Coproprietate şi indiviziune

Prin actiunea civila înregistrata la aceasta instanta sub numarul 9687/306/2007 din 20-11-2007  reclamantii B D si B E au  solicitat în contradictoriu cu pârâtii D I .C F., C. D. si Statul Român  reprezentat prin P. M. Si, S.C. E S SRL si S.C D CS.R.L ca prin sentinta ce se va pronunta sa se constate ca asupra imobilului-teren cladit si necladit înscris în CF colectiva nr. 2874 Sibiu, partile sunt coproprietare; se dispuna si rectificarea suprafetei imobilului din litigiu, de la 1350 mp, câsi figureaza în cartea funciara la 1145 mp, câti sunt în realitate,  sa se dispuna sistarea starii de indiviziune asupra imobilului mentionat si asupra constructiilor în natura, prin atribuirea catre fiecare coproprietar a terenului aferent constructiei, conform cotelor-parti de proprietate detinute; sa se dispuna întabularea drepturilor de proprietate în cartea funciara cu titlu de iesire din indiviziune; cu cheltuieli de judecata.

În motivare se arata ca partile sunt coproprietare asupra imobilului situat administrativ în Sibiu, str. Ocnei, nr. 38, iar, în prezent, reclamantii doresc iesirea din indiviziune.

În probatiune sa-u depus la dosar urmatoarele înscrisuri: extras CF nr. 44401 Sibiu, CF colectiva nr. 2874 Sibiu în extenso, copia contractului de vânzare-cumparare nr. 5637/1999.

În drept, s-au invocat dispozitiile art. 728 si art. 741 Cod Civil, DL nr. 115/1938, Legea nr. 603/1943, art. 274 CPC.

Pârâtul D I si sotia acestuia, D. M au formulat cerere reconventionala, solicitând în contradictoriu cu reclamantii-pârâti reconventionali B. D. si B. El. si pârâta reconventional S.C. U. SA, ca prin sentinta ce se va pronunta, sa se dispuna anularea partiala a contractului de vânzare-cumparare nr. 5637/1999, în ceea ce priveste terenul aferent suprafetei locuibile; sa se dispuna sistarea starii de indiviziune asupra imobilului, în functie de cotele-parti detinute; cu cheltuieli de judecata.

În motivare se arata ca suprafata de teren atribuita  reclamantilor-pârâti reconventionali Bleahu este mai mare decât cea care s-ar cuveni conform suprafetei locuibile. Datorita configuratiei terenului, o sistare a starii de indiviziune nu este posibila.

În drept, s-au invocat dispozitiile art. 119, 274 CPC.

Prin sentinta civila nr.1592/2007  Judecatoria Sibiu a dispus admiterea actiunii reclamantilor si admiterea în parte a cererii reconventionale a  reclamantilor reconventionali . S-a dispus revenirea la situatia anterioara de carte funciara, respectiv la nr. top. initial si ulterior dezmembrarea acestuia conform variantei II din expertiza efectuata de expertul P. Ghe, care face parte integranta din hotarâre. S-a dispus rectificarea suprafetei de carte funciara , conform situatiei reale  S-a instituit dispune instituirea unei servituti de trecere cu piciorul . Totodata s-a dispus intabularea în cartea funciara a drepturilor de proprietate astfel dobândite de parti.

Prin decizia civila nr. 750/2007  Tribunalul Sibiu a admis recursul declarat de pârâtii D., S.C  S.R.L , C. F. si C. D , a casat hotarârea si a trimis cauza spre rejudecare , motivat de faptul ca instanta de fond nu s-a pronuntat cu privire la S.C ELA SIB S.R.L .

În rejudecare, cauza a fost înregistrata sub dosar nr. 9687/306/2007.

