Obligatia de a face

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea adresată acestei instanţe şi înregistrată sub nr. 169/339/2007 din 12.02.2007, reclamanta T.A., a formulat cerere de chemare în judecată în contradictoriu cu pârâţii N.I. şi N.N. solicitând obligarea pârâţilor la desfiinţarea lucrărilor de construcţie prin care se modifică structura apartamentului nr.1, situat în Zimnicea, strada Vlad Ţepeş, bloc 15D, scara B, parter, judeţul Teleorman, lucrări prin care au fost modificate faţada blocului, zidul exterior şi trotuarul de gardă şi aducerea imobilului în starea iniţială; încuviinţarea de a desfiinţa lucrările de construcţie de către reclamantă, pe cheltuiala pârâţilor, în cazul în care aceştia nu se vor conforma dispoziţiilor instanţei; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

A solicitat judecarea cauzei în lipsa sa, conform art. 242 alin. 2 Cod procedură civilă.

Motivează reclamanta că, în toamna anului 2001, pârâţii au realizat lucrări de construcţie, modificare a apartamentului, proprietatea lor, situat în Zimnicea strada Vlad Tepeş, bloc 15D, sc. B, parter, ap.1, judeţ Teleorman. Lucrările  constau, în construirea unui „balcon” la parterul blocului realizându-se implicit o intrare separată în apartamentul nr. 1 prin spargerea zidului exterior, de rezistenţă al blocului, o modificare a faţadei blocului şi a trotuarului de gardă (prin desfiinţarea parţială a acestuia).

Atât faţada şi zidul exterior al blocului cât şi trotuarul de gardă reprezintă părţi comune aflate în coproprietate perpetuă şi  forţată a tuturor proprietarilor apartamentelor din bloc.

Coproprietatea forţată reprezintă o formă specială a coproprietăţii indivize caracterizată prin juxtapunerea a două drepturi: un drept principal – dreptul de proprietate exclusivă asupra apartamentului ce aparţine fiecărui proprietar şi un drept accesoriu – dreptul de coproprietate – silită -  forţată şi perpetuă asupra porţiunilor din imobil care, prin natura lor, se află în folosinţa comună a tuturor proprietarilor din acelaşi bloc cum sunt: faţada, zidurile exterioare, trotuarul de gardă, fundaţia, acoperişul, intrările, instalaţiile comune, etc.

Astfel, faţada, zidul exterior – de rezistenţă – şi trotuarul de gardă, care au fost modificate de către pârâţi, sunt părţi comune ale blocului, se află în coproprietate comună şi perpetuă, neputând fi folosite decât în comun, prin natura lor.

În privinţa modului de folosinţă şi administrare a părţilor comune, pentru eliminarea dificultăţilor ce apar din inaplicabilitatea partajului în această materie, a fost creat un corectiv care constă în faptul că fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun şi ca un adevărat proprietar cu câteva limitări, dintre care a amintit: un coproprietar trebuie să folosească bunul comun fără să aducă atingere drepturilor egale şi reciproce ale celorlalţi coproprietari şi un coproprietar nu poate transforma modul de folosinţă şi nu poate efectua acte de administrare nici măcar în folosul tuturor coproprietarilor, decât cu acordul unanim al acestora.

În situaţia dată, prin modificarea zidului exterior, a faţadei şi a trotuarului de gardă, s-a schimbat modul de folosinţă a părţilor comune aflate în coproprietate forţată şi s-au efectuat acte de  administrare – spargerea zidului şi modificarea trotuarului de gardă prin desfiinţare parţială – exclusiv în interesul personal al pârâţilor, afectând drepturile tuturor celorlalţi coproprietari şi implicit al său. Un asemenea demers nu putea fi realizat legal în lipsa  acordului expres al tuturor proprietarilor apartamentelor din bloc, cu atât mai mult în lipsa organizării acestora într-o asociaţie de proprietari. Astfel, conform dispoziţiilor art. 18 din Regulamentul cadru al asociaţiilor de proprietari, ce constituie anexa nr. 2 a Legii nr. 114/1996, un proprietar nu poate schimba aspectul proprietăţii comune fără a obţine mai întâi acceptul asociaţiei de proprietari. Folosind interpretarea per a contrario a acestui text legal, rezultă că în lipsa organizării proprietarilor într-o asociaţie de proprietari, orice modificare a părţilor comune aflate în proprietate comună forţată şi perpetuă, se poate realiza numai cu acordul tuturor proprietarilor.

