativ sub imperiul căruia şi-au întabulat dreptul de proprietate al antecesorii apelantei, asupra acestui spaţiu nu există o stare de coproprietate.

Noul cod civil - art.646 raportat la art. 649 C.civil - nu include podul printre spaţiile comune aflate în coproprietate forţată; el vorbeşte doar de acoperiş.

Evoluţia conceptului de pod: reperele istorice ale evoluţiei conceptului de pod:

Pentru prima dată în legislaţia noastră podul a fost definit ca fiind proprietate comună forţată şi perpetuă în situaţia clădirilor cu mai multe apartamente prin legea din 3 mai 1927 pentru încurajarea construirii de locuinţe prin art. 56-66.

Legea a fost parţial abrogată prin Legea pentru organizarea Casei Construcţiilor din 13.03.1938, dar art. 56 - 66 au rămas în vigoare.

Aceste articole nu au fost abrogate prin Legea 4/1973.

Prin art. 40 alin 1 din Legea 50/1991 a fost reiterat principiul de catalogare a ceea ce reprezintă proprietate comună forţată şi perpetuă menţinându-se ideea de „destinaţie specifică"

Acelaşi principiu a fost păstrat de Anexa 2 din Legea 114/1996, în prezent abrogată de dispoziţiile L. 230/2007 privind asociaţiile de proprietari

3.- Caracteristicile definitorii ale proprietăţii comune forţate şl perpetue:

Conform art. 40 alin (1) din L.50/1991: „ (1) în cazul când într-o clădire se realizează mai multe apartamente şi suprafeţe locative cu altă destinaţie, proprietarii acestora dobândesc şi o cotă-parte de proprietate asupra tuturor părţilor de construcţie şi instalaţii, precum şi asupra tuturor dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situată proprietatea lor."

Conform art.26 alin. (3) din L.7/1996: „(3)*) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (2) şi prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările şi completările ulterioare, încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor. "

Întreaga doctrină de specialitate a considerat că ceea ce defineşte proprietatea comună forţată este destinaţia sa: „ în formularea noţiunii coproprietari forţate, practica judiciară ca şi literatura juridică s-au condus, în principal, după cele două idei esenţiale avute în vedere de legiuitor în reglementarea acestei forme a dreptului de proprietate comună pe cote - părţi şi anume: ideea existentei unor bunuri care prin natura lor nu pot fi folosite decât în comun si care sunt indispensabile altor bunuri ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate exclusivă şi, în al doilea rând ideea de accesoriu necesar de dependentă între bunuri pentru exercitarea în condiţii corespunzătoare a dreptului de proprietate exclusiv„ ( Prof. univ dr. Dumitru Lupulescu, Proprietatea comună, p.164)

Contextul faptic: Care sunt principalele repere ale stării de fapt:

Imobilul în litigiu a fost construit iniţial ca şi entitate locativă unică.

Ulterior el a fost apartamentat după cum urmează: un apartament la etaj şi două apartamente la parter.

Întrucât apartamentarea a fost una artificială prin raportare la construcţia imobilului a fost imperios necesar să existe o convenţie de folosinţă a spatiilor comune indivize, lucru care s-a şi realizat de către antecesorii apelantei, aşa cum o atestă martorul W.W. - fiul proprietarului apartamentului apelantei şi care a locuit până la căsătoriei în imobil.

Podul a fost din totdeauna folosit exclusiv de proprietarul apartamentului de la etaj adică apartamentul proprietatea apelantei.

Cele două apartamente de la parter au folosit în mod exclusiv un alt spaţiu comun cu destinaţie de magazie.

Concluzionând,

1.Prin construcţie, unicul acces la pod se face prin apartamentul proprietatea apelantei.

2.Aceasta a fost raţiunea pentru care antecesorii apelantei au convenit un mod de folosinţă exclusivă asupra unor spaţii cu destinaţie comună.

3.Această înţelegere a fost din totdeauna respectată.

4.Un eventual acces al reclamanţilor - care nici nu locuiesc în imobil - la pod prin interiorul apartamentului apelantei ar presupune încălcarea dispoziţiilor art. 26 din Constituţie referitoare la dreptul garantat constituţional la viaţa intimă.

În privinţa terenului, apelanta arată că:

1.Situaţia premisă: Există o realitate de necontestat care trebuie să constituie punct de plecare în analiza petitului acţiunii reconvenţionale:

Terenul parte comună indiviză este parţial delimitat în loturi folosite exclusiv de proprietarii celor două apartamente.