Prin actiunea civila înregistrata la aceasta instanta sub numarul 7329/306/2007 reclamantii .D. I si  D. M  au solicitat în contradictoriu cu B. D. ,  B.  E., SC  U SA  si Statul Român prin  M  S ca prin sentinta ce se vas pronunta sa se  constate  nulitatea  absoluta ( partiala ) a  contractului  de  vânzare  cumparare  nr. 5637/1999 ,încheiat  între pârâti B D  si E  si  SC U  SA  privind  apartamentul  format  din 3 camere si dependinte , dobândit în baza Legii 122/1995,în ceea ce  priveste  suprafata  aferenta apartamentului ,  sa se  dispuna  calcularea  suprafetelor  aferente  apartamentului, în raport de contractul de închiriere  cu rectificarea  corespunzatoare  a acestei suprafete , conform  dispozitiilor  Legii  112/1995, din  contractul de vânzare cumparare ,mentionat mai sus , sa se  dispuna  rectificare  suprafetei  din contractul  de  vânzare  cumparare a pârâtilor si din  CF  4401  Sibiu top 3104/3 .Cu cheltuieli de judecata.

În fapt se arata ca la data de 13-12-1999 pârâtii B locuiesc în imobilul situat în …. imobil,înscris  în CF 2874-Sibiu  , top 3104.În anul  1997 reclamantii conform  Legii 112/1995 au  cumparat apartamentul , format din 3 camere  si dependinte  în care  locuiesc. În acelasi an în baza  încheierii de  înatbulare nr.10419/1997 a  fost întabulat  dreptul reclamantilor de proprietate asupra apartamentului cumparat, cu suprafata de 434 m.p. teren aferent, din suprafata de 1350m.p., drept care a fost înscris în CF 40052-Sibiu , top  3104/1.

Tot în anul  1997 a cumparat apartamentul în care locuia  C.M, care si-a întabulat  dreptul de proprietate  conform încheierii 10546/1997,în CF 40084-S  nr. top 3104/2.

La  doi  ani de  zile , respectiv  în data de  24 august 1999, SC U SA ,încheie  un contract de închiriere , cu pârâtii B,pentru  apartamentul format  din 3 camere si dependinte , contract de care reclamantii nu au avut cunostinta la aceea data. Desi veranda  în suprafata de 21,83 mp. era  folosita  comun, acesta  s-a trecut  în folosinta  exclusiva , în favoarea pârâtilor.

La data de 13 decembrie  1999, pârâtii B ,  cumpara în baza  Legii 112/1995 , conform contractului nr.5637/1999 apartamentul închiriat ,la care se calculeaza  o suprafata  aferenta  de  747 mp., fara sa se tina cont  de contractele  anterioare si de suprafata detinuta de  Statul  Român , care la momentul cumpararii de catre  pârâtii  mai detinea  doua spatii,cu alta  destinatie  decât cea de locuinta.

În drept se invoca dispozitiile L 112/1995 , l.115/1938 , art. 111 C.pr.civ, art. 274 C.pr.civ.

La dosar au fost depuse contractul de vânzare-cumparare nr. 5637/1999 , contractul de închiriere detinut de pârâti .

Ulterior , a fost completata actiunea solicitându-se se  constate  nulitatea  absoluta ( partiala ) a  contractului  de  vânzare  cumparare  nr. 5637/1999 ,încheiat  între pârâti B D  si E  si  SC U  SA  privind  apartamentul  format  din 3 camere si dependinte , dobândit în baza Legii 122/1995,în ceea ce  priveste  suprafata  aferenta apartamentului ,  sa se  dispuna  calcularea  suprafetelor  aferente  apartamentului, în raport de contractul de închiriere  cu rectificarea  corespunzatoare  a acestei suprafete , conform  dispozitiilor  Legii  112/1995, din  contractul de vânzare cumparare ,mentionat mai sus , sa se  dispuna  rectificare  suprafetei  din contractul  de  vânzare  cumparare a pârâtilor si din  CF  4401  Sibiu top 3104/3 în raport de suprafata recalculata, sa se  dispuna recalculare  suprafetei reclamantilor  si a pârâtilor  si sa se  atribuie suprafata  rezultata în plus(  ca urmare a recalcularii suprafetei  pârâtilor B ) în raport de suprafata locativa, sa se  dispuna  rectificarea  suprafetelor din CF  individuale  ale reclamantilor  si pârâtilor  .Cu cheltuieli de judecata.

