Uscatoria, situata intr-un imobil cu mai multe apartamente, face obiectul unui drept de coproprietate forţată şi perpetuă

Transformarea formei de coproprietate fortata într-o coproprietate vremelnica este posibila, însa numai cu acordul tuturor persoanelor interesate, respectiv, a tuturor proprietarilor apartamentelor potential deservite de acel spatiu. Fiind vorba despre o proprietate privata, nimic nu-i împiedica pe proprietari sa convina asupra unei atari modificari. În lipsa unui acord unanim, însa, forma de proprietate comuna va ramâne cea initial conceputa, neputându-se vorbi despre transferul cotelor de proprietate independent de un  transfer de proprietate asupra apartamentului si nici despre vreo sistare a starii de indiviziune specifice doar coproprietatii temporare. Prin sentinta civila nr. 5803/23.10.2008 a Judecatoriei Baia Mare s-a admis actiunea civila formulata de reclamantii Avram Ioan si Avram leontina împotriva pârâtilor Sabou Marian Alin, Sabou Marius Gabriel, Trif Alina Mariana si intimatii Gherghel Constantin, Gherghel Istinca, Precup Ciprian, Precup Calina, Iepan Ioan, Iepan Livia, Buda Ioan, Buda Florica Olimpia, Peteri Cristian Costica, Peteri Silvia Daniela, Filip Vasile, Filip Ibolya, Roatis Dumitru, Roatis Doina, Gog Maria Cornelia, Zola Filip, Zola Ana, Augustin Vasile, Augustin (fosta Peteri) Dorina, Nagy Eugen, Nagy Zita Magdalena, David Ioan, David Livia si în consecinta:

S-a constatat ca prin actul de vânzare-cumparare numit „Contract de vânzare-cumparare” încheiat la 23 febr. 2008 reclamantii au dobândit, prin cumparare, cota de 11/14 parte din imobilul uscatorie, în valoare totala de 12.000 Euro, situat în Baia Mare B-dul Republicii nr. 66 sc. A parter, înscris în C.F. 11573/uscatorie Baia Mare nr. top. 2822/376.

S-a constatat ca reclamantii, dupa cumparare, sunt proprietari asupra cotei de 12/14 parte din uscatorie.

S-a dispus sistarea starii de indiviziune dintre reclamanti, pe de o parte, si pârâtii Sabou si Iepan, pe de alta parte, în sensul ca s-a atribuit uscatoria reclamantilor si i-a obligat pe acestia sa plateasca pârâtilor :

- Sabou Vasile, Marian, Marius si Trif Alina împreuna echivalentul sumei de 857,14 Euro

- Iepan Ioan si Livia împreuna echivalentul sumei de 857,14 Euro.

S-a dispus întabularea dreptului de proprietate al reclamantilor în C.F. conform celor de mai sus,

Fara cheltuieli de judecata.

În considerentele sentintei s-a retinut ca reclamantii si pârâtii sunt proprietarii apartamentelor din blocul nr. 66 situat pe B-dul Republicii din Baia Mare scara A. La parterul acestui bloc exista o uscatorie, identificata în C.F. 11573/uscatorie nr. top. 2822/376.

Initial, pârâtul Sabou Vasile a încercat sa cumpere uscatoria, în schimb trebuind sa execute mai multe lucrari: acoperisul la bloc, zugravirea casei scarii, schimbarea usilor de la intrare, întelegere consemnata în procesul verbal din 22 aug. 2006. Deoarece pârâtul nu a executat aceste lucrari, reiese ca, prin acordul partilor, s-a reziliat aceasta conventie. Ulterior, la data de 23 febr. 2008, reclamantii încheie cu pârâtii 2, 3, 5-13 o conventie prin care acestia sunt de acord cu cumpararea, respectiv vânzarea cotelor parti pe care le detin din imobilul uscatorie, încheindu-se în acest sens actul sub semnatura privata intitulat „contract de vânzare-cumparare” din 23 febr. 2008. Cotele transmise sunt de 11/14 parte la care se adauga si cota de 1/14 parte pe care o au reclamantii, astfel ca în urma vânzarii-cumpararii acestora le-ar reveni cota de 12/14 parti. Valoarea uscatoriei a fost apreciata de pârâtul Sabou Vasile la 11.000-12.000 Euro, valoare acceptata de reclamanti.