Această folosinţă a existat şi a fost respectată de antecesorii apelantei şi a fost preluată de noi de la cumpărare şi respectată ca atare.

2.- Posibilitatea coproprietarilor de a conveni cu privire la folosinţa bunului indiviz: Sub acest aspect trebuie reţinute următoarele aspecte:

1.-norma legală: aşa cum a menţionat mai sus, însăşi legiuitorul prin dispoziţiile art. 26 alin 3 din L7/1996 a consacrat legislativ dreptul coproprietarilor de a decide asupra folosinţei sau destinaţiei spaţiilor comune chiar şi în detrimentul principiului unanimităţii.

2.- forţa obligatorie a convenţiilor: în conformitate cu dispoziţiile art.969 c.civ. „convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante". Textul îşi găseşte aplicabilitatea prin raportare la momentul încheierii convenţiei dintre coproprietari.

3.- forma convenţiei: în materie de contracte vechiul cod civil a consacrat principiul consensualismului. Aceasta presupune faptul că convenţia coproprietarilor a fost perfect valabilă de la momentul întâlnirii convergente de voinţelor liber exprimate, fără a fi nevoie de existenta unui înscris.

Înscrisul ar fi fost necesar doar cu titlu de opozabilitate faţă de terţi.

4.- Calitatea specială a părţilor:

Nici reclamanţii şi nici apelanta nu sunt terţi faţă de înţelegerile foştilor proprietari cu privire la modul de folosinţă şi exploatare al proprietăţii comune, în calitate de dobânditori ai imobilului, respectiv cumpărători ambii sunt succesori cu titlul particular ai foştilor proprietari ai celor două apartamente.

Care sunt consecinţele juridice ale acestei calificări o spune, la unison doctrina:

„ între aceste categorii extreme părţi - terţi, există o categorie intermediară de persoane care, deşi nu au participat la încheierea contractului, nici personal şi nici prin reprezentare, date fiind anumite raporturi în care se află cu părţile contractante, suportă efectele contractului asemenea părţilor. Este categoria aşa-numiţilor succesori ai părţilor ...în categoria succesorilor, în literatura de specialitate sunt cuprinşi: A. succesorii universali şi succesorii cu titlu universal B. succesorii cu titlul particular ; C. creditorii chirografari ai părţilor.... Succesorii cu titlu particular sunt acele persoane care dobândesc un drept anumit, un drept care este privit în mod de sine stătător şi nu ca o parte componentă a unui patrimoniu. Sunt succesori particulari, de exemplu cumpărătorul unui bun, donatarul, coschimbaşul, cesionarul unei creanţe .." (prof. univ dr. C.Stătescu, şi Corneliu Bârsan, Tratat de drept civil, Teoria generală a obligaţiilor, p.78 - 79).

Concluzionând, apelanta arată că:

1.Coproprietarii pot conveni cu privire la modul de folosinţă al bunului indiviz, drept recunoscut prin lege.

2.O asemenea înţelegere nu afectează conceptul de coproprietate.

3.în situaţia sa antecesorii apelantei au stabilit convenţional un mod de folosire în exclusivitate a terenului indiviz.

4.în baza acestei înţelegeri coproprietarii şi-au delimitat prin gard parcelele folosite în exclusivitate.

5.Acest mod de folosinţă a fost transmis succesorilor cu titlul particular, respectiv noilor cumpărători care la rândul apelantei am respectat această înţelegere.

6.Gardul în litigiu nu l-a făcut apelanta; el exista pe teren la cumpărarea imobilului şi exprima limitele de folosinţă aferente lotului care revenea apartamentului de la etaj.

7.La cumpărarea apartamentului de către reclamanţi ei au găsit nu numai delimitarea loturilor, dar şi un mod de folosinţă exclusivă a coproprietarilor asupra căruia nu au avut obiecţiuni.

8.Refuzul de a recunoaşte efectele înţelegerii de folosinţă a terenului realizată de antecesorii săi şi, mai mult, refuzul de a recunoaşte opozabilitatea acestei înţelegeri pentru cumpărătorii succesivi reprezintă un abuz de drept, sancţionabil în condiţiile art.14-15 C.civil.

Intimaţii A.A. şi A.B. au depus întâmpinare, solicitând respingerea apelului; cu cheltuieli de judecată.