Pârâtii B. D si B e au formulat întâmpinare( fila 23 ) invocând exceptia de lidispendenta  cu dosarul 9687/306/2007 .Pe fondul cauzei se arata ca aceasta actiune este neîntemeiata.

În cauza s-a formulat cerere de interventie în interes propriu de catre , C. F., C. D solicitându-se anularea partiala a contractelor de vânzare-cumparare în privinta suprafetei utile , stabilirea corecta a cotei din teren.

Prin încheierea de sedinta din 12 mai 2008( fila 73 –dosar 9687/306/2008 ) s-a dispus conexarea celor doua cauze.

 Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta retine în fapt urmatoarele:

Imobilul din litigiu-teren si constructii este situat administrativ în Sibiu, str. Ocnei, nr. 38, fiind înscris în CF colectiva nr. 2874 Sibiu nr. top. 3104. Acesta este compus dintr-o casa de locuit cu doua spatii comerciale, trei apartamente, o curte cu un garaj si o magazie.

Pe parcursul timpului, imobilul a fost apartamentat, fiind compus din trei apartamente si doua spatii comerciale, astfel:

-A+3-nr. top. 3104/1-apartamentul compus din trei camere si dependinte, cu teren de 437 mp din 1350 mp, care se afla în proprietatea pârâtilor - reclamanti reconventionali David Ioan si David Maria, cu titlu de cumparare în temeiul Legii 112/1995, conform încheierii de întabulare nr. 10419/1997. Acest imobil-apartament este transcris în CF individual nr. 40052 Sibiu

- A+4- nr. top. 3104/2-apartamentul compus dintr-o camera si dependinte, cu teren în suprafata de 82,7 mp, care se afla în proprietatea autoarei pârâtelor C F. si C. D, respectiv a numitei C M, cu titlu de cumparare în temeiul Legii 112/1995, conform încheierii de întabulare nr. 10546/1997. Acest imobil-apartament este transcris în CF individual nr. 40084 Sibiu.

- A+5-nr. top. 3104/3-apartamentul compus trei camere si dependinte, cu teren în suprafata de 747 mp, care se afla în proprietatea reclamantilor-pârâti reconventionali B D si B E, cu titlu de cumparare în temeiul Legii 112/1995, conform încheierii de întabulare nr. 5268/2000. Acest imobil-apartament este transcris în CF individual nr.  44401 Sibiu.

- A+6-nr. top. 3104/4-spatiu comercial compus din patru încaperi în suprafata de 45,1 mp si un WC în cota de ½ parti, situat în curte, care se afla în proprietatea pârâtei S.C.E SSRL, cu titlu de cumparare, conform încheierii de întabulare nr. 6706/2003. Acest imobil-spatiu comercial este transcris în CF individual nr. 47645 .Prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 482/22 mai 2007 de catre BNP N C acest spatiu a fost transmis S.C DCS.R.L .Dreptul de proprietate s-a întabulat în cartea funciara prin încheierea nr. 24012/2007 c.f. ( fila 72 )

În cauza s-a efectuat o expertiza tehnica în constructii de catre expertul O.Ghe. si un supliment la raportul de  expertiza topografica efectuata de catre expertul P.GHE

Din concluziile raportului de expertiza efectuat de expertul mentionat anterior(f.181-190) rezulta faptul ca suprafata imobilului din litigiu, respectiv cea care figureaza în cartea funciara nu corespunde realitatii, aceasta fiind mai mica, si anume de 1145,20 mp.