Asa fiind, retinându-se ca uscatoriile nu sunt enumerate în mod expres ca facând parte din bunurile proprietate fortata, în baza dispozitiilor art. 969 C. civ., 728 C. civ. si L. 7/1996, prima instanta a admis actiunea, s-a validat vânzarea cumpararea-cumpararea intervenita între reclamanti si pârâtii 2, 3, 5-13, s-a dispus sistarea starii de indiviziune, atribuindu-se imobilul reclamantilor, care detin cota cea mai mare, si s-a dispus întabularea în C.F.

Împotriva acestei hotarâri au declarat recurs pârâtii Sabou Vasile, Sabou Marian Alin, Sabou Marius Gabriel solicitând modificarea în tot a sentintei în sensul respingerii actiunii.

În motivarea cererii de recurs s-a aratat ca instanta retine ca spatiile comune având alta destinatie decât cea de locuinta, nu fac parte din bunurile expres enumerate de Codul civil si Legea nr. 7/1996 asupra carora se instituie starea de coindiviziune perpetua si fortata.

Prin urmare, a accepta un astfel de punct de vedere, ar însemna, pe de-o parte a elimina prevederile exprese ale unei legi în vigoare, în speta Legea nr. 230/2007, iar pe de alta parte, a limita pentru un termen nedeterminat includerea, în categoria de bunuri amintita, a unor bunuri în privinta carora legiuitorul întelege a le stabili o astfel de coproprietate.

Prin puterea legii, alaturi de celelalte cazuri consacrate, deja, asupra tuturor spatiilor comune unui imobil locuit de 2 sau mai multe familii este stabilit un drept de proprietate în coindiviziune fortata si perpetua. Prin natura lor, spatiile comune pot fi si sunt folosite în mod permanent de doi sau mai multi proprietari, neputând fi împartite. Daca sunt împartite, acest bunuri, de regula, devin improprii folosintei careia i-au fost destinate.

Mai mult, proprietatea individuala si cota parte indiviza constituie o unitate de proprietate imobiliara în acceptiunea Legii nr. 230/2007 asadar nu ar fi posibila cedarea sau vânzarea cotei parti de uscator decât împreuna cu proprietatea individuala, adica odata cu apartamentul.

Prin întâmpinarea depusa la dosarul cauzei (filele 71-73) intimatii Avram Ioan si Avram Leontina au solicitat respingerea recursului aratând ca instanta de fond în mod corect a stabilit ca, uscatoriile nu intra în categoria bunurilor enumerate în mod expres ca facând parte din bunurile proprietate fortata.

Imobilul dedus judecatii, respectiv uscatoria descrisa în petitul actiunii face obiectul unui drept de proprietate temporara a proprietarilor de apartamente din Baia Mare, B-dul Republicii, nr. 66, scara A, care poate fi partajat si totodata înstrainat, deoarece acest spatiu nu reprezinta un accesoriu a bunului principal (apartamentul) si nu are o destinatie absolut necesara utilizarii normale a bunului principal.

Legea nr. 230/2007 privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari admite posibilitatea înstrainarii dreptului de proprietate individuala asupra spatiilor cu alta destinatie decât cea de locuinta în cadrul unui condominiu, mentiune ce se regaseste si în prevederile art. 47 din Legea nr. 7/1996.

În concluzie imobilul în discutie nu poate face obiectul unui drept de coproprietate fortata si perpetua, fiind un bun de sine statator, putând fi folosit independent numai de catre unul sau mai multi proprietari, nefiindu-i afectata destinatia, coproprietatea asupra sa anterior vânzarii fiind una obisnuita si temporara.

Recursul este fondat.

Scopul amenajarii în cadrul imobilelor cu mai multe locuinte a unor spatii cu destinatia de uscatorii a vizat deservirea prin aceste spatii a tuturor proprietarilor de apartamente din respectivul imobil, la origini dreptul de proprietate fiind unul specific coproprietatii fortate. Transformarea acestei forme de coproprietate într-o coproprietate vremelnica este posibila, însa numai cu acordul tuturor persoanelor interesate, respectiv, a tuturor proprietarilor apartamentelor potential deservite de acel spatiu. Fiind vorba despre o proprietate privata, nimic nu-i împiedica pe proprietari sa convina asupra unei atari modificari. În lipsa unui acord unanim, însa, forma de proprietate comuna va ramâne cea initial conceputa, neputându-se vorbi despre transferul cotelor de proprietate independent de un  transfer de proprietate asupra apartamentului si nici despre vreo sistare a starii de indiviziune specifice doar coproprietatii temporare.

Chiar daca legislatia în vigoare nu cuprinde în enumerarea facuta si spatiile cu destinatie de uscatorie, trebuie retinut ca aceasta enumerare nu este una limitativa.

Domenii speta

Spete similare