Analizând apelul prin prisma motivelor invocate, raportat la actele dosarului, tribunalul reţine următoarele:

Prin sentinţa civilă apelată, instanţa de fond a admis cererea principală formulată de reclamanţii A.A. şi A.B. în contradictoriu cu pârâta B.B. şi a fost obligată pârâta să permită accesul în podul imobilului aflat în coproprietate forţată din Sibiu, strada X , nr. 6, jud. Sibiu.

Instanţa de apel, pentru lămurirea cât mai exactă a stării de fapt, a procedat la efectuarea unei cercetări la faţa locului, procesul verbal încheiat în acest sens fiind depus la dosarul de apel – fila 40.

Practic, proprietatea exclusivă a apelantei pârâte în imobilul casă, începe de la baza scărilor situate în holul comun al coproprietarilor. În capătul scărilor, apartamentul este delimitat cu uşa de la intrarea în locuinţa apelantei.

Pentru a avea acces în podul casei, proprietarii apartamentelor de la parter ar trebui să parcurgă un traseu proprietatea exclusivă a apelantei.

Astfel, pe lângă că ar trebui să urce scările ce duc la etajul I, ar trebui să treacă de uşa de la intrarea în apartamentul pârâtei, să traverseze holul din apartament (hol din care mai pornesc patru uşi: la baie, la bucătărie, cămară şi în sufragerie), să pătrundă în cămara apelantei, pentru ca apoi să urce în pod.

Tribunalul apreciază că trebuie avută în vedere intenţia părţilor la vânzarea – cumpărarea apartamentelor, pe de o parte, iar pe de altă parte, împrejurarea că nu este înscris în cartea funciară acest pod, practic fiind nelămurit regimul acestuia.

În contractul de vânzare-cumpărare prin care reclamanţii au cumpărat apartamentele nr. 1 şi nr. 2 de la parterul clădirii, sunt menţionate şi cotele ce le revin din părţile comune indivize, fără precizarea expresă a podului.

Din depoziţia martorului V.V. (f.134 dosar fond), care expune situaţia din anul 2005, reiese că folosinţa clădirii a fost stabilită în mod clar de foştii proprietari, vânzători. Accesul în pod se realizează doar de către proprietarul apartamentului de la etaj, cei care au în proprietate apartamentele de la parter neputând urca şi folosi podul.

Din depoziţia martorului W.W. (f.35 dosar fond) - fiul vânzătorului apartamentului cumpărat de apelantă, rezultă că doar ei, proprietarii apartamentului de la etaj foloseau podul, intrarea (accesul) făcându-se prin bucătăria proprietatea lor, iar proprietarii apartamentelor de la parter foloseau în mod exclusiv o cămară sau anexă, pe care proprietarii de la etaj nu o foloseau. De asemenea, toţi aveau posibilitatea de a folosi pivniţa, unde se afla o spălătorie şi boxe, delimitate conform acordului proprietarilor apartamentelor de la parter şi etaj. Martorul a arătat că proprietarii de la parter nu au avut pretenţii legate de folosinţa podului.

În concluzie, tribunalul apreciază că apartamentele s-au vândut de către foştii proprietari (între care au existat înţelegerile anterior relatate conform declaraţiilor martorilor) la fel cum aceştia şi-au exercitat folosinţa, aceeaşi fiind situaţia expusă şi viitorilor cumpărători.

Este greu de crezut că atunci când reclamanţii au cumpărat locuinţele de la parter, ar fi considerat că au acces în pod, dar numai cu păşirea pe proprietatea exclusivă a pârâtei. Că atunci când ar fi avut nevoie să intre în pod, ar fi trebuit să aştepte venirea acasă a pârâtei pentru a descuia apartamentul, sau să aştepte ca pârâta să poată descuia propriul apartament pentru a intra ei în pod.

Podul nu este notat în cartea funciară, şi nici modalitatea în care reclamanţii ar avea acces la pod.

Cert este că pentru a intra în podul situat deasupra apartamentului pârâtei, trebuie ca reclamanţii să parcurgă nu doar scările de la parter la etajul I care sunt proprietatea exclusivă a pârâtei apelante, dar şi să pătrundă în locuinţa acesteia, indiferent de ora la care se face acest lucru, de către care persoane ce pot însoţi reclamanţii pentru depozitarea unor bunuri în acel pod.