În consecinta, instanta, în conformitate cu dispozitiile DL nr. 115/1938, având în vedere faptul ca ceea ce garanteaza cartea funciara este proprietatea si nu si suprafata, va dispune revenirea provizorie la situatia anterioara de carte funciara sub nr. top. 3104-casa si curte în suprafata de 1350 mp si ulterior, va dispune rectificarea suprafetei imobilului din litigiu în sensul celor mentionate anterior, respectiv de la 1350 mp la 1145,20 mp.

Din probatoriul administrat în cauza nu rezulta faptul ca, tinând cont de suprafata locuibila cumparata de reclamantii-pârâti reconventionali B în temeiul dispozitiilor Legii nr. 112/1995, cota-parte ce revine din partile comune indivize mentionata în contractul de vânzare-cumparare nr. 5637/1999 ar trebui sa fie mai mica, motiv pentru care, instanta, constatând ca nu s-au respectat prevederile art. 1169 Cod Civil, va dispune respingerea petitului privind nulitatea  partiala a contractului în ceea ce priveste cele retinute anterior, ca fiind neîntemeiat. Pârâtii au dobândit prin cumparare spatiile detinute în baza contractului de închiriere , respectându-se prevederile art. 9 din L 112/1995 , iar în plus cota din teren se determina proportional cu suprafata construita. Din raportul de expertiza în constructii rezulta ca la momentul întocmirii contractului de vânzare s-au respectat dispozitiile L. 112/1995 .Pentru aceste considerente actiunea conexa , precum si petitele din actiunea reconventionala privind cota de teren urmeaza a fi respinse. Pentru aceleasi motive si cererea de interventie în interes propriu formulata de CD urmeaza a fi respinsa( art. 49 si urm C.pr.civ).

 Din partile comune indivize, respectiv si din terenul cladit si necladit în suprafata totala de 1145,20 mp, partile din prezentul litigiu detin urmatoarele cote-parti:  reclamantii reconventionali DI si D.Ma-31,72 %, reclamantii-pârâti reconventionali B.D si B E-47,66 %, numita C M-5,93 %, iar statul român-14,69 %( rezultând astfel procentul de 100%).Diferenta de 9,87 % rezultata din diferenta dintre 14,69-4,82 ( reprezentând cota de sub constructia S.C  D C S.R.L s-a împartit proportional la ceilalti proprietari .

În vederea realizarii sistarii starii de indiviziune, cota-parte detinuta de statul român  din teren se împarte proportional celorlalti coproprietari, rezultând astfel urmatoarele cote-parti: reclamantii reconventionali D I si D M-cota de 35,67%, reprezentând suprafata de 389 mp, reclamantii-pârâti reconventionali B Dsi B E- 58,33 %, reprezentând suprafata de 636 mp,  numita C M- 6, reprezentând suprafata de 55 mp.

Expertul a propus trei variante în vederea sistarii starii de indiviziune ( doua variante fara sulte si o varianta cu plata sultelor 9. Instanta apreciaza ca varianta II( anexa II) este cea mai benefica, respectând în mare parte modul actual de folosinta al imobilului din litigiu, marimea cotei-parti de proprietate detinute de parti, nefiind necesara stabilirea de sulte între coproprietarii persoane fizice, ce detin în proprietate si apartamentele din imobil, respectându-se astfel dispozitiile art. 673 indice 5 si 673 indice 9 CPC. Instanta apreciaza ca varianta III nu este optima deoarece se încalca marimea cotei-parti ce revine fiecarei parti , iar în plus cei care ar renunta la o parte din suprafata de teren ar fi prejudiciati având în vedere ca dreptul de proprietate are o însemnatate deosebita.