Nerespectarea regulilor privind schimbarea modului de folosinţă şi efectuarea actelor de administrare asupra bunului comun, ce constau în modificarea faţadei, spargerea zidului de exterior – de rezistenţă şi a trotuarului de gardă, întrucât nu s-a solicitat şi obţinut acordul său în calitate de proprietar al unui apartament din bloc şi, implicit coproprietar asupra părţilor comune, constituie o ştirbire a dreptului său de proprietate, ceea ce justifică şi interesul său în promovarea acestei acţiuni.

A menţionat că nu are nici o relevanţă în speţă dacă lucrările a căror desfiinţare o solicită au fost realizate cu respectarea Legii nr. 50/1991 privind regimul juridic al construcţiilor, întrucât prezenta cerere nu se întemeiază pe aceste dispoziţii legale, ci pe dispoziţiile Codului civil şi ale Legii locuinţei nr. 114/1996 normele referitoare la regimul juridic al coproprietăţii forţate şi perpetue, modul de folosinţă şi administrare a spaţiilor comune.

A mai menţionat că proprietarii blocului 15D, din Zimnicea, strada Vlad Ţepeş, judeţul Teleorman, nu s-au constituit într-o asociaţie de proprietari ori de locatari fapt pentru care nu pot fi aplicate regulile de funcţionare ale acestor persoane juridice.

În conformitate cu dispoziţiile art. 5802 Cod procedură civilă, în cazul în care pârâţii refuză respectarea dispoziţiilor instanţei referitoare la desfiinţarea lucrărilor şi aducerea imobilului în starea iniţială, a solicitat încuviinţarea aducerii la îndeplinire a acestor obligaţii de a se face de către reclamantă, pe cheltuiala pârâţilor.

În susţinerea acţiunii, a depus la dosarul cauzei, act de proprietate al reclamantei, notă de constatare din 09.09.2003 emisă de Inspectoratul Judeţean în Construcţii Teleorman, certificat de urbanism nr. 52/06.08.2001, planşe foto. A solicitat şi instanţa a încuviinţat proba cu martorii I.P. şi C.M. , la termenul din 12.04.2007, procedându-se la audierea acestora. A mai depus reclamanta doctrină şi  practică judiciară.

În cauză, pârâţii au formulat întâmpinare, prin care au apreciat acţiunea reclamantei ca nefondată şi pe cale de consecinţă, au solicitat respingerea acţiunii.

Au solicitat instanţei să constate, pe excepţie, că în cauză sunt aplicabile, dispoziţiile art. 163 şi următorul din Cod procedură civilă, existând autoritate de lucru judecat. Astfel, reclamanta T.A. este soţia lui T.Ş., cu acelaşi domiciliu, care i-a mai chemat în judecată  pentru aceleaşi pretenţii în faţa aceleiaşi instanţe, respectiv Judecătoria Zimnicea, judeţul Teleorman - sentinţa civilă nr. 606/23.08.2004 în dosarul nr. 2158/CA/2004 prin care i s-a respins ca nefondată acţiunea. Împotriva sentinţei civile sus menţionate reclamantul a declarat recurs la Curtea de Apel Bucureşti, dosar nr. 3520/2004 în care s-a pronunţat decizia civilă nr. 193/28.01.2005 prin care recursul a fost respins ca nefondat.

Şi pe fond, în baza probelor ce le va administra, au solicitat instanţei să respingă acţiunea formulată de reclamantă, prin care solicită obligarea lor la desfiinţarea unei lucrări de construcţie care au realizat-o, şi anume un balcon în golul de geam.

Motivează pârâţii că au fost chemaţi în judecată de reclamanta  T.A. pentru a-i obliga să desfiinţeze o lucrare de construcţie pe care au realizat-o, şi anume un balcon în golul de geam.

În toamna anului 2001, au realizat lucrări de construcţie şi anume un balcon în golul de geam a apartamentului proprietate personală ce se află amplasat la parter la adresa menţionată anterior. Au realizat acest balcon deoarece la parter nu au fost existente balcoane, prin această construcţie nu s-a afectat în vreun fel structura de rezistenţă a blocului cum a afirmat reclamanta în acţiunea sa.