Este de neconceput în prezent, în condiţiile în care ţara noastră a aderat la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului care respectă printre altele – proprietatea, la art. 1 prevăzându-se că Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional. (…), să se permită ca, deşi o persoană este proprietar exclusiv pe locuinţa sa, ca un alt proprietar al unui spaţiu vecin să poată pătrunde nestingherit prin acea locuinţă, indiferent de oră, de situaţie, etc.

Dreptul apelantei, proprietar exclusiv al locuinţei sale, ar fi pur şi simplu violat dacă instanţa ar permite accesul reclamanţilor prin locuinţa acesteia, pentru a intra în acel pod. Nu ar mai conta că apelanta pârâtă se odihneşte, poate doarme, poate este bolnavă la pat, sau poate plecată de acasă în concediu pentru o perioadă de timp, orice drept al acesteia la intimitate, la familie, pe lângă dreptul la proprietate, ar fi violate.

De asemenea, dreptul la respectarea vieţii private şi de familie prevăzut de art. 8 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului ar fi violate dacă s-ar accepta o asemenea situaţie.

Admiţându-se accesul reclamanţilor la pod prin locuinţa pârâtei apelante, instanţa ar permite o ingerinţă în viaţa privată şi de familie a pârâtei, precum şi o atingere gravă adusă dreptului de proprietate al acesteia, fără a exista o proporţionalitate între ingerinţa permisă şi folosul urmărit de reclamanţi.

Sub acest aspect, tribunalul apreciază soluţia instanţei de fond ca fiind netemeinică, nelegală, ca fiind împotriva celor mai elementare condiţii ale unei societăţi civilizate, fiind violate, aşa cum s-a arătat mai sus, drepturi elementare ale unei persoane.

În consecinţă, apelul pârâtei este întemeiat sub acest aspect.

De asemenea, întemeiat este apelul pârâtei sub aspectul obligării acesteia la desfiinţarea gardului edificat în curtea aflată în stare de coproprietate cu reclamanţii.

În primul rând, se reţine că reclamantul a arătat la interogatoriul luat (f.123, nr. 2) că la momentul cumpărării, exista un gard pe terenul în discuţie.

Apoi, conform declaraţiilor martorilor, gardul a fost edificat cu mult timp în urmă, când încă foştii proprietari vânzători locuiau acolo, şi foloseau clădirea în mod paşnic, conform înţelegerii dintre ei.

Şi cu ocazia cercetării la faţa locului s-a constatat de către instanţa de apel că gardul în discuţie este foarte vechi, având câteva zeci de ani.

Faţă de aceste aspecte, tribunalul apreciază că nu apelanta pârâtă este cea care a edificat acel gard, iar împrejurarea că ea este de acord cu folosinţa terenului conform delimitării prin acel gard, nu îndreptăţeşte nici o persoană să pretindă acesteia să-l desfiinţeze, şi cu atât mai mult, pe cheltuiala ei.

Gardul fiind edificat pe terenul aflat în coproprietatea părţilor, delimitând folosinţa terenului contrar voinţei coproprietarilor reclamanţi, deci în lipsa unui acord al coproprietarilor, nimic nu îi împiedică pe cei nemulţumiţi să îl desfiinţeze.

Însă în condiţiile în care, atunci când au fost cumpărate apartamentele în discuţie gardul exista, fiind edificat cu mult înainte şi ca pârâta să cumpere apartamentul de la etaj, nu s-ar putea pretinde unei persoane (pârâta) – coproprietar – ca doar aceasta să suporte cheltuielile de demolare, în lipsa oricăror dovezi că acel gard a fost edificat de acea persoană. O soluţie contrară ar însemna „pedepsirea” pârâtei apelante, pentru ceva ce nu a făcut.

În consecinţă, şi sub acest aspect apelul pârâtei este întemeiat.

În ce priveşte cererea reconvenţională formulată de pârâtă, soluţia instanţei de fond este justă.

Pârâta apelantă, prin cererea reconvenţională, a solicitat instanţei să stabilească modul de folosire al terenului potrivit folosinţei de până acum după cum urmează: pârâta reclamantă reconvenţională să folosească în partea din faţă a casei terenul de la poartă şi până la al treilea stâlp al gardului, iar în spatele casei terenul îngrădit din partea dreaptă, care se învecinează cu imobilul de la nr. 4 de pe strada X; reclamanţii pârâţi reconvenţionali să folosească în partea din faţă a casei terenul cuprins între stâlpii 3-6 ai gardului, iar în spatele casei terenul cuprins între gardul despărţitor şi gardul imobilelor de la nr. 5, respective 3 de pe strada Z, restul terenului să rămână în coproprietate forţată.