În consecinta, în conformitate cu prevederile art. 728 Cod Civil coroborate cu cele ale art. 673 indice 1 si urm. CPC, instanta va dispune sistarea starii de indiviziune asupra imobilului din litigiu, conform varianta II ( anexa II)din raportul de expertiza întocmit de expertul P Ghe, care va face parte integranta din hotarâre,sens în care se va dispune  dezmembrarea  imobilului  cu nr. top 3104 în sase  corpuri funciare  cu numere noi,  astfel :

1.- corpul funciar nr.1 cu nr.top 3104/1-  spatiu comercial compus din 4 încaperi  si ½  din WC  din curte cu suprafata  de 55 m.p -  Proprietar  SC DANCIU COM SRL;

2. corpul  funciar nr.2- cu nr. top  3104/2-  Ap. compus  din 1 camera cu dependite si  teren  63 m.p.+cota de 6 % – proprietar : C  M

3. corpul funciar nr.3  cu nr. top 31204/3.  apartament  compus din 3  camere  cu dependinte  de  177 m.p.+ cota de 58,33 % -  proprietar B D si sotia Bl E ;

4. corpul funciar nr.4  cu nr. top  3104/4 –alee de 34 m.p. -  indiviziune;

5-  corpul funciar nr. 5  cu nr.top  3104/5 –teren de constructie  de  439m.p., proprietari  BD SI BE

6. corpul funciar nr. 6  cu nr.top 3104/6-apartament compus  din 3 camere  cu dependinte si teren de 377 m.p +cota de 35,67%.-Proprietari  D I si  sotia M .

Partile comune indivize sunt :  aleea de  pe  corpul  funciar  nr.4, accesul comun  la subsol  si urcarea în pod  în urmatoarele  cote-parti : fam. D  -35,67; fam. B -58,33%; fam. C M -6% ;  fundatiile  , zidurile despartitoare dintre  apartamente ,podul de deasupra  apartamentelor , acoperisul , racordurile instalatiilor  de apa, canal, gaz  lumina  pâna la  intrarea  în apartamente ,în urmatoarele  cote .parti fam. D  33,93%,  fam. B -55,45 %, C M  5, 67  % ; SC D  C SRL -4, 95%.

În temeiul art. 616 Cod Civil se va dispune  instituirea  servitutii de trecere  cu piciorul  pentru  corpul funciar  nr.1  cu  nr. top 3104/1-fond  dominat ,asupra  nr.top 3104/2 si 3104/4  fonduri  aservite.

Se va respinge actiunea în  contradictoriu  cu  pârâta SC  ES  SRL având în vedere ca a intervenit transmiterea calitatii procesuale pasive prin vânzarea spatiului comercial catre S.C DC STAtatul Român prin MS pentru considerentele mai-sus aratate .

În temeiul art. 45 din D-L 115/1938 se va dispune înscrierea in cartea funciara a drepturilor de proprietate , precum si a servitutii de trecere conform hotarârii.

În temeiul art.276, 277C.pr.civ va obliga pe reclamantii B sa plateasca pârâtilor David suma de 800 lei cu titlu de cheltuieli de judecata partiale.

În temeiul art.276, 277C.pr.civ instanta va obliga pe C  D si C F sa plateasca fiecare câte 50 lei cu titlu de cheltuieli de judecata partiale pârâtilor D.

În temeiul art.276, 277C.pr.civ va obliga pe S.C D C S.R.L sa plateasca pârâtilor  suma de 70 lei cu titlu de cheltuieli de judecata partiale.

Pentru aceste motive

ÎN NUMELE LEGII

H O T A R A S T E

Admite actiunea  civila formulata de  reclamantii  BD  si BE ambii  cu în contradictoriu cu pârâtii  DI si  DM ambii  ,  CD domiciliata ,  CF domiciliata Sibiu , SC  DC SRL  cu sediul 

Admite în  parte  actiunea  reconventionala formulat de pârâtii reclamanti  reconventionali DI si DM în contradictoriu cu  pârâtii BD ,  BE, si în consecinta:

Dispune  revenirea  provizorie la  situatia anterioara de  CF nr.2874 de sub A+2  top  3104-casa si curte  1350 m.p..