Prin construirea acestui balcon, care este situat exact sub celelalte balcoane de la etajele superioare, respectiv 1, 2, 3 şi 4, nu au încălcat nici un drept accesoriu aşa cum reiese din cota indiviză a fiecărui proprietar din acest imobil, deoarece aşa cum reiese din actul de proprietate, este înscrisă suprafaţa desfăşurată a apartamentului pe care îl deţin de 64,85 m.p., fiind deci identică cu cea a celorlalţi proprietari, inclusiv cu a reclamantei. Ei nu au construit pe suprafaţa care afirmă reclamanta că este trotuarul de gardă.

Potrivit dispoziţiilor Notei din Legea nr. 114/1996 actualizată, ,,suprafaţa construită pe locuinţă, este suma suprafeţelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum şi a cotei părţi din suprafeţele părţilor comune, în speţă  respectiv dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 12 m.p. pe care îl au înscris în titlul de proprietate reprezintă cota indiviză din terenul pe care este amplasat balconul. Zidul în care se află golul de geam nu este zid de rezistenţă aşa cum tinde să dovedească cu actele pe care le depune la dosar – acord Inspectorat Judeţean în Construcţii a Judeţului Teleorman nr. 547/19.12.2002-. Lucrările pe care le-au realizat au fost efectuate cu respectarea Legii nr. 50/2001 care priveşte regimul juridic al construcţiilor, pentru care au fost necesare autorizaţii şi acorduri emise de Primăria Zimnicea. S-a efectuat un Raport tehnic de expertiză de către expert tehnic atestat.

Conform art. 2.5.6 din legea menţionată, în speţa de faţă, nu poate fi vorba şi nu sunt incidente dispoziţiile Legii nr. 114/1996, nefiind modificate prin construcţia balconului a părţilor comune aflate în proprietate comună.

Cât despre acordul vecinilor, potrivit prevederilor legale în vigoare, arată că este necesar numai atunci când se va schimba destinaţia clădirii existente – adică a blocului – precum şi în cazul amplasării de construcţii noi, altele decât cele existente. Acordul mai este necesar şi atunci când proprietarii sunt direct afectaţi, în cazul de faţă nefiind necesar. Balconul pe care l-au construit neafectând în vreun fel pe ceilalţi locatari, acesta este aliniat la celelalte balcoane. Reclamantul cu rea intenţie introduce aceste acţiuni instanţa putând lua act de acest  fapt din documentele depuse la dosar.

Faţă de cele relatate, a solicitat respingerea acţiunii reclamantei ca netemeinică şi nelegală.

În drept, şi-a întemeiat întâmpinarea pe dispoziţiile art. 115 Cod procedură civilă, dispoziţiile Legii nr. 50/1991 privind regimul juridic al construcţiilor, Decret 61/1990, Legea nr. 114/1996 legea locuinţei.

Întâmpinarea a fost însoţită de: contract de vânzare - cumpărare nr. 5770/1996, autorizaţie de construire nr. 59/2002, autorizaţie de construire nr. 36/2001, cerere de autorizaţie nr. 12036/2001 emisă de Primăria Zimnicea, referat privind verificarea de calitate a construcţiei beton (certificat urbanism), certificat urbanism nr. 52/2001, certificat urbanism nr. 76/2001, schiţa amplasament a balconului, schiţă amplasament balcon în ansamblul balconului, schiţă apartament practicare gol de uşă în perete faţadă, aviz electrica pentru construire balcon, memoriu tehnic al construcţiei balcon, acord Inspectorat de Stat în Construcţii Teleorman nr. A547/19.12.2002, raport de expertiză practicare gol de fereastră în panou faţadă.

La concluziile scrise depuse de reclamantă, pârâţii au depus la rândul lor răspuns în acesta invocând excepţia prescripţiei  dreptului reclamantei, dat fiind faptul că la data de 26.09.2001 Primăria oraşului Zimnicea i-a eliberat autorizaţia de construire nr. 36 a balconului, deci în mod normal, a intervenit prescripţia.

Excepţia autorităţii de lucru judecat, invocată de pârâţi, prin întâmpinare, instanţa la termenul din 22.03.2007, a respins-o cu motivarea că în speţă, nu este întrunită tripla identitate de cauză, obiect şi părţi, prevăzută de art. 163 cod procedură civilă.

Examinând cererile formulate, atât prin prisma textelor de lege incidente, cât şi a mijloacelor de probă administrate, instanţa  a găsit nefondată excepţia prescripţiei dreptului reclamantei, invocată de pârâţi, şi nefondată acţiunea.