La primul termen de judecată pârâta a formulat o cerere modificatoare la cererea reconvenţională prin care solicită să se constate că între antecesorii lor, atât ai reclamanţilor, cât şi ai pârâtei reclamant reconvenţionale, s-a încheiat o înţelegere cu privire la modul de folosinţă al terenului aflat în indiviziune forţată şi, pe cale de consecinţă, să fie obligaţi reclamanţii pârâţi reconvenţionali să respecte această înţelegere care vizează modul actual de folosinţă al terenului indiviz.

Tribunalul constată că, pe de o parte, reclamanţii nu sunt de acord cu propunerea apelantei privind partajul de folosinţă a terenului, nefiind întrunite dispoziţiile art. 650 C.civ., iar pe de altă parte, atâta vreme cât gardul edificat de antecesorii părţilor este obiectul unei dispute, putând fi demolat de către coproprietarul nemulţumit în orice moment, nu ar putea constitui un punct de reper faţă de care să se dispună partajul de folosinţă al terenului.

Terenul proprietate comună, chiar dacă a fost folosit de vânzătorii foşti proprietari într-un anumit fel, aşa cum aceştia s-au înţeles, poate face obiectul unui partaj, însă partajul de folosinţă nu poate fi admis, nefiind stabilit cu claritate şi certitudine graniţa urmată de gardul respectiv.

Prin urmare, faţă de acest aspect, apelul pârâtei este neîntemeiată, soluţia instanţei de fond fiind corectă.

În fine, tribunalul reţine că între părţi, disputa se poartă asupra modului de folosinţă a terenului şi accesul în pod.

Constată că reţinerea instanţei de fond referitoare la regimul de coproprietate forţată al terenului nu este întemeiat. În cauză nu s-a efectuat nici o expertiză topografică din concluziile căreia instanţa să poată trage o astfel de concluzie, în sensul că terenul nu ar putea fi folosit decât în comun de către toţi coproprietarii, raportat la unele criterii ce trebuie avute în vedere la stabilirea unui asemenea regim, conform art. 646 ş.u. C.civ.

În acelaşi sens, în ce priveşte podul casei. Nu înseamnă că, aşa cum a reţinut instanţa de fond, faptul că nu este notat la dependinţă în cartea funciară, acesta s-ar afla în coproprietatea forţată a locuitorilor tuturor apartamentelor din clădire.

Însă modalitatea în care se poate face accesul în pod de către ceilalţi proprietari ai apartamentelor de la parter, cu luarea în considerare că s-ar aduce atingere drepturilor apelantei dacă accesul s-ar face prin apartamentul acesteia, poate determina un anumit mod sau altul de partajare, de ieşire din indiviziune, lucru care s-ar putea lămuri şi stabili tot urmare a efectuării unei expertize tehnice în cauză, şi cu eventuale concesii ale proprietarilor, astfel încât fiecare să își poată exercita drepturile dobândite prin cumpărarea acelor locuinţe, însă fără lezarea drepturilor fundamentale ale celorlalţi.

Având în vedere aceste considerente, apreciindu-l ca fiind întemeiat, tribunalul, în baza art. 480 alin. 2 C.pr.civ., va admite apelul formulat de pârâta reclamantă B.B. împotriva sentinţei civile nr. 8/2018 pronunţată de Judecătoria Sibiu în dosar nr. …, pe care o va schimba în parte, în sensul că va respinge acţiunea civilă principală formulată de reclamanţii A.A. şi A.B. în contradictoriu cu pârâta B.B. şi va menţine în rest dispoziţia instanţei de fond.

În temeiul art. 453 C.pr.civ., aflându-se în culpă procesuală, tribunalul va obliga intimaţii reclamanţi pârâți reconvenţionali A.A. şi A.B. la plata în favoarea apelantei pârâte reclamante reconvenţionale B.B. a sumei de 500 lei – cu titlul de cheltuieli de judecată parţiale corespunzătoare fondului (onorariul avocatului redus în baza art. 451 alin. 2 C.pr.civ. – raportat la soluţia de respingere a cererii reconvenţionale, dar şi a cererii principale, de la suma de 1.000 lei la suma de 500 lei – chitanţa fila 106), şi 20 lei – cheltuieli de judecată în apel (reprezentate de taxa judiciară de timbru, f 34 dosar apel).

Domenii speta

Spete similare