Dispune  rectificarea  suprafetei terenului  cu nr. top 3104 , de la suprafata de  1350  m.p.  , cât este înscris  în cartea funciara ,la suprafata de  1145 m.,p.  , cat este în realitate în teren.

 Dispune  sistarea  starii de  indiviziune asupra imobilului  conform variantei  II  din raportul de expertiza  efectuat de expertul P Ghe. si schitei întocmite ( anexa II) , care fac parte integranta din hotarâre .

Dispune  dezmembrarea  imobilului  cu nr. top 3104 în sase  corpuri funciare  cu numere noi,  astfel :

1.- corpul funciar nr.1 cu nr.top 3104/1-  spatiu comercial compus din 4 încaperi  si ½  din WC  din curte cu suprafata  de 55 m.p -  Proprietar  SC DCSRL;

2. corpul  funciar nr.2- cu nr. top  3104/2-  Ap. compus  din 1 camera cu dependinte si  teren  63 m.p.+cota de 6 % – proprietar : CM

3. corpul funciar nr.3  cu nr. top 31204/3.  apartament  compus din 3  camere  cu dependinte  de  177 m.p.+ cota de 58,33 % -  proprietar BD si sotia BE;

4. corpul funciar nr.4  cu nr. top  3104/4 –alee de 34 m.p. -  indiviziune;

5-  corpul funciar nr. 5  cu nr.top  3104/5 –teren de constructie  de  439m.p., proprietari  BD si sotia E;

6. corpul funciar nr. 6  cu nr.top 3104/6-apartament compus  din 3 camere  cu dependinte si teren de 377 m.p +cota de 35,67%.-Proprietari  DI si  sotia M.

Partile comune indivize sunt :  aleea de  pe  corpul  funciar  nr.4, accesul comun  la subsol  si urcarea în pod  în urmatoarele  cote-parti : fam. D  -35,67; fam. B -58,33%; fam. CM -6% ;  fundatiile  , zidurile despartitoare dintre  apartamente ,podul de deasupra  apartamentelor , acoperisul , racordurile instalatiilor  de apa, canal, gaz  lumina  pâna la  intrarea  în apartamente ,în urmatoarele  cote .parti fam. D  33,93%,  fam. B -55,45 %, CM 5, 67  % ; SC DC  SRL -4, 95%.

Dispune  instituirea  servitutii de trecere  cu piciorul  pentru  corpul funciar  nr.1  cu  nr. top 3104/1-fond  dominat ,asupra  nr.top 3104/2 si 3104/4  fonduri  aservite.

Respinge actiunea în  contradictoriu  cu  pârâta SC  E  SRL cu sediul în  cu sediul în  Sibiu  , str. Noua nr. 43 si Statul Român prin M S, CD si C

Respinge cererea de interventie în interes propriu formulata de CD si CF

 Respinge actiune  conexa formulata de David Ioan si  David Maria  în contradictoriu cu BD,  BE, SC  U SA  si Statul Român prin  MS

Respinge actiunea reconventionala formulata în contradictoriu cu S.C U S.A si  Statul  Român prin M.S.

Dispune înscrierea in cartea funciara a drepturilor de proprietate , precum si a servitutii de trecere conform hotarârii.

Obliga pe reclamantii B sa plateasca pârâtilor D suma de 800 lei cu titlu de cheltuieli de judecata partiale.

Obliga pe CDsi CF sa plateasca fiecare câte 50 lei cu titlu de cheltuieli de judecata partiale pârâtilor D.

Obliga pe S.C DCS.R.L sa plateasca pârâtilor D suma de 70 lei cu titlu de cheltuieli de judecata partiale.

Cu drept de  apel  în termen de  15 zile de  la  comunicare .

Pronuntata în sedinta publica,azi 23.03.2009.

Domenii speta

Spete similare