Astfel, potrivit art. 1 din Decretul nr. 167/1958, „dreptul la acţiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege. Odată cu stingerea dreptului la acţiune privind un drept principal se stinge şi dreptul la acţiune privind drepturile accesorii. Orice clauză care se abate de la reglementarea legală a prescripţiei este nulă.”, iar potrivit art. 3 din acelaşi decret, termenul prescripţiei este de 3 ani.

După cum se poate observa, termenul de prescripţie invocat anterior şi la care deduce instanţa că fac referire pârâţii prin concluziile scrise, vizează dreptul la acţiune având un obiect patrimonial.

Ori, în speţă, acţiunea are de obiect exercitarea drepturilor decurgând din coproprietatea pe cote-părţi, forţată şi perpetuă, situaţie faţă de care acţiunea, apreciază instanţa, capătă caracterul unei acţiuni reale.

În această calificare – motivarea expusă anterior – incidente sunt dispoziţiile art. 1890 Cod civil, potrivit căruia „toate acţiunile atât reale cât şi personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile şi pentru care n-a defipt un termen de prescripţie, se vor prescrie prin treizeci de ani, fără ca cel ce invocă această prescripţie să fie obligat a produce vreun titlu, şi fără să i se poată opune reaua-credinţă”.

Cu aceste argumente, instanţa apreciază neîmplinit termenul de prescripţie şi, în consecinţă, nefondată această excepţie invocată de pârâţi.

În ce priveşte fondul cauzei, calificând instanţa acţiunea drept o cerere care are de obiect exercitarea drepturilor ce decurg din coproprietatea pe cote – părţi, forţată şi perpetuă, acestea sunt supuse principiilor care guvernează această modalitate a dreptului de proprietate. Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi lucrul comun ca şi un adevărat proprietar. Dar acest drept este supus următoarelor limite: folosinţa nu trebuie să aducă atingerea drepturilor egale şi reciproce ale celorlalţi coproprietari; folosinţa trebuie să se înfăptuiască numai în interesul utilizării fondului căruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu.

În ce priveşte obligaţiile, coproprietarii nu pot face acte de dispoziţie asupra bunului comun. În schimb, pot înstrăina cota proprietate exclusivă.

Înstrăinarea bunului în proprietate exclusivă (exemplu, apartamentul) atrage automat transmiterea către dobânditor a dreptului de coproprietate accesoriu.

Coproprietarii au obligaţia de a suporta partea fiecăruia din cheltuielile de întreţinere şi conservare a bunului comun.

Ei se pot elibera de această obligaţie pentru viitor, abandonând bunul principal ce le aparţine în exclusivitate (obligaţie propter rem).

Prin prisma acestor principii, apreciază instanţa, construcţiile realizate de pârâţi - cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 50/1991 -, ar fi putut aduce atingere drepturilor egale şi reciproce ale reclamantei, cel mult prin afectarea structurii de rezistenţă a imobilului. Că prin construcţia realizată de pârâţi nu s-a cauzat acest lucru, rezultă din întreaga documentaţie prezentată de aceştia.

În plus, în speţă, instanţa nu a identificat vreun alt interes concret al reclamantei (vreo modalitate concretă de exercitare de către aceasta) în utilizarea bunului comun accesoriu, astfel încât să se poată reţine că pârâţii, prin construcţia efectuată au exercitat o folosinţă prin care să-i fi îngrădit reclamantei, la rândul ei, utilizarea bunului comun.

Adaugă instanţa şi argumentul că din economia înseşi a articolelor 35 şi 36 din Legea nr. 114/1996, indicate de chiar reclamantă drept temei de drept substanţial al cererii de chemare în judecată, se desprinde principiul asigurării condiţiilor de funcţionare normală a locuinţei.

Prin prisma chiar a acestuia, instanţa nu identifică, odată în plus, modalitatea în care construcţia efectuată de pârâţi afectează normala funcţionare a locuinţei aflate în proprietatea exclusivă a reclamantei.

În plus, potrivit aceleiaşi Legi – art. 64 -, acordul proprietarului sau al asociaţiei de proprietari este cerut numai în situaţia schimbării destinaţiei locuinţei, ceea ce nu este cazul în speţă.

Cu argumentele expuse anterior, acţiunea reclamantei  instanţa a privit-o ca nefondată , iar prin sentinţa civilă nr. 308 din 19.04.2007 , respins-o ca atare.

A luat act instanţa că pârâţii nu solicită cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare